住房租赁市场规范化对新市民...的影响研究——以西安市为例_刘晓君.pdf

2023年第2期/一、引言及研究综述近几年来，随着我国城市化的不断发展，以新市民（流动的农民工和新毕业大学生等）为代表的流动人口大量涌入城市。第七次全国人口普查数据显示，2020年，我国流动人口达到3.758亿，占人口总量的26；农民工总量为2.856亿人；高校毕业生数量达到874万人，创历史新高。在此背景下，大中城市流动人口的住房问题成为我国社会重点关注问题，促进住房租赁市场发展也因此成为目前城市房价连续上涨局面下解决流动人群住房问题的重要途径1。为促进住房租赁市场的发展，解决无房人群的住房问题，国家开始将住房政策向住房租赁市场倾斜。2017年10月，党的十九大把“购租并举”调整为“租购并举”，将租房放在购房前面，证明了我国住房体制改革的新方向；2022年1月10日，国家改革发展委等部门联合发布“十四五”公共服务规划，明确提出人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。中央财经领导小组第十四次会议也指出，加快发展和规范住房租赁市场，关系到在城市租房居住的农民工和高校毕业生能不能有体面的居住条件，关系到无房户今后能不能租得起房，“是实现住有所居的重大民生工程”2。由此可见，在租赁住房供给数量大幅提升的背景下，加强住房租赁市场的管理成为当前需要关注的重点。住房租赁市场能够得到有效管理，是住房租赁市场有序运行、租户拥有稳定居住条件的前提。由于我国住房租赁市场发展起步晚，住房租赁体系有许多亟须完善之处3。“多主体参与、多品种供应、规范化管理”成为我国完善住房租赁体系的目标。虽然多主体参与和多品种供应目前已基本得到实现，但规范化管理仍亟待解决4。住房租赁市场仍然存在租房备案率低5、租赁双方合约形式不规范6、中介服务不规范、住房租赁行为不规范、管理缺位7、群租、租赁纠纷频发等问题，这些问题直接阻碍了住房租赁市场的发展，并加深租房人群的住房困难，使租户权益无法得到稳定保障，严重削弱其安全感和归属感，从而导致租户承租体验差、住房品质低8。在庞大的租房群体中，占比最大且亟需得到关注的便是中低收入的新市民群体9。李志明（2021）研究显示，70以上的新市民主要依赖住房租赁市场来满足其基本居住需求2。关于新市民的居住状况，已有文献多从居住条件和居住体验两方面对新市民居住状况进行研究。居住条件方面，李智等（2022）通过对全国46个城市的农民工进行调查发现，农民工住房条件整体质量不高，人均住房面积小，设施配备不完善，人居环境整体较差10；住房租赁市场规范化对新市民居住状况的影响研究以西安市为例 刘晓君陈 茜（通讯作者）摘要：以西安市为例，提出交易行为规范性、交易环境规范性、交易制度规范性、物业管理规范性等住房租赁市场规范化四大维度。从主观满意度和客观居住条件两方面构建综合评价新市民居住状况的指标体系。利用多元线性回归模型探讨住房租赁市场规范化对新市民居住状况的影响及影响程度。结果表明：交易行为规范性、物业管理规范性对新市民的居住状况有显著的正向影响；交易环境规范性和交易制度规范性对新市民居住状况的影响未得到证实。基于研究结论，提出加强住房租赁市场监管、整顿规范市场秩序、完善物业管理机制等工作建议。关键词：租赁市场；规范化；居住状况；市场秩序公共管理GONGGONGGUANLI150DOI:10.16517/12-1034/f.20221116.0032023年第2期/居住体验方面，郭俊辉等（2021）通过对在线租房平台用户进行调研发现，住房租赁市场的信息完整性、服务保障性、价格透明性、城市引导性均会显著影响租房满意度和居住幸福感11。此外，多项研究表明，租住房屋的面积、质量12-13、邻里关系、区位条件14、住房权益保障15等均会对新市民居住满意度造成影响。现有研究虽未直接将住房租赁市场的规范性问题与新市民居住状况结合起来分析，但已有的研究以住房租赁市场为切入点探析了市场和新市民住房之间的关系。