第1002讲　土地增值税的应税收入、扣除项目和应纳税额计算、清算_create.pdf

注册会计师-税法注册会计师-税法第第 0202 讲 讲 土地增值税的应税收入、扣除项目和应纳税额计算、清算土地增值税的应税收入、扣除项目和应纳税额计算、清算 知识点知识点 10：土地增值税的应税收入、扣除项目和应纳税额计算10：土地增值税的应税收入、扣除项目和应纳税额计算 1.应税收入的确定 销售（含视同销售）比例影响扣除项目比例。2.扣除项目：新 5 旧 3（重点）（1）掌握销售新房的 5 项扣除 （2）销售旧房及建筑物 如何确定评估价格：重置成本价重置成本价成新度折扣率 不能取得评估价格，但能提供购房发票能提供购房发票的，如何确定扣除项目金额；购入房屋时的契税如何处理。销售新房扣除项目 3.应纳税额的计算 按照房地产评估价格计算征收土地增值税的情形 计算应纳税额的 6 步 【例题 1多选题】下列关于营改增后土地增值税的规定，表述正确的有（）。A.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 B.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额 C.适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额 D.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”，包括增值税 正确答案ABC 答案解析营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”，不包括 增值税。【例题 2单选题】下列不属于土地增值税房地产开发成本的是（）。A.公共配套设施费 B.契税 C.开发间接费用 D.土地征用及拆迁补偿费 正确答案B 答案解析契税属于取得土地使用权所支付的金额。房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。【例题 3单选题】房地产开发企业转让新房计算土地增值税时不得扣除的项目是（）。A.印花税 B.教育费附加 第 1 页1.地1.地（1）含契税，不含印花税（2）比例与开发比例、销售收入比例匹配 2.房2.房（1）不含利息支出，含装修费用（2）比例与销售收入比例匹配 3.费3.费（1）两种扣除方式；（2）比例，包括单独扣除的利息也需要按比例计算扣除；（3）利息支出在开发费用中扣除 4.税4.税 不含增值税；注意印花税的处理；两种方式 5.利5.利 房地产开发企业适用；不要落掉 旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 C.城市维护建设税 D.地方教育附加 正确答案A 答案解析房地产企业在转让新房时缴纳的印花税已在开发费用中按照税法规定计算扣除，不允许 再单独扣除。【例题 4单选题】房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（）。A.加罚的利息 B.已售精装修房屋的装修费用 C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费 D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金 正确答案B 答案解析房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 ACD均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。【例题 5多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计 20%扣除范围的有（）。A.取得土地使用权支付的土地征用费 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用 正确答案ABD 答案解析房地产开发企业应该按照取得土地使用权的金额和房地产开发成本两者金额之和加计扣 除。选项 C 不属于上述两项内容，因此不得加计扣除。【例题 6计算问答题】（2019 年）某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2015 年 12 月以 10000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目 2016 年开工建设，未取得建筑工程施工许可证，建筑工程承包合同注明的开工日期为 3 月 25 日，2019 年 1 月竣工，发生房地产开发成本 7000 万元；开发费用 3400 万元。（3）此外，该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，物业用房开发成本 500 万元。（4）2019 年 4 月，该项目销售完毕，取得含税销售收入 42000 万元。其他相关资料：契税税率 4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为 10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）说明该项目选择简易纳税方法计征增值税的理由。（2）计算该项目应缴纳的增值税额。（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护城建税、教育费附加和地方教育费附加。（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。正确答案 （1）因为该项目为房地产老项目。第 2 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。（2）该项目应缴纳的增值税额42000（15%）5%2000（万元）（3）土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加2000（5%3%2%）200（万元）（4）允许扣除的开发费用10000（14%）700050010%1790（万元）（5）允许扣除的项目合计10000（14%）7000500179020010000（14%）700050020%23470（万元）【提示】物业用房建成后产权归全体业主所有，其开发成本可以扣除。（6）增值额42000（15%）-2347016530（万元）增值率1653023470100%70.43%应纳土地增值税1653040%-234705%5438.5（万元）【例题 7计算问答题】2022 年 4 月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2018 年 3 月以 15000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目 2018 年开工建设，2022 年 1 月竣工，发生房地产开发成本 8000 万元，其中含房屋装修费用 900 万，利息支出 800 万，利息支出中包括罚息 100 万；开发费用 3400 万元。（3）2022 年 3 月，该项目销售 90%，取得含增值税销售收入 52000 万元。其他相关资料：契税税率 3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为 5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）请分析税务机关要求该公司进行清算的理由？（2）在进行土地增值税清算时，应税收入是多少？（3）计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权的金额。（4）计算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本的金额。（5）计算土地增值税时允许扣除的房地产开发费用。（6）计算土地增值税时允许扣除的城市维护城建税、教育费附加和地方教育费附加。（7）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（8）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。正确答案 （1）由于该项目已经竣工，并且销售比例已经超过 85%。【知识点拨】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。（2）应税收入=含税收入-增值税销项税额 销售 90%的销项税额=（52000-1500090%）1.099%=3178.90（万元）应税收入=52000-3178.90=48821.10（万元）（3）土地增值税前允许扣除的取得土地使用权的金额15000（1+3%）90%（1+3%）90%13905（万元）【思路点拨 1】含契税；【思路点拨 2】销售比例影响扣除项目金额比例。（4）土地增值税前允许扣除的房地产开发成本（8000-800）90%6480（万元）【思路点拨 1】房屋装修费用允许扣除；第 3 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 【思路点拨 2】利息支出应该计入房地产开发费用扣除，而非计入开发成本扣除；【思路点拨 3】销售比例影响扣除项目金额比例。（5）允许扣除的房地产开发费用（800-100）90%90%+（13905+6480）5%1649.25（万元）【思路点拨 1】在计算土增的扣除项目金额时，罚息不允许扣除；【思路点拨 2】利息要按比例扣除。（6）预缴的增值税=520001.093%=1431.19（万元）土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 1431.19（7%3%2%）171.74（万元）（7）允许扣除的项目合计139056480 1649.25 171.74（139056480）20%26282.99（万元）（8）增值额48821.10-26282.99 22538.11（万元）增值率 22538.11 26282.99 100%85.75%应纳土地增值税 22538.11 40%-26282.99 5%7701.09（万元）【例题 8计算问答题】某工业企业 2022 年 3 月 1 日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入 12000 万元。