“三权分置”背景下宅基地流...德清、余江、泸县的实证分析_周慧馨.pdf

问题探讨当代农村财经2023年第3期摘要：探究宅基地流转意愿的区域差异和影响因素，有助于解决当前宅基地利用中的“闲置浪费”和“非正规交易”并存的问题。本文基于计划行为理论构建宅基地使用权流转意愿的分析框架，从主观规范、知觉控制、行为态度三条路径展开，通过质性分析方法对浙江德清、江西余江、四川泸县三地农户宅基地流转意愿区域差异与影响机制进行研究，并从宅基地流转政策的制定、流转信息渠道的畅通、流转后农户权益保障等方面提出政策建议，以期为相关部分制定和实施因地制宜的宅基地政策提供参考。关键词：宅基地流转意愿 区域差异 影响因素 质性研究一、引言宅基地制度是中国农村土地制度中最特殊的制度安排，宅基地流转已成为农村土地改革的焦点问题。为解决当前宅基地利用中的“闲置浪费”和“非正规交易”并存的问题，学者们从农户入手，广泛使用 Logit 模型、Lo-gistic 模型、Probit 模型等方法，研究农户个体、家庭、宅基地特征、区位条件等对宅基地流转意愿的影响，但研究大多针对单个地区进行抽样调查，缺乏对于县域层面的农户宅基地流转意愿的区域差异研究，且大多采用计量模型来研究宅基地流转意愿的影响因素，缺少相关的质性分析。浙江德清、江西余江、四川泸县分别位于我国东中西部地区，皆为首轮宅基地制度改革试点地区，同时也被授权为新一轮全国宅基地制度改革试点地区，积累了丰富的宅基地改革经验。鉴于此，本文选取了德清、余江、泸县三个试点地区，基于计划行为理论框架，运用质性研究的方法探讨“三权分置”背景下宅基地流转意愿的区域差异和影响因素，以期为相关部门制定和实施因地制宜的宅基地流转政策提供参考。二、基于计划行为理论的宅基地使用权流转意愿分析框架根据 Ajzen 提出的计划行为理论，个体行为由其行为意愿所决定，而行为意愿主要受行为态度、主观规范和知觉控制三方面因素影响。该理论在农地流转、土地整理等领域广泛应用，能够较好地解释个体行为意愿。行为态度是指农户对某种活动的认同与否以及参与后的利弊*基金项目：2021年国家级大学生创新创业训练计划项目“三权分置背景下农户宅基地使用权流转意愿的区域差异与影响因素分析基于浙江德清、江西余江、四川泸县的实证研究”（编号：202110307081）。“三权分置”背景下宅基地流转意愿的区域差异及影响因素分析*基于德清基于德清、余江余江、泸县的实证分析泸县的实证分析 周慧馨43问题探讨当代农村财经2023年第3期评价。一般而言，当农户对宅基地流转行为评价越积极，倾向越强烈。农户的行为态度会根据对参与宅基地流转所获得的收益预期和参与后所带来的影响两方面。农户作为有限理性型决策者，认为参与宅基地流转后可以增加财产收入、参与时保障自身权益、改善居住条件等，会产生积极的行为态度。另外，若宅基地流转、退出有促进村庄长远发展等正面预期，出于公共利益的维护，农户倾向于参与宅基地流转。主观规范是指农户对参与某种活动所承受的外界压力，分别是禁令型社会规范、描述性社会规范和个人规范。禁令型的社会规范是指具有强指示性、组织性的政府指令对农户流转意愿的影响。描述性的社会规范是指农户受到熟人社会网络带来的示范效应影响，改变其宅基地流转的意愿，亲友、邻居的意见将成为农户决策时的主要参考。关键人物的号召也会影响农户的流转意愿，已参与流转的农户对宅基地流转的评价会感染未参与的农户。知觉控制是指农户参与某种活动时感到的难易程度。受禀赋效应的影响，农户参与流转时所获得的信息、自身的专业技术知识、经济条件等资源愈多，越倾向于参与宅基地流转。拥有宅基地以外其他住房的农户，宅基地内在的保障属性被其他住房代替，宅基地流转意愿较高。宅基地使用和流转政策在国家和农户之间存在信息不对称，农户对宅基地可流转范围的认知越宽泛，其流转意愿越高。一般而言，与中心城市距离近、拥有优势资源的农村，其宅基地的投资吸引力强，农户倾向于流转宅基地获取财产价值（见图1）。