2023中经-建筑与房地产孙文波-精讲班-第1章第1节-第2节1_d5cc2b19b77c4025cc42c8e412d461a736ff150d.pdf

1 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 第一章 建筑与房地产市场【本章考情概况】本章内容：说明建筑市场供求构成，理解建筑市场运行特点和建筑产品计价特点；说明房地产市场供求构成，理解房地产市场运行特点，辨别房地产交易价格影响因素；理解建筑与房地产市场监管，开展诚信体系建设；按照工程建设程序进行投资决策、建设实施和竣工验收；按照房地产开发流程进行房地产投资决策、前期准备和开发建设。本章内容多为建筑市场与房地产市场的概念性内容与政策要求，以考查选择题为主。重点掌握建筑市场运行机制、房地产市场运行机制、房地产投资决策与前期准备等内容。【本章教材结构】【本章内容讲解】第一节 建筑与房地产市场运行机制【本节知识点】【知识点】建筑市场运行机制【知识点】建筑市场运行机制 【知识点】【知识点】房地产市场运行机制房地产市场运行机制 【知识点】宏观调控市场监管与诚信体系建设【知识点】宏观调控市场监管与诚信体系建设 【本节内容精讲】【知识点】建筑市场运行机制【知识点】建筑市场运行机制 2 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄 建筑市场是以建筑产品建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和总和。一、建筑市场供求一、建筑市场供求 1.建筑市场需求（1）建筑市场需求者是业主需求者是业主，在工程建设实践中常称为建设单位。业主必须为预订的建筑产品的生产提供资金提供资金，拥有建设用地使用权拥有建设用地使用权，获得在此建设用地上建造预订建筑产品的许可建造预订建筑产品的许可。（2）业主主要有三种类型：政府。政府作为业主是从建设项目决策和建设资金的来源角度而不是从市场监管者角度来理解。政府投资兴建的建筑产品大多是以社会效益为主的公共建筑以社会效益为主的公共建筑，或是对国有资源对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用开发和利用的建筑。企事业单位。企事业单位作为业主在大多数情况下是出于扩大再生产扩大再生产或简单再生产简单再生产的需要。从建设投资角度，我国国民经济统计中，将企事业单位划分为房地产开发企业和房地产开发企业之外的企事业单位两类。个人。个人作为业主多数情况多数情况下出于个人消费需要个人消费需要，少数情况少数情况是出于资金保值资金保值的考虑。个人投资兴建的建筑产品主要是住宅主要是住宅。（3）社会固定资产投资社会固定资产投资也是建筑市场需求的主要因主要因素素。（4）建筑市场需求与社会固定资产投资在总体上呈现正相关关系正相关关系。2.建筑市场供给（1）建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一部分、某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察工程勘察、工程设计工程设计和工程施工工程施工等单位。（2）由于建筑产品生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上是建筑建筑产品的供给实质上是建筑生产能力生产能力。（3）建筑生产能力由建筑生产各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力生产能力及其相互之间的组合能力组合能力共同决定。二、建筑市场运行特点二、建筑市场运行特点 （1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易预先订货式交易的产物。建筑产品具备固定性固定性和多样性多样性特点。建筑市场运行中无中间销售商，而是由需求者向供给者进行预先订货预先订货，然后组织生产。（2）建筑产品交易持续时间长持续时间长。建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3）建筑市场存在显著地区性地区性。建筑产品的固定性固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。（4）市场竞争较为激烈竞争较为激烈。建筑业属于劳动密集型劳动密集型行业。建筑市场呈现出比较明显的买方市场买方市场特点，卖方竞争激烈。（5）竞争方式以投标竞争为主投标竞争为主。前期交易时间长、交易成本较高。（6）供求不均衡供求不均衡普遍存在。建筑市场需求来源于工程建设投资，而投资受经济周期波动和政策性影响大，建筑供给能力则相对保持稳定，因此，建筑市场供求不均衡状态持续普遍存在。（7）交易计价方式独特。3 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 这是由建筑产品交易期长交易期长、产品多样性产品多样性决定的。（8）建筑市场风险大风险大。从建筑产品供给者角度来看，风险表现在：定价风险；生产风险。从建筑产品需求者角度来看，风险表现在：价格与质量的矛盾；价格与交货时间的矛盾；预付或风险。三、三、建筑产品计价特点建筑产品计价特点 1.1.