胡晶晶等（2022）通过实证研究发现，住房租赁市场发展对于城市流动人口的长期居住决策会产生显著影响，住房租赁市场发展程度越低，流动人口越倾向于流出当前所在城市16。邵磊等（2022）通过对全国部分大城市新市民租赁住房需求的访谈、调研和问卷调查指出，应当从规范住房租赁市场秩序、加强住房租赁市场主体管理、打击租赁市场乱象等几方面加强租赁关系的稳定性和租赁权益的保障，增强新市民居住稳定性，提升居住满意度17。通过已有研究可以发现，住房租赁市场与新市民居住状况之间联系紧密。但已有研究多从市场整体状况出发分析二者的关系，忽略了住房租赁市场中的租赁住房管理与新市民居住状况之间的关系的研究。鉴于改善新市民居住状况的必要性，以及现有研究存在的不足，本研究在已有研究内容基础上，拟通过定性与定量相结合的方式，以西安市新市民群体为研究对象，从主观满意度和客观居住条件出发研究西安市新市民租房群体的居住状况，进而分析住房租赁市场规范化对新市民居住状况的影响，探讨住房市场规范化程度对提升城市新市民群体住房品质的作用。以期为切实加强住房租赁市场管理、改善新市民居住状况提供有益参考。二、指标体系构建与研究假设（一）指标体系构建1.住房租赁市场规范化评价指标体系构建首先，通过搜集、阅读和整理现有的租赁市场规范发展资料，包括规章标准、政府文件、期刊论文、学术报告等，运用分析归纳法进行指标数据分析、统计和归纳，初步确定了公共服务设施完善程度、租赁合同签订规范性、租赁信息发布真实性、租金涨幅合理性、中介行为规范性等21项指标；其次，以“租房经历”“租房问题”等为关键词，利用python软件在微博等网站进行网络数据爬取，采用机器清洗与人工内容预处理相结合的方式对数据进行处理，筛选出与住房租赁市场规范性相关的评论，将获取数据运用归纳法进行单项指标的确定，对上述指标进行补充。为了使确定的指标更具针对性和客观性，同时考虑数据的可得性和计量的可操作性，研究团队对20位租房新市民进行深入访谈，进一步选取了与新市民关系密切且感受相对直观的19个指标。最终通过与研究团队成员讨论并运用科学归纳法，将以上指标归纳为交易行为规范性、交易环境规范性、交易制度规范性、物业管理规范性四个范畴。具体结果，如图1所示：2.居住状况评价指标体系的构建现有研究多从居住设施、人均居住面积、住房周边环境、住房类型、居住稳定性等几个方面18-20衡量新市民的居住状况。也有研究从主观居住体验去衡量新市民的居住状况，如租房满意度、租房意愿、租房预期13，21。但王凯等（2010）在研究和实地访谈过程中发现，居住方面很差的新市民对其居住条件仍表现出中度及以上的满意度水平，说明仅仅从主观居住体验去测量居住状况缺乏合理性22。为了综合评价新市民的居住状况，本研究拟从主观满意度和客观居住条件两方面测量新市民的居住状况。结合已有研究的做法，本研究选取新市民对租赁房屋的整体满意度及租住忠诚度两方面测量主观满意度，选取人均居住面积和租房类型来测量客观居住条件。（二）研究假设根据信息不对称理论，在住房租赁市场中，出租方掌握着较为全面的租赁信息，在交易中占绝对优势。而承租人因其掌握的租赁信息较为贫乏，在租赁住房交易过程中常常处于弱势地位23-24，其最终的居住状况易受交易过程中信息发布是否真实有效、政策制度是否完善、外部环境是否有序等的影响。顾客满意度理论认为，租赁住房消费者在产生租赁行为前后对居住环境的期望和实际感受会有所不同，两者相比较便会产生满意或者不满意25。而交易过程中，各利益相关方的行为，以及交易完成后的租赁服务都可能造成期望与实际的不一致，或高于期望或低于期望。基于信息不对称理论和顾客满意度理论，本研究认为，住房租赁市场规范化对新市民居住状况的影响主要从交易行为规范性、交易环境规范性、交易制度规范性、物业管理规范性四个维度发挥作用。具体有以下几个方面。图 1住房租赁市场规范化指标体系1512023年第2期/第一，住房租赁关系达成的过程中，影响最大的莫过于交易行为26。