三、研究方法与研究内容（一）样本来源与编码方法笔者于 2021 年 7 月至 2022 年3 月期间经实地访谈、网络访谈，共获得浙江德清、江西余江、四川泸县三地 24 名受访者的有效资料。通过采用 MAXQ-DA2020 软件，借鉴扎根理论的编码方法对资料逐句编码归纳统计。编码结果以举例方式呈现在表1中。（二）统计结果通过表 2 可以看到，主观规范、行为态度、知觉控制对宅基地流转意愿的影响总体上呈现两强一弱特征。四、宅基地流转意愿影响因素的异质性效果分析（一）主观规范作用效果，余江泸县德清行政与自治的有效联动使基层政府和村级组织通过示范效应影响农户宅基地的流转意愿。余江出台了 农村村民退出宅基地进城购买安置房方案，鼓励有意向进城购房的农民，自愿放弃15年内的农村建房资格权，退出宅基地进城购房可享受 10%的优惠价格。同时，购房的农民可以在 15 年之后再次申请在农村的建房资格。泸县也鼓励有条件进城落户农民退出宅基地，给予拆旧补偿、城镇购房和社会保险购买补助，并保留其宅基地资格权。德清鼓励农户将农房通过自营、出租、入股等多种方式，兴办民宿、餐饮、养生、科研等符合当地实际的新兴产业。熟人压力和关键人物通过非正式制度方式影响农户的流转意愿。余江宅基地改革通过基层党组织和理事会通过动员、示范、引导等正向激励机制唤醒宅基地的公共属性和农民的宅基地产权观念。党员干部带头拆除多余宅图1 基于计划行为理论的宅基地使用权流转意愿的分析框架44问题探讨当代农村财经2023年第3期基地，在外乡贤利用自身资源返乡支持家乡的“宅改”工作，称其“最大的动力就是希望家乡美起 来”。泸 县 以 党 政 主 抓 为 保障，赋予村级组织自由裁量权，设计宅基地调整使用、退出收回以及利用的方式和补偿标准。德清宅基地投资吸引力强，原乡人、返乡人、新乡人投身于乡村民宿建设，通过人流带客流，人力变财力，放大“归雁效应”。（二）知觉控制作用效果，泸县德清余江资源禀赋的差异引致差异化的发展需求和空间布局。德清区位条件、自然禀赋良好，市场经济发达，宅基地流转着眼于如何盘活闲置宅基地资源，增加居民财产性收入。余江的“宅改”着眼于解决宅基地管理无序的问题。泸县则是将受限的宅基地激活促进乡村产业发展和城乡建设用地利用结构的优化，既盘活了集体建设用地，又拓展了生产、生活、生态的发展空间。受禀赋效应影响，农户在参与流转时自身的专业技术知识、经济条件等资源愈多，就愈能控制自身行为，越倾向于参与宅基地流转。在泸县和余江，距离中心城市远、资源匮乏的乡村，在很大程度上呈现空心化的趋势。贫困的农户倾向于通过宅基地有偿退出或复垦还耕换取资金来改善居住条件。在德清，有能力的农户则会自营民宿获得收益，部分生活工作居住在外地、年纪过大不善经营的农户“做民宿的资金压力较大”，倾向于通过出租宅基地样本资料我们深化宅基地制度改革就是把宅基地改革与集体经营性建设用地）相结合，把闲置的指标归拢以后，进行统一的规划布局和行政审批，调整为集体经营性建设用地。宅基地改革后，通过不动产证可以进行抵押贷款。村集体在改革试点中主要是讲政策、签协议、监督建房。看大家都开民宿了，我们也就开了。我们村很多中心工作，都是靠我们理事会来做工作宅基地“三权分置”第一本资格权证，是发给塔莎杜朵民宿，就在我们这附近。这边原来是我们家老的宅基地，后来村里搞宅基地改革嘛，因为我们党员嘛，要起带头作用。党员都拆了，后面村民很拥护，跟着拆吧。我们这主要做民宿，接待附近上海、杭州、苏州的客人居多。我们主要发展乡村旅游，高端民宿和附带的餐饮服务。原来走泥巴路，挑水很远，来去要半个多小时，烧柴要劈柴。以前是一幢房子两兄弟就一个宅基地，那么现在我两个子女大了要两个（房子）了。我们主要在村上附近的工厂工作，房子自住，有些人家除了自住以外出租给别人，会出租给来这附近企业打工的工人。手机上也可以开会。我们都有群了，很方便的。农户提出要求，合理的村集体会采纳，但是有些要求比较高的答应不了的决定会进一步申报给乡镇政府让他们进行裁量。我们现在这边的房子（租金）十几万一年。