学习任务7.6 土地增值税会计.pptx

,学习任务7.6土地增值税会计,土地增值税会计,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为有利于控制地价，保持经济稳定,概念,作用,是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,（一）纳税人,单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人是指个体经营者和其他个人,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为,（二）征税对象,地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品,只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,做中学7-14,请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。,（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税,分析,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税（5）房地产评估增值，不征土地增值税,分析,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,表7-5土地增值税税率表,一、土地增值税纳税人、征税对象和税率,9,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(一）税收优惠,10,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(一）税收优惠,11,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(一）税收优惠,12,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(一）税收优惠,13,（一）计税依据确定,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,14,1.应税收入确定,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,15,2.扣除项目金额确定新建项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,16,2.扣除项目金额确定新建项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,17,2.扣除项目金额确定新建项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,18,2.扣除项目金额确定新建项目,允许扣除的开发费用=分摊的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,19,2.扣除项目金额确定新建项目,允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,20,2.扣除项目金额确定新建项目,涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,21,2.扣除项目金额确定新建项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,22,2.扣除项目金额确定新建项目,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,做中学7-15,某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼，收入总额为15000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出资料如下：取得土地使用权支付的地价款及各项费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计700万元（其中允许在销项税额中抵扣的进项税额50万元）。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。,二、土地增值税税收优惠及税额计算,（1）转让房地产取得收入金额=15000（万元）（2）扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=1000（万元）房地产开发成本=3 000（万元）房地产开发费用=500+（1000+3 000）5%=700（万元）与转让房地产有关的税金及附加=700-50=650（万元）其他扣除项目金额=（1 000+3 000）20%=800（万元）法定允许扣除项目金额合计=1000+3000+700+650+800=6150（万元）（3）缴纳土地增值税的计税依据为增值额=15000-6150=8850（万元）,分析,二、土地增值税税收优惠及税额计算,25,2.扣除项目金额确定转让旧房,其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+评估费用+转让房地产有关的税金等。,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,26,营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按下列方法计算：,二、土地增值税税收优惠及税额计算,(二）税额计算计税依据,扣除项目金额=购房发票金额+发票加计扣除金额+购房契税+与转让房地产有关的税金等,做中学7-16,某工业企业转让一栋办公楼，收入总额12000万元。建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5，成新度折扣率60%，其他允许扣除的税费660万元。计算该企业转让办公楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。,办公楼的评估价格=800060%=4800（万元）可和除的印花税=120000.5=6（万元）允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+660+6=8466（万元）缴纳土地增值税计税依据的金额=12000-8466=3534（万元）,分析,二、土地增值税税收优惠及税额计算,28,三、税额计算,土地增值税应纳税额的计算步骤及公式,1计算增值额,2计算增值率,3计算应纳税额,二、土地增值税税收优惠及税额计算,收入总额15000万元扣除项目总额6150万元增值额1500061508850（万元）增值率88506150100%144%适用税率为50%，速算扣除系数为15%应纳税额885050%615015%3502.5（万元）,分析,做中学7-17,接【做中学715】题资料，计算该房地产开发公司出售写字楼应缴纳的土地增值税税额。,二、土地增值税税收优惠及税额计算,三、土地增值税会计核算,做中学7-18,2020年6月，某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入1050万元（含税）；按规定缴纳增值税50万元、城市维护建设税3.5万元和教育费附加1.5万元；为取得该住宅用地的土地使用权支付地价款和有关费用100万元；投入开发成本为375万元；支付银行贷款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），实际发生的其他房地产开发费用50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该房地产开发公司应纳土地增值税税额，并作账务处理。,