房地产金融风险与防范措施_曾云峰.pdf

金融文坛作者简介：曾云峰，工程师，研究方向为房地产金融。房地产金融风险与防范措施摘要：随着我国社会经济的高速发展，房地产行业在一定程度上取得较大的进步。在实际经营过程中，房地产行业作为资金密集型行业，在土地划拨、房产开发、后期销售以及维护环节均需要大量的资金支持。同时由于房地产行业的性质，在开发和销售期间均需要相应的金融支持。而房地产金融的运行阶段存在诸多风险，一旦出现房价崩盘等现象，会导致风险集中爆发，进而形成危机。鉴于此，文章主要对房地产金融内涵及体系进行介绍，阐述现存风险，并对我国房地产金融风险现状详细分析，提出金融融资渠道单一、银行双重风险、市场易发生泡沫化等问题，以期为完善市场监管、政府宏观调控以及强化信用风险管控等防范措施的制定提供参考。关键词：房地产；金融风险；市场监管中图分类号：F832.5文献标识码：B曾云峰（广东珠江投资控投集团有限公司，广东 佛山 528000）一、房地产金融内涵及体系分析房地产金融是指与房地产生产、流通和消费等存在密切联系的相关资金融通活动、金融资产投资活动等。主要表现在房地产产品生产建设、转让流通和销售消费等环节中，通过货币流通和信用渠道实施集资、筹资和融资的经济性活动，具体业务覆盖房地产企业贷款、生产性开发贷款、股票和债券融资、购房抵押贷款、住房公积金以及房地产保险等。房地产相较于其他产业融资对象有所不同，房地产金融的特征表现为融资数量大、政策性较强、现金流稳定、证券化经营等1。目前，我国房地产金融体系相对完善，一般包括以下三个重要部分。1.组织机构体系。指房地产融资活动的主体，对应不同融资渠道组织，由于该类机构在房地产金融体系中地位较为特殊，既可充当资金供给者，也可作为资金需求者，通过吸收存款、发行金融工具等方式，实现筹资目标。2.金融工具体系。现阶段在房地产市场中可使用的金融工具相对较多，在整体上可分为一般金融体系通用工具，如股票、债券等。另外则是房地产金融体系特有的抵押贷款、房地产信托投资基金等工具。3.配套设施体系。为保障房地产金融组织机构及金融工具体系顺利发挥作用，应建立完善的配套设施体系。通常情况下包括政府对房地产进行宏观调控和监管、高质量的中介服务及健全的法律环境等。其中对于中介服务体系的建设，包括房地产评估服务、担保服务、保险服务和信用评价服务等。二、房地产金融风险的概述房地产金融风险是房地产作为有形资本在金融信贷大幅扩张的情况下，因货币价格上涨使其在流通运动中受环境不确定、信息不完全的影响，进而产生经济损失的现象。房地产金融风险除单项业务和单122022 11 金融文坛个金融机构存在风险外，还会对整个房地产金融体系造成严重影响。同时，房地产行业自身属于高投入、高利润产业，先天风险性较高，当金融行业介入后，在共享利润基础上也共担风险。如果金融部门对房地产行业的支持过度，会产生信用膨胀和经济泡沫，成为诱发金融危机的重要因素。结合现阶段我国房地产金融发展存在社会性、扩张性、可控性及周期性等特点，其中社会性是指房地产企业对于银行贷款的资金来源具有较高依赖性，自有资金部分占比较小。当房地产经济出现波动后，可能会导致金融机构偿债能力较低。而扩张性是指房地产金融机构与客户之间存在大量债权债务关系，容易出现金融风险扩张性机制，若金融机构处理不当，将会造成金融体系运转不畅通。可控性是指房地产金融风险在一定程度上是可控制的，如人为管理风险、经营风险等。三、我国房地产金融风险的现状分析（一）金融融资的渠道较为单一随着我国市场经济体制的不断完善，房地产金融市场体系逐渐健全，形成以银行信贷为主的现代金融发展格局。但当前房地产金融市场在运行期间，也存在比较明显的问题，例如融资比例过高、融资方式和融资渠道单一、金融产品种类较少等。一方面，因为房地产经营发展的各环节资金，如开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款及住房抵押贷款等，绝大一部分来自银行，促使商业银行承担较大的压力。例如银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款等占房地产行业融资总量的一半以上，远高于国际通行标准，说明我国房地产企业对于银行的依赖性较强。另一方面，在我国现阶段的房地产市场资金链中，商业银行大多参与房地产开发的整个过程，并在土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等方面给予支持，促使开发商经营资金链得以运行。而在这一过程中，商业银行直接或间接承受房地产市场运行环节的市场风险和信用风险。在缺乏有效风险转移和分散机制的情况下，很容易产生大量经济损失2。（二）银行承担着双重风险首先，来自房地产企业的贷款风险。最近几年，开发商对银行信贷的依赖性较强，自有资金比例逐渐下降，促使商业银行成为房地产金融风险的承担者。在我国房地产金融二级市场尚未形成的背景下，住房抵押贷款证券化业务没有全面落实，导致商业银行在直接或间接层面上承受房地产市场中各个环节的风险。当房地产发生危机时，会诱发银行危机。具体表现为假按揭及财务信息失真。假按揭是指开发商为快速筹集建设资金，与虚假购房者签订协议，约定只“落名”而不负责还款供楼，当这些房屋拥有真正买家时，开发商提前向银行还款，并注销抵押登记，将房屋转卖给购房者。