一个是现在我工作的工资收入，还有就是土地流转的分红。这里环境也好，特别好，到处都是鸟语花香的，现在这些房子住起来比城里面还舒服。就是巴适的很。当时年轻人都往外面跑，后来看家里这么好，他们都回来了。原来是不太理解，毕竟要拆自己的房子，但这是对全村人、对子孙后代有好处的事情，慢慢也就想通了。民宿业主以前租用农户的房子都是私下里操作，没有正规的协议，缺少合法的保障。现在宅基地三权分置改革后，不动产证流转到民宿业主手上，可以大胆地投入了。这几年我们村里、镇上，把路、水渠、污水、卫生全部跟上去了。自由节点流转政策配套政策村委压力邻居压力乡贤压力经营民宿的农户党员干部经济区位产业资源环境宁适度家庭结构工作类型宣传方式反馈渠道出租收入入股分红归属感态度变化产权安全人居环境树状节点政策导向（A1)熟人压力（A2）关键人物（A3）资源禀赋（B1）家庭状况（B2）信息渠道（B3）收 益 预 期（C1）情 感 态 度（C2）权 利 保 障（C3）表 1访谈资料编码示例（部分）45问题探讨当代农村财经2023年第3期获得高额租金。信息渠道畅通影响农户对宅基地政策的判断。一般来说，如果国家鼓励去做这个事，农户流转的意愿会增加。在中西部地区，农户主要通过政策宣传了解到宅基地流转、退出的信息。余江、泸县通过村级组织、理事会、党员干部的精准宣传，达到了改革目的；东部地区通过典型案例的宣传，如德清塔莎杜朵项目首次实现了农村宅基地和房屋使用权的抵押权能，受到了当地农户、高校、政府的关注。（三）行为态度作用效果，德清泸县余江农户会在特定的外部约束条件下，根据其对宅基地流转前后收益、成本比较的预期，决定是否流转宅基地。在经济活跃的地区，农户宅基地财产权意识逐渐形成，渴望通过宅基地流转实现变现的需求较强。以德清莫干山为例，民宿数量从2015年的四百家增长到2020年的八百余家，农户通过自营、出租、合作开发民宿等实现了财产价值。如“茶地边上的宅基地，台湾人来租了，30 年付了 238 万”的交易实例。中西部传统农区宅基地经济属性不强，但宅基地制度改革实践改善了人居环境，推动了新农村建设。农户在改革中有幸福感，对宅基地流转的态度趋向积极。余江大力通过开展“一改促六化”实现美丽乡村全覆盖；泸县通过建成山河社区、田坝新村等，引导农户适度聚居，消除了老旧危房安全隐患。清晰的产权界定消除了农户有关流转风险的疑虑，促进了宅基地的流转意愿。在德清莫干山的塔莎杜朵项目中，农户获得宅基地资格权登记证，民宿业主通过“三权分置”不动产权证，取得房屋使用权和宅基地抵押权能，探讨出合作开发模式。泸县探索出共建共享模式，农民提供的宅基地登记为宅基地，合作社提供的房屋占地则登记为一定使用年限的集体建设用地，并允许“共建共享”第三方产权转让、租赁和抵押，为资本下乡提供了用地来源。五、结论与建议（一）结论1.政策导向效应强，熟人压力作用地域局限，关键人物作用效果不彰。政策导向是对农户宅基地流转意愿的作用效果最显著的因素。像泸县、德清等中西部农业型地区宅基地财产价值较低，农户更多追求宅基地的社会性权利，宅基地流转更多依靠村民自治的方式实现。德清等东部发达地区的农户更多追求宅基地的财产性权利，简单依靠村民自治的方式难以维系财产秩序的公平，熟人压力作用效果不佳。关键人物在德清、泸县作用较低。2.资源禀赋定位村庄发展方向，家庭状况、信息渠道效果显著性较低。农户流转意愿更多地被宅基地潜在的价值所影响，家表2访谈资料统计结果主范畴主观规范因素（A）知觉控制因素（B）行为态度因素（C）合计次数及占比81，36.32%60，26.91%82，36.77%副范畴政策导向（A1）熟人压力（A2）关键人物（A3）资源禀赋（B1）家庭状况（B2）信息渠道（B3）收益预期（C1）情感态度（C2）权利保障（C3）提及次数（次）德清11465958111271余江11158458411975泸县1493996581477合计362817182319173035223占比情况(%)德清15.49%5.