项目十三 契税办税业务.ppt

1,税 法,2,项目十三 契税办税业务,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额教学单元2 办理契税的纳税申报,3,契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的征税对象为在我国境内转移土地和房屋权属，具体包括 1、出让国有土地使用权 2、出售、赠与和交换土地使用权 3、买卖、赠与和交换房屋 4、以土地、房屋权属作价投资入股 5、以土地、房屋权属抵债 6、以获奖方式承受土地、房屋权属 7、以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,一、契税的征税对象,4,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,契税与土地增值税对比,5,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,房地产产权变化对契税的影响,6,总结,7,1、免予征税的项目：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、科研和军事设施(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房(3)承受荒山、荒沟、荒丘土地使用权，并用于 农、林、牧、渔业生产的(4)外国驻华使领馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,二、契税的税收优惠,8,2、酌情减免的项目(1)因不可抗力灭失住房而重新购买住房(2)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属 纳税人应于签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地税务机关办理减免手续。经批准减免契税的纳税人，如果改变有关土地、房屋的用途，应补缴已减免的契税。,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,9,房屋的附属设施，涉及所有权或土地使用权的（包括停车位、车库、阁楼、储藏室等），征收契税。不涉及所有权或土地使用权的免征（电梯、下水道等）继承土地、房屋权属 法定继承人，免征 非法定继承人，征收,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,10,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,3.个人购买住房的税收优惠,11,契税征免税特殊规定,12,契税普遍适用于内外资企业、中国公民和外籍人员。契税的纳税义务人是在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，转让者应补缴契税。,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,三、契税的纳税人,13,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,四、契税的计税依据,成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权参照市场价格核定计税依据。,14,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,五、计算契税的应纳税额,15,居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为60000。甲另将一处两室住房与居民丙的两处一室住房交换，并支付换房差价款11000元，当地的契税税率为5%，计算上述当事人应纳契税？(1)乙应纳税额600005%3000（元）(2)甲应纳税额110005%550（元）,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,课堂练习,16,边学边练,【例题单选题】居民乙因拖欠居民甲l80万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（）。A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税10万元,17,【例题单选题】2013年2月，刘某将价值为120万元、100万元的两套房产分别赠与其儿子和对其承担直接赡养义务的好友林某，当地契税税率为4%，下列关于该赠与行为缴纳税款的表述中，正确的是（）。A.林某应就受赠房产缴纳契税4万元B.刘某应就赠与儿子房产缴纳营业税6万元C.刘某儿子应就受赠房产缴纳契税4.8万元D.刘某应就赠与林某房产缴纳营业税5万元,18,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,六、契税的纳税时间和地点,19,【例题单选】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（）。A.5日内B.7日内C.10日内 D.30日内【答案】C,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,课堂练习,20,相关知识随堂实训,教学单元1 确定纳税人应纳契税税额,21,项目十三 契税办税业务,教学单元2 契税纳税申报,22,1.契税手工申报,教学单元2 契税纳税申报,23,（1）申报原始业务材料：实训教材企业办税业务实训业务1业务86中相关会计凭证（2）会计记录材料：记账凭证86张；增值税明细账1张；明细账13张；总账26张；准备裁纸小刀或剪刀、回形针、胶水等；契税纳税申报表（空白）（3）实训提交成果 记账凭证 总账：应交税费应交契税 契税纳税申报表（填写完整）,教学单元2 契税纳税申报,24,2.契税网上申报,教学单元2 契税纳税申报,25,（1）申报工具：福斯特模拟申报软件（2）申报材料：福斯特模拟申报软件附带材料（3）提交成果：契税电子申报表,26,3.契税申报结果核对（见实训教材参考答案）,教学单元2 契税纳税申报,27,1.刘某有一套80平方米、已居住6年的住宅，为了改善住房条件，刘某打算以25万元出售该住宅，再购买一套面积为l20平方米、价格约为40万元的新房。从纳税筹划的角度考虑，刘某应该怎样操作才省钱呢(当地的契税税率为2)?,契税纳税筹划,28,方案一：直接将旧房卖出，然后购买新房。方案二：通过网络或房屋中介寻找既拥有满足刘某购房条件的房屋，同时又相中刘某旧房的买方进行调换。方案三：如果在房屋交换前，刘某按照买方的要求先装修，支付装修费用8万元。,29,方案一：刘某应该缴纳的契税为8 000元(400 0002)。方案二：由于买方的原房产价值大于刘某旧房协议出售价格，所以，买方不需缴纳契税，而刘某只就交换差额部分缴纳契税3 000元(150 0002)。方案三：原旧房的价值增加到33万元，仅需按差价7万元缴纳契税l 400元，可节省税金6 600元(8 000-1 400)。通过比较，方案一税负重，显然不可取；方案二、三对于普通购房者来说，税负轻简便易行，值得一试。,30,2.钱先生2009年12月购买了一套118平方米、价值50万元的公寓房(普通住房)，相关费用和装修费5万元，孩子上小学后，距离学校较远，接送很不方便，希望尽快卖掉该公寓房。2014年7月，房屋中介通知他，李女士愿以60万元的价格购买。当地政府规定的契税税率为l5。请问钱先生与李女士可以如何进项纳税筹划？,31,假如不做策划，按照新政策，正常的纳税流程是：钱先生：应纳营业税及附加=605(1+7+3)=3.3(万元)应纳个人所得税：(60-50-5-3.3)20=0.34(万元)李女士：应纳契税=6015=0.9(万元),32,钱先生卖房时只差5个月房产就满五年，完全可以通过纳税筹划免除营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个人所得税。若先签购房合同，由李女士预付部分房款，而钱先生答应承担李女士应缴纳的契税，然后做房屋买卖公证，说明5个月后结清房款，办理产权交割手续；或者先把房屋出租给李女士5个月，等到12月份后双方再结清房款，完税并办理产权交割手续。这样，李女士节约了0.9万元的契税，而钱先生由于只承担契税而不缴纳营业税及附加、个人所得税，则少缴274万元税款。,