单件计价单件计价 （1）建筑产品的多样性多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。（2）每项工程都有特定的目的和用途特定的目的和用途，有不同的结构、造型和装饰不同的结构、造型和装饰，产生不同的规模和体积不同的规模和体积，所在地区条件所在地区条件、自然环境、风俗习惯的差异、自然环境、风俗习惯的差异，施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案施工时采用不同的工艺设备、建筑材料和工艺方案，这些都会影响建设工程计价。（3）每项工程只能单独设计、单独施工、单独计价单独设计、单独施工、单独计价。2 2.多次计价多次计价 （1）建设工程生产过程是一个周期长、规模大、造价高、耗费多周期长、规模大、造价高、耗费多的投资活动。（2）为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。3.3.分部组合计价分部组合计价 （1）工程造价计算是通过分部组合通过分部组合而成的。（2）建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。（3）在确定工程设计概算和施工图预算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价由下而上分部组合计价，在工程施工招标投标及施工过程中，也需要按照分部分项工程进行组合计价。4.针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点，建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手，开展市场经营活动。5.政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为，建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场。例题精讲【真题【真题20202020 年多选】年多选】建筑市场运行特点（建筑市场运行特点（）。）。A.A.交易持续时间短交易持续时间短 B.B.供方市场竞争激烈供方市场竞争激烈 C.C.交易计价方式独特交易计价方式独特 D.D.投标竞价方式为主投标竞价方式为主 E.E.供求关系平衡供求关系平衡 【答案】【答案】B BCDCD 【解析】本题考查建筑市场运行机制。【解析】本题考查建筑市场运行机制。建筑市场运建筑市场运行特点行特点 （1 1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。（2 2）建筑产品交易持续时间长。需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建）建筑产品交易持续时间长。需要中间交易结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。（3 3）建筑市场存在显著地区性。）建筑市场存在显著地区性。4 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄（4 4）市场竞争较为激烈。建筑业属于劳动密集型行业，技术和资本构成较低，建筑市场呈现出）市场竞争较为激烈。建筑业属于劳动密集型行业，技术和资本构成较低，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。（5 5）竞争方式以投标竞争为主。）竞争方式以投标竞争为主。（6 6）供求不均衡普遍存在。）供求不均衡普遍存在。（7 7）交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。）交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。（8 8）建筑市场风险大。）建筑市场风险大。【真题【真题20222022 年单选】建筑产品有多样性，决定了建筑产品的计价方式为（年单选】建筑产品有多样性，决定了建筑产品的计价方式为（）。）。A.A.单独计价单独计价 B.B.多次计价。多次计价。C.C.分部组合计价分部组合计价 D.D.综合计价综合计价 【答案】【答案】A A 【解析】此题考查建筑产品的计价特点。建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。【解析】此题考查建筑产品的计价特点。建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。故此题正确答案为故此题正确答案为 A A。【知识点】【知识点】房地产市场运行机制房地产市场运行机制 在房地产市场中，市场主体市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介，市场客体市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。一一、房地产市场供求房地产市场供求 1.房地产市场需求（1）房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量。（2）房地产需求包括三类：生产性需求生产性需求、消费性需求消费性需求、投资性需求投资性需求。1）生产性需求。