租赁住房的交易行为主要包括租赁前的定约行为、租赁中的履约行为，以及租赁后的交割行为。由于承租方在住房租赁过程中处于弱势27，极易受到不规范交易行为的影响。交易行为的不规范易导致实际居住状况与真实需求不匹配，侵害新市民的租房权益，直接影响到新市民的租赁体验，以及开启下一段租房经历的信心，不利于形成稳定的租赁态势。刘欣（2022）研究表明，交易行为规范性的提升，不仅可以提升租赁房源的真实性，还可以有效规避租赁纠纷的产生28。由此，提出假设：H1：交易行为规范程度对新市民居住状况产生显著正向影响。第二，住房租赁市场的有序运行离不开对交易环境的规整26。住房租赁市场交易环境一般包括政策环境和社会环境两个方面，这类政策体现在宏观层面且集中在对承租人权益保障方面。住房租赁市场交易环境的规范化在促进市场交易正规化的同时，能够为消费者提供安全的市场租赁环境29，增强消费者租赁信心和居住满意度，减少被动租房现象的发生。在有序的交易环境下，能更大限度保障新市民租房权益，确保预期租赁需求的实现。由此，提出假设：H2：交易环境规范程度对新市民居住状况产生显著正向影响。第三，外来新市民群体有一个共同的特点，就是普遍因居住和就业面临着一定的压力，而需要寻求制度上安全感30。住房租赁市场交易制度在确保住房租赁市场正常有序运转的同时，可以提升新市民租房过程的安全性与稳定性。Schnwlder等（2009）研究表明，交易制度的规范化在保障承租方居住权益的同时，能对住房租赁市场各利益主体的不规范行为造成一定约束31。倘若住房租赁市场的交易缺乏制度约束，承租人后续的居住质量将难以保障，部分租房权益也将无法享受，降低了居住水平和租房安全感。同时，结合弱势群体经济学理论，当有足量的租赁住房时，制度的完善性同样会使租房群体避免花费额外的费用，从而将这部分效益用于对居住状况的改善。由此，提出假设：H3：交易制度规范程度对新市民居住状况产生显著正向影响。第四，物业管理的主要内容是对小区共有部分进行秩序维护、环境维护、设施设备维护及客户服务等32。物业管理的规范化程度在一定程度上体现了住房租赁市场的管理水平，直接关系到租户的居住安全与舒适。同时，物业管理直接面对租户生活需要并关系租户切身利益。仝德等（2021）通过实证研究得出结论，有物业管理比无物业管理的居住满意度更高13。曾德珩等（2020）的研究也发现物业管理对租户居住满意度有正向的影响33。由此，提出假设：H4：物业管理规范程度对新市民居住状况产生显著正向影响。综上，住房租赁市场规范化对新市民居住状况影响的假设模型，如图2所示：三、数据来源与变量说明（一）数据收集本研究通过文献分析和实地访谈相结合的方式设计调查问卷。初步完成问卷设计后，研究团队针对西安市43位新市民进行预调研。在该阶段，研究团队根据被访者的问题反馈，对问卷的题项表述不断进行调整，使调查问卷通俗易懂，被访者可以准确理解题意，以此保证问卷调查的有效性。2022年78月，研究团队对西安市各区域开展正式调研，调研区域主要为碑林区、未央区、雁塔区和新城区等。此次调研共回收问卷372份，筛选出填写不完整和全部选一个选项的问卷24份，得到有效问卷348份，问卷有效率为93.55。调研区域分布，如图3所示：住房租赁市场规范性新市民居住状况客观居住条件主观居住体验交易行为规范性交易环境规范性交易制度规范性物业管理规范性H1H2H3H4图 2住房租赁市场规范化对新市民居住状况影响的假设模型图 3调研区域分布公共管理GONGGONGGUANLI1522023年第2期/（二）变量选取基于前述分析，本研究采用Likert五阶量表测量变量，对关键变量设定如下：1.被解释变量研究中选取新市民的居住状况作为因变量，采用四个指标对居住状况进行测量，分别是居住满意度、继续租住意愿、人均居住面积及租房类型。居住状况的值越大，表明居住状况越好。从描述性统计结果可以看出，新市民的居住水平介于一般和比较好之间。2.核心解释变量研究中的核心解释变量是住房租赁市场规范化程度。通过现有文献成果和实地调研情况，从四个维