房地产企业税务风险的成因及控制策略探析_刘芳.pdf

企 业 管 理 房地产企业税务风险的成因及控制策略探析刘 芳（黄冈万景外滩置业有限公司，湖北 黄冈）摘 要：现如今，伴随我国房地产领域的不断发展，已然在推动社会经济的发展上产生了突出作用，一度成为我国地方财政的重要收入来源，因此税务部门对其的关注程度愈发提高。房地产企业应充分明确税务风险问题发生的主要原因，运用恰当的风险管控方式加以应对，提高房地产企业的税务筹划能力，有助于推动房地产企业获得稳定持续的发展。基于此，文章以房地产企业税务风险特征分析为出发点，而后探讨了房地产企业税务风险的成因，以及分析了房地产企业税务风险的类型，最后研究了房地产企业税务风险的控制策略，具体包含加强企业税务筹划基本风险管控、制定完善的企业内部税务管理体系、房地产企业要与税务部门建立良性沟通机制等，以此方式来推动房地产企业取得更为良好的进步。关键词：房地产企业；税务风险；成因；控制策略中图分类号：文献标识码：文章编号：（）在营改增背景下，房地产企业更易于发生税务风险问题，与此同时会明显提高税务管理工作的展开难度，从而就不能够确保房地产企业在当前的市场竞争环境中有着更为强大的竞争力。所以针对此种情况，房地产企业务必要有的放矢地运用有效的风险防范策略，积极优化税务风险管理，切实规避产生税务风险问题。一、房地产企业税务风险特征房地产企业税务风险的主要特征，体现为税务风险在企业运行的各个环节都有存在，同时具有相当的隐形性，不容易被房地产企业主动涉及，其规避、化解均十分困难。若未能保障税务筹划管理的效果，就容易产生税务风险问题，同时发现风险问题还难以迅速化解和解除。房地产企业如没能做到迅速解决此项风险问题，在其开展项目的过程中，税务风险问题会发展成为更为严峻的问题，导致房地产企业因此而产生资金严重受损的状况，更甚还会影响到房地产企业的外在形象。在房地产企业之间竞争越发白热化的情况下，税务风险管控的合理与否，为房地产企业可否获得长久进步的一项关键要素。所以房地产企业务必要注重展开税务风险防范工作，以此来推动房地产企业自身的持续发展。在房地产企业的税务风险中，累积性、触发性、多变性都是其中主要的特征。房地产企业在不断的发展中，会难以避免地产生税务风险问题，且导致该项风险问题发生的因素还较多，这就主要包括内外部因素，而内因一般为房地产企业管理层针对所开展的税务管理工作未能重视或是运用的管理方式不当。再者，是受到税务人员未切实了解我国在此方面的税务政策所造成的，如没能充分管控税务风险问题，就会致使此项问题演变得越发复杂，会消极影响到房地产企业所落实的税务管理工作。二、房地产企业税务风险的成因（一）内部原因导致房地产企业发生税务风险问题的主要成因在于内部原因。房地产企业在实施税务管控以及申报的过程中，应联系财务核算的相关数据来加以进行，而该种数据即为对房地产企业财务风险产生影响的重要因素。房地产企业在落实税务筹划时，发现财务核算会对其产生较大影响，而在分析内部财务管理作者简介：刘芳（），女，汉族，湖北鄂州人。主要研究方向：财税管理。企 业 管 理 的情况后，发现还体现出了财务核算工作人员专业素质和能力有待提高的状况，因而就未能确保房地产企业有着较高的财务核算能力及水平，进而就易于产生财务核算数据不够精准的状况，如此在展开纳税筹划工作时，就容易产生风险问题。再者，房地产企业还并非有着健全的财务管控体系，财务制度不完善，为当前房地产企业在展开财务管理工作时，发生财务风险问题的一项关键原因。若没能结合具体的情况以及联系房地产企业的主要特征，制定出可行的财务管控制度，势必会致使在展开税务管理工作的过程中，难以体现出标准性以及科学性，从而更会提高房地产企业发生税务风险问题的概率。（二）外部原因外部原因对房地产企业税务风险所产生的影响极大。在市场经济飞速发展的同时，政府在持续性调整税收政策，而税务的改革容易使得房地产企业面对较多的税务风险问题。