立体停车库行业投资正当时：供给侧改革行业拐点将至.pdf

行行业业及及产产业业 行行业业研研究究/行行业业深深度度 证证券券研研究究报报告告 机械设备机械设备 2016 年年 07 月月 18 日日 供给侧改革，供给侧改革，行业拐点将至行业拐点将至 看好看好 立体停车库行业投资正当时 相关研究相关研究 物联网仍是最大主题，工业仪表有望接力；新增推荐天桥起重机械行业周观点 2016 年 7 月 4 日 物联网主题延续，重点推荐新天科技、软控股份机械行业周观点 2016年 6 月 27 日 证券分析师证券分析师 曲伟 A0230515120003 研究支持研究支持 金荣 A0230116020002 联系人联系人 赵越(8621)23297818转 本期投资提示：本期投资提示：?立体车库需求急迫立体车库需求急迫，市场空间超，市场空间超 8000 亿亿。截至 2015 年底，我国汽车保有量已经达到 1.72亿辆，预计 2017 年汽车保有量将突破两亿辆大关。2009-2014 年期间，每年新增车位需求和每年实际建设停车位数量的缺口不断扩大，2014 年供需缺口达到 1770 万个；六年累计新增车位需求 9740 万个，累计建设停车位 4335 万个，缺口达 5400 万个左右，形势严峻。高效立体停车库解决土地资源短缺问题，假设到 2020 年，我国汽车保有量到 3 亿辆，按照 1：1.曲伟金荣 5 的国际通行标准配套停车位计算，则需要 4.5 亿个停车位。在渗透率为 10%的情况下，需要机械立体停车设备 4500 万个，目前机械式停车位保有量 330 万个，按照 2 万元/车位的价格计算得知，未来停车设备至少 8340 亿的潜在市场空间。?过去几年立体停车库行业增速放缓。过去几年立体停车库行业增速放缓。2015年新增立体车库泊位数61.7万个，同比增长5.2%；行业自 2011 年增速达到 35%以后，增速一路下降，5 年复合增速 22%。2015 年，全国立体停车库行业销售额突破 110 亿，同比增长 2.9%，自 2012 年销售 76 亿增长 33.7%后，销售额增速也不断下降。?地产配比地产配比需求驱动力弱化需求驱动力弱化，公共配套公共配套需求需求崛起崛起。从新增立体停车库的下游需求来看，主要为住宅小区配套、公共配套项目、单位自用三大块。其中，住宅小区配套所建的机械式停车库占比最大，2015 年占比达到 54%，增长仅 3.1%；公共配套项目占比 24.8%，同比增加2.7 个百分点，有逐年上升趋势；单位自用车库项目占 21.1%，比重同比下降 3.2 个百分点。我们预计未来公共配套立体停车库需求有望占整个立体停车库需求的 40%，整个市场规模超过 3000 亿元，而 2015 年公共配套立体停车库市场规模只有 27 亿元，空间巨大，我们预计有可能出现每年翻番增长的局面。?供给侧改革，行业供给侧改革，行业拐点将至。政策的供给侧改革：拐点将至。政策的供给侧改革：1、停车收费逐步市场化，违法停车管治加强；2、简化审批程序，明确车位产权归属；3、鼓励社会资本通过 PPP 参与立体停车库项目；4、发行停车场建设专项债。产品创新的供给侧改革：产品创新的供给侧改革：地产配套需求导致的停车设备低价、同质化竞争状况改变，公共配套和老旧小区改造需求引致的全自动化和个性化停车设备开始迅速增长。?投资回报提升，停车运营大有可为。投资回报提升，停车运营大有可为。长远来看，物联网停车解决停车信息不对称，有效解决停车难的额问题，未来将创造巨大的投资机会。?投资建议。看好公共配套和老旧小区改造需求；全自动立体停车库市场；短期看设备爆发，中期看运营，长期看智慧停车。标的选择：质量+资金优势是长期核心竞争力，短期“抱大腿”有可能导致业绩爆发式增长。推荐“五洋科技”、“天桥起重”，关注“鸿路钢构”。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 投资案件投资案件 投资评级与估值 看好公共配套和老旧小区改造需求；全自动立体停车库市场；短期看设备爆发，中期看运营，长期看智慧停车。标的选择：质量+资金优势是长期核心竞争力，短期“抱大腿”有可能导致业绩爆发式增长。推荐“五洋科技”、“天桥起重”，注“鸿路钢构”。关键假设点 政府支持立体停车库的趋势延续，PPP 项目和专项债建设继续推进。有别于大众的认识 1、行业空间很大，但是为何过去几年增速放缓？我们认为主要以前的驱动力来自新建住房配套，占比一半以上，这块是下滑的；2、为什么今年是拐点？