第1001讲　房产税的纳税人、征税范围与应纳税额计算_create.pdf

注册会计师-税法注册会计师-税法 第 1 页第 01 讲 房产税的纳税人、征税范围与应纳税额计算第 01 讲 房产税的纳税人、征税范围与应纳税额计算 考情分析考情分析 本章多为小税种，房产税和契税以选择题为主，分值在 3 分左右，土地增值税部分非常重要，常见题型为计算题，分值在 8 分左右。第一节 房产税法第一节 房产税法 【知识点】纳税义务人与征税范围（）【知识点】纳税义务人与征税范围（）房产税是以 房屋房屋为征税对象，按照 房屋的计税余值或租金收入房屋的计税余值或租金收入，向 产权所有人产权所有人征收的一种财产税。一、纳税义务人一、纳税义务人 征税范围内的房屋产权所有人 具体情况 纳税义务人 产权属国家所有的 经营管理单位 产权属集体和个人所有的 集体单位和个人 产权出典的 承典人承典人 产权所有人、承典人不在房屋所在地 产权未确定及租典纠纷未解决的 房产代管人或者使用人 无租使用房产的 房产使用人房产使用人 融资租赁房产 承租人承租人 二、征税范围二、征税范围 1.房产税以 房产房产为征税对象。2.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，但不包括 农村农村。【提示 1】房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。【提示 2】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题单选题】（）下列列明的房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。A.加油站的遮阳棚B.室外露天游泳池C.农村住房D.市区的经营性用房正确答案D答案解析所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产税的征税范围不包括农村。【例题多选题】（）下列各类情形中，应当由房产代管人或使用人缴纳房产税的有（）。A.房屋租典纠纷未解决的旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 第 2 页B.房屋产权未确定的C.房屋承典人不在房屋所在地的D.房屋产权所有人不在房屋所在地的正确答案ABCD答案解析产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。【知识点】应纳税额计算（）【知识点】应纳税额计算（）一、计税方法一、计税方法：从价计征和从租计征 具体形式 计税方法 投资联营，共担风险 从价计征 投资联营收固定收入，不担风险 从租计征 融资租赁（承租人纳税）从价计征 居民住宅区内业主共有经营性房产（代管人或使用人纳税）自营的：从价计征出租的：从租计征 房产免租期内（产权所有人纳税）从价计征 二、税率二、税率 从价计征税率为 1.21.2 ，从租计征税率为 1212 。个人出租住房个人出租住房，不区分用途，按 4 4 的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格 向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按 4 4 的税率征收房产税。三、计税依据三、计税依据 从价计征：房产的计税价值（房产余值）从租计征：房产的租金收入（当年租金）（一）从价计征 从价计征的计税依据是 房产原值一次减除房产原值一次减除 1010 3030 的损耗价值后的余值的损耗价值后的余值。会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房产原值均应包含地价地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。（含契税）原值确定 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如：暖气、卫生、通风、照明、煤气、电梯等。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，例如排水、消防、中央空调等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。原值调整 更换 更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 第 3 页改扩建 对原有房屋进行改扩建的，要相应增加房屋的原值。地下建筑 与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。1.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。2.纯地下建筑纯地下建筑以房屋原价的一定比例作为房产原值。（1）工业用途房产，以房屋原价的 50605060作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的 70807080作为应税房产原值。【提示】计入房产原值的土地价款 宗地容积率总建筑物面积/总地面面积 宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。宗地容积率不低于 0.5 的，按支付的地价款及费用计入房产原值的地价。举例 1：某企业购买一宗 40 万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款 5000 万元，新建仓库总建筑面积为 10 万平方米。1.宗地容积率总建筑物面积/总地面面积10400.252.计入房产原值的地价210（500040）2500（万元）。举例 2：某企业购买一宗 40 万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款 5000 万元，新建仓库总建筑面积为 80 万平方米。1.宗地容积率总建筑物面积/总地面面积804022.计入房产原值的地价5000（万元）。（二）从租计征 从租计征的计税依据为 房产租金收入（不含增值税）房产租金收入（不含增值税）。1.如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。（不是实物公允价值）2.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。【提示】免租期在增值税中不需要视同销售计税。3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算 从价计征：全年应纳税额房产原值（1扣除比例）1.2 从租计征：全年应纳税额租金收入12（或 4）【例题单选题】（）甲公司以房产投资联营，参与投资利润分红、共担风险，则其房产税的计税依据为（）。A.房产原值B.房产余值旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 第 4 页C.房产现值D.房产残值正确答案B答案解析对于以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税：对以房产投资收取固定收入、不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。【例题单选题】（）下列各类经营性房产中，应从租计征房产税的是（）。A.以融资租赁方式出租的房产B.处于免收租金期间内的出租房产C.只收取固定收入但不承担经营风险的对外投资联营房产D.居民住宅区内业主共有的正从事自营业务的经营性房产正确答案C答案解析选项 A，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；选项 B，对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税；选项 D，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，要区分自营或出租，分别适用不同政策。自营的，依照房产余值计征；出租的，依照租金收入计征。【例题多选题】（）关于房产税计税依据的下列表述中，符合税法规定的有（）。A.融资租赁房屋，以房产余值计算缴纳房产税B.对原有房屋进行改扩建的，要相应增加房屋的原值C.房屋出典的，由承典人按重置成本价格计算缴纳房产税D.经营租赁房屋，以评估价格计算缴纳房产税正确答案AB答案解析选项 C，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；选项 D，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。【例题单选题】（）某上市公司 2020 年 10 月以 5000 万元购得一处高档会所，并与当月开始改建工程。支出 500 万元在院内新建一露天泳池，支出 500 万元新增了全楼中央空调系统，支付了 500 万元安装智能照明和楼宇声控系统，并拆除了原有的价格 200 万元的照明设施。会所于 2020 年 12 月改建完毕并对外营业。已知当地计算房产余值的扣除比例为 30，则 2021 年该会所房产应缴纳房产税（）。A.42 万元B.48.72 万元C.50.4 万元D.54.6 万元正确答案B答案解析房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2021 年应缴纳房产税（5000500200500）（130）1.248.72（万元）【例题单选题】（）某企业 2021 年 3 月投资 1500 万元取得 5 万平方米的土地使用权，缴纳契税60 万元，用于建造厂房。已知厂房面积为 4 万平方米，共发生建造成本费用 2000 万元，年底竣工验收并旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法注册会计师-税法 第 5 页投入使用，则 22 年起对该厂房征收房产税的房产原值是（）。A.3500 万元B.3200 万元C.3560 万元D.3000 万元正确答案C答案解析房产原值15006020003560（万元），房产原值包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【例题单选题】甲公司 2021 年年初房产原值为 8000 万元，3 月与乙公司签订租赁合同，约定自 2021年 4 月起将原值 500 万元房产租赁给乙公司，租期 3 年，月租金 2 万元，2021 年 46 月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为 30，甲公司 2021 年度应缴纳的房产税为（）。A.65.49 万元B.66.21 万元C.66.54 万元D.67.26 万元正确答案C答案解析对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。一种方法：从价计征房产税8000（130）1.21/27500（130）1.21/2 33.631.565.1（万元）；从租计征房产税26121.44（万元）；另一种方法：从价计征房产税7500（130）1.2500（130）1.21/265.1（万元）；从租计征房产税26121.44（万元）。甲公司 2021 年度应缴纳的房产税65.11.4466.54（万元）旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：1240392823