房地产企业财务管理风险与应对_张海涛.pdf

153http:/MONEY CHINA /2023 年 2 月上 财经界 高的公司，在日常运营、工程项目投资、产业管理等活动中，对资金的需求量和使用量也较大。但是其资金获取的渠道有限，主要为银行贷款，久而久之，容易出现资产负债率高、杠杆高的资金管理风险。同时，房地产企业在同一个时间段所承接的投资项目往往较多，需要不断投入资金，降低公司整体资金的流动速度和存储量，并且一旦出现资金周转不佳甚至资金链断裂的情况，缺乏充足的资金来支持项目正常开展，则会带来较大的违约风险。(二)投资风险和项目风险房地产企业的盈利方式主要是建设项目的开发和投资，即需要持续为新项目注入一定的资金和投入一定的产出。房地产企业的投资决策直接关乎后续项目实施和日常经营发展的成果。如果房地产企业在项目投资环节缺乏科学理性的决策，对投资项目和投资环境的了解不足，未能根据当前市场的发展状况进行投资计划，容易在项目实施环节出现垫资施工的现象，使项目很难顺利进行，公司面临巨大项目风险。(三)政策风险当前我国不断加大对房地产市场的宏观调控力度，不断调整并陆续出台房地产一、前言近年来，随着国内外经济形势、经济环境和社会环境的改变，国家对房地产市场调控力度在不断加强，陆续颁布了“三道红线”等政策，给房地产行业带来了较大的冲击，因此我国房地产企业面临的经营生存压力和财务管理风险日益加大。房地产企业的财务管理风险包括资金管理风险、投资风险、项目风险、政策风险、融资风险和经营风险等，因此房地产企业应当从这几方面出发，分析各类潜在财务风险和主要影响因素，提高预算管理水平，强化资金管理，并加强项目风险评估，强化财务投资科学决策，科学研究政策，加强对房地产市场的分析，从而助力自身长远健康发展。二、房地产企业财务管理风险防范的意义(一)确保资产安全完整在房地产企业日常的财务管理中，过高的资金风险会损害房地产企业资产资金的安全和完整，过高的信用风险会使房地产企业的应收账款贬值，出现坏账；过高的流动性风险会使房地产企业的资金链断裂。因此，房地产企业需要通过构建客户信用评价机制、完善储备资产结构、动态管理期限结构等措施，来有效管控财务风险，确保资产安全完整。(二)提高决策的科学性财务会计信息数据是房地产企业日常战略决策的“基石”，为公司领导层的经营决策提供强有力的依据，例如房地产企业可基于净现金流量指标，对施工设备进行更新和改造，以及可基于内含报酬率指标，开展相应的投资决策活动。在潜在财务风险的影响下，房地产企业的财务会计信息数据的真实性和可靠性有待提高。而通过资金业务管控、投资项目评估管理等财务管理风险防范措施，可保障房地产企业财务会计信息数据的真实可靠，提高各项投融资决策的科学性和可行性。(三)营造良好的经营环境防范财务管理风险、控制资产负债率、全方位统筹资金、加快资金的流转，可极大提升资金的使用率，提升资源配比的质量和效率，提高房地产企业抵御和应对财务风险的水平，为公司健康发展提供良好的经营环境，有助于提高公司整体的经济效益，在激烈的市场竞争中取得领先优势。三、房地产企业财务管理风险类型(一)资金管理风险房地产企业作为资本有机构成占比较摘要：新时代下，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，其经济规模也在逐步扩大。但与此同时，随之而来的还有越来越大的财务管理风险，给房地产企业的经营成效带来了较为严重的威胁。科学的财务管理风险措施可有效确保房地产企业的资产安全完整，提高决策的科学性，以及营造良好的经营环境，实现房地产日常运营活动的安全和稳定。因此，对于房地产企业来讲，加强财务管理风险防范，及时规避潜在的财务风险至关重要。关键词：房地产企业 财务管理风险 投融资风险 资金风险 政策风险 经营风险北京首都开发股份有限公司 张海涛房地产企业财务管理风险与应对DOI:10.19887/11-4098/f.2023.04.040154相关法律法规和政策，使房地产企业经营管理的不确定性进一步加大，房地产企业面临较大的政策风险。