两个变化：政策-1、停车收费逐步市场化，违法停车管治加强；2、简化审批程序，明确车位产权归属；3、鼓励社会资本通过 PPP 参与立体停车库项目；4、发行停车场建设专项债；这些导致行业投资回报率的提升；产品创新-地产配套需求导致的停车设备低价、同质化竞争状况改变，公共配套和老旧小区改造需求引致的全自动化和个性化停车设备开始迅速增长。3、停车难一直存在，为何现在提出？从千人保有量的数据来看，城镇千人保有量突破 200 辆，而供给为 165 辆/千人，供需平衡点突破估计在 14、15 年；4、行业竞争激烈。我们看好的是针对公共配套需求的全自动化高端立体停车设备，其技术含量高，资金实力要求高，需求方通常是大的地方政府平台、参与 PPP运营的金融集团，或者是像海尔这种做智能停车的集团，对产品品质要求高，这类厂家毛利率并不低，能达到 45%。股价表现的催化剂 具有标志意义的大的立体停车库项目招标 行业增速如我们判断见底回升 核心假设风险 出现质量事故导致政府对立体车库支持力度减弱 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 1.立体车库需求急迫，市场空间超立体车库需求急迫，市场空间超 8000 亿亿.6 1.1 汽车保有量即将破 2 亿，停车位供需缺口巨大.6 1.2 高效立体停车库解决土地资源短缺问题.8 1.3 立体停车库市场空间超 8000 亿.10 2.地产配比需求驱动力弱化，公共配套需求崛起地产配比需求驱动力弱化，公共配套需求崛起.11 2.1 立体停车库行业增速放缓.11 2.2 立体停车库行业受累地产开发放缓.13 2.3 看好公共配套需求爆发.15 3.3.供给侧改革，行业拐点将至供给侧改革，行业拐点将至.16 3.1 政策的供给侧改革.16 3.1.1 停车收费逐步市场化，违法停车管治加强.17 3.1.2 简化审批程序，明确车位产权归属.18 3.1.3 鼓励社会资本通过 PPP 参与立体停车库项目.20 3.1.4 发行停车场建设专项债.21 3.2 产品创新的供给侧改革.22 3.2.1 升降横移式停车库仍占据近八层市场份额.22 3.2.2 看好全自动立体停车库.26 4.4.投资回报提升，停车运营大有可为投资回报提升，停车运营大有可为.28 5.5.物联网激发智慧物联网激发智慧停车无限想象停车无限想象.30 6关键结论与投资建议关键结论与投资建议.32 6.1 五洋科技：停车行业龙头标的，有望切入智慧停车领域.33 6.2 天桥起重：业绩稳步增长，战略转型值得期待.34 6.3 鸿路钢构：.34 目目 录录 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 图表目录图表目录 图图 1 1：近年来全国汽车保有量及其增速：近年来全国汽车保有量及其增速.6 图图 2 2：全国新增车位需求及实际建设量：全国新增车位需求及实际建设量.6 图图 3 3：我国各大城市汽车保有量及三年平均增速：我国各大城市汽车保有量及三年平均增速.7 图图 4 4：各大城市每千人汽车保有量各大城市每千人汽车保有量.7 图图 5 5：20142014 年初各大城市停车位配比及缺口年初各大城市停车位配比及缺口.7 图图 6 6：20092009-20142014 全国累计新增汽车及停车位全国累计新增汽车及停车位.8 图图 7 7：2 2009009-20142014 全国传统停车场建造数全国传统停车场建造数.8 图图 8 8：我国大中城市：我国大中城市 20162016 年年 Q1Q1 商品房平均成交房价商品房平均成交房价.9 图图 9 9：近：近年来我国土地供应情况年来我国土地供应情况.9 图图 1010：传统自行式停车方式：传统自行式停车方式.9 图图 1111：机械式停车方式：机械式停车方式.9 图图 1212：立体车库、立体停车位数量变化情况：立体车库、立体停车位数量变化情况.12 图图 1313：单个立体停车库泊位数变化：单个立体停车库泊位数变化.12 图图 1414：国内立体停车设备：国内立体停车设备销售额销售额.12 图图 1515：单个立体停车设备均价变化单个立体停车设备均价变化.12 图图 1616：近年来新建停机械式泊车位及其占比：近年来新建停机械式泊车位及其占比.12 图图 1717：机械式停车库的下游用户举例及：机械式停车库的下游用户举例及 20152015 年市场占比年市场占比.13 图图 1818：20102010-20152015 机械车库销售额与房地产投资开发完成额相关性分析机械车库销售额与房地产投资开发完成额相关性分析.14 