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3_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 1 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究第 6 单元 所有权与建设用地使用权第 6 单元 所有权与建设用地使用权 单元考点框架单元考点框架考点 16：共有考点 16：共有1.共有的形态（1）共有形态的推定共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系家庭关系等外，视为按份共有。（2）共有份额的推定按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额出资额确定；不能确定出资额的，视为等额等额享有。2.共有的内、外部关系：共同共有 VS 按份共有共同共有共同共有按份共有按份共有对外债权债务关系共有人享有连带债权、承担连带债务，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外管理义务共有人按照约定约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务各共有人都有管理的权利和义务对内关系债权债务除另有约定约定外，共同共有人共同共同享有债权、共同承担债务（负担管理费用）除另有约定约定外，按份共有人按照份额按照份额享有债权、承担债务（负担管理费用）处分份额不存在共有份额，亦无转让份额之问题（1）自由自由（2）其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利（1）处分共有物（2）对共有物作重大修缮、变更性质或者用途有约定按约定，约定，否则应当经全体全体共同共有人一致同意共同共有人一致同意有约定按约定，约定，否则应当经占份额 2/3占份额 2/3以上的按份共有人同意以上的按份共有人同意3.按份共有人的优先购买权（1）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下在同等条件下享有优先购买的权利。（2）不适用情形共有份额的权利主体因继承、遗赠因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。按份共有人之间转让按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。（3）行使期间优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；通知旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 2 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起 15 日的，为 15 日；转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15 日；转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起 6 个月。（4）数人主张优先购买权两个以上按份共有人主张优先购买且协商协商不成时，请求按照转让时各自份额比例份额比例行使优先购买权的，应予支持。（5）优先购买权不具有排他的物权效力其他按份共有人以优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效的，不予支持。不予支持。考点 17：国有建设用地使用权的取得考点 17：国有建设用地使用权的取得1.创设取得（一级市场）（1）创设取得可采取有偿出让有偿出让或无偿划拨无偿划拨方式；用于商业开发的商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。（2）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。2.移转取得（二级市场）（1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当符合的条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当符合的条件：按照国务院规定，报有批准权的人民政府有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3.登记（1）设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时自登记时设立。设立。（2）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。（3）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。考点 18：国有建设用地使用权的期限考点 18：国有建设用地使用权的期限1.期限（1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。没有使用期限的限制。（2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；居住用地 70 年；工业用地 50 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。2.期满的处理（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理（目前仍无明确规定）。（2）非住宅建设用地期满如需继续使用，应当至迟于届满前 1 年申请续期；至迟于届满前 1 年申请续期；准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；支付土地使用权出让金；未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 3 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究第 7 单元 抵押权第 7 单元 抵押权 单元考点框架单元考点框架考点 19：抵押权的特征考点 19：抵押权的特征1.从属性2.附条件性3.优先受偿性（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。（2）流押条款抵押权人在债务履行期限届满前，在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。链接链接质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。（流质条款）4.不可分性主债务被分割或者部分转移时，债务人自己提供物的担保债务人自己提供物的担保的，债权人仍有权以担保物担保全部债务履行，但如果物的担保由第三人提供，物的担保由第三人提供，担保人对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任。考点 20：抵押财产能否用于抵押考点 20：抵押财产能否用于抵押旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 4 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究考点 21：抵押财产抵押财产的范围考点 21：抵押财产抵押财产的范围1.以国有建设用地使用权抵押（1）房地一体原则以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。一并抵押。（2）新增建筑物不属于抵押财产建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。受偿。（3）有关“续建”当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，但不及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。不及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，不及于续建部分、限于已办理抵押登记的部分，不及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。2.浮动抵押（1）企业、个体工商户、农业生产经营者企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时抵押财产确定时的动产的动产优先受偿。（2）浮动抵押的抵押财产自下列情形之一发生时确定：债务履行期限届满，债权未实现；抵押人被宣告破产或者解散；当事人约定的实现抵押权的情形；严重影响债权实现的其他情形。3.物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以按照原抵押权顺位就获得的保险金、保险金、赔偿金或者补偿金等赔偿金或者补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。考点 22：抵押权的设定考点 22：抵押权的设定（一）抵押合同1.设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。2.是否影响抵押合同效力（1）无权处分旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 5 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，构成无权处分的，依照善意取得的规定处理。（2）涉及违法建筑物以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但在一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外；当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人不得以土地上存在违法建筑物为由主张抵押合同无效。（3）涉及划拨建设用地抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人不得以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效，抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人不得以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效，已经依法办理抵押登记的，抵押权人有权行使抵押权，抵押权实现所得价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。