物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求，其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者。如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求与社会生产经营活动直接相关与社会生产经营活动直接相关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求作为生产要素存在而形成的需求。2）消费性需求。由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭需求主体是居民家庭。这类需求具有广泛性广泛性和普遍性普遍性。按住宅分类，居住消费需求又可分为花园花园别墅别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求消费性需求。3）投资性需求。投资性需求是由房地产的保值增值属性保值增值属性引起的，本质上属于获利性投资行为本质上属于获利性投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。投资性房地产需求的存在对房地产市场有双重作用双重作用。积极的一面是可以调节房地产市场供求关系，消极的一面是可能增加房地产市场需求泡沫。应对房地产投资性需求加以适度控制。国际上通行的适度量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的 20%20%以下以下。（3）房地产市场需求影响因素。1）国民经济发展水平。5 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 国民经济发展水平对房地产需求的影响主要取决于两大方面：一是投资规模，反映生产者对厂房、办公楼等的需求水平；二是国民收入水平，反映国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求。国民经济发展水平与房地产需求呈一种正相关关系正相关关系。2）房地产资本收益。一般来讲，收益水平提高收益水平提高会增加投资需求增加投资需求比重。3）利率水平。利率对消费性需求的影响是：作为一种必要的消费品，且在消费结构中，房地产消费占很大比重，利率对其影响可能微不足道利率对其影响可能微不足道。利率对投资性需求的影响是：实际利率提高利率提高，会降低房地产需求降低房地产需求水平；反之，会提高房地产需求水平。4）通货膨胀。存在通货膨胀通货膨胀的情况下，房地产需求需求水平也会出现增长增长。5）消费者收入水平和结构。消费者收入水平对房地产需求的直接影响表现为对消费性房地产消费性房地产的需求，两者基本上呈正相关正相关关系；间接影响表现为收入水平的提高，会导致对消费需求的增加，消费需求的增加导致生产规模的扩大，进而导致对生产性房地产需求的增加。6）房地产价格、其他商品价格及消费结构。房地产商品价格上升价格上升，需求下降需求下降；在其他条件不变的情况下，其他商品价格上升会引起房地产需求下降，但其他商品价格对其的影响不明显。7）消费者对未来的预期。若预期未来房地产价格上升预期未来房地产价格上升，则会增加当前房地产市场需求增加当前房地产市场需求；若预期未来经济形势和家庭收入向好的方向发展，会增加当前房地产市场需求。2.房地产市场供给（1）房地产市场供给构成。1）房地产市场供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内，在一定价格水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。2）房地产市场供给分为增量房市场供给增量房市场供给和存量房市场供给存量房市场供给。增量房市场供给。增量房是指由房地产开发企业新开发建设完成的房地产，可以增加社会房地产总量增加社会房地产总量（非房地产开发企业建设的房地产不纳入市场范畴考察），形成房地产市场供给。就某一时间段考察，新建房地产市场销售包括现房销售和预售现房销售和预售。存量房市场供给。存量房是相对于增量房而言的，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房可以进入市场增加市场供给量，但不会增加社会房地产总量不会增加社会房地产总量，存量房市场也称二手房市场。随着房地产业发展和社会房地产总量增加，二手房市场交易比重呈现出逐步上升趋势呈现出逐步上升趋势。（2）房地产市场供给影响因素。1）土地供应量。土地供应量是直接影响房地产供给量的首要因素首要因素。也正因为如此，我国历年来都将土地供应作为调控房地产市场的重要手段。2）房地产市场价格。6 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄 房地产价格越价格越高高，房地产供给供给也就越大越大。但由于土地资源的约束和开发建设周期长这两个主要因素的制约，房地产供给价格弹性比较小价格弹性比较小。3）房地产开发成本。开发成本上升成本上升，利润下降，供给量减少供给量减少。4）房地产开发建设技术水平。