图图 1919：20102010-20152015 全国房地产开发与固定投资累计增速全国房地产开发与固定投资累计增速.15 图图 2020：20102010-20152015 全国房地产开发与固定投资累计增速全国房地产开发与固定投资累计增速.19 图图 2121：20132013-20142014 新增各类新建机械式车库图新增各类新建机械式车库图.25 图图 2222：天津华苑智能停车楼：天津华苑智能停车楼.26 图图 2323：杭州密渡桥路地下车库立体停车效果图杭州密渡桥路地下车库立体停车效果图.26 图图 2424：全自动立体车库的视频免取卡收付费系统可以实现无人值守：全自动立体车库的视频免取卡收付费系统可以实现无人值守.26 图图 2525：德国全自动立体车库成为城市一道风景：德国全自动立体车库成为城市一道风景.27 图图 2626：弧形巷道堆垛停车设备：弧形巷道堆垛停车设备.27 图图 2626：可用于立体停车行业物：可用于立体停车行业物联网关键技术联网关键技术.30 图图 2727：中国好停车手机：中国好停车手机 APPAPP 界面界面.31 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 表表 1：城镇千人汽车保有量和车位保量对比：城镇千人汽车保有量和车位保量对比.6 表表 2：2014 年初各城市实际停车位供给情况及配比年初各城市实际停车位供给情况及配比.7 表表 3 3：各类停车库平均每车位占地面积对比：各类停车库平均每车位占地面积对比.9 表表 4：单个车位造价对比：单个车位造价对比.10 表表 5：设备市场潜在累计空间测算：设备市场潜在累计空间测算.10 表表 6：设备市场累计潜在空间敏感性分析：设备市场累计潜在空间敏感性分析.11 表表 7 7：成都市新开发项目车位配比要求：成都市新开发项目车位配比要求.13 表表 8 8：目前三类停车库造价表：目前三类停车库造价表.14 表表 9 9：各城市车位配比标准：各城市车位配比标准.15 表表 10：2015 年停车政策法规整理年停车政策法规整理.16 表表 1111：停车收费市场化及加强违法停车管治政策停车收费市场化及加强违法停车管治政策.17 表表 1212：开办经营性停车场审批程序示例（开办经营性停车场审批程序示例（20142014 年）年）.18 表表 1313：停车位权属、简化审批程序等停车场推进政策：停车位权属、简化审批程序等停车场推进政策.19 表表 1414：各地新举措响应各地新举措响应 PPPPPP 政策政策.20 表表 1515：截止截止 20162016 年年 7 7 月发改委已批复停车场建设专项债券项目月发改委已批复停车场建设专项债券项目.21 表表 1616：机械式停车库分类、工作原理、特点及适用范围：机械式停车库分类、工作原理、特点及适用范围.23 表表 17：全自动车库和简易机械车库特点对比：全自动车库和简易机械车库特点对比.27 表表 18：白天运营：白天运营 14 小时，使用率小时，使用率 80%，夜间停车收费，夜间停车收费 10 元，不同收费单价及不元，不同收费单价及不同运营年份下的投资回报率同运营年份下的投资回报率.29 表表 19：持续运营：持续运营 10 年，不同停车周转率及不同收费单价下的投资回报率年，不同停车周转率及不同收费单价下的投资回报率.29 表表 20：智能停车相关政策：智能停车相关政策.30 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 1.立体车库立体车库需求需求急迫急迫，市场空间超，市场空间超 8000 亿亿 1.1 汽车保有量即将破汽车保有量即将破 2 亿，停车位供需缺口巨大亿，停车位供需缺口巨大 截至截至 2012015 5 年底年底，我国汽车保有量已经达到，我国汽车保有量已经达到 1.71.72 2 亿亿辆辆。据中汽协预测，16 年全国汽车产销量将超过 2600 万辆，新增汽车新增汽车保有量在保有量在 20002000 万万辆左右辆左右。按照这个趋势，预计预计 20172017 年年汽车保有量汽车保有量将将突破两亿辆大关。突破两亿辆大关。根据智研咨询的测算，近年来我国每年实际建设的停车位远远落后于新增的停车缺口，2 2009009-20142014 年期间年期间，每年新增车位需求和每年实际建设停车位数量的缺口不断扩大每年新增车位需求和每年实际建设停车位数量的缺口不断扩大，20142014年新增车位需求年新增车位需求 28762876 万个，而当年实际建设车位仅万个，而当年实际建设车位仅 11061106 万个，供需缺口达到万个，供需缺口达到 17701770 万个万个；20092009 年年新增车位需求新增车位需求 12341234 万个，当年实际建设车位万个，当年实际建设车位 340340 万个，万个，供需供需缺口缺口不到不到 900900 万个。