部分房地产企业的财务风险预警和应变水平较弱，对新政策了解不够透彻，缺乏对内部组织和外部市场的合理统筹分析，无法及时对相关财务风险进行干预，也无法及时制定精准化和针对性的应对措施，会进一步加剧政策风险，不利于公司向精细化财务管理方向发展。(四)融资风险房地产项目需要大量的资金支持，而房地产企业的流动资金往往有限，因此房地产企业需要对外进行融资来保证资金链充足，与第三方金融机构形成相应的债务关系。但由于房地产企业所面临的内外部环境较为复杂，自身筹资结构不够科学，资产负债率过高，因此融资难度往往较大，融资额度受限。并且，由于不同的融资渠道和金融工具存在较大的差异，房地产企业面临的汇率风险、杠杆风险、再融资风险等筹资风险也较大。倘若房地产企业在融资过程中未能综合衡量杠杆因素，未全面评估相应的风险隐患，则容易出现无力还债的现象。(五)经营风险房地产企业在日常经营管理过程中，容易受到外部房地产政策、楼市销售、市场应用、现金流等各项要素的影响，会产生资金流动速度缓慢、公司经营停滞、资产价值损失严重等不利情况，从而带来了较大的经营风险。虽然目前较多房地产企业已经构建了较为规范的管理体系，但是由于当前产品和技术更新换代速度加快、政策出台频繁、企业营销策略、产业模式和管理思想不断更新，房地产企业需要创新自身的经营模式，与时俱进，才能更好地规避或降低经营风险。四、房地产企业财务管理风险应对措施(一)提高预算管理水平，强化资金管理针对目前我国整体的楼市环境和国家政策，房地产企业应当强化资金管理，实行集中的资金管理模式，统筹资金平衡项目需求，不可盲目扩张。并且要注重资金结算阶段，做好资金的回笼工作，有效控制资产负债率，实现对资金的统一调配和合理使用，防止出现资金链断裂的不良现象，提高资金周转的灵活性，有助于处理应对某些突发事件。具体来说，房地产企业可建立资金池来统一管控所有资金，按照投资项目的金额、建设周期、建设要求、地域分布等要素，借助先进的财务战略矩阵工具，对各项投资项目进行整理归类，重点关注和扶持大型和优势等创造价值类投资项目，淘汰或者重组减损价值类投资项目，全面利用沉淀资金，与上游供应商保持良好且稳定的合作关系，显著提升资金的使用率和安全性。房地产企业还可适当降低股东的持股比例，确保公司留有较多的经营成果，有助于减轻债务负担，在一定程度上提高资金使用率。同时，房地产企业资金管理的另一项重要任务是预算管理。因此，房地产企业应当根据自身实际发展状况，建立资金预算的编制、执行和调整机制，做好资金预算工作，提高预算管理水平，为管理层做出正确的经营决策提供有力的数据支持。具体来讲，房地产企业需要编制年度运作计划，科学预测所需的资金情况，确保预算编制的科学合理性，避免后续预算执行环节频繁且随意调整资金的使用范围、使用条件、使用数值等。(二)加强项目风险评估，强化财务投资科学决策房地产企业在项目建设之前，应当开展详尽的市场调查，加强项目风险评估，包括项目投入成本、预期产生的效益、建设时间等，掌握项目的建设价值，并且以市场需求为导向，科学预测潜在的各项风险，及时制定风险应对措施，强化财务投资科学决策。第一，房地产企业应当全方位评估具体项目的风险，掌握项目建设环节可能出现的影响项目安全、项目进度、工程质量、社会效益和经济效益等方面的因素。其中包括对外部市场经济环境的全面调研和客观分析，例如国家法律法规和相关政策对该类项目的规定、项目建筑地的经济水平、国家和地区优惠政策力度、宏观经济波动等。也包括对项目本身的评估分析，包括建设项目的市场前景、所需成本、建筑施工技术等，全面分析项目的可行性，预测和评估相关风险，进而有针对性地采取相应的措施来调整和管控风险因素。第二，房地产应当根据当前房地产市场的实际需求、楼市的总体销售状况和地区经济形势等，加强对投资回报收益的评估，确保投资项目为公司创造更多的经济效益和社会效益，确保公司有足够的资金和技术水平来支撑投资项目。