2023年325上海楼市新政.docx

325上海楼市新政 　　2023年3月25日上午，上海市政府通过召开联合新闻发布会正式公布了关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康开展的假设干意见。想知道最新上海的楼市新政吗下文小编给大家介绍下吧! 325上海楼市新政：民众看法　　众所周知，进入2023年以来，上海楼市突然急剧升温，新房二手房双双出现量价飙升。中国房地产信息网数据显示，2023年1-2月上海新建房屋销售面积274.78万平方米，同比增长22.9%。其中，住宅销售面积226.98万平方米，增长13.5%。上海链家市场研究部监控数据也显示，2023年2月份，上海二手房均价高达3.51万元人民币/平方米，二手房住宅价格同比上涨8.8%，二手房共计成交2.8万套，同比上涨166.58%，刷新了同期历史最高纪录。与此对应，沪上各大售楼处频现抢购潮，供不应求。在这个背景下，可以认为此次“史上最严厉〞楼市调控的出台，主要就是为了应对当前房地产市场的飙涨态势。 　　为了解民众对上海楼市325新政的评价和对后市的预期，上海财经大学不动产研究所通过上海城市与房地产青年学者联谊会公众号发起了关于325楼市新政的投票。本次投票共计254名参与者，其中居住在上海并且有上海户籍的占52%，在上海居住外地户籍的占36%，外地投票者或没有披露所在地信息的合计为12%。也就是在上海居住的投票者中有59%是本地户籍，41%是外地户籍，这与目前上海全部常住人口中41%的非户籍人口比例完全一致。投票者所在行业居前包括科研院所和高校(26%)、金融界(19%)、产业界(13%)、房地产行业(9%)、其他事业单位(8%)等，行业分布比较均衡，且普遍具有较高教育程度，具有较好的代表性。同时，参与调查的投票者中，23%认为对楼市新政政策十分了解，59%认为根本知晓，只有18%自认为不算很清楚，所以本次调研可靠性较高。 　　对于此次调控， 参与本次调研的民众普遍认为，这次新政中对非本市户籍居民加强限购，提高二套房首付比重(包括认房不认贷)、加大住房供应力度这几项措施对楼市影响效果将较为显著。但同时也有人对将非本市户籍购房最低连续缴纳社保年限从2年增加到5年、二套房认房不认贷、贷款买房首付需为自有资金等政策提出质疑，觉得不太合理，还有认为本次新政发布即日执行、缺少缓冲，不太适宜。 325上海楼市新政：投票结果　　对于如何有效的抑制房价政策中，27%的投票者认为加强限购能够对降低房价起到显著作用。其中18%的参与者认为，非本市户籍购房的最低连续缴纳社保年限从2年增加到5年的政策能够对抑制房价起到显著作用，是减少住房需求的最大杀手锏。此举会直接抑制外来常住人口的购房需求。相对于1400万日益老龄化、60岁以上老年人口超过三成的本地户籍人口来说，980万平均年龄很年轻、住房需求旺盛的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。对外地户籍人口收紧限购，大幅降低了需求基数，尤其有助于稳定中小套型住宅的价格。5%的民众认为加强对以企业名义购房的限制(企业买房要三年后才能上市)对抑制房价会有一定作用，这个一向认为是限购中可能存在的较大漏洞，不少外地买家以此来躲避绕过限购。另有4%的人认为加强房产登记和交易备案也可以抑制房价涨势，加强不动产登记可以使政府更容易查明个人房产所有情况，从而对房价产生影响。出台需求侧新政可缓解供需矛盾，短期内可抑制房价上涨。但长期看来，这项政策调控只能做到短期抑制需求。 　　对于差异化信贷，提高二套房首付比重，有17%的人认为可以有效降低房价，对房价的杀伤威力仅次于加强对非户籍人口的限购。另有13%的人认为二套房认房不认贷也是一道重要的杀手锏，能有效抑制房价上涨。目前在房地产交易系统内查询到已拥有一套住房的，无论其是否有贷款记录、无论其住房贷款是否结清，均执行差异化信贷政策，即购置第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;购置非普通自住房的，首付款比例不低于70%。可见，民众普遍认为，通过加强资金流的约束提高二套房首付比例，可以大幅提高炒房本钱，一定程度上会抑制投机炒作。 　　还有9%的参与者认为加强首付款核查，禁止首付贷等场外配资会抑制房价。购房者需承诺首付款自有，而银行将根据收入和资金来源情况进行确认，加强管理，防止加杠杆融资和场外配资。互联网平台、房产中介推出的首付贷等场外配资业务也对近期上海房价的非理性上涨起到了一定的推动作用。因此，应加大对房地产中介的监管力度，对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治，以抑制房地产投机炒作。 　　以上政策还都是从需求侧，加大住房供地力度，提高中小套型商品住房供应比例，加快旧区改造和“城中村〞改造，扩大符合政策的住房困难群体受益面等一系列政策，那么主要在供应侧发力。有10%的投票者认可加大住房供地力度，对此表示支持。 　　同时民众希望通过多渠道增加住宅供应，从供应侧加快住房有效供应从而缓解房价上涨。如5%的人觉得增加人才公寓，提高工业用地配建生活效劳设施比例会影响房价，而4%的参与者认为廉租房和公租房并轨，搞好共有产权房能够抑制房价。这些政策主要构建多层次、全覆盖的住房供应体系，如逐步增加公共租赁住房，解决一局部人的住房款难问题。此外，推进保障房和廉租住房建设，多渠道筹措人才公寓住房，鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房)向职工出租，也有利于解决局部住房需求。 　　有相当一局部投票者(5%)对建立房地产市场监管联席会议和建立统一、标准的房地产市场信息发布机制政策表示关注。此次新政的另一记重拳是强化房地产市场监管，尤其是加大对房地产中介的监管力度。 　　然而，另一方面，31%的参与者对于非本市户籍购房最低连续缴纳社保年限从2年增加到5年这项政策反响最为强烈，有所质疑。可以理解，考虑到本次调查中在上海居住但非本市户籍的参与者比例为41%左右(与上海常住人口中非户籍人口比例完全一致)，而本轮调控对这局部购房者的冲击十清楚显。假设一名本科毕业生22岁毕业参加工作，开始缴纳社保，也得等到27岁的时候才能开始购房。社保连续缴纳5年抑制了外地常住人口的正常购房需求。更有不少网友反映，上海现有限购政策要求外地户籍人口必须结婚才能买房，十分不合理，属于用公权力干预居民生活选择，并且是种歧视。 　　新政对于二套房认房不认贷这一政策较之前认贷不认房政策明显偏紧，有12%参与者对此有质疑。325新政出台之前，不少银行对于名下拥有1套住房，贷款结清的购房群体，购置第二套住房时，给予首套房的贷款优惠，即贷款首付只需三成，利率优惠。而新政对二套普通住房首付比例调至5成，非普通住房首付比例调至7成。此条新政的实施，可调控大户型商品住宅的成交，抑制房价上涨，但也在一定程度上伤害了合理的改善性需求。 　　10%的投票者对于贷款买房需承诺首付为自有资金表示质疑。还有11%的参与者认为，新政发布就即日执行，让很多购房者和观望者措手不及，造成预期不稳定，包括影响了非本市户籍且社保到达年限的购房者的购房需求。