老旧小区改造施工难点及应对策略分析.pdf

中文科技期刊数据库（全文版）工程技术 111 老旧小区改造施工难点及应对策略分析 范志毅 江西中煤建设集团有限公司，江西 南昌 330038 摘要：摘要：改造老旧小区是当前城镇化和城市文明发展的关键，其中外墙改造，对整个小区和城市形象至关重要。在改造老旧小区外墙时面临一系列施工难题和问题，需要相关人员进行研讨和分析，以提高改造质量和水平。以哈尔滨市平房区 2022 年老旧小区改造项目施工为例，对老旧小区外墙改造施工难点及对策进行了研究，提出了以下观点，仅供参考。关键词：关键词：老旧小；外墙改造；施工难点 中图分类号：中图分类号：TU746.3 0 引言 老旧小区改造是指对建设年代久远的小区进行功能、设施的升级或翻新施工，这项工程旨在提升小区的整体品质和居住环境，以满足居民日益增长的需求。其中，外墙改造被认为是所有改造内容中工程量最大、施工难度最高、技术要求最严格的分项。老旧小区的外墙可能存在损坏、老化和漏水等问题，这些都会对建筑物的稳定性和耐久性造成威胁。通过外墙改造，可以及时修复和加固外墙，可以延长建筑物的使用寿命，并确保居民的安全。1 现有老旧小区外墙的几点问题 1.1 外墙脱落 随着老旧小区使用时间的延长，外墙脱落成了一个普遍存在的难题。这主要是因为小区楼房逐渐变老，而外墙往往首当其冲受到损害。多年的风吹日晒，使得原本粘贴在外墙上的岩棉和苯板等材料出现渗水、空鼓、开裂和脱落等问题出现。有时甚至会暴露出墙体等结构物。外墙脱落不仅破坏了整个小区的美观，还增加了居民居住和生活中的安全风险。尤其是外墙脱落后，可能会导致高空坠物事故发生，给小区居民的安全出行带来安全隐患1。1.2 外墙渗水 外墙渗水是老旧小区常见的问题之一。除了外墙脱落，随着社会的发展，小区建筑物的墙体和建筑形式，变得越来越多样化。在建筑过程中，需要使用各种保温和防水材料来确保建筑质量。然而，外墙出现渗水和漏水问题，将严重影响整个小区建筑的安全使用和保暖效果，同时降低小区外观的美观度。1.3 外墙裂缝 外墙裂缝相对于外墙漏水和脱落而言，发生率较低。然而，一旦出现外墙裂缝，整个老旧小区的稳固性和安全性将极大降低，甚至成为危楼。2 老旧小区外墙改造主要工程量及工程进度 2.1 主要工程量 本项目四个老旧小区共有 30 栋楼，139 个单元，总共 2709 户。建筑面积为 169070.83，主要需要进行电气工程、建筑装饰工程和基础工程方面的施工。在电气工程方面，需要进行线路改造更新、安装入户对讲系统、照明设施改善以及防雷系统布设等。线路改造更新，是为了确保电力供应的稳定性和安全性，同时满足居民日常用电需求。安装入户对讲系统可以提高小区的安全性，让居民能够更方便地与访客进行沟通。照明设施改善，则是为了提升小区的亮度和视觉效果，让居民感到更加舒适和安心。另外，防雷系统的布设是为了防止雷击事件对电气设备和居民生活造成损害2。建筑装饰工程涉及拆除原有屋面防水保温材料，重新铺设新的屋面防水保温材料，拆除原有外墙面抹灰并进行外墙保温，修补楼梯间墙面以及维修楼梯扶手，同时进行楼梯间内墙和外墙的涂料处理，还需要更新单元门和入户系统，并对楼梯间窗户进行维修。这些工程将大幅度提升建筑的保温性能和外观质量，增加居民的居住舒适度和安全感。基础工程方面包括庭院照明、庭院绿化、庭院硬化安防监控，道路维修，增设或维修无障碍设施，维中文科技期刊数据库（全文版）工程技术 112 修室外健身器材，以及室外供水管线、室外排水管线、室外供电线路、室外供气管线、室外供热管线的维护工作。庭院照明和绿化是为了提供舒适的环境和美观的景象，同时增加小区的安全性。道路维修则是为了确保居民的交通安全和便利。无障碍设施的增设或维修，可以让行动不便的居民更加方便地出行。维修室外健身器材，可以保证设备的完好性和安全性。同时，对室外供水管线、室外排水管线、室外供电线路、室外供气管线、室外供热管线的维护工作是为了确保小区各项基础设施的正常运行和居民生活的便利性。通过这些电气工程、建筑装饰工程和基础工程的施工，该老旧小区将得到全面的改善和提升，为居民创造一个更舒适、安全和便利的居住环境3。2.2 工程进度情况 第一，在项目开工之前，按照要求制定项目的送检计划，并且准时完成所有主要材料的送检。这些主要材料包括苯板、岩棉板、岩棉条、挤塑板、防水卷材、聚乙烯丙纶、网格布、内外墙涂料、庭院管道和阀门等。通过对所有批次的材料进行送检，获得相应的检测报告，且所有材料都符合要求，没有出现任何问题。送检计划的编制，是为了确保所有材料的质量达到标准要求。需严格按照计划的时间节点，将所有主要材料送交给专业的检测机构进行检测。这样做的目的是验证材料的性能和质量，以确保项目的顺利进行。第二，30 栋楼本体施工进展如下。外墙保温施工已全部完成。其中 4 栋红砖楼进行了全新保温施工，其他 26 栋则进行了保温修补，整体完成比例达到了100。这意味着所有楼房都具备了良好的保温效果，能够有效地阻止冬季寒冷和夏季高温对室内温度的影响。同时，外墙涂料施工也已经全部完成。无论是仿砖涂料还是其他种类的涂料，施工工作比例都完成了100。这不仅提升了楼房的美观程度，还增强了外墙的抗风雨能力，延长了楼房的使用寿命。屋面保温防水施工方面，按施工图所有楼房都已经完成了 100的工作。这意味着屋顶具备了良好的保温和防水性能，能够有效地隔离外界的温度和湿气。至于 139 个单元的内墙粉刷和门窗安装工作，同样也已经全部完成，完成比例达到了 100，所有单元的内部墙面都被粉刷得干净整洁，门窗也被安装妥当。这为居民大大改善了居住环境。楼本体电气施工方面，照明灯、单元门对讲和屋顶避雷系统的安装工作也已经全部完成，达到了 100的完成比例，楼房都具备了良好的照明和通讯设施，并且在雷电天气下能够有效地保护建筑物和住户的安全4。第三，庭院施工进展如下。庭院管道方面，给水管道、排水管道和供暖管道已全部完成，居民们可以享受到便捷的自来水供应、有效的排水系统以及舒适的供暖设施。庭院道路方面，上海新村小区混凝土基层的施工进度已完成约 100，现居民们可以顺利行驶车辆。沥青面层方面，上海新村小区已完成铺设约 100的工作，使得道路更加平整、坚固。而青年小区、实业公司小区和综合小区的沥青面层也已全部完成，为居民们提供了更好的行走和驾驶体验。步道砖铺装方面，上海新村小区、青年小区和综合小区已全部完成，为居民们提供了美观且安全的步行道。景观方面，综合小区、青年小区和上海新村小区已全部完成，为居民们打造了精美的景观环境，增加了居住的舒适感。而实业公司小区则暂时没有相关的规划。绿化方面，综合小区、青年小区和上海新村小区已完成绿化工作，使得庭院更具生机与美感。第四，因住户调查同意率未达到要求，目前尚未进行楼内室内给排水改造。同时，由于室外消防工程已超出改造红线范围，该项目也还未开始施工。此外，庭院绿化工程已经做出了调整，根据住户需求，约 2339 的绿化区域将改为铺装人行道。这样的调整旨在提供更多便利和安全性，满足住户对于室外空间利用的期望。通过将绿化区域改为人行道，不仅可以增加步行道的长度，方便住户进行散步、晨跑等活动，而且还能减少草坪养护的成本和劳力。这一调整得到了大部分住户的支持和认可，他们相信这样的改变会使小区更加宜居和美观。3 老旧小区外墙改造施工难点 老旧小区改造施工在哈尔滨这样的高寒地区，需要满足高要求的施工材料技术指标。为此，项目采用了三个技术性能指标中最高的一个作为标准。这种改造施工最大的特点是每栋楼龄、楼型和楼况各不相同，年代久远，每户情况也不同。面临房顶和窗台漏水问题，以及多样化的需求。因此，在施工前期进行入户调查和摸排工作非常重要，这项工作量庞大。若能详中文科技期刊数据库（全文版）工程技术 113 尽而细致地完成入户调查，项目即成功了一半5。