房地产评估-第9章.pptx

房地产评估,第9章 房地产批量评估,第九章 房地产批量评估,案例导入：王先生在昌平区沙河地区民园小区有一套房屋。2009年7月，他经某房地产中介公司介绍与李先生签订了房屋买卖合同，将此房以54万元的价格出售。王先生为少缴纳税金，在签订正式的房屋买卖合同后，又与买家网签了一份低价房屋买卖合同。2009年9月，双方在北京市住建委的网站上网签了一份总价款仅为27.5万元的该房屋的买卖合同，并以此合同登记备案。房屋过户后，王先生收到了28万元的房款，但没想到的是，此后李先生就不再支付任何后续房款。虽然中介公司曾两次向李先生发送支付剩余房款的催告函，但李先生一直未予支付。更让王先生没有想到的是，李先生竟将这套房屋转卖给他人后，离开北京，音信全无了。王先生无奈诉至法院，要求李先生支付剩余房款。幸好法院综合全案事实和房地产市场实际情况，认定先前签订的房屋价款为54万元的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，支持了王先生的诉讼请求，要不王先生可真就得不偿失了。然而，在北京二手房交易中，因为阴阳合同的存在，致使漏税额至少在50%以上。2011年4月的一天，每日经济新闻记者以买方身份来到了北二环的北京东城区雍和家园小区，一家知名中介的一位男性工作人员极力向记者推荐该小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房源，业主的报价为500万元，折算单价近4.5455万元/平方米。,在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的最低单价为4.4万元/平方米。当记者显露出购买意愿，并一再表示希望在过户时能少交税时，该工作人员解释了阴阳合同操作流程：如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终该套房的成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的最低过户价为标准再办理一个过户网签，并以此为标准办理后续的过户及相应的缴税。如果一套二手房房源之前没有交易过，就可以以最低过户价办理过户。但如果已交易过，后续交易时的网签最低过户价就不可能低于上一次交易时网签过户价。由于这套房屋上一次交易时的网签过户价为9300元/平方米，因此这一次的过户价一般不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米，最终过户网签时，买方可以以总价不超过104.5万元过户。如此一来，契税税基仅为应缴税基484万元的21.59%，交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。2012年7月27日，北京市住建委会同北京市地税局、北京市银监局联合发布关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知（京建法201212号），提出地方税务部门综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。那么，政府部门将采用什么样的评估技术来防范存量房交易中“阴阳合同”所形成的税收风险？,第一节 房地产批量评估概述,一、批量评估的概念国际估税官协会（international association of assessing officers,IAAO）对批量评估（mass appraisal）的定义是：采用通用数据，运用标准的评估程序、评估方法、统计检验，对多宗房地产在特定时间的价值进行评估的过程。美国评估准则（UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE）对批量评估的定义是：通过采用标准化方法、引用共同数据，并考虑统计检验结果，对一系列房地产在某一日期的价值进行评估的过程。批量评估具有四方面的特征：（1）对大批量的多宗房地产在评估时点的价值进行评估；（2）运用统一标准的评估方法；（3）以利用共同的样本数据为基础；（4）评估结论需要通过统计检验。二、批量评估的起源与发展批量评估起源于从价税评估的一致性和统一性要求。Joseph Silverherz（1936）认为，William A.Somer对明尼苏达州圣保罗市房地产价值的重估标志着科学批量评估方法的诞生。,自20实际50年代计算机技术被引入到批量评估中，加速了批量评估的发展，催生了计算机辅助批量评估（Computer Assisted Mass Appraisal,CAMA）。20世纪70年代计算机开始用于市场分析和多元回归分析；20世纪80年代微型计算机的发展，推动了多元回归分析与计算机技术相结合的批量评估方法（CAMA）的广泛应用，90年代个人计算机及互联网的出现推动了地理信息系统（GIS）与计算机辅助批量评估系统的有机结合。1983年，IAAO颁布了房地产批量评估准则（Standard on Mass Appraisal of Real Property），形成以三种评估方法为基础，将计量经济模型与计算机技术有机结合的批量评估体系。2003年，IAAO颁布了自动评估模型准则（Standard on Automated Valuation Models）。