第9单元 土地增值税纳税实务.ppt

企业纳税实务,主编 戴桂荣 成骏高等教育出版社北京分社,【职业能力目标】,专业能力：通过本单元学习，明确土地增值税纳税义务发生时间、纳税环节、纳税申报；掌握土地增值税的纳税范围、税目及其税率；能熟练计算应缴纳的土地增值税税额；会进行土地增值税相关的会计处理；会填制土地增值税税纳税申报表及相关附表资料。,【职业能力目标】,职业核心能力：具备完成土地增值税纳税申报所必要的的税法知识、会计核算技能及相关业务素养，会与税务部门打交道，会与本单位其他会计人员合作，会利用会计核算资料、网络资源和相关条件顺利完成土地增值税预征与清算申报工作。,【本单元主要概念】,征税范围 税率 计税方法 扣除项目 清算,【引导案例】,某工业企业2011年9月1日，以招拍挂形式从市国土局受让城镇工业用地一块，位于某镇新镇路西侧、新镇支路北侧，该宗地占地面积8,007.70（折合约12亩），一次性支付出让金额1,261,212.80元，同时缴纳契税50,448.00元，并取得“*国用(2011)第*号土地使用权证”。该宗地购得后未进行任何形式的开发，拟资本增值后转让。2013年4月1日将该地块全部出售给另一工业企业（非关联企业），取得土地使用权转让收入2,402,300.00元，缴纳营业税57,054.36元，城建税2,852.72元、教育费附加1 711.63 元及印花税1,201.20元，该宗地由具备资质的房地产评估机构评定，评估价为200,000.00元/亩，已经当地税务机关认定。计算该企业转让地使用权应缴纳的土地增值税额。,【引导案例】,想一想：1、该企业转让土地准予扣除的项目金额？2、该企业在土地转让环节缴纳的各项税金有哪些？3、该企业缴纳计算土地增值税环节有没有相关优惠政策？4、该企业申报土地增值税时需要准备那些支撑材料？,9.1 土地增值税的基本规定,土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994 年1 月1 日起在全国开征。“知识库”土地增值税的相关规定,土地增值税征税范围,1、基本征税范围土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。归纳如下表9-1土地增值税征税范围的划分2、具体事项征税的规定见表9-2,土地增值税计税方法、税率,1、计算方法土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,土地增值税计税方法、税率,其中：增值额=应税收入-扣除项目金额 扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用（利息+土地、开发成本之和的5%）或者（土地、开发成本之和的10%）+税金+加计扣除（土地、开发成本之和的20%，仅限房地产开发企业）增值率=增值额/扣除项目金额*100%（确定适用税率）2、适用税率（见表8-5）,收入总额的确定,收入总额的确定,纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，,扣除项目内容及其金额,转让房地产扣除项目金额应按一定的标准进行计算或分摊。分摊方法有如下三种：第一，按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；第二，按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；第三，按税务机关确认的其他方式计算分摊。,扣除项目内容及其金额,属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。公式为：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积（允许扣除项目总金额可售总建筑面积）,扣除项目内容及其金额,1、转让新建房地产允许扣除的项目对于新建房地产转让，允许扣除的项目如下：表9-6 典型案例9-1引导案例分析,扣除项目内容及其金额,注意：扣除项目金额真实发生且已实际支付；扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,扣除项目内容及其金额,“相关链接”土地增值税扣除项目有关凭证参考表.docx“知识库”新建房地产转让的扣除项目实战规则,扣除项目内容及其金额,注意：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用，由于不能提供金融机构证明，因此也不得据实扣除。,扣除项目内容及其金额,2、转让存量房地产允许扣除的项目对于存量房地产转让，可以按以下扣除：房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。典型案例9-2出售旧房的土地增值税清算（按评估价）,扣除项目内容及其金额,做中学9-1 某市开发区工业企业2003年12月购买厂房一幢，取得销售不动产统一发票，发票注明购买金额为1000万元，购买时已按税法规定缴纳契税40万元（能提供契税完税凭证）。2013年5月按5000万元转让，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（能提供完税凭证）万元。该公司该食品厂转让的厂房不能取得评估价格。请在老师的指导下完成该企业转让厂房应缴纳的土地增值税额的计算。,扣除项目内容及其金额,提醒：1、购房发票所载金额包含了条例中第六条的“（一）取得土地使用权所支付的金额”以及“（三）旧房及建筑物的评估价格”两部分。2、对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5的基数。,9.2 土地增值税预征与清算,9.2.1 土地增值税的预征对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。,9.2 土地增值税预征与清算,9.2.2 土地增值税的清算1、土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应（主动）进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。,9.2 土地增值税预征与清算,符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年的仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。,9.2 土地增值税预征与清算,2、土地增值税的清算期限对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。,9.2 土地增值税预征与清算,3、土地增值税清算的工作流程纳税人主动申请清算,9.2 土地增值税预征与清算,税务机关认为有必要进行清算,9.3 土地增值税的会计处理,9.3.1 账户设置应设置“应交税费应交土地增值税”明细账户。贷方核算本期应缴纳的土地增值税税额,借方核算实际缴纳数额，贷方余额表示企业应交未交的土地增值税税额。,9.3 土地增值税的会计处理,9.3.2会计处理 1.主营房地产业务的企业：计算出应交的土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。2.兼营房地产业务的企业，应当按计算的应纳土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。典型案例9-3根据【引导案例】资料编制会计分录,9.3 土地增值税的会计处理,该企业转让土地使用权编制的会计分录如下：（1）借：投资性房地产 1311660.8 贷：银行存款 1311660.8（2）借：银行存款 2,402,300 贷：其他业务收入 2,402,300(3)借：其他业务成本 1 717 511.99 贷：投资性房地产 1 311 660.8应交税费应交营业税 57,054.36应交税费应交城建税 2,852.72应交税费教育费附加 2,852.72应交税费土地增值税 341,890.19银行存款 1,201.20,9.4 土地增值税的纳税申报和缴纳,房地产开发公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:房屋产权证、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；与转让房地产有关的资料；房地产评估报告,9.4 土地增值税的纳税申报和缴纳,房地产开发公司以外的其他纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提供下列资料:房屋及建筑物产权、土地使用权书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告；与转让房地产有关的税金的完税凭证；其他与转让房地产有关的资料。,9.4 土地增值税的纳税申报和缴纳,9.4 土地增值税的纳税申报和缴纳,【相关链接】土地增值税纳税申报表及其附列资料包括适用于从事房地产开发纳税人的土地增值税项目登记表(见表96)和土地增值税纳税申报表(一)(见表97)，及适用于非从事房地产开发纳税人的土地增值税纳税申报表(二)(见表98)。,【同步测试】【综合实训】实训一 土地增值税纳税模拟实训,