房地产开发建设技术水平对房地产供给的影响通过两个途径传导：一是开发技术水平提高开发技术水平提高，能够提供新型优质的房地产，刺激需求，从而推动供给增加供给增加；二是开发建设水平开发建设水平提高提高，能够缩短开发建设周期，降低开发建设资金成本并增加增加当前房地产市场供给量供给量；5）政府政策。政策变动通常会对房地产供给产生较大影响。6）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。未来预期良好未来预期良好，会增加增加一定时期内的供给量供给量。二二、房地产市场运行特点房地产市场运行特点 （1 1）区域性市场区域性市场 房地产价格和供求关系表现出明显的区域性特征。（2 2）周期性波动周期性波动 房地产供求与经济发展密切相关，随着经济周期性波动，房地产业发展和房地产市场也表现出周期性波动，但两者不完全同步两者不完全同步，房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动。房地产需求能够较快地反映经济发展状况，滞后性不明显；但由于房地产开发建设周期长，房地产供给滞后性相对明显供给滞后性相对明显。（3 3）不完全竞争性不完全竞争性 由于房地产供给市场进入的资格要求、资金能力限制、信息不对称比较突出，因此，房地产市场是一个不完全竞争市场。房地产一级市场（土地出让市场）可以认为是卖方垄断市场，买方之间竞争；房地产二级市场属于有限竞争市场；房地产三级市场相对一级、二级市场而言，是竞争性更强的市场。（4 4）层次性层次性 房地产市场的区域性决定了不同房地产市场的层次性。（5 5）多重性多重性 房地产需求有生产性需求、消费性需求、投资性需求，因而房地产市场所交易的房地产既是生产资料，又是消费资料，还是投资品。（6 6）多样性多样性 交易对象的多样性，包括土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等；交易方式的多样性，包括出让、转让、出租、抵押等多种交易方式。（7 7）价格确定的复杂性价格确定的复杂性 房地产市场交易价格是多种因素综合作用的结果。（8 8）风险性风险性 包括：政策性风险；在预售情况下按期交房的风险；财务风险；结构性供求不均衡的风险；开发建设周期长引起的内外风险。三三、房地产交易价格影响因素房地产交易价格影响因素 1.房地产自身因素和周边环境因素（1）自身因素 7 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 自身因素主要是指房地产自身状态，如土地的位置、面积、形状，建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。这些因素首先对房地产开发成本产生影响，而成本是确定价格的基准，是价格的下限是价格的下限。（2）环境因素 环境因素主要是指项目所在地的交通、教育、医疗、民风民俗、社会治安等状况及气候条件、地质地貌、水文、环境污染等情况。这些因素影响消费者对房地产效用的评价，从而影响房地产价格。（3）环境因素是由房地产项目的区域决定的，因此可以说，房地产价格第一位的决定因素是第一位的决定因素是“位位置置”。2.行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、行政隶属关系调整、城市规划与建设、社会保障等方面的法规、政策和行政措施。政治因素主要是指政治体制、社会稳定、外交和军事等。由于房地产的不可移动性及变现性差，行政与政治因素是消费者评估房地产价格的重要指标，因而其对房地产价格影响很大对房地产价格影响很大。与环境因素中的经济和社会因素不同，行政与政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较对房地产价格影响作用的速度相对较快快，而经济和社会因素的影响作用则是渐变式的。3.区域社会因素 影响房地产价格的区域社会因素包括区域人口、家庭状况、心理、城市发展、城市化程度、社会治安、文化等。1 1）区域人口因素区域人口因素：人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入入水平结构等）水平结构等）；2 2）家庭状况因素家庭状况因素：家庭数量、家庭构成状况等家庭数量、家庭构成状况等；3 3）文化因素文化因素：文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。区域社会因素对房地产价格的影响作用，除供求关系影响外，更多的是心理因素影响。4.区域经济因素 影响房地产价格的区域经济因素主要是地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求特别是影响需求。一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理，就业率、收入水平和投资水平就越高，财政收入越多、金融形势就越好，房地产市场需求也就越大，房地产价格总体水平也相应会越高。例题精讲【真题【真题20202020 年单选】房地产市场需求的构成，说法正确的是（年单选】房地产市场需求的构成，说法正确的是（）。）。A.A.特定时期、一定价格水平上，愿意购买的房地产商品量特定时期、一定价格水平上，愿意购买的房地产商品量 B.B.特定时期、一定价格水平上，能够购买的房地产商品量特定时期、一定价格水平上，能够购买的房地产商品量 C.C.