2023年案例买卖不破租赁.docx

［案例］买卖不破租赁 　　1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为XX年，租金每月300元。以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。 　　[问题]1.原租赁合同是否继续有效 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某有何法律依据 　　答： 　　1.我国合同法第229条规定：〞;租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。〞;这在理论上称作〞;买卖不破租赁〞;。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原那么，买卖本应破租赁。合同法特别规定买卖不破租赁，那么说明租赁权物权化，具有物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。 　　2.合同法第230条规定：〞;出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。〞;在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购置权。