万个。2 2009009-20142014 年年六年六年累计新增车位需求累计新增车位需求 97409740 万万个，个，六年累计建设六年累计建设停车位停车位 43354335 万万个，个，缺缺口达口达 54005400 万个左右，形势严峻。万个左右，形势严峻。图图 1 1：近年来全国：近年来全国汽车保有量及其增速汽车保有量及其增速 图图 2 2：全国新增车位需求及实际建设全国新增车位需求及实际建设量量 资料来源：资料来源：wind，申万宏源研究，申万宏源研究 资料来源：资料来源：智研咨询智研咨询，申万宏源研究，申万宏源研究 停车位缺乏的情况表现为城市远大于农村停车位缺乏的情况表现为城市远大于农村。根据 DataEye 发布的数据，截止 2015 年底农村汽车保有量仅占全国汽车保有量的不到 3%。广大乡村地区地广人稀，道路分散，建筑密度低，因此停车难的情况比较少见。以第六次人口普查给出的人口来算，我国农村平均千人汽车保有量仅为20.3每千人，而我国目前的城镇每千人的汽车保有量已经超过而我国目前的城镇每千人的汽车保有量已经超过 200200 辆每千人，每千人停车泊位位仅有辆每千人，每千人停车泊位位仅有16164.4.2 2 个个，全国城镇平均车位配比，全国城镇平均车位配比仅在仅在 0.80.8 左右，达到了一个供需的临界点。左右，达到了一个供需的临界点。表表 1：城镇：城镇千人汽车千人汽车保有量和车位保量对比保有量和车位保量对比 总人口总人口（亿）（亿）汽车保有量（亿）汽车保有量（亿）每千人汽车保有量每千人汽车保有量（台）（台）停车位保有量（万）停车位保有量（万）每千人车位保有量（个）每千人车位保有量（个）配比配比 城镇 7.7 1.6 207.8 12650 164.2 0.79 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 0%5%10%15%20%25%0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002006200720082009201020112012201320142015汽车保有量（亿辆）增速05001000150020002500300035002009年2010年2011年2012年2013年2014年每年新增车位需求（万个）每年实际建设停车位（万个）行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 截止 2015 年底全国有 40 个城市的汽车保有量超过百万辆，其中北京、成都、深圳、上海等 11 个城市汽车保有量超过 200 万辆。截止截止 20152015 年底，年底，1111 个城市的汽车保有量之个城市的汽车保有量之和已经达到和已经达到 32273227 万辆万辆，增速迅猛增速迅猛。以常驻人口计，各大城市每千人的汽车拥有量也达到了历史上最高的水平，其中深圳、北京、郑州、杭州、西安以及成都等城市都超过了其中深圳、北京、郑州、杭州、西安以及成都等城市都超过了 250250辆每千人，停车需求旺盛。辆每千人，停车需求旺盛。图图 3 3：我国各大：我国各大城市城市汽车保有量及三年平均增速汽车保有量及三年平均增速 图图 4 4：各大城市每千人汽车保有量各大城市每千人汽车保有量 资料来源：智研咨询，申万宏源研究资料来源：智研咨询，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究资料来源：国家统计局，申万宏源研究 在供给端，根据各地交通部门统计的数据，2014 年初各大城市的实际停车位供给情况不容乐观，具体如下：表表 2：2014 年初各城市实际停车位供给情况及配比年初各城市实际停车位供给情况及配比 汽车保有量（万）汽车保有量（万）实际停车位（万）实际停车位（万）车位缺口（万）车位缺口（万）配比配比 北京 561 282 279 0.50 上海 259 226.2 32.8 0.87 深圳 300 99 201 0.33 广州 250 75 175 0.30 南京 200 35 165 0.18 佛山 135.5 35 100.5 0.26 长沙 100 36 64 0.36 济南 81.6 38.38 43.22 0.47 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 各大城市车位配比情况比较严峻，除了上海市的车位配比达到了除了上海市的车位配比达到了 0.870.87，其他城市登记，其他城市登记在册的正规停车位配比均在在册的正规停车位配比均在 0.50.5 以下以下。