第1004讲　土地增值税的计算_create.pdf

注册会计师注册会计师 -税法税法第第 0404 讲土地增值税的计算讲土地增值税的计算【知识点】土地增值税纳税义务人【知识点】土地增值税纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。【知识点】土地增值税征税范围（重要）【知识点】土地增值税征税范围（重要）1.基本征税范围（1）转让国有土地使用权（二级市场）。不包括不包括国有土地使用权出让（一级市场）。（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。（3）存量房地产（已建成并投入使用）的买卖。2.特殊征税范围（1）继承：不属于继承：不属于。（2）赠与：不属于赠与：不属于。赠与仅限于以下两类：赠与直系亲属、承担直接赡养义务人承担直接赡养义务人。通过境内非营利的社会团体、国家机关，赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。（3）出租：不属于出租：不属于。（不涉及相关产权权属变更问题）（4）抵押抵押：抵押期间：不征。抵押期满，不能偿还债务，用房地产抵债的：征。（5）交换。单位之间换房：征。个人之间互换 自有居住自有居住用房地产：免征。（6）合作建房合作建房。建成自用：暂免。建成转让：征。（7）代建行为：不属于代建行为：不属于。（实质属于提供建筑服务）（8）评估增值：不属于。【单项选择题】下列行为应征收土地增值税的是（A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.事业单位闲置房屋对外出租 D.不涉及产权转移的房屋抵押正确答案A）。答案解析 选项 B，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项 C、D 不涉及房产的转让，因此不缴纳土地增值税。【知识点】土地增值税税率【知识点】土地增值税税率第 1 页级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过 50的部分3002超过 50100的部分405旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师注册会计师 -税法税法【知识点】土地增值税应税收入【知识点】土地增值税应税收入1.不含增值税不含增值税的收入。2.从收入形式来看，包括：货币收入；实物收入（需按取得时的 市场价格折算市场价格折算成货币收入）；其他收入（取得的无形资产收入或者具有财产价值的权利，需要评估需要评估）。【知识点】土地增值税扣除项目（重点）【知识点】土地增值税扣除项目（重点）1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括：地价款（土地出让金）；有关费用（登记、过户手续费）；相关的契税。【计算问答题】某房地产开发企业 2021 年 5 月以 20000 万元竞得国有土地一宗，其他相关资料：当地适用的契税税率为 5。要求：计算土地增值税时该项目允许扣除的取得土地使用权支付的金额。正确答案允许扣除的土地使用权支付的金额2000020000521000（万元）。2.房地产开发成本房地产开发成本土地的征用及拆迁补偿费，含耕地占用税、安置动迁用房支出等；前期工程费，含勘察、测绘、三通一平等支出；建筑安装工程费；基础设施费，含小区供水、供电、排污、照明、绿化等；公共配套设施费；开发间接费用，含工资、职工福利费、办公费、水电费、周转房摊销等。3.房地产开发费用房地产开发费用（1）不按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除。（2）能分摊利息支出，并提供证明能分摊利息支出，并提供证明：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内（3）不能分摊利息支出或不能提供证明不能分摊利息支出或不能提供证明：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10以内（4）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时 不能同时不能同时适用两种办法适用两种办法。（5）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除应调整至财务费用中计算扣除。（6）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除超过上浮幅度的部分不允许扣除。（7）超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除（本规定仅适用于土地增值税的计算，不适用于企业所得税的计算）。【多项选择题】房地产开发企业涉及开发项目相关的支出，应准予在土地增值税中扣除的项目有（）。A.土地拆迁补偿款 B.开发项目的排污费C.逾期还款支付的罚息D.开发项目的公共配套设施费第 2 页3超过 100200的部分50154超过 200的部分6035旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师注册会计师 -税法税法正确答案ABD答案解析选项 A，属于房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费；选项 B，属于房地产开发成本中的基础设施费；选项 C，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在土地增值税中扣除；选项 D，属于房地产开发成本中的公共配套设施费。【计算问答题】某房地产开发公司有一个开发项目，允许扣除的土地使用权为 20000 万元，当地契税税率为 5;发生开发成本 15000 万元，发生与该项目相关的利息支出 2500 万元，并能提供金融机构的贷款证明，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5；要求计算计算土地增值税时允许扣除的开发费用。正确答案计算土地增值税时允许扣除的开发费用2500（200001.0515000）54300（万元）。【计算问答题】某房地产开发企业以 8000 万元竞得国有土地一宗，当地契税税率为 5，发生房地产开发成本 5000 万元；发生开发费用 3500 万元，但是利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10；要求计算计算土地增值税时允许扣除的开发费用。正确答案计算土地增值税时允许扣除的开发费用（80001.055000）101340（万元）。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金房地产开发企业：城市维护建设税及教育费附加。其他纳税人其他纳税人：城市维护建设税及教育费附加、印花税印花税（产权转移书据）。【注意】“与转让房地产有关的税金”不包括增值税不包括增值税。【注意】“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算凡能够按清算项目准确计算的项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。【计算问答题】某房地产开发企业拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，取得含税销售收入 5250 万元，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税。要求计算土地增值税前允许扣除的税金及附加。正确答案应缴纳的增值税税额5250（15）5250（万元）。土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加250（732）30（万元）。5.其他扣除项目其他扣除项目（适用于从事房地产开发的纳税人适用于从事房地产开发的纳税人）加计扣除（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）2020【特别提示】以上 15 项扣除规则，注会考生必须熟练掌握，几乎是每年必考的考点。【知识点】涉及旧房及建筑物的土地增值税【知识点】涉及旧房及建筑物的土地增值税（1）能取得评估价格的能取得评估价格的。可扣除：评估价格；取得土地使用权所支付的地价款或出让金（凭据）；按国家统一规定缴纳的有关费用；转让环节缴纳的税金（城市维护建设税及教育费附加、印花税）。评估价格重置成本价成新度折扣率重置成本价重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。第 3 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师注册会计师 -税法税法成新度折扣率成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。【计算问答题】某企业 2021 年 5 月转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入 24000 万元。2010 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 5000 万元，发生建造成本8000 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 15000 万元，成新度折扣率为 50，允许扣除相关税金及附加 150 万元。要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。1.计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。2.计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。3.计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。正确答案（1）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格15000507500（万元）。（2）纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目金额合计数7500500015012650（万元）。（3）增值额240001265011350（万元）。增值额与扣除项目金额的比率113501265010089.72，适用税率为 40，速算扣除系数 5。土地增值税1135040-1265053907.5（万元）。（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的不能取得评估价格，但能提供购房发票的。可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5计算扣除；计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满超过一年，未满 1212 个月但超过个月但超过 6 6 个个月的，可以视同为一年月的，可以视同为一年。缴纳的 契税契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作但不作为加计为加计 5的基数5的基数。【举例】A 公司位于县城，为增值税一般纳税人。于 2021 年 5 月将在当地购买的商铺以含增值税金额 920 万元出售，该商铺购买时取得的发票显示开票日期为 2011 年 3 月，金额为 500 万元，缴纳契税 15 万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率 0.5，以不含增值税的金额为基数；该企业选择适用增值税简易计税办法。要求：计算商铺出售时应缴纳的相关税费。正确答案增值税：（920500）（15）520（万元）。城市维护建设税及附加：20（532）2（万元）。印花税：（920-20）0.050.45（万元）。土地增值税扣除合计500（1510）15 契税（20.45）城市维护建设税及附加、印花税767.45（万元），增值额900767.45132.55（万元），增值率132.55767.4510017.27，土地增值税132.553039.77（万元）。第 4 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823