2008 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 3000 万元，发生建造成本 4000 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 8000 万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率 0.5，成新度折扣率 60；增值税选择简易计税。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）请解释重置成本价的含义。（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。（3）计算土地增值税时允许扣除的税金。（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（5）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。正确答案 （1）重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格8000604800（万元）（3）应纳增值税120005600（万元）应纳城市维护建设税600530（万元）应纳教育费附加和地方教育附加600（32）30（万元）应纳印花税120000.56（万元）可扣除税金3030666（万元）（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数48003000667866（万元）（5）转让办公楼的增值额1200078664134（万元）增值率4134786610052.56 应纳土地增值税413440786651260.3（万元）【例题 9计算问答题】甲工业企业位于市区，2022 年 3 月转让一处 2015 年 6 月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入 6000 万元，并按规定缴纳了转让环 节的税金。（2）2015 年 6 月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为 800 万元，另支付契税款 24 万元。第 4 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 （3）由于某些原因在转让办公用房时未能取得评估价格。其他相关资料：甲工业企业增值税选择简易计税方法计税，产权转移书据印花税税率 0.5。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）计算该企业转让办公用房应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。（2）计算该企业转让办公用房计征土地增值税时允许扣除的金额。（3）计算该企业转让办公用房应缴纳的土地增值税。正确答案 （1）转让办公用房应缴纳的增值税（6000800）（15%）5%247.62（万元）应纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加247.62（7%3%2%）29.71（万元）应纳印花税60000.53（万元）应纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加、印花税合计29.71332.71（万元）（2）扣除项目金额800（175%）2432.711136.71（万元）（3）土地增值税应税收入=6000247.62=5752.38（万元）土地增值税的增值额5752.381136.714615.67（万元）增值率4615.671136.71100%406.06%应纳土地增值税 4615.6760%1136.7135%2371.55（万元）知识点知识点 11：房地产开发企业土地增值税清算11：房地产开发企业土地增值税清算 1.掌握土地增值税清算的条件，分清什么情况下应清算，什么情况下税务机关可以要求纳税人清算；2.熟悉土增清算时间；3.核定征收的有关规定；4.清算后再转让房地产的处理；5.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金 纳税人按规定预缴按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不规定的期限内补缴的，不 加收滞纳金加收滞纳金。【例题 1多选题】下列情形中，属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。A.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 B.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租的 正确答案BCD 答案解析土地增值税清算的条件 第 5 页应应进行清算 主管税务机关可要求要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部全部竣工、完成销售的（2）整体整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接直接转让土地使用权的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的应在办理注销登记前办理注销登记前进行土地增值税清算（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 【例题 2单选题】对于应进行土地增值税清算的项目，须在满足清算条件之日起（）日内到主管税务机关办理清算手续。A.15 B.30 C.60 D.90 正确答案D 答案解析对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起 90 日内办理清算手续。【例题 3多选题】下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。A.提供扣除项目金额不实的 B.隐瞒、虚报房地产成交价格的 C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的 D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 正确答案ABD 答案解析选项 C，属于房地产开发企业应该进行清算的情形，而非按评估价格计征土地增值税的情形。【例题 4多选题】在土地增值税清算中，符合以下（）条件之一的，可实行核定征收。A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的 B.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 C.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 D.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不 清算的 正确答案ABCD 答案解析在土地增值税清算中，符合以下条件之一的，可实行核定征收：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。知识点知识点 12：熟悉土地增值税税收优惠和征收管理12：熟悉土地增值税税收优惠和征收管理 【例题 1多选题】下列情形中，可以享受免征或暂不征土地增值税税收优惠政策的是（）。A.非房地产开发企业改制，对改制前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改制后的企业 B.企业将一栋房产转让给政府机关用于办公 C.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店 D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产 正确答案AD 答案解析选项 A，暂不征土增；选项 D，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自 第 6 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法行转让原房地产的，免征土增。【例题 2单选题】下列关于土地增值税的表述，正确的是（）。A.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 10 日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报 B.土地增值税实行按次征收，但为了简化征收，一般是按季度征收 C.房地产企业开发产品全部使用自有资金，没有利息支出的，不可以按照规定的比例计算扣除开发费用 D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至开发费用中计算扣除 正确答案D 答案解析选项 A，土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报；选项 B，土地增值税实行按次征收，但是没有“为了简化征收”的说法；选项 C，房地产企业开发产品全部使用自有资金，可以按照规定的比例计算扣除开发费用。第 7 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823