即使按照 1：1 的车位配比，各大城市仍然面临极大的停车缺口，北上广深等八大城市的停车北上广深等八大城市的停车需求为需求为 18871887 万个，而停车万个，而停车位缺口达到了位缺口达到了 10601060 万万个个。图图 5 5：20142014 年初各大城市停车位配比及缺口年初各大城市停车位配比及缺口 535366315284279273239224 224 2190%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600北京 成都 深圳 上海 重庆 天津 郑州 杭州 广州 西安保有量（万辆）三年平均增速273 261 306 123 97 211 277 257 176 259 050100150200250300350北京 成都 深圳 上海 重庆 天津 郑州 杭州 广州 西安 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 20092009 年到年到 20142014 年，全国累计机动车保有量增加了约年，全国累计机动车保有量增加了约 89890000 万台，而累计建设传统停万台，而累计建设传统停车场仅车场仅 16.716.7 万个，累计新增泊位万个，累计新增泊位 4344342 2 万个，缺口达到了万个，缺口达到了 4554558 8 万个（按万个（按 1:11:1 配比计算）。配比计算）。且传统停车场建设增速由高峰期的 50%以上下滑到 20%以内，增速下降明显，供给出现了严重的不足。目前从北京、上海、深圳的情况来看，城市停车位缺口在 30%到 40%左右。一二线城市停车缺口较大，特别是中心城区，车位紧俏是不争的事实。图图 6 6：20092009-20142014 全国全国累计累计新增汽车及停车位新增汽车及停车位 图图 7 7：20092009-20142014 全国传统停车场建造数全国传统停车场建造数 资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究 资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究 1.2 高效立体停车高效立体停车库解决库解决土地资源短缺土地资源短缺问题问题 面对汽车和车位的供需失衡，必然要多建车位，但是国内土地价格高企，北上深等城市更是一寸土地一寸金，尤其是近两年“地王”频现。不仅北上广一线城市土地市场“高烧不退”，以杭州、南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市也地王频出。南京建邺区河近期拍出的楼板价高达 4.52 万元/平方米，而五年前该区域楼板价仅 4752 元/平方米。对停车位强大的需求和土地的高成本造成了停车市场的崎形。对停车位强大的需求和土地的高成本造成了停车市场的崎形。更为严峻的情况是，国有土地的供应已经连续两年下滑，20152015 年，国有建设用地供应年，国有建设用地供应53.3653.36 万公顷，同比减少万公顷，同比减少 17.7%17.7%，其中，商服用地、住宅用地供应面积分别为 3.71 万公顷、8.26 万公顷，同比分别减少 26.1%、20.9%。土地供应的减少带来了城市土地使用效率的巨大压力。27932.8201175165100.56443.220.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.000100200300400500600北京上海深圳广州南京佛山长沙济南实际停车位（万）车位缺口（万）配比8900434245580200040006000800010000汽车增量（万）车位增量（万）缺口（万）0%10%20%30%40%50%60%70%051015202530354045200920102011201220132014全国传统停车场建造数（千个）增速 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 图图 8 8：我国大中城市：我国大中城市 