注册会计师-税第1第05讲模拟试题（一）计算问答题（二）考前精准押题微信：29779450283.位于市区的某房地产公司2021年开始建造写字楼，发生的相关业务如下：（1）获得土地使用权时缴纳土地出让金2000万元，缴纳相关税费81万元。（2）写字楼开发成本4100万元，其中含利息支出500万元，能够提供金融机构贷款证明。（3）2021年10月写字楼竣工验收，总建筑面积10000平方米，将总建筑面积的90%销售，签订销售合同，取得销售收入9500万元，缴纳相关税金532万元（不含印花税）；按照主管税务机关要求进行了土地增值税的清算。其他相关资料：该企业所在省规定，按5%的比例计算扣除房地产开发费用，以上金额不考虑增值税的影响。要求：根据上述资料，回答问题，如有计算，需计算出合计数。（1）请判断2021年10月主管税务机关要求其进行土地增值税清算是否合理，并说明理由。『正确答案』合理。理由：该房地产项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%，大于85%，因此主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算是合理的。【点评】本题考查土地增值税的清算条件，除了税务机关要求清算的情形，我们还应该掌握纳税人应进行清算的情形。纳税人应进行清算的（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求清算的（不是必须）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（2）计算该企业10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用。『正确答案』10月份土地增值税清算时可以扣除的开发费用＝500×90%＋[2000＋81＋（4100－500）]×90%×5%＝705.65（万元）。【点评】本题考查土地增值税房地产开发费用。其中，房地产开发费用具体规定如下：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。一定不能按会计账簿中记录的金额直接扣除。扣除方法：二选一（1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构贷款证明的；或全用自有资金，没有利息支出的：房地产开发费用开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10％以内（2）能按项目计算分摊利息，...
