600716_2019_凤凰股份_2019年年度报告_2020-04-27.txt

2019 年年度报告 1 / 233 公司代码：600716 公司简称：凤凰股份 江苏凤凰置业投资股份有限公司 2019 年年度报告 2019 年年度报告 2 / 233 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人汪维宏、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2019年年末总股本 936,060,590股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税 ），派发现金股利总额为 93,606,059元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积 金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、 企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资 风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅查阅“第四节 经营情况讨论与分析”之“三、公 司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”。 十、 其他 □适用 √不适用 2019 年年度报告 3 / 233 目录 第一节 释义 ..................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 10 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 12 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 30 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 48 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 55 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 56 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 64 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 68 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 75 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 233 2019 年年度报告 4 / 233 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司 凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司 公司的中文简称 凤凰股份 公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited 公司的外文名称缩写 Phoenix Property 公司的法定代表人 汪维宏 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 毕胜 白帮武 联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 电话 025-83566267 025-83566283 传真 025-83566299 025-83566299 电子信箱 fhzy@ baibw@ 三、 基本情况简介 公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 210037 公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 2019 年年度报告 5 / 233 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 电子信箱 fhzy@ 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券法务部 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰 六、 其他相关资料 公司聘请的会计 师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 南京市江东北路 359 号国瑞大厦 2 号楼 18-20 层 签字会计师姓名 诸旭敏 钱辰 报告期内履行持 续督导职责的保 荐机构 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 239 号 签字的保荐代表人姓名 缪晏、金碧霞 持续督导的期间 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减 (%) 2017年 营业收入 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 24.33 1,343,112,300.87 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 利 84,875,886.00 564,175,319.97 -84.96 -154,013,716.62 2019 年年度报告 6 / 233 润 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 扣 除 非 经 常 性 损 益 的净利润 43,943,703.09 -27,053,235.58 不适用 -159,582,952.10 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 -246,608,046.87 42,546,449.26 -679.62 209,056,343.64 投资活动产生 的现金流量净 额 734,958,794.75 1,098,804,403.24 -33.11 129,865,295.29 筹资活动产生 的现金流量净 额 -1,865,281,059.10 -335,823,166.67 不适用 -934,158,820.90 2019年末 2018年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2017年末 归 属 于 上 市 公 司 股 东 的 净 资 产 5,736,466,335.29 4,772,607,824.25 20.20 3,259,449,034.68 总资产 8,703,195,012.07 10,150,113,749.23 -14.26 8,248,379,000.36 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同 期增减(%) 2017年 基本每股收益（元／股） 0.0907 0.6027 -84.95 -0.1645 稀释每股收益（元／股） 0.0907 0.6027 -84.95 -0.1645 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.0469 -0.0289 不适用 -0.1705 加权平均净资产收益率（%） 1.61 14.05 减少12.44个 百分点 -4.54 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 0.84 -0.67 不适用 -4.71 2019 年年度报告 7 / 233 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 1、归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：2018 年度铁管巷地块被政府收回确认处置收 益，致使 2019 年度归属于上市公司股东的净利润较 2018 年度大幅下降。 2、经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度公司在售住宅少于 2018 年度，在售 写字楼去化较慢，故 2019 年度经营活动产生的现金流量净额大幅下降。 3、投资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要原因是子公司持有的铁管巷地块被政府收 储，2019 年确认的投资活动现金流量净额低于 2018 年度。 4、筹资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度 偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01 债回售兑付，致使筹资活动产生的现金流量净额额较 2018 年度大幅下降。 5、基本每股收益（元／股）变动的主要原因：2018 年度铁管巷地块被政府收回确认处置收益， 致使 2019 年度基本每股收益较 2018 年度大幅下降。 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 544,387,180.06 297,987,663.70 147,596,645.66 311,726,684.79 归属于上市公司股 东的净利润 26,676,755.13 3,238,370.74 9,324,300.31 45,636,459.82 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 26,032,948.96 2,487,334.49 16,107,271.18 -683,851.54 经营活动产生的现 金流量净额 -507,523,255.09 -450,959,649.81 113,984,481.40 597,890,376.63 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 8 / 233 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如 适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 1,139,993,666.98 0 越权审批，或无正式批准文 件，或偶发性的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助， 但与公司正常经营业务密切 相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 964,942.93 节能减排 专项引导 资金、稳 岗补贴 500,000.00 1,389,120.00 计入当期损益的对非金融企 业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业 