自动估价模型（AVM）是一种基于数学模型的计算机软件程序，可以基于房地产的特征信息、市场条件、区位市场分析，得到市场价值估计。其特点在于通过数学建模自动得到房地产市场价值的估计值，其可信度取决于所使用的数据和建模技术。目前，批量评估方法以及广泛应用于欧美发达国家的房地产财产税的税基评估中。自2003年起，我国已经陆续在全国范围内的多个省市，开展了基于房地产模拟评税工作的批量评估试点。广义的批量评估方法还应当包括路线价法、城镇土地定级估价法。,三、批量评估基础模型成本法模型 市场价值=土地价值+建筑物价值 土地价值=土地面积土地单位面积价值 建筑物价值=建筑面积单位建筑面积价值-总贬值 市场价值=土地面积土地单位面积价值+建筑面积单位建筑面积价值-总贬值市场法模型 评估对象的市场价值=可比交易实例的交易价格+差异因素导致的价格调整 估价模型可以选用线性模型、乘数模型、混合模型：线性模型 MV=b0+b1X1+b2X2+bnXn 这里的MV为市场价值，b0为常数，b1，b2，bn为系数，X1，X2，Xn 为房地产特征因素和区位因素，譬如面积、建筑质量、房龄、邻里特征等。乘数模型 MV=b0X1b1X2 b2Xn-2bn-2bn-1Xn-1bnXn 这里的Xn-1，Xn 属于哑变量因素，譬如邻里特征，赋值为0或1。混合模型 MV=b0+b1X1+b2X2+bn-1Xn-1bnXn 这里的Xn-1，Xn 属于哑变量因素。,收益法模型市场价值=（收入-费用）期望投资回报率=可预测期净营业收入的现值+预测期末房屋售价的现值四、批量评估的步骤,明确拟评估房地产的特性：分类、市场区域范围、时间期限区位、实体、法律、经济特性,确定被评估房地产的市场区域范围，并根据相似市场特征进行市场的空间细分（分区）,分析确定影响房地产市场价值（供给与需求）的特征因素,建立能够合理、准确反映市场区域中房地产价值和特征因素之间关系的评估模型,对评估模型进行校准，从而确定各特征因素对房地产价值的贡献,将被评估房地产的特征因素，应用于评估模型,对批量评估结果进行检验,第二节 批量评估系统,第三节 批量评估在我国房地产评税中的应用,一、成本法批量评估（北京市）确定土地价值评估基准价值、修正系数体系及计算公式确定房产价值评估标准求取估价对象的评估价值北京市某办公楼位于海淀区羊坊店西路，总层数为9层，建筑面积29000平方米，钢混结构，1995年竣工，经济耐用年限为60年，房屋总土地级别为综合用地三级，容积率为6。北京市综合类定基地价指数2006年为159，2002年为106。其评税过程如下：土地评估值=楼面地价（基准地价）（159/106）容积率修正系数建筑面积=4280元/建筑平面1.50.8429000平方米=156391200元 房产评估值=重置成本成新率=建安造价标准（1+30%）1-(1-残值率)已使用年限/经济耐用年限建筑面积=4950元/平方米1.31-10/6029000平方米=155512500元 房地产评估值=156391200元+155512500元=31190（万元）,二、住宅计税价值的市场法批量评估房屋分类建立评税分区设定标准房地产构建评税数学模型 市场细分、选择特征变量、量化特征变量、选择模型方程、数据回归拟合、确定模型、计算评估结果,建立修正因素表评估计税价值应税房地产计税价值=标准房地产计税价值面积修正朝向修正楼层修正楼房建筑面积 以某套房屋的计税价值评估为例，其特征变量值见表9-6，其建筑面积145平方米，所在楼幢的建成年份为2004年，总层数12层，主朝向为南向，部位为中间套。将各个特征变量值代入小高层、高层的特征价格评税数学模型中，可得以计算到该房屋所在楼幢的标准房地产评估单价为13029元/平方米。该套房屋的评估价值=13029朝向修正楼层修正面积修正建筑面积=13029（1+0）1+（7-2）0.5%（1+0）145=193.6（万元）,三、商业地产收益法批量评估商业分区房地产分类设定原始样本测算基准价格,商业用途修正系数A2分区商场类的基准价格=18000（96100）=17280元/M2A2分区商铺类的基准价格=18000（100100）=18000元/M2A2分区商务类的基准价格=18000（57100）=10260元/M2A2分区餐饮类的基准价格=18000（68100）=12240元/M2A2分区娱乐类的基准价格=18000（53100）=9540元/M2A2分区旅馆类的基准价格=18000（49100）=8820元/M2A2分区其他类的基准价格=18000（63100）=11340元/M2,商业路线修正系数fm实体因素修正系数f3i估算评估对象的价值 评估价值=分区原始基准价格（fxy/100）（fm/100）（f3i/100）建筑面积=分区某类基准价格（fm/100）（f3i/100）建筑面积,某商务办公楼位于A2分区，1998年建成，共21层，主街道临街，属于中档写字楼。某公司拥有该商务楼内位于9层的建筑面积680平方米的房产，该房产2005年6月30日的评估价值估算过程为：（1）确定A2分区商务类基准价格为10260元/平方米；（2）确定主街道临街修正系数为98/100；（3）确定楼层修正系数为97.6/100；（4）评估价值为1026098/10097.6/100580等于667.3万元。,本章小结,