多重因素叠加成都商业地产...业及物流地产市场报告》发布.pdf

产城 2023.01 刊产经视野 城市聚焦481 月 12 日，仲 量 联 行 发 布2022 年成都商业及物流地产市场报告，指出复杂多变的外部环境导致中小微企业、消费及服务行业企业经营承压，影响商业地产市场表现。2022 年，甲级办公楼市场方面，企业租赁策略趋紧，增量需求不足，租金持续下行；零售物业市场方面，疫情反复引致消费低迷，市场空置率创新高，同时年末地标项目开业，重新定义成都高端商业格局；物流地产市场方面，全年净吸纳量仍超过50 万平方米，市场抗风险能力显现；投资市场方面，开发商纾困情绪明显，成交量同比上涨，城市地标太古里股权变更，涉及金额达成都零售市场历史新高。甲级办公楼市场：多个高品质楼宇入市，新增供应量维持高位2022 年，成都甲级办公楼新增供应达到自2017年的最高水平，全年交付项目共计 10 个，总面积应对复杂多变的外部环境，成都商业地产市场“变”中求“优”。多重因素叠加，成都商业地产市场寻求“流动”的生机与活力2022年成都商业及物流地产市场报告发布文/仲量联行INDUSTRY&CITY49投资地理INVESTMENT GEOGRAPHY约 59.7 万平方米。截至目前，成都甲级办公楼存量升至 457 万平方米。成都中国太平金融大厦、环球贸易中心（一期）、高新创合中心以及财富支点大厦等多个高品质楼宇入市。楼宇软硬件质量的提升以及楼宇形态多元化呈现为城市实现多类别高质量产业落地提供了先决条件。疫情、高温、地震等诸多不可预测因素导致城市商务活动流动性明显减弱，传导至办公楼市场，2022年成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得 10.4 万平方米，同比下降 57.0%；甲级办公楼市场平均空置率年末收至 28.0%，同比上涨 8.2 个百分点；但剔除新增供应影响，空置率报 20.9%，涨幅仅 1.0 个百分点。结构上来看，城市经济结构转型以及产业链提质趋势并未出现放缓或改变，结构韧性显现。从行业大类上看，2022 年成都甲级办公楼市场增量需求仍主要聚焦科技互联网（23.5%）、金融业（20.8%）和专业服务（15.0%）三大领域。其中，互联网产业要素优势持续，软件、游戏赛道同比上扬。以IT软件业为例，其新租面积同比上涨 25%；金融、专业服务类需求韧性凸显，结构占比再次提升。伴随科创板开市以及创业板试点注册制的落地，金融业的证券行业租赁需求同比上涨 177.6%，多家头部会计事务所加大在蓉战略布局，新租面积超去年 3 倍水平；产业链条持续升级，战略新兴领域需求增速明显，以芯片研发为代表的智能制造领域开始展露办公楼租赁市场，同时新能源产业高速发展，2022 年租赁需求同比上涨约 62.6%。随着疫情管控政策全面调整，2023 年，成都有望回归一个可预测的经济时代，由消费与投资所推动的第二次反弹预计将在 2023 年中展现，成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。优质零售物业市场：空置率上升、高端商业集聚“两线”并存2022 年 1-11 月，成都社会消费品零售总额为8186.7 亿元，同比下降 2.1%，消费低迷导致商家租赁需求减弱，2022 年全市净吸纳量为 35.6 万平方米，同比减少 46.1 万平方米，全市空置率同比上升 3.5 个百分点至 12.4%，为 2007 年来最高值。租户流失令商场营收下滑，业主普遍采取“以价换量”策略以稳租户，全市优质购物中心首层平均租金同比下降 2.7%。2022年成都保持较高供应，全市有 8 个项目开业，共计约90 万平方米；百货收缩市场份额，全年有 3 家百货闭店，减少 16.5 万平方米。2022 年年末，全市总存量收至 1124 万平方米，居全国第三，仅次于京沪。标杆项目入市，引流多个国际一线品牌入驻，重新定义成都高端商业格局。2022 年，位于交子公园商圈的成都 SKP 开业，引入超 1300 个一线品牌入驻，其中涵盖 222 个首店品牌，完成了城南商业从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖。至此，SKP 与办公楼市场需求走弱，租赁策略和办公产品调整成为短期主要破局方式。“”产城 2023.01 刊产经视野 城市聚焦50in99 共同形成了交子公园商圈高端商业组团，城南高端零售商业体量升至 34.1 万平方米，比肩市中心春盐商圈（IFS 和太古里）的 31 万平方米，共同构成全市两大高端商业聚集区，成都高端商业“双核”格局成型。消费趋势“明线”和“暗线”并存。经济短周期展现的“明线”趋势来看，受外部环境波动叠加疫情影响，居民消费的计划性越来越强，更加偏好基本品消费且关注性价比；但从经济长周期展现的“暗线”趋势来看，中长期消费市场将回归经济基本面，消费者对品质的追求不会改变。