07-9月21日《合同成本管理》.pdf

1李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg 2022全国建造师执业资格考试建筑工程管理与实务 案例专题直播-合同管理主讲人：李立军 李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg考点框架思维导图 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 2李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg1.按费用构成要素包括：人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费、税金七部分组成；其中：l人工、材料、机械费按规定计算l管理费=计费基数费率计算l利 润=计费基数费率计算 计费基数有：人+材+机，人+机，或者人工费三种；l规费：社会保险费按人工费计取，排污费已经取消，统一按照环境保护税征收。l税金：上述六项费用之和综合税率计算造价管理建安工程造价构成及计算李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg4建设项目工程总承包合同（示范文本）GF-2020-0216简介由协议书、通用合同条件、专用合同条件三部分组成。1.合同协议书工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件、约定基本的合同权力义务等。其中 签约合同价的价格清单构成是勘察费（如果有）、设计费、设备购置费、建筑安装工程费、暂估价、暂列金额、双方约定的其他费用（以上价格均含税）。项目合同与成本管理 -施工合同管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 3李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg5项目合同与成本管理 -施工合同管理建设项目工程总承包合同（示范文本）GF-2020-02162.通用合同条件是合同当事人根据法律法规的规定，对合同当事人的权利义务作出的原则性约定。3.专用合同条件是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。专用合同条件填写注意事项：专用合同条款的编号应与相应的通用合同条款的编号一致。有横线的地方，可以进行细化、完善、补充、修改或另行约定。如无细化、完善、补充、修改或另行约定，则填写“无”或 划/”.专用条件中未列出的通用合同条件中的,可在专用合同条件中，以同一条款号增加相关条款的内容。李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg6施工合同文件的组成及优先解释顺序：合同协议书 中标通知书 投标函及其附录 专用合同条件及发包人要求等附件 通用合同条件 承包人建议书 价格清单 双方约定的其他合同文件。项目合同与成本管理 -施工合同管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 4李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg7转包的认定：承包单位将其承包的全部工程转给其他单位（包括母公司承接工程后将所接工程交由具有独立法人资格的子公司施工的情形）或个人施工的；承包单位将其承包的全部工程肢解以后，以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的；施工总承包单位或专业承包单位未派驻项目负责人、技术负责人、质量管理负责 人、安全管理负责人等主要管理人员，或派驻的项目负责人、技术负责人、质量管理负责 人、安全管理负责人中一人及以上与施工单位没有订立劳动合同且没有建立劳动工资和社会养老保险关系，或派驻的项目负责人未对该工程的施工活动进行组织管理，又不能进行合理解释并提供相应证明的。项目合同与成本管理 -施工合同管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg8转包的认定：合同约定由承包单位负责采购的主要建筑材料、构配件及工程设备或租赁的施工机械设备，由其他单位或个人采购、租赁，又不能进行合理解释并提供相应证明的；专业作业承包人计取的是除上缴给承包单位“管理费”之外的全部工程价款的；联合体一方不进行施工也未对施工活动进行组织管理的，并且向联合体其他方收取管理费，视为联合体一方将承包的工程转包给联合体其他方项目合同与成本管理 -施工合同管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 5李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg9项目合同与成本管理 -施工合同管理分包合同管理内容：对分包合同的招标、评标、谈判、合同订立，以及生效后的履行、变更、违约索赔、争议处理、终止或结束的全部活动的管理。分包合同的类型：专业分包、设计分包、采购分包、劳务分包、试运行服务或其他咨询服务分包。分包合同管理：项目部对分包合同管理的重点是按照企业授权管理制度，对分包合同进行协调和控制，监督分包人完成分包合同规定的目标和任务。李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg10项目合同与成本管理 -施工合同管理下列情形之一，属于违法分包：施工单位将其承包的工程分包给个人的；将工程分包给不具有相应资质单位的;将合同范围内工程主体结构工程施工分包给其他单位的，钢结构除外；专业分包单位将承包的工程非劳务作业部分再分包的；专业作业承包人将其承包的劳务再分包的；专业作业承包人除计取劳务作业费外，还计取主要建筑材料、大中型机械设备、主要周转材料费用的。