及合营企业的投资成本小于 取得投资时应享有被投资单 位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的 损益 10,824,958.90 结构性存 款收益 10,398,715.33 12,692,625.53 因不可抗力因素，如遭受自 然灾害而计提的各项资产减 值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工 的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产 生的超过公允价值部分的损 益 同一控制下企业合并产生的 子公司期初至合并日的当期 净损益 与公司正常经营业务无关的 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变 2019 年年度报告 9 / 233 动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投 资收益 除同公司正常经营业务相关 的有效套期保值业务外，持 有交易性金融资产、衍生金 融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债产生的公允价 值变动损益，以及处置交易 性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融 负债和其他债权投资取得的 投资收益 27,915,459.42 持有交易 性金融资 产产生的 公允价值 变动损益 / 单独进行减值测试的应收款 项减值准备转回 1,125,991.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产公允价 值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法 规的要求对当期损益进行一 次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业 外收入和支出 1,698,857.66 主要是提 前退租违 约金收入 -2,091,317.12 -8,549,718.81 其他符合非经常性损益定义 的损益项目 少数股东权益影响额 -237,070,513.37 -80.43 所得税影响额 -472,036.00 -321,627,987.27 37,289.19 合计 40,932,182.91 591,228,555.55 5,569,235.48 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 其他权益工具投 资 1,741,803,892.80 2,675,735,804.83 933,931,912.03 0 交易性金融资产 0 319,660,494.91 319,660,494.91 20,128,546.91 2019 年年度报告 10 / 233 合计 1,741,803,892.80 2,995,396,299.74 1,253,592,406.94 20,128,546.91 截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简称“南 京证券”）207,260,713 股，占南京证券发行前总股本的比例为 6.28%，系南京证券第三大股东。 2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发行审核委员 会工作会议，南京证券首发申请获通过。南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允 价值能够可靠计量，根据会计准则规定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公 允价值之间的差额扣除递延所得税负债计入其他综合收益。本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行 新金融工具准则，本公司将原分类为“可供出售金融资产”，指定为“以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产”，财务报表列报项目为“其他权益工具投资”。 2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有的南 京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告），公司 于 2019 年 9 月以持有南京证券的部分股权，换购华夏证券开放式指数基金，本公司指定为“以公 允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”，财务报表列报项目为“交易性金融资产”。 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）主要业务 公司以房地产开发为主营业务，以金融股权投资、房屋租赁等为支持，积极完善产品体系与 城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司项目所在地主要集中在江苏省和安徽 省。公司房地产开发主要以住宅、商办为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公 司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上 市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，主要分为住宅和商业 地产开发两大板块，产品涵盖了文化 MALL 综合体、刚需住宅、改善型住房、养生型住宅等多种 类型。公司在坚持房地产开发为主业的前提下，实现多领域的协调发展，同时集中力量打造精品 养老社区，逐步完善养生、养老产业各个环节，积极探索公司产业转型的方向和模式。 （三）行业情况 房地产行业具有周期性、地域性、资金密集性、人才密集性和资源整合性等特点，房地产 市场调控政策、土地政策、融资政策等，对房地产业具有重要影响。2019 年房地产调控持续进行， 在稳的主基调下，2019 年调控政策即坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的原则性，同时也采取“一 城一策”的灵活性，既遏制投机炒房需求，同时也支持和保障合理的自住需求，保持市场总体稳 定。2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局召开会议提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，对于引导市场预期具有重 要影响作用。2019 年限价、限购、限贷政策基本没有松动，房企融资渠道依然收紧。下半年，市 2019 年年度报告 11 / 233 场预期有所变化，土地市场有所降温，购房者观望增多。不过从全年看，2019 年我国房地产依然 保持平稳，有利于稳就业、稳投资，为经济平稳增长发挥了“稳定器”的作用。 国家统计局的数据显示：2019 年，房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，比上年下 降 11.4%；土地成交价款 14709 亿元，下降 8.7%，上年为增长 18%； 全年房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%，比上年同期提高 0.4 个百分点。其中， 住宅投资 97071 亿元，增长 13.9%，比上年提高 0.5 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比 重为 73.43%； 全年房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%，比上年回落 8.7 个百分点。其中，住宅 新开工面积 167463 万平方米，增长 9.2%，年内整体走势实现平稳小幅增长；商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%。其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%， 商业营业用房销售面积下降 15%； 全年商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，比上年回落 5.7 个百分点。其中，住宅销售额 增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额增长 16.5%；2019 年末，商品房待 售面积 49821 万平方米，比上年末减少 2593 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 192 万平方米，办公楼待售面积增加 105 万平方米，商业营业用房待售面积增加 84 万平方米； 2019 年，房地产开发企业到位资金 178609 亿元，比上年增长 7.6%，比上年加快 1.2 个百分 点。其中，国内贷款 25229 亿元，增长 5.1%；利用外资 176 亿元，增长 62.7%；自筹资金 58158 亿元，增长 4.2%；定金及预收款 61359 亿元，增长 10.7%；个人按揭贷款 27281 亿元，增长 15.1%。 2019 年房地产市场总体表现好于预期，但房企的优胜劣汰加剧，中小房企面临较大的生存压 力。中指研究院发布的 2019 年房地产销售排行榜显示，2019 年权益销售额过百亿的房企共有 147 家，权益销售额共计 9.6 万亿，市场份额达到 59.5%。随着行业集中度的提高，我国房地产行业的 竞争将更加激烈，追求高质量发展的房企，需要不断提升企业的核心竞争力和品牌影响力，努力 形成可以复制的业务模式和可持续的盈利模式。 数据来源：国家统计局 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 2018 年，公司位于南京新街口地区的东铁管巷地块，因政府规划需要，被南京市国土资源局 收回。公司于 2018 年 11 月 4 日收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，于 2019 年 3 月 25 日收到剩余 50%土地补偿价款 11.61 亿元；截至 2019 年 3 月 25 日，公司已收到铁管巷地块全部 土地补偿款 23.22 亿元。 为了配合公司资金需求，丰富投资组合，报告期内，公司减持了部分南京证券股票，用于换 购华夏证券 ETF。2019 年 8 月 16 日，经公司董事会决议，以公司持有的南京证券股票 32,988,100 股（占总股本的 1%）换购华夏证券 ETF299,531,948 份，该事项已于 2019 年 9 月 9 日实施完毕。 减持后，公司持有南京证券股票比例由 7.28%降为 6.28%。 