第三章城市土地市场与城市空间结构.doc

第三章城市土地市场与城市空间结构 本章要点： 1、城市土地市场中的资源配置原理 2、我国土地制度、房地产市场与住房供给体系 第一节竞标租金与价格空间变化 知识点一：土地市场与土地经济学（常考点） 1、土地市场 土地是城市中所有经济活动的承载物。由于其不可流动性，土地又是城市中最稀缺的一项资源。围绕土地资源，城市经济学建立起了其核心理论，即城市土地市场的空间价格与空间均衡理论，成为城市空间问题分析的基础。 2、土地的经济特性 (1)土地经济供给的稀缺性 (2)土地用途的多样性 (3)土地用途变更的困难性 (4)土地增值性 知识点二：竞标租金与价格空间变化（常考点） 在土地市场和住房市场中，价高者得是一个基本分配原则。土地所有者会把土地给出价最高的厂商来使用，房屋的建造者也是把房屋卖给出价最高的居民来使用。 所以，价格是一个决定性的因素。在理论分析中，价格是指租用价格，即通常所说的租金。 在土地市场上，卖方对土地的出租决定于厂商的出价，这个出价即竞标租金，也是厂商对单位面积土地的投标价格，与土地的区位相关。 在土地市场，地租随距离下降是由于运输成本随距离上升造成的；在住房市场，房租随距离的下降是由于通勤的交通成本随距离的上升造成的。 第二节替代效应与土地利用强度 知识点一：了解替代效应与土地利用强度（轮换考点） 在城市中，从中心区向外，人口密度、建筑高度是下降的，而家庭住房面积是增加的，也就是城市土地利用强度从中心区向外递减。 同样，资本密度从中心区向外也是不断下降的变化趋势。 对于城市规划有以下两个重要结论： 1、城市中心区是地价最高的地区，也应是土地利用强度最大的地区；若对中心区的容积率加以严格控制，将导致土地使用效率的巨大损失。 所以中心区容积率在规划中应该尽量给以最大的弹性，或者就交由市场来决定。 2、交通条件决定了土地价格，进而是土地利用强度，所以交通是引导城市土地利用的最有效手段。 对于规划重要开发的地区，只要把相对的交通线路和设施规划好，市场的力量就会把土地开发利用起来。而对于规划中要保护的地区，如果规划了便捷的交通，保护的目的就很难实现了。 第三节城市空间规模与城市蔓延 知识点一：了解城市规模扩张和城市蔓延（轮换考点） 城市中土地在各种不同的使用用途之间分配的原则仍然是价高者得。 理论上简单地认为城市中有三种土地使用用途：商务用地、居住用地和工业用地，每一种用地都决定了一条竞标租金曲线 理论上有两种情况可以导致城市空间规模的扩展： 1、城市地租曲线平行上移 原因：城市的人口增长、经济发展 2、城市地租曲线斜率变得更平缓 原因：城市交通的改善带来的交通成本下降、城市居民收入的上升 第四节城市土地制度与空间规划 知识点一：了解城市土地制度与空间规划（轮换考点） 1、一般市场的形成和运转需要具备三个条件： （1）明晰的产权。 市场中的交易本质上都是产权的买卖，所以一切市场中交易的商品都必须有明确的产权归属。 （2）完善的规则。 市场交易必须由明确的规则，市场才能正常运转。规则是以法律或规章的形式确定下来并公布的，如合同法、企业法、价格法等。 （3）监督机制。 对于违反制度和规则的单位或个人，要有监督和惩罚的机制，才能保证规则的正确实施和市场的正常运作。 2、我国土地制度的特点之一是土地用途管制制度。 在该制度下，权属管理是基础，而用途管理是核心。 国家进行土地管制的重要手段是空间规划，具体说就是土地利用总体规划和城乡规划。 政府通过土地利用总体规划和城乡规划对全部土地的利用进行规定，并通过用地审批制度保证其落实。 第五节城市住房市场与住房政策 知识点一：了解城市住房市场与政策（常考点） 住房与其他商品一样，是由生产者投入资本、劳动和土地生产出来，然后通过产品市场的交易到达消费者手中的。 但住房又是一种特殊的商品，具有自身一系列特性： 1、住房价格差异： 对于同一类商品来说，价格的差异往往是由于其质量和功能属性的不同造成的，如各种汽车由于发动机功率不同、车内空间不同、能耗不同等等差异，使其具有了价格的差别。 2、买房与租房： 住房是一件生活必须品，每个人都需要地方住。 但在所有额生活必须品中，住房时最昂贵的一件。住房的产生需要投入大量资本、劳动和土地，成本很高，所以其价格也很高。 3、新房与旧房： 如果单看存量市场的话，还可以进一步划分为新房市场（二级市场）和旧房市场（三级市场）。 在新房市场中，开发商是卖方，而使用者是买房；旧房市场则是使用者和使用者之间的市场。这两个市场的存在也是有住房的耐久性和昂贵行决定的。 4、私房与公房： 由于住房价格的昂贵行，社会中总会有一些家庭靠自己收入无力购买，不管是买房还是租房，他们都支付不起。这就需要政府来帮助他们。 5、消费与投资： 住房的一个重要特征是其生产过程要有大量的土地投入，而且投入的土地最后成为房屋的一个组成部分，一起进入市场卖给消费者。 6、住房体制与政策： 我国的城市住房体制在经济体制改革的过程中经历了根本性的改变，至今仍处在深化改革和建设的过程中。住房体制改革的核心是住房由“实物分配”转为货币分配，即住房消费被计入工资，消费者可以拿工资到市场上去自行购买住房。 例题1 以下不属于土地市场形成的条件的是（） a.明晰的产权 b.完善的规则 c.监督机制 d.竞标机制 【解析】竞标机制属于干扰项 例题2 城市地租从中心区向外递减是由于下列哪个因素造成的？() a.企业生产成本向外递减 b.企业运输成本向外递增 c.企业利润向外递减 d.企业产量向外递增 例题3 下列哪一项不属于导致城市空间规模扩展的原因()？ a.城市人口增长 b.城市经济发展 c.交通成本增加 d.居民收入上升 【解析】有两种情况可以导致城市空间规模的扩展： 1、城市地租曲线平行上移 原因：城市的人口增长、经济发展 2、城市地租曲线斜率变得更平缓 原因：城市交通的改善带来的交通成本下降、城市居民收入的上升 例题4 土地是城市中最稀缺的一项资源，城市经济学围以此建立了其核心理论，即城市土地市场的()。 a.城市地租理论 b.竞标租金理论 c.空间价格与空间均衡理论 d.城市便捷理论