特定时期、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量特定时期、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量 D.D.特定时期、一定价格水平上，愿意购买或能够购买的房地产商品量特定时期、一定价格水平上，愿意购买或能够购买的房地产商品量 【答案】【答案】C C 【解析】本题考查房地产市场运行机制。【解析】本题考查房地产市场运行机制。房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买且能够购买的房地产商品量。能够购买的房地产商品量。【真题【真题20212021 年单选】下列影响因素中，直接影响房地产市场供给量的首要因素是（年单选】下列影响因素中，直接影响房地产市场供给量的首要因素是（）。）。A A房地产开发建设技术水平房地产开发建设技术水平 8 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄 B B房地产开发成本房地产开发成本 C C商品房价格水平商品房价格水平 D D房地产开发用地供应量房地产开发用地供应量 【答案】【答案】D D 【解析】本题考查房地产市场供给影响因素内容。【解析】本题考查房地产市场供给影响因素内容。房地产市场供给影响因素有如下六点：房地产市场供给影响因素有如下六点：1.1.土地供应量，土地供应量是影响房地产市场供给量的首要因素。土地供应量，土地供应量是影响房地产市场供给量的首要因素。2.2.房地产市场价格，房地产市场价格是影响房地产市场供给的一个重要因素。房地产市场价格，房地产市场价格是影响房地产市场供给的一个重要因素。3.3.房地产开发成本。房地产开发成本。4.4.房地产开发建设水平。房地产开发建设水平。5.5.政府政策。政府政策。6.6.房地产开发企业和拥有者对未来的预期。房地产开发企业和拥有者对未来的预期。故，正确答案为故，正确答案为 D D 【真题【真题20222022 年单选】政府因办公需求购置一栋办公大楼，属于（年单选】政府因办公需求购置一栋办公大楼，属于（）需求。）需求。A.A.生产性需求生产性需求 B.B.消费性需求消费性需求 C.C.投资性需求投资性需求 D.D.政策性需求政策性需求 【答案】【答案】B B 【解析】此题考查房地产需求。【解析】此题考查房地产需求。房地产需求包括三类：生产性需求、消费性需求、投资性需求。房地产需求包括三类：生产性需求、消费性需求、投资性需求。消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居消费性需求：由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是居住房地产需求，其需求主体是居民家庭。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场民家庭。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时，也构成房地产市场的消费性需求，故本题正确答案为的消费性需求，故本题正确答案为 B B。【知识点】宏观调控和市场监管与诚信体系建设【知识点】宏观调控和市场监管与诚信体系建设 一一、宏观调控和、宏观调控和市场监管市场监管 1.宏观调控（1）制定法律、法规。（2）制定规范与标准（国外大多由行业协会或专业组织编制）。（3）对建筑市场承包商、专业人员的资质资格管理。（4）安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检查）。（5）利用行业资料进行分析统计。（6）公共工程管理。（7）国际合作和国际市场开拓。2.市场监管（1）市场准入管理。全面实施市场准入负面清单制度，普遍落实“非禁即入”。全面推行轻微违法行为依法免予处罚清单。（2）工程项目审批管理。通过健全工程建设项目联审机制，按照“一家牵头、部门配合、成果共享、结果互认”要求，细化完善相关配套政策和运行规则，提升并联审批，联合审图、联合验收等审批效率。统一审批事项办理流程规则和办理指南，推动工程建设项目审批标准化、规范化。推进工程建设项目全流程在线审批。9 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 （3）政府投资项目（公共工程）管理。强化政府投资项目（公共工程）管理 包括：建立政府投资范围定期评估调整机制，不断优化政府投资方向和结构；投资应当遵循科学决策、规范管理、注重绩效、公开透明原则；加强对政府投资资金的预算约束，政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金；加强政府投资项目前期工作，保证前期工作的深度达到规定要求；通过投资项目在线审批监管平台，使用在线平台生成的项目代码办理政府投资项目审批手续（涉及国家秘密的除外）；投资主管部门或者其他有关部门应当在中介服务机构评估、公众参与、专家评议、风险评估的基础上作出是否批准的决定；政府投资项目建设投资原则上不得超过经核定的投资概算；采取在线监测、现场核查等方式，加强对政府投资项目实施情况的监督检查；项目单位应当通过在线平台如实报送政府投资项目开工建设、建设进度、竣工等基本信息。（4）企业资质和专业人员资格管理。