其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控 制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其 总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”。 公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资 源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同 时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着 2019 年年度报告 12 / 233 力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需 求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列 的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高 的知名度。 （三）养老资源优势 公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公 司积极践行转型布局，将重点打造居家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居 家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充， 形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先 发竞争优势，努力成为业内领先企业。 （四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融 资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为 公司提供 30 亿元的借款额度，公司亦通过减持部分南京证券股票回收现金，保证了公司正常经营 资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康 发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理 框架下实现业务的稳步发展。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2019 年，公司在建项目 2 个约 63.8 万平方米。 1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地 177 亩，总建筑面积约 46.6 万平方米，主要为商业、住 宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。北地块 2017 年已全部交付。南 地块截至 2019 年 12 月完成住宅楼质检、节能验收，室外管网工程，室外绿化工程;完成文化 MALL 商业主体和二次结构，完成 40%幕墙工程工作量。 2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花园洋房和 别墅产品，并配有活动中心、康复医养中心，为凤凰股份进军养老产业的试点项目。截至 12 月末， 一、二组团花园洋房竣工交付；三、四组团别墅区正在进行上部结构施工，有 40 栋完成主体结构 封顶。 报告期内，公司新开工镇江凤凰和颐居项目：该项目占地 88800 ㎡（约 133 亩），宗地东邻东 城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住， 容积率 1.8，可建地上计容建筑面积 15.984 万平方米，地下约 6.45 万平方米，总建筑面积约 22.58 万平方米。规划有 19 东花园洋房、1 栋小高层、6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。地块方正， 区位优越。2019 年积极推进项目进程，于 12 月 19 日取得施工许可证开工建设。 上述在建项目在各项目部及相关职能部门的共同努力下，做到了无重大质量事故、无重大安 全事故。 （二）铁管巷土地收回回款事项 公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心 商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被政府南京市国土资源局收回。A、C 地块与周 边其它地块一道由南京市国土资源局组成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区人民政府将依其提出的补 偿方案（补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约 11.43 万平方米）测算， 补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交总价/总计容面积）乘以 2019 年年度报告 13 / 233 铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。）在收到重新挂牌出让的土地出让金后，将土地补偿款支付给 南京龙凤。 根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地出让补偿款金额为 23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。公司于 2018 年 11 月 4 日收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，于 2019 年 3 月 25 日收到剩余 50%土地补偿 价款 11.61 亿元；截至 2019 年 3 月 25 日，公司已收到铁管巷地块全部土地补偿款，共计 23.22 亿元。 （三）健康养老产业的转型发展 报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，进军健康养老产业， 在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产 品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。 公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公 司通过与养老团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老 化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→家庭” 三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协 同发展。 （四）继续保持规范治理的良好态势 公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 9 次董事会、5 次监事会、2 次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业 务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 1,301,698,174.21 元，归属于母公司股东的净利润为 84,875,886.00 元。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 24.33 营业成本 1,065,576,715.84 849,283,289.89 25.47 销售费用 32,585,289.56 46,771,788.38 -30.33 管理费用 36,965,219.52 38,775,254.95 -4.67 财务费用 59,955,088.61 121,138,742.96 -50.51 经营活动产生的现金流量净额 -246,608,046.87 42,546,449.26 -679.62 投资活动产生的现金流量净额 734,958,794.75 1,098,804,403.24 -33.11 筹资活动产生的现金流量净额 -1,865,281,059.10 -335,823,166.67 不适用 销售费用变动的主要原因： 本期广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度降低。 财务费用变动的主要原因：本期偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01 债回售兑付，有息负债减少，利 息费用相应减少。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度公司在售住宅少于 2018 年度，在售写 字楼去化较慢，故 2019 年度经营活动产生的现金流量净额大幅下降。 投资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要原因是子公司持有的铁管巷地块被政府收储， 2019 年确认的投资活动现金流量净额低于 2018 年度。 筹资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01 债回 售兑付，致使筹资活动产生的现金流量净额额较 2018 年度大幅下降。 2019 年年度报告 14 / 233 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 见下述分析 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 房地产开 发 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 17.82 23.62 23.90 减少 0.18 个百分点 租赁 38,137,082.28 27,723,983.08 27.30 50.02 138.21 减少 26.92 个百分点 其他 716,240.21 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率比 上年增减 （%） 宜兴凤 凰项目 667,400,329.48 580,851,443.19 12.97 不适用 不适用 不适用 盐城凤 凰项目 49,652,576.18 39,048,196.17 21.36 -45.46 -48.49 增加 4.63 个百分点 镇江凤 凰项目 261,837,648.97 163,921,636.17 37.40 -19.61 -41.48 增加 23.40 个百分点 泰兴凤 凰项目 186,088,181.87 193,401,867.92 -3.93 -64.12 -54.41 减少 22.13 个百分点 其他零 星项目 97,866,115.22 60,629,589.31 38.05 13.56 5.49 减少 6.79 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 营业成 本比上 年增减 毛利率比 上年增减 （%） 2019 年年度报告 15 / 233 （%） （%） 江苏省 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 17.82 23.62 23.90 减少 0.18 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 镇江凤凰项目毛利率变动的原因：镇江项目 2019 年 1 号楼交付，1 号楼售价高于前期交付住宅， 12 月车位交付，受上述两个因素影响，镇江 2019 年毛利率较高。 