（二）抵押登记1.登记生效以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。2.登记对抗（1）以动产动产或者土地经营权土地经营权抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（2）以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。（三）抵押权所担保的债权范围担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。（四）抵押权的顺位1.抵押权已登记的，按照登记的时间先后顺序登记的时间先后顺序清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权均未登记的，按照债权比例债权比例清偿。考点 23：抵押权人的主要权利考点 23：抵押权人的主要权利1.抵押权人享有优先受偿权，但不一定最优先：（1）行使抵押权涉及拍卖、变卖划拨方式取得的建设用地的，所得的价款，应当优先用于补缴建设建设用地使用权出让金。用地使用权出让金。（2）建筑工程承包人的工程价款优先受偿权建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该项商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（3）超级优先权超级优先权动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后 10 日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。2.抵押物孳息的收取债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。考点 24：抵押人的主要权利抵押物的转让考点 24：抵押人的主要权利抵押物的转让1.民法典的基本规定（1）抵押期间，抵押人可以转让可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。约定。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知及时通知抵押权人。（2）抵押财产转让的，抵押权不受影响。不受影响。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。2.司法解释未登记的动产抵押动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 6 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究立抵押合同的除外。（对已订立抵押合同的知情也可推翻受让人的善意）3.司法解释抵押权已经登记且约定“禁转”（1）“禁转”未登记当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。（无权处分不影响合同效力）当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外。（受让人可以主张善意取得）（2）“禁转”已登记当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；（无权处分不影响合同效力）抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。（受让人应当知道“禁转”约定的存在，不属于善意受让人，不能主张善意取得）考点 25：抵押人的主要权利出租抵押财产考点 25：抵押人的主要权利出租抵押财产1.已出租财产用于抵押抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。原租赁关系不受该抵押权的影响。2.已抵押财产用于出租（1）抵押不转移抵押物的占有，已抵押财产可以用于出租。（2）抵押权和租赁权谁优？已登记的抵押权在后的租赁权未登记的抵押权已转移占有且承租人善意的租赁权动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。考点 26：动产抵押的特殊规则考点 26：动产抵押的特殊规则1.保全措施、执行措施未登记的动产抵押权动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。2.未登记的动产抵押权不界定为别除权动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。3.动产抵押与正常经营活动（1）以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。（2）买受人在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产，担保物权人请求就该动产优先受偿的，人民法院不予支持，但是有下列情形之一的除外：购买商品的数量明显超过一般买受人；购买出卖人的生产设备；订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务；买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系；买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 7 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究4.动产抵押权人的超级优先权动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后 10 日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。第 8 单元 质权与留置权第 8 单元 质权与留置权 单元考点框架单元考点框架考点 27：质权考点 27：质权（一）质权的设定1.质押合同设立质权，当事人应当采取书面形式订立质押合同。提示提示质押合同是诺成合同、要式合同，诺成合同、要式合同，不以交付或登记为生效要件。2.动产质权自出质人交付质押财产时自出质人交付质押财产时设立。3.权利质押的设立可以用于质押的权利可以用于质押的权利质权的设定质权的设定汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单（1）有权利凭证：自权利凭证交付质权人时设立（2）没有权利凭证：自有关部门办理出质登记时设立可以转让的基金份额、股权自办理出质登记时设立可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权自办理出质登记时设立现有的以及将有的应收账款：（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖、知识产权的许可使用等（2）出租产生的债权，包括出租动产或不动产（3）提供服务产生的债权（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权（5）提供贷款或其他信用产生的债权自办理出质登记时设立（通过中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理）（二）质权的特殊效力1.孳息的收取质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。2.质物的保管与保全原因原因处理处理因质权人保管不善致使质押财产毁损、灭失的质权人应当承担赔偿赔偿责任质权人过错质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的出质人有权（2 选 1）：（1）请求质权人将质押财产提存提存旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928233_物权法律制度（2）串讲班-黄洁洵 8 版权所有，侵权必究版权所有，侵权必究原因原因处理处理（2）请求提前清偿债务并返还质押财产提前清偿债务并返还质押财产因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的质权人有权请求出质人提供相应的担保；出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存考点 28：留置权考点 28：留置权1.留置权的成立条件（1）债权人合法占有合法占有债务人之动产动产（2）债权已届清偿期已届清偿期债权人的债权未届清偿期，其交付或返回所占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权，但债权人能够证明债务人无支付能力的除外。（3）“同一法律关系”民事留置民事留置商事留置商事留置主体不同至少有一方为自然人企业之间留置留置债务人的财产必须同一法律关系（1）债权为持续经营中发生的：不需同一法律关系（2）债权不属于持续经营中发生的：必须同一法律关系留置第三人的财产必须同一法律关系2.留置权属于法定的担保物权，但当事人可以约定排除留置权的适用。当事人可以约定排除留置权的适用。3.留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。4.留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额；留置财产为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。5.宽限期 留置权人与债务人应当约定约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人 60 日以上60 日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。6.抵押权、质权与留置权的效力等级（1）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。（2）动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后 10 日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。（3）同一财产既设定抵押权又设定质权的，拍卖、变卖财产所得价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823