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第03讲　建设工程物权制度   第四节　建设工程物权制度 　　 01物权种类及相关物权 　　 一、物权的种类 所有权 依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。处分权是所有权内容的核心。 用益物权 对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 担保物权 权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 　　【例题·多选题】关于所有权的说法，正确的有（　）。 　　A.财产所有权的权能包括占有权，使用权，收益权，处分权 　　B.收益因使用而产生，因此要享有收益权，必须享有使用权 　　C.占有权只能由所有人享有的 　　D.处分权是所有权最基本的权利，是所有权内容的核心 　　E.使用权是所有人所享有的一项独立权能 『正确答案』ADE 『答案解析』本题考查的是物权的种类。选项B错误，收益往往是因为使用而产生的，因而收益权也往往与使用权联系在一起。但是，收益权本身是一项独立的权能，而使用权并不能包括收益权。有时，所有人并不行使对物的使用权，仍可以享有对物的收益权。选项C错误，占有权可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。 　　 二、与土地相关的物权 　　（一）土地所有权 　　我国实行土地的社会主义公有制，即 全民所有（国家所有）和劳动群众集体所有。 　　城市市区土地属于国家所有，农村和城郊土地除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有。全民所有土地由国务院代表国家行使； 　　农民集体土地由本集体经济组织成员承包经营， 经营期30年。在土地承包经营期限内，对承包土地进行调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府或县级农业部门批准。 　　国家实行土地用途管制，土地用途分为 农用地、建设用地和未利用地三大类，严格用途转用。 　　（二）建设用地使用权 　　1.概念 　　只存在于国有土地上，不包括集体所有的农村土地； 　　取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利。 　　2.建设用地使用权的设立 　　建设用地使用权可 地上、地表、地下分别设立。（天上飞机飞，地面汽车跑，地下地铁轰隆隆） 　　设立建设用地使用权，可以采用 出让或划拨两种方式；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权（政府好收钱）。 　　设立后应申请登记，建设用地使用权 自登记时设立。 　　【例题·多选题】国有建设用地使用权的用益物权，可以采取（　）方式设立。 　　A.出资 　　B.出让 　　C.划拨 　　D.抵押 　　E.转让 『正确答案』BC 『答案解析』本题考查的是与土地相关的物权。设立建设用地使用权，可以采用出让或划拨两种方式；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 　　3.建设用地使用权的流转、续期和消灭 　　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的规定。 　　应当符合下面三个条件： 　　（1）当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的 剩余年限； 　　（2）应向登记机关申请 变更登记 　　（3）附着其上的建筑物等 一并处分。 　　期限：住宅建设用地期限届满，自动续期；非住宅建设用地期限届满，依照法律规定。 　　【例题·单选题】下列行为中，不必将建筑物及其占有范围内的建设用地使用权一并处分的是（　）。 　　A.转让 　　B.抵押 　　C.出资入股 　　D.投保火灾险 『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是与土地相关的物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当满足三个条件：（1）当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的剩余年限；（2）应向登记机关申请变更登记；（3）附着其上的建筑物等一并处分。 　　【例题·单选题】建设用地使用权自（　）时设立。 　　A.土地交付 　　B.支付出让金 　　C.转让 　　D.登记 『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是与土地相关的物权。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。 　　【2019考题·单选题】关于建设用地使用权的说法，正确的是（　）。 　　A.建设用地使用权存在于国家所有和集体所有的土地上 　　B.建设用地使用权的设立可以采取转让方式 　　C.建设用地使用权流转时，附着于该土地上的建筑物，构筑物及附属设施应一并处分 　　D.建设用地使用权期间届满的，自动续期 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是与土地相关的物权。选项A，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地；选项B，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；选项D，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 　　（三）地役权 　　1.概念 　　为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。是用益物权。 　　【提示】 他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 　　 　　2.地役权的设立 　　应采取书面，一般包括： 当事人名称和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、费用及其支付方式、解决争议的方式等。 　　【注意1】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 　　【注意2】地役权合同生效时地役权设立（可登记，也可不登记），但建设用地使用权必须登记才能生效。 　　3.地役权的变动 　　需役地及需役地的用益物权转让时，受让人同时享有地役权；供役地及供役地的用益物权转让时，地役权对受让人具有约束力。（不影响） 　　【例题·单选题】甲房地产公司在A地块开发住宅小区，为满足该小区住户观景的需求，便与相邻的乙工厂协商约定，甲公司支付乙工厂800万元，乙工厂在20年内不在本厂区建设15米以上的建筑物，以免遮挡住户观景，合同签订生效后甲公司即支付了全部款项，后来，甲公司将A地块的建设用地使用权转让给丙置业公司，关于A地块权利的说法，正确的是（　）。 　　A.甲公司对乙工厂的土地拥有地役权 　　B.甲公司对乙工厂的土地拥有担保物权 　　C.甲公司给定的权利自合同公正后获得 　　D.甲公司转让A地块后，丙公司不享有该项权利 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是与土地相关的物权。选项B，甲公司对乙工厂的土地拥有地役权而不是担保物权；选项C，合同自签订并生效时，地役权成立；选项D，转让时不影响地役权，地役权随建设用地使用权一并转让。 　　 02物权的设立、变更、转让 物权变动 不动产 登记主义，登记时设立。属于国家所有的自然资源，所有权可不登记。 【注意】合同生效与物权变动无关。 动产 交付主义，占有或交付时设立。 【注意】机动车、船舶、航空器未登记不得对抗善意第三人。 物权保护 可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决； 常见保护方式：权利人请求确权；返还原物；排除妨害或消除危险；修理、更换、重做或恢复原状；损害赔偿等 　　【例题·单选题】关于不动产物权的说法，正确的是（　）。 　　A.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 　　B.不动产物权的转让未经登记不得对抗善意第三人 　　C.不动产物权的转让在合同成立时发生效力 　　D.未办理物权登记的，不动产物权转让合同无效 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 　　【2019考题·多选题】关于不动产物权设立的说法，正确的有（　）。 　　A.不动产物权变动未经登记，不影响当事人之间订立的消灭不动产物权合同的效力 　　B.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 　　C.不动产物权的设立属于自愿登记 　　D.不动产物权自合同成立时设立 　　E.不动产物权登记由不动产所在地的登记机构办理 『正确答案』ABE 『答案解析』本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 　　【2019考题·单选题】甲施工企业与乙签订了机动车买卖合同，该车辆所有权自（　）时发生移转。 　　A.交付 　　B.合同成立 　　C.合同生效 　　D.车辆完成登记 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。