其他零星项目毛利率变动的原因：2019 年苏州写字楼销售金额高于上期 2700 万元，苏州项目写 字楼毛利率较高，故其他零星项目毛利增加显著。 (2). 产销量情况分析表 √适用 □不适用 主要产品 单位 生产量 销售量 库存量 生产量 比上年 增减 （%） 销售量 比上年 增减 （%） 库存量 比上年 增减 （%） 住宅 平方米 61,805.22 89,709.34 7,029.87 -9.72 -79.88 办公写字楼 平方米 70,672.32 11,916.36 181,719.34 99.75 -26.61 47.78 商业 平方米 - 9,025.19 56,620.35 -100.00 306.68 -17.48 其他服务设 施 平方米 1,456.13 不适用 不适用 0.00 其他（如车位 等） 个 515 485 2,752 210.90 -0.11 产销量情况说明 1.住宅：2018 年末泰兴北地块住宅、镇江住宅尾盘在售，2019 年宜兴洋房竣工。2019 年度绝大 部分住宅签约销售并交付，库存量较小。 2. 办公写字楼：2019 年度合肥写字楼竣工，尚未销售，南通盐城写字楼去化较慢，上述原因致使 期末库存量比上年大幅增加。 3. 商业：2019 年度商业用房均在建设过程中；在售商业中泰兴项目 2019 年去化好于上年，库存 量比上年减少。 4. 车位等：本期镇江项目车位及储藏室销售情况较好。 (3). 成本分析表 单位：元 2019 年年度报告 16 / 233 分行业情况 分行 业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地 产开 发 房地产 开发 1,037,852,732.76 97.40 837,644,926.50 98.63 23.90 租赁 租赁 27,723,983.08 2.60 11,638,363.39 1.37 138.21 见下 表说 明 分产品情况 分产 品 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 宜兴 凤凰 项目 房地产 开发 580,851,443.19 54.51 0 不适用 不适用 盐城 凤凰 项目 房地产 开发 39,048,196.17 3.66 75,810,456.06 8.93 -48.49 见下 表说 明 镇江 凤凰 项目 房地产 开发 163,921,636.17 15.38 280,111,590.95 32.98 -41.48 见下 表说 明 泰兴 凤凰 项目 房地产 开发 193,401,867.92 18.15 424,246,464.06 49.95 -54.41 见下 表说 明 其他 零星 项目 房地产 开发 60,629,589.31 5.69 57,476,415.43 6.77 5.49 见下 表说 明 成本分析其他情况说明 2019 年年度报告 17 / 233 租赁项目 主要原因是苏州、盐城项目部分大客户房产租赁始于 2018 年四季度 ，上年同期 出租房产自出租次月计提折旧，致使上年同期租赁成本远低于本期 盐城凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期有较大幅度下降，成本相应减少 镇江凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期有较大幅度下降，成本相应减少 泰兴凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期大幅度下降，成本相应减少 其他零星项目 本期苏州项目交付结转收入面积较上年同期有较大幅度增加，成本相应增加 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 □适用 √不适用 3. 费用 √适用 □不适用 科目 本期数 上期数 变动比例 （%） 增减原因 营业税金 及附加 27,276,234.76 30,982,506.78 -11.96 销售费用 32,585,289.56 46,771,788.38 -30.33 本期广告宣传推广费、销售代理 服务费较上年有较大幅度降低 管理费用 36,965,219.52 38,775,254.95 -4.67 财务费用 59,955,088.61 121,138,742.96 -50.51 本期偿还 14 凤凰债、部分 16 凤 凰 01 债回售兑付，有息负债减 少，利息费用相应减少 4. 研发投入 (1). 研发投入情况表 □适用 √不适用 (2). 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 2019 年年度报告 18 / 233 科目 本期数 上期数 变动 增减原因 比例（%） 经营活动 产生的现 金流量 -246,608,046.87 42,546,449.26 -679.62 2019 年度公司在售住宅少 于 2018 年度，在售写字楼去 化较慢，故 2019 年度经营活 动产生的现金流量净额大幅 下降 投资活动 产生的现 金流量 734,958,794.75 1,098,804,403.24 -33.11 主要原因是子公司持有的铁 管巷地块被政府收储，2019 年确认的投资活动现金流量 净额低于 2018 年度。 筹资活动 产生的现 金流量 -1,865,281,059. 10 -335,823,166.67 不适用 2019 年度偿还 14 凤凰债、 部分16凤凰01债回售兑付， 致使筹资活动产生的现金流 量净额额较 2018 年度大幅 下降 2、非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 19 / 233 3、资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 货币资金 1,426,837,382.81 16.39 2,805,263,726.36 27.64 -49.14 主要是偿还公司债本息 交易性金融资 产 319,660,494.91 3.67 公司持有华夏 ETF 中证全指货币基金 其他应收款 14,611,786.98 0.17 1,186,082,300.02 11.69 -98.77 主要是收回铁管巷地块土地补偿款所致 其他流动资产 87,427,313.75 1.69 83,663,275.98 0.82 4.50 上期理财本年到期 可供出售金融 资产 0.00 0.00 1,743,303,591.61 17.18 -100.00 本期执行新金融工具准则，财务报表列报项目为 “其他权益工具投资” 投资性房地产 810,645,723.97 9.31 890,351,096.31 8.77 -8.95 应付账款 383,004,459.59 0.01 458,236,539.71 4.51 -16.42 预收款项 207,364,824.90 2.38 663,431,286.92 6.54 -68.74 本期销售回笼资金较上年有较大幅度减少 2019 年年度报告 20 / 233 应交税费 18,255,762.57 0.21 368,951,746.66 3.63 -95.05 主要是本期缴纳上年铁管巷地块处置收益企业所 得税所致 一年内到期的 非流动负债 21,412,664.42 0.25 748,960,273.92 7.38 -97.14 本期偿还 14 凤凰债 应付债券 610,983,013.72 7.02 1,991,046,575.34 19.62 -69.31 部分 16 凤凰债回售兑付 递延所得税负 债 569,595,446.53 6.54 318,855,607.33 3.14 78.64 主要是南京证券期末公允价较期初有较大幅度增 加所致 其他说明 无 2019 年年度报告 21 / 233 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 项 目 期末账面价值（单位：元） 受限原因 货币资金 25,128,928.32 个贷保证金、质量保证金 存货 22,828,304.91 保证 合 计 47,957,233.23 其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下： 项目 期末余额 上年年末余额 保函保证金 511,200.00 个贷保证金 15,260,374.23 14,780,794.20 质量保证金 9,868,554.09 11,332,966.45 合计 25,128,928.32 26,624,960.65 货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对 变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。 存货受限情况说明：根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角 度出发，城南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产 有限公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元， 网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立 体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。 3. 