在确保合规性以及合法性的情况下，房地产企业若可做到有效避税，就有助于降低企业的税负，而这即为房地产企业税务筹划的重要目的。在新税法日益深入的背景下，发现不少房地产企业了解和掌握新税法的程度还存在不足，没能充分展开税务筹划工作，进而容易致使房地产企业产生税务风险问题。由此可见，外部原因为致使税务风险问题出现的一项主要原因，所以房地产企业应深层次分析和了解外部原因以及外部原因的产生条件，以此来规避外部原因对房地产企业税务管理工作展开造成的消极影响。三、房地产企业税务风险类型（一）行业风险在社会经济持续迅速发展的背景下，发现我国房地产企业获得了较好的发展，而这在极大程度上推动了社会经济的进一步发展。但与此同时需了解到的是，在此情况下，房地产企业之间所面对的竞争环境会愈发激烈，行业风险会越发加大，所以就会导致房地产企业面对更多的风险问题，稍有不慎就会导致房地产企业因此而一蹶不振，甚至被时代发展所淘汰。房地产企业的行业风险问题，主要是指投资及合作企业在彼此合作阶段所易于发生的税务风险问题。一旦发生此项税务风险问题，就会不利阻碍到房地产企业的税务筹划，从而就不能够确保税务筹划工作的展开效果，而后会受到此项因素的影响，致使房地产企业更易发生税务风险问题，会严重限制房地产企业自身的进步与提升，还会导致房地产企业在当前的发展未能满足时代进步对此的要求，使得房地产企业明显滞后于当前的时代发展，难以符合人们对房地产领域的需求和要求，最后会阻碍房地产领域获得更好的发展。（二）财务风险在房地产企业的税务风险类型中，包括财务风险问题，若是产生了财务风险问题，就容易影响到房地产企业的资金运用，甚至会影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业受到财务风险问题的影响，处在发展十分艰难的境地。而若是产生了此种情况，会在极大程度上削弱房地产企业的发展实力，最终甚至会影响到社会经济的发展和进步。因而可见，财务风险所造成的后果和影响均是尤为消极的。而之所以会导致产生财务风险问题，通常是由于在房地产企业的内部中，未能注重管控财务，致使房地产企业的资金产生问题，从而就会制约房地产企业的进一步发展。例如，很多财务人员没有做好增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税、纳税时间等税务筹划的内容。需了解到的是，房地产企业在关注和管控税务基本风险问题的情况下，务必要重视防范税务风险，通过防范产生税务风险问题，做到为房地产企业的发展创造更好的运作环境，如此就有助于促进房地产企业的稳步性、长远性运作和发展。四、房地产企业税务风险的控制策略（一）加强企业税务筹划基本风险管控若想保障房地产企业税务风险的控制效果，就应将加强房地产企业税务筹划基本风险管控作为一项重要的策略。房地产企业应善于在此方面切入，通过实施积极的税务筹划，切实避免产生税务风险问题，如此更能够推动房地产企业的持续不断发展。房地产企业税务筹划基本风险的管控方式，就主要体现在以下内容中：一方面房地产企业需掌握税务筹划的定义和概念等，要注重优化税务筹划方面的风险管控机企 业 管 理 制，并且还需注重打造出更为适宜的财务风险管控氛围与环境。另一方面房地产企业需做到统筹全局，综合性分析和了解不同的税收，科学性规划各项运营项目的利益及税务等，要衡量项目的实际收益，控制房地产企业税务成本，防范产生筹划风险问题。房地产企业要联系自身的经营特色，组建出一支高水平、高素质的税务管控队伍，还应制定出可行的考核以及培训机制，通过有效的培训以及考核，持续提高税务管控工作人员的综合素质以及能力，确保税务管控工作人员可胜任具体的工作。房地产企业务必要积极开展好税务筹划的大力监管以及风险管控等重要的工作，还要促进不同部门间的自我监督以及检查，大力监管税务管控内部易于产生的风险问题，显著提升房地产企业税务筹划的效率和质量。