随着放管服深入推进，有关企业资质和专业人员资格管理方式不断深化改革，取消不必要的资质资格，减少考核指标，简化证明材料，推行网上审批和告知承诺制。（5）以信用监管为基础强化事中事后监管。推行以“双随机、一公开双随机、一公开”监管和“互联网互联网+监管监管”为基本手段，以重点监管为补充，以信用监管为基础的监管机制，将“双随机、一公开”监管与企业信用风险管理有机结合，根据不同风险类别合理确定、动态调整抽查比例和频次。（6）实行联合审图和联合验收。制定施工图设计文件联合审查和联合竣工验收管理办法。将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。二二、诚信体系建设诚信体系建设 1.工程建设领域诚信体系建设（1）工程建设市场信用法规制度建设。（2）建筑市场各方主体和从业人员信用标准制定。（3）推进工程建设领域项目信息公开，设立项目信息和信用信息公开共享专栏或网站，集中公开工程建设项目信息和信用信息，或者推动建设全国性综合检索平台，实现工程建设项目信息和信用信息公开共享的“一站式”综合检索。（4）开展工程质量诚信建设。完善工程建设市场准入、退出制度，加大对发生重大工程质量、安全责任事故或有其他重大失信行为的企业及负有责任的从业人员的惩戒力度。（5）建立企业和从业人员信用评价结果与资质审批、执业资格注册、资质资格取消等审批审核事项的关联管理机制。（6）建立科学、有效的建设领域从业人员信用评价机制和失信责任追溯制度，将肢解发包、转包、违法分包、拖欠工程款和农民工工资等行为列入失信责任追究范围。2.个人诚信建设（1）加强个人诚信教育 大力弘扬信用文化；广泛开展信用宣传；积极推介诚信典型；广泛开展信用教育培训。（2）推进个人信用记录建设 推动完善个人实名登记制度；建立重点领域个人信用记录。（3）建立个人信息安全、隐私保护与信用修复机制 保护个人信息安全、加强隐私保护。10 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄（4）规范推进个人信用信息共享使用 积极开展个人公共信用信息服务。（5）完善个人守信激励和失信惩戒机制 为优良信用个人提供更多服务便利；对重点领域严重失信个人实施联合惩戒；推动形成市场性、社会性约束和惩戒机制。例题精讲【例题多选】为了避免工程建设市场的不均衡和市场波动造成的负面影响，政府对于工程建设【例题多选】为了避免工程建设市场的不均衡和市场波动造成的负面影响，政府对于工程建设市场监管的主要内容和手段主要包括（市场监管的主要内容和手段主要包括（）。）。A.A.政府投资项目（公共工程）管理政府投资项目（公共工程）管理 B.B.企业资质和专业人员资格管理企业资质和专业人员资格管理 C.C.加强个人诚信教育加强个人诚信教育 D.D.以信用监管为基础强化事中事后监管以信用监管为基础强化事中事后监管 E.E.实行联合审图和联合验收实行联合审图和联合验收 【答案】【答案】ABDEABDE 【解析】政府对于工程建设市场监管的主要内容和手段主要包括：市场准入管理、工程项目审批【解析】政府对于工程建设市场监管的主要内容和手段主要包括：市场准入管理、工程项目审批管理、政府投资项目（公共工程）管理、企业资质和专业人员资格管理、以信用监管为基础强化事中管理、政府投资项目（公共工程）管理、企业资质和专业人员资格管理、以信用监管为基础强化事中事后监管、实行联合审图和联合验收。事后监管、实行联合审图和联合验收。第二节 工程建设程序【本节知识点】【知识点】工程建设投资决策【知识点】工程建设投资决策 【知识点】建设工程实施与竣工验收【知识点】建设工程实施与竣工验收 【本节内容精讲】【知识点】工程建设投资决策【知识点】工程建设投资决策 投资决策 建设工程实施 竣工验收 1.编报项目建议书 2.编报可行性研究报告 3.项目审批、核准或备案 1.勘察设计 2.建设准备 3.施工安装 4.生产准备 投资成果转入生产或使用的标志（一）建设项目分类（一）建设项目分类 根据建设资金来源不同，建设项目可分为两类，即政府投资项目和非政府投资项目。1.政府投资项目 对于政府投资项目，以直接投资直接投资方式为主；确需支持的经营性项目，主要采取资本金注资本金注入入方式，也可以适当采用投资补助、贷款贴息等方式。对于采用直接投资、资本金注入方式投资的项目，政府部门需要严格审批项目建议书、可行性研究报告、初步设计和概算；对于采用投资补助、贷款贴息等方式的投资的项目，政府部门只审批资金申请报告。2.非政府投资项目 11 学员专用 请勿外泄 课程咨询：环球网校学员专用 一律不再实行审批制，但区别不同情况实行核准制或备案制。其中，政府仅对重大项目重大项目和限制类限制类项目项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目不论规模大小均改为备案制。（二）（二）编报项目建议书编报项目建议书 项目建议书是拟建项目单位向政府投资主管部门提出的要求建设某一工程项目的建议文件，是对工程建设的轮廓设想。（三）（三）编报可行性研究报告编报可行性研究报告 1.含义 可行性研究是指在工程项目决策之前，通过调查、研究、分析建设工程在技术、经济等方面的条件和情况，对可能的多种方案进行比较论证，同时对工程建成后的综合效益进行预测和评价的一种投资决策分析活动。2.