其他说明 □适用 √不适用 4、行业经营性信息分析 √适用 □不适用 见下述分析 2019 年年度报告 22 / 233 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地 区 项目 经营业 态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 镇 江 镇江凤凰 文化广场 商业/ 住宅 竣工项目 44,188.00 123,661.00 179,038.00 - 179,038.00 97,000.00 2,711.75 2 镇 江 镇江和颐 居项目 住宅 在建项目 88,824.00 159,837.26 225,824.46 225,824.46 0.00 205,294.00 64,047.78 3 合 肥 合肥凤凰 文化广场 商业/ 住宅 竣工项目 44,332.98 205,767.84 306,015.34 - 306,015.34 149,200.00 5,134.55 4 泰 兴 泰兴和泰 商业/ 住宅 在建项目 117,938.00 360,365.64 466,000.00 153,300.00 312,700.00 210,250.00 10,376.46 5 盐 城 盐城凤凰 文化广场 商业/ 住宅 竣工项目 40,432.00 181,417.00 245,531.00 - 245,531.00 103,400.00 8,468.02 6 宜 兴 宜兴凤凰 怡然居 住宅 在建项目 188,686.10 112,891.14 171,321.15 74,479.97 96,841.18 118,970.00 8,168.86 2019 年年度报告 23 / 233 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 1 南通 南通凤凰国际书城 办公 29,487.77 841.62 2 苏州 苏州凤凰文化广场 办公 53,012.19 4,783.14 3 镇江 镇江凤凰文化广场 商业 6,916.42 2,107.61 4 镇江 镇江凤凰文化广场 住宅 4,077.72 3,427.13 5 泰兴 泰兴和泰 商业 27,242.45 24,675.81 6 泰兴 泰兴和泰 住宅 32,725.42 10,537.08 7 盐城 盐城凤凰文化广场 商业 49,327.42 0 8 盐城 盐城凤凰文化广场 办公 38,353.98 5,918.08 9 宜兴 怡然居 住宅 19,325.14 17,328.92 10 合肥 合肥凤凰文化广场 办公 70,672.32 0 报告期内，公司共计实现销售金额 92,997.05 万元，销售面积 69,619.39 平方米。 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 出租房地产 的建筑面积 (平方米) 出租房地 产的租金 收入 是否采 用公允 价值计 量模式 租金收 入/房 地产公 允价值 (%) 1 南京 凤凰和鸣 幼儿园租金 2,027.93 71.43 否 6.16 2 南京 凤凰和鸣 车位 1.76 否 3 南京 凤凰和熙 星苑地下室 34.91 否 4 南京 凤凰和熙 星苑车位 32.40 否 5 南京 凤凰和熙 翔苑车位 42.95 否 6 南通 南通项目 办公楼 4,017.57 246.45 否 5.66 7 盐城 盐城凤凰文化广场 办公 497.68 23.66 否 5.59 8 盐城 盐城凤凰文化广场 商业 2,360.99 299.80 否 8.47 2019 年年度报告 24 / 233 9 盐城 盐城凤凰文化广场 商业 46,966.43 649.99 否 0.92 10 苏州 苏州国际书城 办公 47,897.37 2,410.36 否 2.88 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 111,250.00 4.68 0 6. 其他说明 □适用 √不适用 5、投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份有限公 司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股 240,248,813 股（其中，200,207,344 股为南京证 券首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于 2019 年 6 月 13 日起上市流通；40,041,469 股为 南京证券 2018 年度资本公积转增股份，于 2019 年 7 月 31 日起上市流通），占南京证券总股本比 例 7.28%，系南京证券第三大股东。 2019 年 6 月 26 日，公司召开了第七届董事会第二十次会议，会议审议通过了《拟以持有的 南京证券股份认购基金份额的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-021 号公告）：凤凰置业拟 于 2019 年 7 月 19 日至 2019 年 12 月 31 日以持有的不超过 82,470,300 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本 3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 54,980,200 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 2%）换 购中证长三角一体化发展主题交易型开放式指数证券投资基金；以不超过 27,490,100 股南京证券 股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。 2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有 的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告）， 前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于 2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日以持有的不 超过 98,964,360 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本 3%）南京证券股票 换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65,976,240 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资 本公积金转增股份后总股本的 2%）换购华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份 额；以不超过 32,988,120 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总 股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券 32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。 因市场变化，公司于 2020 年 1 月 10 日召开了第七届董事会第二十五次会议，会议审议通过了《关 于以所持的南京证券股份认购基金份额计划提前终止的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告），公司决定提前终止本次关于拟以南京证券股份认购证券投资基金计划，该认 购计划不再继续实施。截至本次换购结束，凤凰置业持有南京证券 207,260,713 股股票，占南京 证券总股本的 6.28%。 2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议同时审议通过了《关于拟以集 中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告）：因经营计 划需要，公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持 数量不超过 32,988,100 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截至 2020 年 4 月 27 日，公司已通 2019 年年度报告 25 / 233 过集中竞价方式减持 28,726,113 股公司股份，本次减持计划减持股份数量已过半，剩余持股数量 为 178,534,600 股，占南京证券总股本的 5.41%。 在竞争日益加剧的今天，作为中小房企，公司面临的压力不小。但南京证券的股权投资回报 对公司补充现金流和增加资产收益起到了很好的作用，为公司挑战压力，攻坚克难提供了很好的 助力。今后，公司在集中力量发展主业的同时，在条件和时机允许的情况下，积极寻求金融或非 金融股权投资的机会，把投资作为提高公司经济效益的有益补充。 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 公司参股南京证券，截止报告期末，持股数为 207,260,713 股，占南京证券总股本的 6.28%； 截止本公告日，持股数为 178,534,600 股，占南京证券总股本的 5.41%。 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规 定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。 2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有 的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告）， 公司于 2019 年 9 月以持有南京证券的部分股权，换购华夏证券开放式指数基金，本公司指定为“以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”，财务报表列报项目为“交易性金融资产”。 6、重大资产和股权出售 √适用 □不适用 1、2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持 有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》 （议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告）， 前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于 2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日以持有的不 超过 98,964,360 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本 3%）南京证券股票 换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65,976,240 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资 本公积金转增股份后总股本的 2%）换购华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份 额；以不超过 32,988,120 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总 股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券 32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。 因市场变化，公司于 2020 年 1 月 10 日召开了第七届董事会第二十五次会议，会议审议通过了《关 于以所持的南京证券股份认购基金份额计划提前终止的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告），公司决定提前终止本次关于拟以南京证券股份认购证券投资基金计划，该认 购计划不再继续实施。