20162016 年年 Q Q1 1 商品房平均成交房价商品房平均成交房价 图图 9 9：近年来近年来我国土地供应情况我国土地供应情况 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 资料来源：资料来源：国土资源部，申万宏源研究国土资源部，申万宏源研究 图图 1010：传统传统自行式停车方式自行式停车方式 图图 1111：机械式停车方式机械式停车方式 资料来源：资料来源：网络图片网络图片 资料来源：资料来源：网络图片网络图片 目前来看，根据车辆进出停放的运行状态，停车方式基本可划分为传统自行式停车方式和机械式停车方式两大类。自行式停车方式具有停车方便的优点，但行驶通道占用了一定的空间。机械式停车方式具有减少车道空间、提高土地利用率和人员管理方便等优点。目前，各类成熟的机械式停车库种类已经做到了极低的每车位占地面积（如下表）。因此，因此，在北上广深等地价高昂的城市，为提供土地使用率，机械式停车位变成了必然选择。在北上广深等地价高昂的城市，为提供土地使用率，机械式停车位变成了必然选择。表表 3 3：各类停车库平均每车位占地面积对比：各类停车库平均每车位占地面积对比 时间时间 平均每车位占地面积（平均每车位占地面积（m m）传统停车库 40 二层升降横移式 24 10 位垂直循环式 3 24 层立体停车楼 1 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 此外，随着技术的进步和规模化应用，机械式立体停车库在建设成本上的优势也逐渐显示出来，根据某地产开发商在某一线城市商业项目地下停车场的可行性分析测算，建设一个 1000 个泊位的停车项目，由于传统停车位所需空间较大，需要向地下挖掘的深度高，010000200003000040000500006000070000北京上海广州深圳南京天津苏州厦门平均成交房价（元）19.1 20.7 21.4 15.0 12.5 4.3 5.1 6.7 5.0 3.7 12.7 11.5 14.2 10.5 8.3 23.3 33.9 32.8 34.4 28.9 0.010.020.030.040.050.060.070.080.020112012201320142015单位：万公顷工矿仓储用地商服用地住宅用地基础设施等其他用地 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 土建工程量大，单个传统泊位的造价已达到单个传统泊位的造价已达到 1010 万元左右，相比之下某一线厂商提供的立体万元左右，相比之下某一线厂商提供的立体停车库方案单价仅停车库方案单价仅 7.77.7 万元万元。随着行业的不断发展，立体车库将成为解决城市土地资源紧缺的重要手段。表表 4：单个车位造价对比单个车位造价对比 单位：元单位：元 传统传统地下停车库地下停车库 地下立体车库地下立体车库 土地费用 23902 7137 土建工程 58231 6460 机械设备工程 5170 48261 基础设施工程费 7765 6436 公共配套设施工程费 0 0 不可预见费 2798 2798 开发间接费 1109 989 可资本化利息 656 528 开发成本合计 99631 72610 期间管理费 1500 1500 期间营销费用 3259 3259 总投资费用合计 104391 77369 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 1.3 立体停车库立体停车库市场市场空间空间超超 8000 亿亿 到 2020 年，机械停车位有千亿潜在硬件市场，未来有望 5-10 倍的增长。假设到 2020年，我国汽车保有量到 3 亿辆，按照 1：1.5 的国际通行标准配套停车位计算，则需要 4.5亿个停车位。在渗透率为 10%的情况下，需要机械立体停车设备 4500 万个，目前机械式停车位保有量 330 万个，按照 2 万元/车位的价格计算得知，未来未来停车停车设备设备至少至少 8340 亿的亿的潜潜在在市场市场空间。空间。2015 年国内新建年国内新建 62 万万个个机械机械停车位，停车位，未来未来几年几年，行业行业有望实现有望实现 5-10 倍的倍的增增长。长。