倘若评估结果显示项目建设环节所投入的成本高于项目的收益，那么房地产企业应当尽量不承接，避免带来较大的损失和风险。第三，房地产项目的建设往往涉及到多个上下游产业，包括建筑施工产业、建筑装修产业、物业管理产业等，因此房地产企业应当加强对市场变化的监控和研究分析，有针对性地拟定投资策略，合理选择相应的行业基准点，避免出现投资策略的偏差。第四，针对大型投资项目，房地产企业应当采取多元化的投资方式，有效分摊财务管理风险，并且在合同协议中规定投资双方的权利、承担的责任、项目技术、建设周期、违约职责、建设施工技术指标等条款内容，避免出现权利和责任模糊的现象。(三)科学研究政策，加强对房地产市场的分析一方面，房地产企业应当科学研究政R财会研究ESEARCH OFFINANCIAL ACCOUNTING155http:/MONEY CHINA /2023 年 2 月上 财经界 策，根据房地产政策的变化来调整自身的财务管理体系，制定更加严格和科学的财务管理方式，减少政策调整带来的不利影响，实现公司资源的合理和快速调度配置，提升公司整体的财务管理水平，降低公司的经营管理风险。同时，当房地产企业面临较大的外部市场竞争时，应当主动根据政府发布的相关房地产指导方针、优惠政策、区域经济政策、货币政策和土地供给政策，调整自身战略规划，有助于实现自身的发展目标。另一方面，针对瞬息万变的房地产行情，房地产企业应当加强对房地产市场的分析，包括成立专门的市场调研小组，委派市场调研人员及时获取和时刻关注房地产市场的变化，灵活应对市场变化，强化对房地产市场环境和房地产政策宏观调控的剖析，全方位了解房地产产业的发展动向，据此制定相应的风险防范举措，从而保证公司投资发展大方向的正确性，一定程度上降低自身的财务管理风险。(四)多元拓展融资渠道，优化资本结构在当前房地产市场监督管理政策严格的大背景下，房地产企业应当多元拓展融资渠道，丰富外源融资方式，包括股票融资、债券融资、基金融资、民间借贷等。例如，房地产企业可吸纳某些权益类融资产品，也可把购房尾款、物业管理合同债权等作为基础资产，发行可交易证券，盘活资产筹集资金。同时，房地产企业应当优化自身的资本结构，尽可能降低杠杆风险，关注长期经济利益，保证资金结构的合理性。即房地产企业应当根据自身实际的资金管理和经济承受水平，科学控制融资规模，平衡自有资本和借入资本的比例，合理管控资产负债率，使其保持在安全范围内。针对即将到期的中长期债券，及时制定还债计划，采取资产出售和借新换旧等手段，按期偿还债款，积极“去杠杆”。房地产企业还应主动强化对自有资金和流动资金的管控，确保公司留有充足的可支配资金，有助于从容不迫地应对突发事件。(五)完善财务风险评价，健全财务风险管理体系房地产企业应当完善财务风险评价，健全财务风险管理体系，准确识别潜在的财务风险。第一，房地产企业在开展财务风险评价时，应当结合定性和定量两种分析方式，合理划分定性分析指标和定量分析指标的比例，提升信息数据的真实性和可靠性，有助于全面和准确地判断潜在的财务风险。其中，房地产企业常见的财务风险评价指标包括净利润比率、现金净流量、资产周转率、业务利润率等。第二，房地产企业应当建立完善内部财务监督管理制度，确保内部审计、项目经费决算、资金预算等活动的独立性。并且可借助财务内部信息化管理系统，利用信息化财务模型，加强财务监督管理，加强对财务会计信息数据的深层次分析，加强对财务风险的数据化评估和监控力度，及时发现房地产项目存在的问题，推动房地产项目的开展，高效管控房地产项目。第三，房地产企业应当完善自身的财务会计管理制度，优化公司治理结构，确保财务管理体系具有一定的实效性和执行灵活性。一旦出现某些特殊情况，房地产企业可允许相关职能部门在财务管理体系允许的范围之内进行灵活调整和处理，从而有助于灵活应对财务管理风险。第四，房地产企业应当建立财务岗位责任考核评估机制，建立财务岗位责任制，把降低资产负债率作为公司的中长期发展策略，指引全体员工加强财务管理风险的防范工作。同时，房地产企业可把财务管理风险列入到员工的绩效考核