再者，应打造出稳定和谐的税务筹划环境，构建出税务风险管控体系，还需做到科学评估房地产企业的税务筹划，迅速明确在税务筹划期间所产生的风险问题，在第一时间实施查缺补漏，提升房地产企业在展开税务筹划工作时的合理性以及实效性。由上方内容可知，加强房地产企业税收筹划基本风险管控是至关重要的，因此房地产企业应细致分析和了解强化税务筹划基本风险管控的必要性，明确其中的主要内容以及所可运用的基本风险管控方式，以期利用可行正确的方式，积极保障房地产企业税务筹划基本风险管控的效果，从而就可应用该种方式有效防范发生风险问题，促进房地产企业获得长效性、飞速性的发展与进步。除此之外，还务必促进不同部门之间的有效沟通以及联系，这可作为是加强企业税务筹划基本风险管控的一项重要内容。首先，房地产企业能够组建出税收筹划风险管控小组，相应成员需注重实施研讨及分析，促进信息的充分有效共享，还可促使企业明确工作展开时的要点所在。其次，企业需了解税收筹划风险管控期间的各项责任，做到细化处置各项工作，还应将责任落至实处，若是在某个层面产生了消极的问题，就应在第一时间找寻到问题责任人加以询问。（二）制订完善的企业内部税务管理体系制定完善的企业内部税务管理体系，在保障房地产企业税务风险控制效果的方面上，有着十分积极的作用与价值。所以房地产企业务必要制订完善的内部税务管理体系，以便发挥出此项内部税务管理体系的作用，深化税务管理工作的展开，提升税务管理工作的展开成效，更为迅速地达成房地产企业展开税务风险控制工作的重要目标。对此，房地产企业就需构建出关于内部税务风险管控方面的制度内容，以优化及健全内部的税务管控制度，推动优化企业的税务管控体系，做到有效指导及约束企业的运作过程，加强企业的税务风险管控意识和能力，还应将风险自查等作为重点所在来加以落实，如销售处理标准与否、会计核算的各项数据和纳税申报的相关数据之间一致与否。若是发现存在不相一致的状况，那么产生此种状况的因素有哪些？务必要提高部门负责人对此的重视程度，使得财务部门在展开税务风险管控工作时，可更为获得其他部门的有效支持和配合。再者，强化房地产企业所有员工的财务风险意识，能够在内部中形成良好的财务风险管控氛围，能够强力保障财务风险管控的效果，可在极大程度上提升房地产企业自身的经济效益；同时，有助于强化房地产企业的市场竞争实力，使得房地产企业即便处在十分激烈的市场竞争环境下，也可一直处于战略主动地位。除此之外，结合文件规定，对租赁双方所签署的租赁合同是有免收租金期限的，而在免收租金的阶段中就由产权拥有者结合房产原值来缴纳房产税，所以说，在编制税务指引的过程中，强调业务部门在签署租赁合同的过程中，尽可能不要去签署免租期。例如，房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模 房地产项目总建设规模）。由上述内容可明确的是，制订完善的企业内部税务管理体系，是十分迫切与关键的。所以房地产企业务必要大力完善内部税务管理体系，要尽可能凸显出内部税务管理体系的完善价值与意义，从而更加能够确保房地产企业税务风险问题的控制效果，在极大程度上防范在房企 业 管 理 地产企业的运作中产生税务风险问题，如此就极为能够确保房地产企业的进步及发展态势，推动房地产企业取得跨越性的进步。（三）与税务部门建立良性沟通机制因税收执法有着较大的弹性，针对不同地区在征管方式以及税务政策等方面，很容易体现出不同，会致使税务部门和房地产企业之间产生信息差问题，进而就会导致二者针对同一条款产生认识分歧的状况；而若产生了此种状况，房地产企业所制定的纳税方案，就易于受到税务部门的质疑，更甚还会认为房地产企业想要偷税或是漏税。所以，针对此种情况，房地产企业与税务部门建立良性沟通机制就显得至关重要。如在建设此项沟通机制后，非常能够促进税务部门以及房地产企业二者之间的沟通，这样在产生问题时，能够通过沟通来加以及时地解决，如此能够提升房地产企业税务风险问题的控制效果。除此之外，房地产企业在实施税务改革的过程中，需联系我国在此方面的各项政策，及时整改错误的税务行