表表 5：设备市场潜在累计空间测算：设备市场潜在累计空间测算 市场空间测算市场空间测算 未来汽车保有量（辆）3 亿 停车位配套比例 1:1.5 停车位需求数量 4.5 亿个 机械停车位渗透率 10%机械停车位需求 4500 万/个 已建成机械停车位 330 万个 设备均价/车位 2 万元 设备市场潜在累计空间 8340 亿 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 根据测算，即使在车位配套要求较低（即使在车位配套要求较低（1:1），机械式车位渗透率较差（），机械式车位渗透率较差（4%）的情况下，）的情况下，潜在设备市场仍是千亿潜在设备市场仍是千亿以上以上。关键假设：1、按照目前的汽车保有量增速，根据中汽协估计，我国汽车保有量将在 2020年达到 3 亿辆。2、根据 CPSMA 给出的数据，目前各类机械式停车位设备的单价在 2 万元/台。3、目前我国机械式停车位综合渗透率在 5%左右，未来有望显著提出，因此在4%-16%范围内做敏感性分析。4、目前我国大城市平均车位配比在 0.8左右，而发达国家普遍在 1.3-1.5之间，因此在 1.0-1.5 范围内进行分析 表表 6：设备设备市场累计潜在空间敏感性分析市场累计潜在空间敏感性分析 渗透率渗透率/车位配比车位配比 1 1 1.1.2 2 1.31.3 1.41.4 1.51.5 4%1740 2220 2460 2700 2940 6%2940 3660 4020 4380 4740 8%4140 5100 5580 6060 6540 10%5340 6540 7140 7740 8340 12%6540 7980 8700 9420 10140 14%7740 9420 10260 11100 11940 16%8940 10860 11820 12780 13740 资料来源：申万宏源研究资料来源：申万宏源研究 立体停车库行业是一个目前正在发展崛起的行业，下游的需求是刚性的，随着存量市场越来越大，城市停车问题会越发显著，城市土地资源稀缺亟待更高效的停车方式。2015年全行业市场产值约为 110 亿元，根据以上测算，2016 年到 2020 此行业增速保持 25-40%以上的增速。由于存量的加速度效应，未来智能立体停车库行业的发展将呈逐步加速的状由于存量的加速度效应，未来智能立体停车库行业的发展将呈逐步加速的状态，整个市场空间是千亿甚至是万亿级别的。态，整个市场空间是千亿甚至是万亿级别的。2.地产配比地产配比需求驱动力弱化需求驱动力弱化，公共配套公共配套需求需求崛起崛起 2.12.1 立体停车库立体停车库行业行业增速放缓增速放缓 根据中国重机协会停车设备工作委员会（CPSMA）公布的 2011-2015 年度停车设备统计数据显示，2015 年新增立体车库泊位数 61.7 万个，同比增长 5.2%；行业自 2011 年增速达到 35%以后，增速一路下降，5 年复合增速 22%。从立体停车库项目数来看，2015 年全国新建立体停车库项目 2000 个，同比增速也在 5%左右，自 2012 年增速达到 23%的高点后，也处于下降通道，5 年复合增速在 12.6%左右。行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 12 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 2015年单个立体停车库的平均泊位数在305个，相比2010年的202个出现明显增长，单个立体停车库项目的泊位数越来越多，项目规模越来越大，对设备提供商的整体实力尤其是资金实力的要求也越来越高。图图 1212：立体：立体车库车库、立体停车位数量变化情况立体停车位数量变化情况 图图 1313：单个立体停车库单个立体停车库泊位数变化泊位数变化 资料来源：资料来源：CPSMA，申万宏源研究申万宏源研究 资料来源：资料来源：CPSMA，申万宏源研究申万宏源研究 2015 年，全国立体停车库行业销售额突破 110 亿，同比增长 2.9%，自 2012 年销售 76亿增长 33.7%后，销售额增速也不断下降。从单泊位机械式停车位价格来看，2015 年单个机械式停车位均价为 1.78 万，相比 2010 年但车位均价 1.88 万有所下降，价格竞争比较激烈。图图 1414：国内国内立体停车立体停车设备设备销售额销售额 图图 1515：单个立体停车单个立体停车设备设备均价均价变化变化 资料来源：资料来源：CPSMA，申万宏源研究申万宏源研究 资料来源：资料来源：CPSMA，申万宏源研究申万宏源研究 2015 年停车设备行业增幅收窄，长期依赖新建住宅停车配套需求而快速发展的机械长期依赖新建住宅停车配套需求而快速发展的机械式停车设备行业遭遇了十年来最大的一次寒流。