13_投资性房地产的定义范围确认和计量及后续计量模式的变更.docx

13_投资性房地产的定义，范围，确认和计量及后续计量模式的变更 ︱ 基础班－张敬富 一、 投资性房地产的定义 二、投资性房地产的范围 范围 相关内容 1.已出租的土地使用权（经营租赁方式） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类 2.持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见） 3.已出租的建筑物 （1） 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物， 主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物； （2） 企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房 地产； （3） 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑 物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 其中：“空置建筑物”是指： a.企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物； b.不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为 投资性房地产 一、投资性房地产的确认和计量 情形 投资性房地产的确认时点 ①对已出租的土地使用权、已出租的建筑物 一般为租赁期开始日。（特殊情况除外） ②对持有并准备增值后转让的土地使用权 企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日 期 初始计量 按成本进行初始计量 后续计量 成本模式 3 个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备 【特别提示】 已经计提的投资性房地产减值准备，不允许转回。 公允价值模式 1.3 个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条 件： （1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2） 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 特殊说明 投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计 量。 成本模式 公允价值模式 科目设置 ①投资性房地产 ②投资性房地产累计折旧（摊销） ③投资性房地产减值准备 投资性房地产—成本 —公允价值变动 发生业务 成本模式 公允价值模式 账务处理 1.增加时 （注意：出租时点） ①外购时（价、税、费） 借：投资性房地产 贷：银行存款 ①外购时（价、税、费） 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款 ②自行建造 借：投资性房地产 贷：开发成本/在建工程等 ②自行建造 借：投资性房地产—成本 贷：开发成本/在建工程等 注意： ①出租时，房、地均转换为投资性房地产； ②建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本 2.收租金 借：银行存款 贷：其他业务收入 3.结转成本 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （摊销） 4.期末计量 （12 月 31 日） ①期末公允价值＞账面余值 借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益 ②期末公允价值＜账面余值借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动 5.减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【特别提示】 计提减值后不允许转回 不允许提减值 6.后续支出 【特别提示】 企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间 应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销 ①资本化后续支出A.转入在建 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 B. 发生后续支出时 借：投资性房地产—在建贷：银行存款等 C. 完工时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建 ①资本化后续支出A.转入在建 借：投资性房地产—在建 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（可借可贷） B. 发生后续支出时 借：投资性房地产—在建贷：银行存款等 C. 完工时 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建 ②费用化支出 借：其他业务成本 贷：银行存款等 （成本模式的后续支出） 20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价 为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。 为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。 1 500 000 1 500 000 15 500 000 15 500 000 14 000 000 6 000 000 20 000 000 借：投资性房地产——厂房（在建） 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产——厂房 （2）20×8 年 3 月 15 日～12 月 10 日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等 （3）20×8 年 12 月 10 日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房 贷：投资性房地产——厂房（在建） 甲企业的账务处理如下： （1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程： 12 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。 （公允价值模式的后续支出） 20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。 3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支 出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为 1 200 万元，其中成本 1 000 万 元，累计公允价值变动 200 万元（借方）。 1 500 000 1 500 000 13 500 000 13 500 000 12 000 000 10 000 000 2 000 000 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）20×8 年 3 月 15 日～11 月 10 日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等 （3）20×8 年 11 月 10 日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——厂房（在建） 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程： 假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。 （费用化后续支出） 【答案】 甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出 1.5 万元。 日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。 借：其他业务成本 15 000 贷：银行存款等 15 000 甲企业为从事房地产经营开发的企业。 </da-tecExam> 20×8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当 日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为 10 年。 2 000 000 2 000 000 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （2）20×8 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计 入当期损益： 90 000 000 90 000 000 借：投资性房地产——成本 贷：开发成本 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租： 该写字楼的造价为 9 000 万元。20×8 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 9 200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。 二、投资性房地产后续计量模式的变更 20×7 年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9 年 2 月 1 日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。 20×9 年 2 月 1 日，该写字楼的原价为 9 000 万元，已计提折旧 270 万元，账面价值为 8 730 万元，公允价值 为 9 500 万元。甲企业按净利润的 10计提盈余公积。 【答案】 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本 95 000 000 （变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧 2 700 000 贷：投资性房地产 90 000 000 盈余公积 770 000 利润分配——未分配利润 6 930 000 假定不考虑所得税等相关因素。