截至本次换购结束，凤凰置业持有南京证券 207,260,713 股股票，占南京 证券总股本的 6.28%。 2、2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议同时审议通过了《关于拟以 集中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告）： 因经营计划需要，公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证 券股票，减持数量不超过 32,988,100 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截至 2020 年 4 月 27 日，公司已通过集中竞价方式减持 28,726,113 股公司股份，本次减持计划减持股份数量已过半， 剩余持股数量为 178,534,600 股，占南京证券总股本的 5.41%。 2019 年年度报告 26 / 233 7、主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 1、子公司分析 子公司全称 子公司 类型 注册资本（万 元） 持股比例 （100%） 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元） 江苏凤凰置业 有限公司 全资子 公司 93,606.06 100.00 5,538,307,892.05 2,867,844,185.19 4,444,009.12 -17,082,458.70 -17,115,440.45 盐城凤凰地产 有限公司 全资子 公司 80,600.00 100.00 539,917,219.66 335,301,686.00 59,387,082.66 4,153,982.36 3,443,061.59 镇江凤凰文化 地产有限公司 全资子 公司 36,000.00 100.00 1,401,864,145.12 379,936,839.25 261,890,746.32 80,954,562.20 67,785,160.03 合肥凤凰文化 地产有限公司 全资子 公司 32,000.00 100.00 1,162,868,962.27 559,744,947.36 - 9,453,795.38 5,860,214.59 南通凤凰置业 有限公司 全资孙 公司 48,000.00 100.00 270,879,848.83 170,029,440.30 14,549,839.40 4,322,484.51 4,378,916.85 苏州凤凰置业 有限公司 全资孙 公司 27,000.00 100.00 525,707,779.12 331,470,537.70 98,987,071.07 23,070,704.18 17,493,954.08 无锡宜康置业 有限公司 全资孙 公司 24,000.00 100.00 692,239,716.33 605,024,196.38 668,063,472.34 59,270,340.33 44,448,542.59 泰兴市凤凰地 全资子 56,600.00 100.00 590,569,066.49 169,186,926.09 186,088,181.87 -35,267,717.91 -35,326,570.42 2019 年年度报告 27 / 233 产有限公司 公司 江苏凤凰地产 有限公司 全资孙 公司 28,000.00 100.00 213,686,433.85 209,183,972.45 8,287,771.43 -1,686,156.66 -1,681,156.66 南京凤凰地产 有限公司 全资孙 公司 20,000.00 100.00 220,502,386.62 219,157,180.45 - 845,731.86 634,298.89 南京凤凰置业 有限公司 全资孙 公司 20,000.00 100.00 104,793,546.64 104,588,111.91 - 662,825.61 497,637.77 南京龙凤投资 置业有限公司 控股孙 公司 5,000.00 100.00 1,512,002,977.77 1,507,001,370.21 9,699,961.61 7,274,783.21 2、参股公司分析 被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末其他权益工具投资金额 南京证券股份有限公司 6.28% 411,176,162.00 2,675,735,804.83 2019 年年度报告 28 / 233 8、公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 展望 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，全球经济减速已不可避免，中国整体宏观经济增 速预计也将有所放缓。具体到房地产行业，在新冠肺炎对房地产市场有所冲击的背景下，一 些地方政府本着“稳地价、稳房价、稳预期”的基本原则，预计将会出台一些稳定市场的政 策。预计 2020 年政府将更加注重因城施策，双向调控，遏制房价过快上涨的同时，防范市 场急剧降温，防止市场大起大落。突发的疫情让国人体验了更长时间的“宅生活”，消费者 对住宅产品的安全防护、使用功能、园林景观、物业服务等提出更高的要求，住宅的改善需 求将有所增加，物业服务水平将进一步得到购房人的重视。与此同时，新冠肺炎疫情期间居 家办公、网上购物更加普及，远程办公软件、网络影视、网络教育等领域发展迅速，未来或 将分流一部分办公楼和商业用房的需求。从中长期来看，中国房地产市场已进入存量房时代， 房地产企业之间的竞争将更加激烈，优胜劣汰会加剧，中小房企的生存压力会越来越大。 大型房企的推盘节奏和定价策略对销售市场具有较大的影响力，对中小房企销售定价工 作的精细化水平提出了更高的要求。疫情发生后，虽然银保监会提出了要强化疫情防控的金 融支持力度，多措并举做好受困企业的金融服务，但主要是针对疫情防控单位、实体经济和 小微企业。总体来看，当前新冠疫情的影响，延长了销售回款的周期，对房地产企业的流动 性带来了不小的压力，特别是中小房企，要想立于不败之地，必须深挖内部潜能，做好精细 化管理和成本控制，同时提高整合外部资源的能力，结合实际，找准发展定位，积极探索适 合公司发展的可复制的业务模式和可持续盈利的发展道路。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用 作为凤凰文化传媒集团旗下的房地产开发业务运作平台，公司将依托集团的资源优势和 品牌效应，创新业务模式和盈利模式，坚持做强文化地产品牌，推动公司内生性增长，同时 积极探索文化和养老的结合，将文化地产和养老地产进行对接和整合，积极拓展实业和金融 股权投资，形成相互借力，协同发展的创新模式，逐步形成差异化的竞争优势，坚持有质量、 可持续发展。 1、平稳度过疫情，做好复工复产 强化安全保障，积极做好复工复产，努力抓好项目施工建设、出租物业及办公场所等各 方面的安全，把新冠肺炎疫情对生产经营的影响降到最低限度。 2、立足文化地产的独特优势，继续做大做强“和”字品牌 公司将以品质至上、以发展为纲、以责任为先、以和谐为本，进一步巩固和提升品牌价 值，强化公司的核心竞争优势。目前以文化地产为载体推出的凤凰“和”系列住宅、办公产 品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江苏省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持 续、健康、稳定地发展打下了坚实基础，公司将继续推行，稳中求质、求变的发展战略。 3、积极推动文化地产与养老地产的融合，做精、做强养老地产 2019 年年度报告 29 / 233 在养老产业大发展的时代背景下，公司将适时抓住健康养老产业发展机遇，依托文化地 产的品牌优势，推动文化地产和养老地产的整合、联结，找准突破口，精准切入健康养老产 业，打造健康养老地产项目，聚焦养老产业服务。目前公司已集中力量在江苏宜兴践行了转 型布局的试点项目——凤凰怡然居，该项目将新华书店引入社区，开展读书会、诗歌朗诵会、 作家、读者见面会等多种形式的文化活动，起到了很好的品牌宣传效应，也提升了凤凰怡然 居的知名度和产品品质。该项目以居家养老为基础，以机构养老为支撑，以社区服务为依托， 以智能化信息手段为辅助，正在向功能完善、服务优良的养生养老服务体系发展。目前公司 的养老地产发展仍处在试点转型阶段，公司将逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、 养老养生多个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势。以养老地产为主题， 以市场需求为导向，以经济效益为中心，追求长期可持续发展，力争在养老地产开发领域形 成标杆。 4、择机资产购并，寻求产业转型 目前全国经济下行的背景之下，公司发展面临重大挑战，公司将在主业以外，积极寻找 适合公司主业协同和管理能力的资产，择机购并，为公司开拓新的盈利渠道，实现新的经济 增长点，促进公司产业转型。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 2020 年，面对复杂的市场形势，公司将继续贯彻“效率至上，创造价值”的经营理念坚 持聚焦发展，协同联动，挖掘内部潜能，整合外部资源，加快、加大去库存力度，加快资金 周转，推动文化地产与养老地产的融合，积极寻求产业转型，打造“差异化、特色化”的发展 模式，务实推进公司稳定、持续高质量发展。 1、落实土地储备，增加二线城市的开发项目 2020 年改善潮将继续从一线向二线扩散，即二线城市或将成为房地产市场新引擎。而 2020 年土地市场分化或将持续，其将不仅体现在企业分化上，还将体现在区域分化上，企 业间针对优质城市和优质土地资源的争抢将更加激烈。因此公司应根据市场情况增加优质土 地资源储备，尤其是在南京、合肥等二线城市及其周边城市的土地储备，保证公司的持续发 展。 2、降低商品房库存，完善租赁业务 目前公司销售项目全部位于三四线城市，且商业房产的存货量较多。2020 年销售重点 是去库存。尤其是 2020 年年初“疫”发千钧，公司应精准制定营销策略，调整营销思路， 线上营销与线下营销齐头并进，努力将线上蓄客转化为线下成交，减少疫情对销售的影响， 强化销售考核，加大销售回款力度，提高公司运营效率。同时公司将继续推行“租售并举” 的长效机制，不断提高和完善内部经营管理水平，使公司的租赁业务更趋成熟。 3、强化文化地产企业的品牌优势，加强与凤凰传媒集团的协同联动。 依托集团公司这个大平台，发挥国企的资源优势，扩大公司的项目来源，提高持续发展能 力。 4、深入研究健康养老产业，实现养老地产的有益探索 公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居家式养老，以 社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式。使居家 养老与机构养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养老服务体系。