2022 年，“高性价比”折扣店受青睐，奥特乐、嗨特购、零食有鸣、Bigoffs 超级折扣等扩张迅速；同时业态多样化趋势明显，奢侈品在蓉开设高能级门店或区域首店，如拉夫劳伦之家西部首店、Maison Margiela Caf 全球首店等；香水成为美妆新增长点，高端小众香氛快速崛起，CARITA、La Perla Beauty、LArtisan Parfumeur 等品牌进驻成都；“露营热潮”使运动户外用品受追捧，Kolon Sport、Burton、Salomon等小众品牌落地成都；绿色出行浪潮下，新晋新能源汽车品牌如智己、极氪等加速在蓉布局。物流地产市场：韧性凸显，需求格局进一步优化2022 年，成都高标库市场共录得 6 个项目投入使用，新增仓储面积共计 44.1 万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下，全年实现 51.4 万平方米的净吸纳量，展示出极强的需求稳定性。面对 2022 年复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率同比稳定于 10.6%。物流地产的民生保障属性，具有较强的逆周期和抗经济波动能力。2022 年，四川全省虽遭受疫情、高温限电等多重冲击，但涉及食品、日用品的传统商超，生鲜电商，外卖平台，医药品零售门店乃是保障城市基础运转的生命线，其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性，高标库需求仍展示出较强韧性。主力需求行业演变电商去中心化，大宗消费走高。零售商及其快递快运企业长期作为成都高标库最大需求行业，然而受 2022 年疫情及极端高温天气影响，零售消费增速大幅放缓，年内零售商贸及其物流服务企业新增仓储需求不同程度收窄。危机中仍存机遇，成都及四川线上商品零售额仍维持两位数增长，2022 年，直播电商平台借助第三方物流企业拓展云仓业务，快速布局全国区域分拨中心，接棒综合电商跻身高标库需求主力行业；新能源汽车类大宗升级消费品在川渝两地市场渗透率已分别达到 31.9%和INDUSTRY&CITY51投资地理INVESTMENT GEOGRAPHY38.8%，高市场份额所带来的售后配件仓储需求使新能源汽车品牌成为年内龙泉驿子市场的主力需求客户之一。供需关系趋于健康，物流地产投资属性增强。2022 年成都高标库市场投资活动频繁，全年成交面积达 50.2 万平方米，同比增长约 1.9 倍。除健康的供需关系外，物流地产资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为近期投资者追逐的热点。同时，过去四年成都物流地产投资市场卖方行业中，地产与机构投资人比例增加，资本退出使得通道进一步拓宽，显示出较强的资产流动性。未来“仓库+”的投资方式将主导一级土地市场。面向产地市场，农产品出村带来中国低线城市在地农副产品初加工、筛选、预冷作业需求，以及制造业集聚区外溢的汽配件、电子产品装配需求；面向销地市场，成熟消费市场快速增长的生鲜和预制菜生产、存储和分拨配送所需的冷库及冷链服务需求，以及医药品下乡带来的高标准存储需求，将使得“仓储+装配制造”、“仓储+冷链”、“仓储+食品加工”成为撬动一级土地市场的关键支点。投资市场：投资交易量回升，大宗交易频现步入 2022 年，开发商融资难加速显现。开发企业试图通过出售资产缓解当下现金流危机。成都投资市场可售资产数量同比上升明显，且因出货的迫切性，卖方报价水平均较去年有所降低。2022 年成都大宗交易市场录得约 116.2 万平方米的成交面积，同比逆市上涨 61.8%。其中，来自开发商出售的面积占比达 93.0%。从买方角度看，机构投资者、开发商（外资）构成市场主要购入方，面积占比分别为 35.7%、31.3%。物流资产仍受市场青睐，国有资本办公楼配置加速提升。在全年超百万平方米的大宗交易中，物流地产凭借其稳定供需关系备受机构投资者青睐。2022年，物流地产成交面积占比达40.9%，居各业态首位。其次，由于国有资本与政府平台公司的不动产配置需求上涨明显，占比升至 17.8%。业态方面，相对于更考验运营能力的零售资产，办公楼以更加标准的运营管理输出，目前更受平台公司关注。在 2022 年 7 宗办公楼交易中，超半数面积由国企及政府平台公司购入。针对零售业态，2022 年 12 月远洋以 55.5 亿元向太古地产出售成都远洋太古里 50%股权。而此次交易涉及总金额也成为成都零售市场历史最高金额。未来，宏观环境的预期回暖将成为投资市场最积极信号。政策层面，随着“三支箭”、REITs 商业不动产试点以及 AMC 机构的逐步落地，未来各方主体融资成本预计走低，融资渠道呈多元化发展。成都作为西部经济发展高地，成渝地区双城经济圈重要极核城市，未来投资市场长期可期。宏观环境预期回暖，成都商业地产市场将逐步摆脱不确定性，迎来进一步发展信号。“”