李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 6李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg11项目合同与成本管理 -设计变更管理设计变更：设计变更是指对原设计图纸进行的修正、设计补充或变更。一般情况下由设计单位提出并经建设单位认可后，发至施工单位及相关单位的活动。设计变更均应由建设单位、设计单位、施工单位协商，并由设计单位去确认后发出相应图纸或说明，并办理签发手续后实施。应记录详细，简要说明变更产生的原因、背景、变更产生的时间、参与人、工程部位、提出单位等信息。承包人在收到变更指示后的14d内，向监理人提出变更估价申请；逾期14d未提出变更估价申请的，视为变更不涉及价格变化。监理人在收到估价申请后7d内审查完毕并报送发包人，发包人在收到变更估价申请后的14d内审批完毕，逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可变更估价申请。变更引起的价格调整应计入最近一期进度款中支付。李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg典型例题：沿海地区某群体住宅工程，包含整体地下室，8栋住宅楼、1栋物业配套楼及小区公共区域园林绿化等，业态丰富，体量较大，工期暂定3.5年，招标文件约定、采用工程量清单计价模式，按照建设项目工程总承包合同（示范文本）GF-2020-0216，最终选择A为总承包人签订了固定总价合同，签约合同价45000万元.合同履行中发生以下事宜：施工合同中允许总承包单位自行合法分包。A单位将物业配套楼整体给与其子公司B施工。公共区园林绿化分包给C单位，自行施工的8栋住宅楼的主体结构工程劳务(含钢筋、混凝土、主材与模板等周转材料)分包给D单位。上述单位均具备相应施工资质。项目合同与成本管理 -合同管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 7李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg 项目部建立设计变更管理的程序：施工单位在接到监理单位书面变更后即进行施工，并在竣工结算一并考虑变更工程价款调整。C单位进场后编制园林绿化工程的施工进度计划，经A单位项目经理审批同意后即组织施工。A要求C单位自行解决施工用水、电等施工条件。项目合同与成本管理 -合同管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg问题：1.按照合同示范文本约定，签约合同价包括那些内容？2.指出分包合同的不妥之处，并说明理由。A与B合同属于什么行为？说明理由。3.指出设计变更管理的不妥之处，说明理由。4.总承包合同管理的内容有哪些？写出分包合同的类型。5.A单位的做法是否正确，说明理由。项目合同与成本管理 -合同管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 8李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg索赔的程序：索赔事件发生后的28天内，承包商向发包人提出索赔意向通知书。索赔意向通知发出后的28天内，向发包人正式提交索赔通知书。发包人在收到索赔通知书后及时处理索赔。并在收到索赔通知书后的28d内将结果通知承包人。逾期未作出答复的，视为索赔要求得到认可；承包人接受索赔处理结果的，索赔款项在当期进度款中进行支付；承包人不接受索赔处理结果的，按合同约定的解决争议方式办理。索赔分类：一般分为工期索赔、费用索赔、利润索赔。由于工程范围的变更、文件的缺陷或技术错误、业主未能提供现场所引起的索赔，承包人可以索赔利润。项目合同与成本管理 -索赔管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg不可抗力下索赔l工程自身损失，因工程导致第三人伤亡和财产损失以及运至场地用于施工的材料和待安装的设备损坏，由发包人承担。l发承包双方人员的伤亡损失，分别由各自承担。l承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担责任。l承包人工人窝工费用双方合理分担，没有约定的由承包人自己承担；l停工期间，承包人应工程师要求留在施工现场的必要管理人员的费用由发包人承担。l恢复施工所需的清理、修复费用由发包人承担。l造成工期损失的工期相应顺延；项目合同与成本管理 -索赔管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 9李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg业主责任停工的索赔可以索赔工期、费用、利润常见的有：甲供材料设备图纸晚到场、延付图纸、工程师错误指令、平行承包商的干扰。业主风险停工的索赔可以索赔工期、费用，不可以索赔利润常见的有：场外停水停电、道路阻断；不利物质条件（文物、管线、电缆）；政策性停工。不可抗力事件停工的索赔可以索赔工期，费用自行承担共同延误下的索赔前者占全部责任，后者占部分责任项目合同与成本管理 -索赔管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg1.业主供应材料应索赔材料保管看管费用，但看管期间损失应由施工单位承担甲供材料使用前应由施工单位负责取样复验，费用应由建设单位承担；甲供材料不合格，应由建设单位负责清退出场。2.不包括在合同价内的材料检验试验费甲供材料新材料破坏性试验检验材料费建设单位超出规范要求之外的材料检验试验费，其检验合格的；项目合同与成本管理 -索赔管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 10李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg人工费用索赔处理1.完成合同之外的额外工作所增加的费用：人工费=工日消耗量人工工日单价，并且可以计取其他任何费用2.