政府和社会资本合作（public-private-partnership，PPP)项目可行性论证既要从经济社会发展、规划、技术和经济可行性、环境影响、投融资方案、资源综合利用以及是否有利于提升人民生活质量等方面，对项目可行性进行充分分析和论证。也要从政府投资必要性、政府投资方式比选、项目全寿命期成本、运营效率、风险管理以及是否有利于吸引社会资本参与等方面，对项目是否适宜采用 PPP 模式进行分析和论证。（四）工程项目审批、核准或备案 1.政府投资项目审批（1）投资主管部门或者其他有关部门应当根据国民经济和社会发展规划、相关领域专项规划、产业政策等，审查下列内容，作出是否批准的决定。项目建议书提出的项目建设必要性。可行性研究报告分析的项目技术经济可行性、社会效益及项目建设资金等主要建设条件的落实情况。初步设计及提出的工程概算是否符合可行性研究报告批复及国家有关标准和规范要求。依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查的其他事项。（2）对下列政府投资项目，可以按照国家有关规定简化需要报批的文件和审批程序：相关规划中已经明确的项目；部分扩建、改建项目；建设内容单一、投资规模较小、技术方案简单的项目；为应对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发事件需要紧急建设的项目。2.非政府投资项目的核准和备案 对于不使用政府资金投资建设，但关系国家安全、涉及生产力重大布局、战略性资源开发和重大公共利益的的项目，实行核准制；其余项目则实行备案制。（1）核准制。企业投资建设政府核准的投资项目目录中的项目时，仅需向政府提交项目申请报告仅需向政府提交项目申请报告。1）项目申请报告。项目单位在报送项目申请报告时，应当根据国家法律、法规规定附具以下文件：自然资源行政主管部门出具的用地预审和选址意见书（仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目）；法律、行政法规规定需要办理的其他相关手续。2)项目审查核准。项目核准机关需要审查下列内容：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、产业政策和技术标准；是否符合相关发展建设规划、产业政策和技术标准；12 课程咨询：环球网校学员专用 学员专用 请勿外泄 是否合理开发并有效利用资源；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。是否对重大公共利益产生不利影响。3）核准项目建设是否对公众利益构成重大影响时，项目核准机关在作出核准决定前，应当采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，可以实行专家评议制度。4）项目符合核准条件的，项目核准机关应当对项目予以核准并向项目单位出具项目核准文件。项目不符合核准条件的，项目核准机关应当出具不予核准的书面通知，并说明不予核准的理由。（2）备案制。对于政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目，实行备案制。除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。除涉及国家秘密的项目外，项目核准、备案通过全国投资项目在线审批监管平台实行网上受理、办理、监管和服务，实现核准、备案过程和结果的可查询、可监督。例题精讲【例题单选】【例题单选】非政府投资项目非政府投资项目，政府对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行政府对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行（）。）。A.A.审批审批 B.B.核准核准 C.C.备案备案 D.D.登记登记 【答案】【答案】B B 【解析】【解析】非政府投资项目非政府投资项目，一律不再实行审批制，但区别不同情况实行核准制或备案制。其中，一律不再实行审批制，但区别不同情况实行核准制或备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目不论规模大小均改为备政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目不论规模大小均改为备案制。案制。【真题【真题20222022 年单选】非使用国家资金建设的项目，在核准阶段需要提交（年单选】非使用国家资金建设的项目，在核准阶段需要提交（）。）。A.A.项目申请报告项目申请报告 B.B.项目建议书项目建议书 C.C.资金申请报告资金申请报告 D.D.可行性研究报告可行性研究报告 【答案】【答案】A A 【解析】此题考查项目审批、核准或备案内容。【解析】此题考查项目审批、核准或备案内容。对于不使用政府资金投资建设，但关系国家安全、涉及生产力重大布局、战略性资源开发和重大对于不使用政府资金投资建设，但关系国家安全、涉及生产力重大布局、战略性资源开发和重大公共利益的的项目，实行核准制；其余项目则实行备案制。企业投资建设政府核准的投资项目目录公共利益的的项目，实行核准制；其余项目则实行备案制。企业投资建设政府核准的投资项目目录中的项目时，仅需向政府提交项目申请报告，故此题正确答案为中的项目时，仅需向政府提交项目申请报告，故此题正确答案为 A A。