华泰证券_2017-04-06_对住建部关于强化住宅用地供应管理的点评：供地迎来量化问责投资更进一步.pdf

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/动态点评 2017年04月06日 房地产 增持（维持）谢皓宇谢皓宇 执业证书编号：S0570515070001 研究员 010-56793955 郝亚雯郝亚雯 010-56793951 联系人 1房地产房地产:填补北京第二产业的空白填补北京第二产业的空白2017.04 2房地产房地产:从都市圈，向城市群进军从都市圈，向城市群进军2017.04 3房地产房地产:雄安，雄则安雄安，雄则安2017.04 资料来源：Wind 供地迎来量化问责，供地迎来量化问责，投资更进一步投资更进一步 对住建部关于强化住宅用地供应管理的点评 事件：住建部和国土部联合发文，将对土地供给进行量化考核事件：住建部和国土部联合发文，将对土地供给进行量化考核 今日住建部和国土部发文，主要包含 3 点：1）专门针对住宅用地形成五类调控，细化至地级市、百万人口以上县（县级市）级别，根据库存消化周期来区分五档，分别是去化周期36 个月（停止供地）、1836 个月（减少供地）、1218 个月（持平）、612 个月（增加供地）、6 个月（显著增加，且加快供地节奏）；2）每半年向国土部上报一次供地情况，同时，要求在2017 年 6 月以前，编制完成中期供地计划（20172021 年）和三年滚动计划（20172019 年）；3）结果导向，对没有达到楼市调控目标的进行严格问责。这是首次从量化的角度提出供地目标，并提出动态问责这是首次从量化的角度提出供地目标，并提出动态问责 过去多次由国土部和住建部联合发文提到增加土地供给，但从实际供地目标和实际供给量来看，自 2013 年之后，出让量都在下降，主要就是缺少量化指标和问责体系。1）这次的量化指标是根据消化周期，我们并没有在官方文件中找到关于库存消化周期的明确计算公式，但根据 2016 年湖北省披露数据，我们进行反复测算和验证，基本等同于（累积新开工面积*0.85-累积销售面积）；2）问责体系是之前缺失的一部分，导致达不到供地目标或者超过供地目标均没有激励或者惩罚，本次调整为每半年一次的进度汇报，并对结果做问责。全国真实库存消化周期估算在全国真实库存消化周期估算在 915 个月，需要增加土地供给个月，需要增加土地供给 湖北案例以商品房进行计算，而非住宅会有更多的持有部分，所以我们测算时，将系数从 0.85调高至 0.90.95，得出库存消化周期在 915个月，较 2015年大幅下降 6个月。所以有两个趋势：1）按目前的规划，落在增加供地和持平之间，基本处于供需紧平衡状态，所以当前房价仍存上涨压力；2）从趋势上，由于新开工连续 2年低于销售，导致库存去化过快，所以动态的看，有增加土地出让的必要。我们按销售面积 0%增长测算，中性假设要让消化周期落在 12个月以上，预计需要额外新增供地 3.4亿平方米，以 1500元/平方米地价计算，则多增 5158亿元拿地款，对应拉动投资增长 5pct。所以，今年地产投资增速将进一步上行。我们维持我们维持 1 月份以来观点，认为地产投资火热，经济会有过热迹象月份以来观点，认为地产投资火热，经济会有过热迹象 本次规划将使得楼市表现更加平稳，也就会增加地产投资，对经济形成进一步拉动作用，再结合我们此前在论地产投资增速是如何超过 6.5%的中的核心逻辑，我们更倾向于下半年经济表现更好、而非市场普遍认为的不好，因此，本次周期对上下游的拉动会持续、金融去杠杆会持续，预计接下来利率还会进一步抬升，不排除加息可能。当前仍然是周期强力上行阶段，建议关注北京城建、招商蛇口，同时继续关注深华发 A、华业资本。下半年有货币收紧风险，建议关注现金为王公司。风险提示：货币超预期收紧。-9%-4%1%6%160416061608161016121702房地产沪深300行业行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级：评级：行业研究/动态点评|2017 年 04 月 06 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 免责申明免责申明 本报告仅供华泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）客户使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为之提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：Z23032000。全资子公司华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 版权所有 2017 年华泰证券股份有限公司 评级说明评级说明 行业评级体系行业评级体系 公司评级体系公司评级体系 报告发布日后的6个月内的行业涨跌幅相对同期的沪深 300指数的涨跌幅为基准；投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司涨跌幅相对同期的沪深 300指数的涨跌幅为基准；投资建议的评级标准 增持行业股票指数超越基准 买入股价超越基准20%以上 中性行业股票指数基本与基准持平 增持股价超越基准5%-20%减持行业股票指数明显弱于基准 中性股价相对基准波动在-5%5%之间 减持股价弱于基准5%-20%卖出股价弱于基准20%以上 华泰证券研究华泰证券研究 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同 28号太平洋保险大厦A座18层 邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区深南大道4011号香港中旅大厦24层/邮政编码：518048 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht-