基础班-张亦第十章房产税法、契税法和土地增值税第三土地增值税四、应纳税额的计算（P42土地增值税应纳税额计算步骤：1.求收入：应税收入=收入总额-增值税（注意差额计税不能直接价税分离！）2.求扣除：两成本、开发费、税金、旧房价、房开加计优惠3.增值额=收入-扣除项目4.增值率=增值额/扣除项目，确定适用税率和扣除率5.应纳税额=增值额×税率-扣除项目×扣除率【提示】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格（10%），又无正当理由的（法院判定；公开拍卖；政府确定；主管税务机关认定）。（提示：老师这里说的低于10%具体指的是对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入）【例题1·计算题】房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2016年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2016年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日，2018年12月底竣工，发生房地产开发成本6000万元，开发费用3400万元。（3）该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。（4）2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。（其他相关资料：契税税率为4，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税。）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（2019年改编）（1）计算该项目应缴纳的增值税额。（2）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（3）计算该项目增值率，说明适用税率。（4）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。【答案】①应纳增值税=36750÷(1+5)×5=1750(万元)计税收入=36750-1750=35000(万元)②扣除项目：土地价=9000×(1+4)=9360(万元)开发成本=6000(万元)开发费用=(9360+6000)×10=1536(万元)相关税金=1750×(7+3+2)=210(万元)加计扣除=(9360+6000)×20=3072(万元)合计=9360+6000+1536+210+3072=20178(万元)③增值率=(35000-20178)/20...