非承包商原因导致的人员窝工所增加的费用：人员窝工费=窝工工日窝工单价，在此处窝工单价决不能用人工工日单价来计算，因为只考虑由于窝工而降效增加的费用，且不能计取其他任何费用。项目合同与成本管理 -索赔管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg机械费用索赔处理1.完成合同之外的额外工作所增加的机械使用费用：机械使用费=台班消耗量机械台班单价，并且可以计取其他任何费用。2.非承包商原因导致的机械闲置所增加的费用：机械使用费=闲置台班数闲置单价，在此处闲置单价决不能用机械台班单价代替，只能按折旧费（自有机械）或租赁单价（租赁机械）计算，因为在机械台班单价中包含机械的使用费。项目合同与成本管理 -索赔管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 11李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg典型例题：某综合楼工机电工程程项目经公开招标，业主与承包单位按建设工程施工合同(示范文本)对该工程项目签订了工程施工合同，在地基基础工程施工过程中遭受罕见的台风袭击，造成了以下的经济损失：给已建基础工程部分造成破坏，损失计7万元；运到现场检验合格水泥受到损坏，损失3万元；水泥库房损坏，损失2万元；承包单位人员数人受伤，处理伤病医疗费用和补偿金总计3万元；承包单位进场的在使用的机械、设备受到损坏，造成损失8万元，由于现场停工造成台班费损失3.2万元人民币；工人窝工费2万元；应工程师要求留在现场保卫人员工资2万元；承包人拖欠的工程款，债权人到现场索要工程款，车辆受损，价值2万元；由于工程破坏，清理现场需费用1.5万元；工人宿舍损失2万元，为监理工程师建造的办公室损失1万元，场外道路损坏2万元（施工单位修复）项目合同与成本管理 -索赔管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg典型例题：某写字楼工程，施工单位编制如下计划，并经监理工程师的批准，在合同履行中发生以下事件：事件一：由于施工单位租赁的设备大修，导致A工作延误2天，窝工10工日；事件二：由于设计变更导致F工作作业时间延长3天，增加用工20工日，导致G工人窝工20工日；事件三：由于现场遭受50年不遇暴雨，导致G、H工作延误1天，H工作窝工10工日，G机械闲置1台班；其他情况不能变，执行原计划。项目合同与成本管理 -索赔管理 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 12李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg问题：1.指出该网络图的关键线路（用工作表示），并计算其计划工期。2.哪些情况下可以索赔利润？对索赔证据有何要求？3.上述事件工期、费用是否可以索赔，说明理由；4.假设人工工日单价为50元/工日，窝工单价为30元/工日，综合费率为20%。G工作机械台班单价为1000元/台班，机械折旧费为600元/台班。计算可以索赔的费用。项目合同与成本管理 -索赔管理李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg背景：某城市综合体项目，采用EPC总承包模式，固定合同总价为5.25亿元。允许总承包单位进行专业分包。采用工程量清单计价。合同签订及履行中发生一下事宜：总承包企业在合同谈判时对合同“标的”修改做重点讨论；对“临时项目”给出具体建议。双方约定签约合同价内容为建安工程费、设备购置费、必要的税费。合同专用条件是对通用条件的进一步细化、完善。如不需要修改的，专用条件空白即可。合同履行中发生以下事件，总承包单位按照正常流程及时提出索赔要求：1）延付工程进度款，产生利息45.00万元；2）施工期间遭遇百年不遇的高温，人员窝工费用50.00万元，机械闲置100.00万元；3）遇上新冠肺炎疫情，防疫物质费10.00万元，出入口闸机升级改造5.00万元，材料运输费上涨20.00万元，人员窝工30.00万元。项目合同与成本管理 -课后作业 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 13李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg背景：4）业主选定专业分包单位延误工期，导致脚手架留置时间延长一个月，增加租赁费30.00万元；5）场外停水停电，损失20.00万元。问题：1.在合同谈判时，合同“标的”修改采用什么方式处理？对“临时项目”采取何种策略处理？2.补充签约合同价的内容。指出合同专用条件的不妥之处，并说明理由。3.写出分包合同的管理内容。4.写出总承包管理的项目目标及职责5.分析上述索赔是否成立？说明理由。项目合同与成本管理 -课后作业李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg典型作业：某工程合同中约定承包人承担5%的某钢材价格风险。其预算用量为150t，承包人投标报价为2850元/t，同时期行业部门发布的钢材价格单价为2800元/t。结算时该钢材价格涨至3100元/t。请计算该钢材的结算价款。如果结算时钢材价格为2600元/t，该批钢材的结算单价是多少？26造价管理合同价款的调整与结算 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m 14李立军建筑工作室VX1:lilijun1732VX2:lilijun-tg典型作业：某工程合同中工程量清单约定的土方工程量为5000m3，投标人填报的综合单价为30元/m3，对应的招标控制价中的综合单价为25元/m3，实际施工中，由于设计变更，实际工程量变为10000m3，已知投标人的报价浮动率为4%。计算土方工程的实际结算价。27造价管理合同价款的调整与结算 李立军建筑工作室 w w w.t a i g o n g e d u.c o m