当房地产销售情况较差时，按揭贷款可能会成为不良贷款，从而导致利用银行信贷资金诱导投资资金涌入房地产市场，形成房地产泡沫。另外，房地产企业财务信息失真也将促使银行风险增大。例如，借助财务手段编造虚假报表，虚增自有资金比例。当商业银行基于财务报表进行财务比率分析时，无法准确判断开发商资本金的性质，从而导致资金链断裂，难以偿还银行贷款，造成资金回收风险。其次，个人住房抵押贷款风险。一般包括欺诈风险和提前偿还贷款风险。虽然我国当前已经建立个人信用评级机制，但缺乏完善性，通常只能够按照已在册的信用记录状况对借款人实施评定和审核，在个人收入不透明以及个人征税机制不健全的条件下，商业银行难以正确判断借款人的资信情况。如借款人捏造事实、隐瞒真相获取贷款，将会加大银行资金回收风险。另外，借款人的收入出现问题，虽然可通过抵押物等进行清偿，但执行难度较大，必须保障借款人另有住处的前提下才可强制执行拍卖程序。而提前偿还贷款风险则是受金融工具影响，在其具有流动性和收益率的特点下，如发生提前还款行为，银行将会受到服务成本无法被补偿的风险，并出现收回资金限制、预期收益减少等损失。（三）房地产市场出现泡沫化当前我国房价居高不下，并出现地区性的房地产热现象，对中小城市的房地产均产生一定刺激作用。但居民收入增长水平远不及上涨趋势，在宏观经济形势发生转变时，经济增长速度有所放缓，房价有所下降，抵押物价值降低，对银行产生较大的经济损失。并且房地产行业的平均利润率相对其他一般行业较高，在逐利心理下，投资资金及投机资金均会涌入房地产行业中。房地产投资持续升温，导致局综述13金融文坛部地区和部分中心城市出现投资增幅过大、土地价格和房价持续涨幅的现象，诱发房地产供求结构错位。其后果则是在房地产价格升高的同时，房屋空置面积增加，违背经济规律。此外，在炒楼行为的影响下，部分土地投机者购买和囤积土地将会产生过度的投机行为，很容易催生房地产泡沫。当泡沫破灭后，将会增加银行不良贷款，诱发金融危机3。四、我国房地产金融风险的防范对策分析（一）总结相关金融经验，完善房地产的市场监管工作为有效控制我国房地产金融风险，相关部门应积极采取有效防范措施。结合当前现状需要进一步完善房地产市场监管工作。如发生风险由政府负责偿还，避免银行遭受损失，能够降低金融机构房地产贷款的经营风险和违约风险。按照我国当前现实情况，通过在房地产金融发展的早期阶段，建立专业性住房储蓄机构，能够在一定程度上改善违约风险、流动性风险和利率风险。例如，建立政府储蓄奖励制度，激发民众的住房储蓄积极性，以先存后贷、存贷挂钩的模式弥补房地产金融模式存在的不足。根据我国实际国情，在借鉴相关经验时，必须强化市场监管。政府部门应建立完善的房地产分析、预测和监测指标体系，建立全国性的房地产市场信息系统，以此健全预警预报机制，根据相关基础数据提升对房地产发展形势的分析预测能力，引导市场合理消费和投资，最大限度地避免风险。（二）重视政府宏观调控，根据市场变化调节经济政策宏观经济形势走向对房地产行业具有较大影响，在自由竞争市场条件下，为降低产业周期波动，应重视政府宏观调控手段，严格按照市场变化趋势对经济政策实施调节。当宏观经济处于上升趋势时，房地产信贷需求会增加。一旦经济下行，房价心理预期下调，民众消费和投资更为保守，导致信贷资金价值降低。而当经济不景气时，房地产商品大量积压，信贷资金周转速度减缓，经济衰退周期较长，银行回收贷款本息的风险就越大。为此需要重点分析房地产信贷资金增长率、固定资产投资增长率以及社会消费品零售增长率、居民可支配收入等数据，建立风险预警机制，避免发生房地产信贷风险4。（三）金融市场的拓展，强化银行对信用风险方法防范房地产金融市场风险，还需要侧重对金融市场的拓展，并强化银行对信用风险的控制力度。在具体实施中，可积极拓展住房按揭业务，促进个人住房消费贷款投入，有助于提升城市居民的购买力，且能够提升空置商品房的销售能力。例如，地产商可采取让利销售方式，增加住宅价格下调空间。此外，应积极启动住房公积金贷款市场，切实拉动住房市场需求。针对现阶段不足进行完善，推动住房市场化进程加快，如加大公积金归缴力度、适当降低公积金贷款门槛和条件，尽量覆盖中低收入劳动者阶层，促使房地产金融市场范围有效拓展。五、结语综上所述，房地产金融市场发展具有复杂性和多变性等特点，在房地产与金融市场相结合的现状下，存在诸多风险。依据我国房地产金融发展的现实状况，为改善融资渠道单一、银行面临双重风险、房地产泡沫等问题，应当注重总结各国金融经验，完善房地产的市场监管工作、重视政府宏观调控，根据市场变化调节经济政策、金融市场的拓展，强化银行对信用风险方法等，以此加强对风险的防范，保证房地产金融健康、平稳运行。参考文献1戴军，刘宇帆.金融危机视角下我国系统性金融风险的特征与防范J.江苏科技信息，2020，37（8）：29-31.2李政，刘淇，梁琪.基于经济金融关联网络的中国系统性风险防范研究J.统计研究，2019，36（2）：23-37.3杨子晖，陈雨恬，陈里璇.极端金融风险的有效测度与非线性传染J.经济研究，2019，54（5）：63-80.4周彬，周彩.土地财政、企业杠杆率与债务风险J.财贸经济，2019，40（3）：19-36.14