式停车设备行业遭遇了十年来最大的一次寒流。中国重机协会停车设备工作委员会龚建平秘书长曾在行业工作报告中指出，不包括首次报表的企业，超过半数的企业业绩下滑，而销售前 10 的企业 60%业绩下滑，平均增长为-1.8%。市场集中度继续下降，前 10 集中度也降到近 5 年最低，为 43.4%；而行业的企业平均销售额连续第二年下降，降到 1 亿元以下。从每年新建的机械式停车位占每年新建的机械式停车位占新建总停车位的比例新建总停车位的比例来看来看，长期在长期在 5 5%左右左右：图图 1616：近年来新建停机械式泊车位及其占比：近年来新建停机械式泊车位及其占比 15.3%22.9%11.4%8.2%5.3%35.2%28.6%25.1%16.0%5.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%010203040506070201020112012201320142015新增车库项目（百个）新增泊位数(万个)车库同比增长泊位数同比增长17.3%4.7%12.3%6.5%-0.1%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%050100150200250300350201020112012201320142015每项目泊位数（个）增速31.0%33.7%23.5%14.5%2.9%0%5%10%15%20%25%30%35%40%020406080100120201020112012201320142015国内销售总额（亿元）同比增长1.87 1.81 1.88 1.86 1.82 1.78 1.001.101.201.301.401.501.601.701.801.902.00201020112012201320142015每泊位单价（万元）行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 13 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究资料来源：中国产业信息网，申万宏源研究 2.2.2 2 立体停车库立体停车库行业行业受受累累地产地产开发开发放缓放缓 从新增立体停车库的下游需求来看，主要为住宅小区配套、公共配套项目、单位自用三大块。其中，住宅小区配套所建的机械式停车库占比最大，2015 年占比达到 54%，与上年基本持平；公共配套项目占比 24.8%，同比增加 2.7 个百分点，有逐年上升趋势；单位自用车库项目占 21.1%，比重同比下降 3.2 个百分点。图图 1717：机械式停车库的下游用户举例及：机械式停车库的下游用户举例及 20152015 年市场占比年市场占比 资料来源：资料来源：CPSMA，申万宏源研究，申万宏源研究 2015 年停车设备行业增幅收窄与停车市场巨大需求出现了巨大的反差，其中主要因素来自房地产市场严重萎缩的影响，2015 年全国住宅小区机械式停车位的增长仅 3.1%，比行业增速低 2 个百分点，为 10 年来最低。以往的停车场开发模式中，地产开发商作为投资主体承担了大部分停车库的投资与建设。在项目开发过程中，一般根据政府规划部门的要求来设计车位量。以成都市 2008 年 9月起实施的城市规划管理技术修编为例，对与开发商的车位配建提出了如下要求：表表 7 7：成都：成都市新开发项目车位配比要求市新开发项目车位配比要求 1.4%1.5%1.9%2.5%2.8%2.0%5.0%5.2%4.4%5.4%5.2%5.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%010203040506070200920102011201220132014新增机械车位(万个)新增机械泊位/新增需求新增机械泊位/新增传统泊位机械停车库公共配套项目占 24.8%城市医院写字楼、购物中心公共停车位住宅小区配套占 54%单位自用占21.2%行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 14 页 共 36 页 简单金融 成就梦想 住宅物业住宅物业 商业物业（车位商业物业（车位/100/100 平米建筑面积）平米建筑面积）一般住宅 1:1 及以上（车位/100 平建筑面积）写字楼 1:0.5-0.8 及以上 别墅 1:2 及以上（车位/户）休闲娱乐 1:1.5-2 及以上 经济适用房 1:0.7（车位/100 平建筑面积）餐饮 1