为确保居民充分了解改造事项、内容、效果，并普及旧改政策，本工程采取了多种方式和途径。例如，在单元门口张贴告示、通知，通过相关网站和新闻媒介发布公告，挨家挨户敲门入户拜访，以及社区人员和楼栋长在住户微信群里发送相关信息。此外，通过样板间让百姓直观感受施工所用材料、工艺和改造后的效果。老旧小区改造的重难点在于前期入户调查、现状摸排、民意征集和过程协调。如果这些工作不细致、不深入，甚至遗漏了摸排或民意调查不清楚，就容易导致施工无法顺利进行或施工过程中遇到阻力，进而激化住户矛盾，造成工作停滞和工期延误，增加项目成本。因此，这项工作对于整个项目的顺利推进和后续施工至关重要，直接影响工期和成本。4 老旧小区外墙改造施工难点解决对策 4.1 采取多种方式宣传改造政策 为了解决上述问题，需要在施工前进行入户调查和摸排工作，并采取多种方式和途径向居民普及改造事项、内容、效果以及旧改政策。例如通过在单元门口张贴告示和通知，通过相关网站和新闻媒介发布公告，或者挨家挨户敲门入户拜访，以及通过社区人员和楼栋长在住户微信群里发送相关信息6。4.2 合理控制成本 在人工成本方面，通过招投标的方式选择劳务公司，总体原则是合理低价。根据定额测算出人工成本的最低价，然后各劳务公司报价，如果低于最低价，则直接废标。在材料方面，通过比较多个厂家的价格、生产规模以及过去的业绩，并邀请全过程管理公司、监理单位、社区代表和居民代表对这些厂家进行考察。所有的材料厂家都出具了质量承诺书。在采购合同中，约定材料必须满足二次复检和现场随机抽检的质量要求，以确保将这项民生工程打造成受群众欢迎的项目。在项目开工之前，对项目成本进行分析，并通过有目标地控制做出调整。例如，在屋面防水施工过程中，如果发现成本高于投标报价，可以通过与居民协商要求平改坡等方式，尽量减少成本。同样，在外墙保温修补施工中，如果发现投标报价偏高，可以通过入户调查意见来增加施工量，以满足居民的需求。此外，在外墙涂料粉刷施工中，要积极推进外墙颜色的选定，并组织各参建单位、街道、社区和规划局共同确定，以尽快回收资金和利润。另外，通过测算决定每栋楼都搭设脚手架，并在外墙保温施工完成后，进行拆卸和周转，提高周转率，既保证了安全，又降低了成本。为了更好地控制成本，还采取了其他一些措施。在项目管理方面，加强对施工进度和质量的监督，确保工期按计划进行，减少工期延误引起的额外费用。优化材料采购流程，与供应商签订长期合同，以获得更优惠的价格。积极寻求政府支持和项目补贴，以减轻项目的财务压力。5 结束语 改造老旧小区与广大民众的利益密切相关，是城市发展和社会进步中不可或缺的重要内容。给老旧小区的外墙进行改造，可以提升居民的生活幸福感和对居住环境的满意度。在施工规划过程中，需根据实际情况进行针对性分析，制定适合不同老旧小区的外墙施工方案，确保每个小区都能通过有效地改造焕然一新。改造老旧小区的外墙不仅可以改善建筑外观，还可以提升建筑的耐久性和抗风防水能力。改造老旧小区的外墙是一项关系到市民生活品质和城市形象的重要任务。只有注重细节、考虑周全，并与居民密切合作，才能确保每个小区都能焕发新的生机，为居民带来更好的居住体验。参考文献 1郭军.老旧小区改造中外墙保温施工方法探讨J.石材,2023(7):24-26.2王正华,李雨洋,张晔等.老旧小区外墙干式点挂保温系统研究J.新型建筑材料,2023,50(5):145-148.3谷世峰.城市老旧小区改造的统筹管理和技术控制J.中国住宅设施,2023(2):46-48.4魏英邦.住宅小区外墙保温施工技术要点探讨J.居舍,2022(36):65-67.5肖敏,张云艳,李翰宇,等.基于BIM的长沙市城镇老旧小区既有住宅外墙和外窗节能改造研究J.建筑节能(中英文),2022,50(5):111-117.6姜妍,刘红梅,朱妍,等.老旧小区住宅建筑外墙低能耗耦合装配式改造方法研究J.建筑节能(中英文),2022,50(1):129-135.