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版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456 第四章 房地产开发 【本章考情分析】 年份 单选题 多选题 案例分析题 合计 2011年 7题7分 2题4分 4题8分 19分 2012年 5题5分 1题2分 4题8分 15分 2014年 5题5分 2题4分 4题8分 17分 【本章教材结构】 第一节房地产开发概述 【本节考点】 【考点】房地产开发的概念 【考点】房地产开发的特点 【考点】房地产开发的类型 【考点】房地产开发的程序 【考点】房地产开发的概念 房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 包括房地产开发投资决策、取得房地产开发用地，以及房地产开发项目规划设计、土地开发、房屋建造、竣工验收、商品房销售、交付使用等工作。 【例题：单选】房屋开发是指房地产开发企业获得某宗土地的（ ）后，按照城市规划的要求和市场需求，开发建造和经营各类商品房的行为。 A. 所有权 B. 建设用地使用权 C. 宅基地使用权 D. 租赁权 【答案】B 【考点】房地产开发的特点 由于房地产的特性以及受到自然、社会、经济等多种因素的影响，房地产开发主要有下列特点： (1)开发项目位置固定（源于不可移动性）。 (2)开发项目各不相同。 (3)开发所需资金很大。除自有资金外，一般通过银行贷款、发行债券等渠道筹措资金。 (4)开发周期较长。要充分考虑时间成本和投资回收期。 (5)开发投资风险较高。 (6)开发受法规政策制约较多。 (7)开发建设条件较差。 (8)开发建设时序很重要。 【例题：单选】房地产开发市场具有位置固定性，这是由房地产的（ ）决定的。 A．开发政策的影响性 B．开发的完全竞争性 C．位置的不可移动性 D．活动的周期性 【答案】C 【考点】房地产开发的类型 分类依据 分类结果 开发对象 土地开发、房屋开发、房地产综合开发 开发主体 独资开发、合资合作开发 开发区域性质 新区开发、旧区改造 开发规模 单项开发、成片开发 【例题：单选】按照房地产开发区域性质，房地产开发类型划分为（ ）。 A．单项开发和成片开发 B．新区开发和旧区改造 C．土地开发和房屋建设 D．独资开发和合资开发 【答案】B 【考点】房地产开发的程序 房地产开发包括投资机会选择与决策分析、前期工作、建设和租售四个阶段。 通常要经过开发投资机会鉴别和项目选择、可行性研究、获取建设用地使用权、勘测与规划设计、工程招投标、报建与审批、施工建设、竣工验收、租售等步骤。 第二节 房地产开发企业 【本节考点】 【考点】房地产开发企业的类型 【考点】房地产开发企业的设立 【考点】房地产开发企业的资质等级 【考点】房地产开发企业的类型 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，是依法设立、具有企业法人资格的经济实体。 分类依据 分类结果 经营管理对象 专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物开发建设的房地产开发企业 注册资金来源 外资房地产开发企业、内资房地产开发企业 企业所有制性质 公有制的房地产开发企业、非公有制的房地产开发企业 开发经营范围 全国性房地产开发企业、区域性房地产开发企业 企业功能 房地产开发专营公司、房地产开发兼营公司、房地产开发项目公司 【考点】房地产开发企业的设立 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： (一)有自己的名称和组织机构； (二)有固定的经营场所； (三)有符合国务院规定的注册资本； (四)有足够的专业技术人员； (五)法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。” 《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号)第五条规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (一)有100万元以上的注册资本； (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 【考点】房地产开发企业的资质等级 房地产开发企业分为一、二、三、四级。各资质等级房地产开发企业的条件为： (1)一级资质的房地产开发企业： ①注册资本不低于5000万元； ②从事房地产开发经营5年以上； ③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； ④连续5年建筑工程质量合格率达100％； ⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额； ⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； ⑦工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上职称； ⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； ⑨未发生过重大工程质量事故。 (2)二级资质的房地产开发企业： ①注册资本不低于2000万元； ②从事房地产开发经营3年以上； ③近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； ④连续3年建筑工程质量合格率达100％； ⑤上一年房屋建筑施工面积l0万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资额； ⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于l0人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； ⑦工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上职称； ⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； ⑨未发生过重大工程质量事故。 (3)三级资质的房地产开发企业： ①注册资本不低于800万元； ②从事房地产开发经营2年以上； ③房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额； ④连续2年建筑工程质量合格率达100％； ⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； ⑥工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上职称； ⑦具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； ⑧未发生过重大工程质量事故。 (4)四级资质的房地产开发企业： ①注册资本不低于100万元； ②从事房地产开发经营1年以上； ③已竣工的建筑工程质量合格率达100％； ④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； ⑤工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称，财务负责人应具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； ⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； ⑦未发生过重大工程质量事故。 房地产开发企业应当按照《房地产开发企业资质管理规定》申请核定企业资质等级。未取得房地产开发企业资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 环球网校学员专用资料第6页 /共6页