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版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456 第九章房地产税收 【本章考情分析】 年份 单选题 多选题 案例分析题 合计 2011年 5题5分 1题2分 0题0分 7分 2012年 5题5分 2题4分 4题8分 17分 2014年 6题6分 1题2分 0题0分 8分 【本章教材结构】 房地产税收的特征、职能、税收体系 房地产税收概述 交易环节税收 营业税、契税、土地增值税等 持有环节税收 房产税、城镇土地使用税 开发环节税收 企业所得税、耕地占用税 房地产交易和转让行为的税收 房地产交易和转让行为的税收 第一节房地产税收概述 【本节考点】 【考点】税收的概念和特征 【考点】税种的构成要素 【考点】房地产税收的概念和特征 【考点】房地产税收的职能 【考点】我国现行房地产税收体系 【考点】税收的概念和特征 税收是国家凭借政治权力，按照法律、法规规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物，参与国民收入分配，取得财政收入的一种工具。 税收已成为国家或政府对经济进行宏观调控的重要手段。 税收具有强制性、无偿性、固定性三个特征。 【考点】税种的构成要素 (1)纳税人。纳税人并不一定就是负税人。 (2)征税对象。也称为课税对象、征税客体，是指税法规定的征税的目的物，即对什么征税。根据征税对象性质的不同，我国共有以下五类税种：流转税、所得税、资源税、财产税和行为税。计税依据是指征税对象的计量单位和征收标准。计税依据可分为价值量和实物量两种。 (3)税率。主要有三种税率，即比例税率、累进税率、定额税率。 (4)减免。 【考点】房地产税收的概念和特征 房地产税收是对房地产或者利用房地产所得收益征收的各种税收。 特征： (1)征税对象特定。 (2)税收体系复杂。 (3)税源分布零散。 (4)税收基础稳定。 (5)收入主要归地方。 【考点】房地产税收的职能 (1)保障财政收入，筹集公共建设资金。 (2)发挥调节作用，促进经济健康发展。 (3)抑制投机行为，维护市场交易秩序。 (4)调节收入水平，缩小贫富差距。 【考点】我国现行房地产税收体系 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 契税 土地增值税 营业税 城市维护建设税 企业所得税 个人所得税 印花税 共10种 专门针对房地产设置 普遍调节 教育费附加视同税金 1.按照税种的类别划分，我国房地产税收可分为四大类：（重要考点） ①货物和劳务税类，如营业税等。 ②所得税类，如土地增值税、企业所得税、个人所得税等。 ③财产税类，如耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税等。 ④其他税收，如城市维护建设税、印花税等。 2.我国房地产税收还可按照中央税、地方税和中央地方共享税来划分。 地方税：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税 中央地方共享税：营业税、企业所得税、个人所得税和印花税。 3.房地产税收可分为房地产交易环节、持有环节和开发环节的税收。（重要考点） 房地产交易环节的税收:契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税等。 房地产持有环节的税收:房产税、城镇土地使用税。 房地产开发环节的税收:企业所得税。 【例题:单选】下列房地产税种中，不属于财产税类的是（）。 A.土地增值税 B.耕地占用税 C.房产税 D.契税 【答案】A 第二节房地产交易环节税收 【本节考点】 【考点】契税 【考点】营业税、城市维护建设税和教育费附加 【考点】土地增值税 【考点】个人所得税 【考点】印花税 【考点】契税 (一)契税概述 契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收。 契税由地方财政、税务机关负责征收管理，所得收入归地方政府所有。契税的具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。 契税具有以下基本特点： ①属于财产税。 ②实行一次性征收。 ③由土地、房屋权属的承受人缴纳。 ④各地的税率可能不同。 (二)契税的纳税人 契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属时，承受被转移土地、房屋权属的单位和个人。 以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象： ①国有土地使用权出让。 ②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 ③房屋买卖、赠与和交换。 以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖和赠与，也应征收契税： ①以土地、房屋权属作价投资、入股。 ②以土地、房屋权属抵偿债务。 ③以获奖方式承受土地、房屋权属。 ④以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 房屋使用权的转移行为不属于契税的征收范围，不应征收契税。 《继承法》规定的法定继承人及配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承土地、房屋权属不征收契税。 (三)契税的计税依据 契税的计税依据分为三种情况： 类型 计税依据 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 成交价格 土地使用权赠与、房屋赠与 参照市场价格核定 土地使用权交换、房屋交换 价格的差额 价格明显低于市场价并且无正当理由的 参照市场价格核定 (四)契税的税率 契税实行3％～5％的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市在上述规定的幅度内确定。 (五)契税的应纳税额计算 契税应纳税额的计算公式为： 应纳税额=计税依据×适用税率 (六)契税的纳税环节和纳税期限 契税的纳税时间是在纳税义务发生之后，在办理权属证书之前。权属受让人应在签订权属转移合同之日起l0日内持相关资料到当地税务机关进行纳税申报，缴纳税款。 (七)契税的减免 按现行规定，有以下情形之一的，可免征契税： ①国家机关、事业单位、社会团体、军队承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； ②城镇职工第一次购买公有住房； ③由于不可抗力房屋灭失而重新购买房屋； ④承受荒山、荒沟、荒滩的土地使用权，用于农、林、渔业生产； ⑤法律规定其他可以免征契税的情况。土地、房屋被县以上人民政府征用或占用后，重新承受土地使用权、房屋所有权的，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况决定是否减征或免征。 从2010年l0月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对于购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按l％税率征收契税。 2005年5月9日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发2005]26号)规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： ①住宅小区建筑容积率在1.0以上； ②单套建筑面积在120平方米以下； ③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 【例题:单选】下列房地产交易或转让行为中，不属于契税征收范围的是()。 A．房屋租赁 B．房屋买卖 Ｃ.土地使用权赠与 Ｄ.土地使用权出让 【答案】A 【考点】营业税、城市维护建设税和教育费附加 营业税、城市维护建设税和教育费附加俗称“两税一费”。 (一)营业税 1．营业税概述 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税收。 营业税分别由国家税务局和地方税务局负责征收管理，所得收入由中央政府与地方政府共享。 营业税的基本特点是征收范围广，计算简单，同一行业税率固定。 2．营业税的纳税人 营业税的纳税人是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。单位、个人自建建筑物以后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权、永久使用权，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 3．营业税的计税依据 营业税的计税依据是提供应税劳务的营业额，转让无形资产的转让额和销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价外费用(包括手续费、基金等)。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。 4．营业税的税率 销售不动产的营业税税率为5%。 对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税。 5．营业税的应纳税额计算 纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为： 应纳税额=营业额×适用税率 6．营业税的减免 (1)个人自建自用住房销售时，免征营业税。 (2)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。 (3)自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税。 (4)自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 个人购买住房的时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明中注明的时间按照规定，是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 (二)城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税收。它是随同增值税、消费税和营业税附征的一种专门用于城市维护建设的特别目的税。 城市维护建设税的特点是税款专款专用，属于附加税，按照纳税人所在地实行差别税率。 城市维护建设税的纳税人是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。 城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。 城市维护建设税按照纳税人所在地区实行差别税率：纳税人所在地为市区的，税率为7％；为县城、建制镇的，税率为5％；为其他地区的，税率为l％。 城市维护建设税随同增值税、消费税、营业税征收，应纳税额的计算公式为： 应纳税额=计税依据×适用税率 目前，对中国境内的外资企业和外国企业，尚不征收城市维护建设税。 (三)教育费附加 教育费附加是为了发展教育事业而征集的一种专项资金。 教育费附加的计征依据一般是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额，附加率为3％。 应纳教育费附加的计算公式为： 应纳教育费附加=计征依据×3％ 环球网校学员专用资料第7页 /共7页