凤凰怡然居是 公司打造的第一个养老项目，力争在养老地产开发领域建立先发竞争优势，形成公司新的利 润增长点。 2019 年年度报告 30 / 233 5、加强基础管理，提升公司抗风险能力和持续发展能力 重点是围绕战略规划、人力资源、疫情防控、风险管理、合法合规、财务共享、信息技 术等方面夯实基础。同时通过培训学习提升公司的专业能力，重点提升市场销售、产品设计、 成本管理、工程质量、运营管理等方面的能力。 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、市场风险 在“稳”的工作总基调下，地方政府将坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向，因城 施策，努力保持市场的平稳。疫情对房地产企业的影响显而易见，首先受到冲击的就是施工 和销售进度，销售停滞或延缓，回款周期拉长，资金周转率下降，企业的压力陡增。部分房 企降价促销的策略对市场的预期也会有一定的影响。 2、行业风险 2019 年，房地产市场政策持续高压态势，在坚持“房住不炒”和金融信贷紧缩政策之 下，投资增速在回落。且从行业整体格局来看，房地产市场仍处在“房企分化，集中度加剧” 的通道中，行业竞争更加激烈，优胜劣汰加剧，市场份额、土地储备、融资资源进一步向大 型房企和标杆企业集中，公司作为中小型房企，抵御行业风险能力较弱。 3、产品结构风险 回顾 2019 年，各房地产企业都加快了商品房销售力度，但仍然是住宅类产品一枝独秀， 办公类产品销售压力较大，而公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境 下，去化速度较慢，去化困难较大。公司将根据现行国家政策和市场情况，及时调整产品结 构及营销策略。 4、转型风险 公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长， 商业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。 (五) 其他 □适用 √不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原 因说明 □适用 √不适用 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用 □不适用 公司 2018 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润 564,175,319.97 元，母公司可供 股东分配利润 104,552,277.10 元。公司已实施的 2018 年度利润分配方案如下：以 2018 年年 2019 年年度报告 31 / 233 末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现 金股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。 公司 2019 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润 84,875,886.00 元，母公司可供 股东分配利润 109,593,958.61 元。公司拟实施的 2019 年度利润分配方案如下：以 2019 年 年末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派 发现金股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或 预案 单位：元 币种：人民币 分红 年度 每 10 股 送红股 数（股） 每 10 股 派息数 (元)（含 税） 每 10 股 转增数 （股） 现金分红的数额 （含税） 分红年度合并报 表中归属于上市 公司普通股股东 的净利润 占合并报表 中归属于上 市公司普通 股股东的净 利润的比率 (%) 2019 年 0 1 0 93,606,059.00 84,875,886.00 110.29 2018 年 0 1 0 93,606,059.00 564,175,319.97 16.59 2017 年 0 0 0 0 -154,013,716.62 0 (三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况 □适用 √不适用 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配 方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 □适用 √不适用 二、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到 报告期内的承诺事项 √适用 □不适用 承诺背景 承诺 类型 承诺 方 承诺 内容 承诺时间及期限 是否 有履 行期 限 是否 及时 严格 履行 如未能及 时履行应 说明未完 成履行的 具体原因 如未能 及时履 行应说 明下一 步计划 与重大资 解决同 凤凰 注 1 承诺时间 2008 否 是 2019 年年度报告 32 / 233 产重组相 关的承诺 业竞争 集团 年，无履行期限 解决关 联交易 凤凰 集团 注 2 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是 其他 凤凰 集团 注 3 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是 其他 凤凰 集团 注 4 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是 其他 凤凰 集团 注 5 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是 与再融资 相关的承 诺 其他 凤凰 集团 注 6 承诺期限自发行 结束之日起 36 个 月 是 是 注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤 凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取 合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资 子公司相同或相似的业务。 注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司 凤凰置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依 据有关法律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同， 及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权 益。 注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严 格遵守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外 担保若干问题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上 市公司违规对外提供担保情况的发生。 注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务 “五独立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维 护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团 承诺如下：（一）凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公 司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将 采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其 全资子公司相同或相似的业务。（二）在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后， 凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无 法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原 则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行 信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。 注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤 凰集团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余 额为 6.76 亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关 借款对应项目开发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰 2019 年年度报告 33 / 233 置业可根据项目运作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内 为借款免息期。免息期届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷 款利率向凤凰置业收取借款利息。同时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备 需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于 银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。 注 6：公司 2016 年向包括控股股东凤凰集团在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股 股票。本次非公开发行股票数量不超过 19,400 万股（含 19,400 万股），其中控股股东凤凰集 团以 2 亿元现金认购本次非公开发行的部分股票。凤凰集团承诺自本次发行结束之日起三十 六个月内不转让其本次认购的股票。由于公司在 2015 年 7 月 24 日实施利润分红，发行底价 调至 7.74 元/股，发行数量调整为不超过 19,573.64 万股。2016 年 1 月 18 日，凤凰股份完成 了非公开发行股票，发行价 7.74 元/股，凤凰集团以 199,999,997.82 元现金认购了 25,839,793 股。至 2019 年 1 月 19 日承诺期满，凤凰集团严格履行承诺。截止报告期末，凤凰集团持续 锁定该股份。 (二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目 是否达到原盈利预测及其原因作出说明 □已达到 □未达到 √不适用 (三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响 □适用 √不适用 三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 □适用 √不适用 四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明 □适用 √不适用 五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明 （一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 √适用 □不适用 1、重要会计政策变更 （1）执行《财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》和《关于修订印 发合并财务报表格式（2019 版）的通知》 财政部分别于 2019 年 4 月 30 日和 2019 年 9 月 19 日 发布了《关于修订印发 2019 年度 一般企业财务报表格式的通知》（财会（2019）6 号）和《关于修订印发合并财务报表格式 （2019 版）的通知》（财会（2019）16 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。 本公 司执行上述规定的主要影响如下： 会计政策变更的内容和原因 审批程 序 受影响的报表项目名称和金额 合并 母公司 2019 年年度报告 34 / 233 （1）资产负债表中“应收票据及 应收账款”拆分为“应收票据”和 “应收账款”列示；“应付票据及 应付账款”拆分为“应付票据”和 “应付账款”列示；比较数据相应 调整。 按 财 政 部 规 定 执行 “应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”和“应 付账款”，“应付票据”上 年年末余额 0.00 元， “应 付 账 款 ”上 年 年末 余 额 458,236,539.71 元。 “应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”和“应 付账款”，“应付票据”上 年年末余额 0.00 元， “应 付账款”上年年末余额 0.00 元。 （2）执行《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号—— 金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金融 工具列报》（2017 年修订） 财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会 计准则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准 则第 37 号——金融工具列报》。修订后的准则规定，对于首次执行日尚未终止确认的金融工 具，之前的确认和计量与修订后的准则要求不一致的，应当追溯调整。涉及前期比较财务报 表数据与修订后的准则要求不一致的，无需调整。本公司将因追溯调整产生的累积影响数调 整当年年初留存收益和其他综合收益。 以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为基础，执行上 述新金融工具准则的主要影响如下： 会计政策变更的内容和原因 审批程 序 受影响的报表项目名称和金额 合并 母公司 （1）非交易性的可供出售权益工具投资 指定为“以公允价值计量且其变动计入 其他综合收益的金融资产”。 按 财 政 部 规 定 执行 可供出售金融资产：减少 1,743,303,591.61 元； 其他权益工具投资：增加 1,743,303,591.61 元。 不适用 （2）其他应付款项目中“应付利息”仅 反映相关金融工具已到期应支付但于资 产负债表日尚未支付的利息。基于实际 利率法计提的金融工具的利息应包含在 相应金融工具的账面余额中。 按 财 政 部 规 定 执行 其他应付款项目中“应付利 息”：减少 82,921,643.90 元； 一年内到期的非流动负债： 增加 82,921,643.90 元。 其他应付款项目中 “应付利息”：减少 82,921,643.90 元；一 年内到期的非流动负 债：增加 82,921,643.90 元。 各项目调整情况的说明： ① 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，本公司以管理金融资产的业务模 式以及该资产的合同现金流量特征，按照新金融工具准则相关规定，于准则施行日，对 金融工具进行重新分类，本公司进行以下调整： 本公司将原分类为“可供出售金融资产”，指定为“以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益的金融资产”，财务报表列报项目为“其他权益工具投资”。 ② 新金融工具准则以“预期信用损失法”替代了原金融工具准则中的“已发生损失法”。 本公司根据“预期信用损失法”对金融工具的减值情况进行了评估，经本公司评估，新 金融工具准则要求下的预期信用损失法对本年公司财务报表所列示的金额或披露无重 大影响。 2019 年年度报告 35 / 233 以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为基础，各项金融资产和金融负债按照修订前后金融工具 确认计量准则的规定进行分类和计量结果对比如下： 合并 原金融工具准则 新金融工具准则 列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值 货币资金 贷款和应收款项 2,805,263,726.36 货币资金 以摊余成本计量的金融资产 2,805,263,726.36 其他应收款 贷款和应收款项 1,186,082,300.02 其他应收款 以摊余成本计量的金融资产 1,186,082,300.02 可供出售金融资产 以公允价值计量且其变 动计入其他综合收益 (权 益工具) 1,741,803,892.80 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当 期损益 其他非流动金融资产 其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其 他综合收益 1,741,803,892.80 以成本计量(权益工具) 1,499,698.81 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当 期损益 其他非流动金融资产 其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其 他综合收益 1,499,698.81 一年内到期的非流动负债 其他金融负债 748,960,273.92 一年内到期的非流动 负债 以摊余成本计量的金融负债 831,881,917.82 其他应付款（应付利息） 其他金融负债 82,921,643.90 母公司 2019 年年度报告 36 / 233 原金融工具准则 新金融工具准则 列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值 货币资金 贷款和应收款项 631,345,274.12 货币资金 以摊余成本计量的金融资产 631,345,274.12 其他应收款 贷款和应收款项 389,400,980.03 其他应收款 以摊余成本计量的金融资产 389,400,980.03 长期应收款 贷款和应收款项 2,802,875,720.10 长期应收款 以摊余成本计量的金融资产 2,802,875,720.10 一年内到期的非流动负债 其他金融负债 748,960,273.92 一年内到期的非流动负 债 以摊余成本计量的金融负债 831,881,917.82 其他应付款（应付利息） 其他金融负债 82,921,643.90 2019 年年度报告 37 / 233 （3）执行《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（2019 修订） 财政部于 2019 年 5 月 9 日发布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（2019 修 订）（财会〔2019〕8 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 10 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至本 准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据本准则进行调整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生 的非货币性资产交换，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期 内无重大影响。 （4）执行《企业会计准则第 12 号——债务重组》（2019 修订） 财政部于 2019 年 5 月 16 日发布了《企业会计准则第 12 号——债务重组》（2019 修订）（财 会〔2019〕9 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 17 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至本准则施行 日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生的债务重组，不需 要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。 2、 重要会计估计变更 本报告期公司未发生会计估计变更事项。 （二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 □适用 √不适用 （三）与前任会计师事务所进行的沟通情况 □适用 √不适用 （四）其他说明 □适用 √不适用 六、聘任、解聘会计师事务所情况 单位：万元 币种：人民币 现聘任 境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬 57 境内会计师事务所审计年限 9 名称 报酬 内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 20 聘任、解聘会计师事务所的情况说明 √适用 □不适用 2019 年年度报告 38 / 233 公司于 2019 年 6 月 20 日召开的 2018 年年度股东大会审议通过了《关于续聘会计师事务所 的议案》，公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信会计”）为公司 2019 年 度的财务审计机构和内部控制审计机构。 审计期间改聘会计师事务所的情况说明 □适用 √不适用 七、面临暂停上市风险的情况 (一)导致暂停上市的原因 □适用 √不适用 (二)公司拟采取的应对措施 □适用 √不适用 八、面临终止上市的情况和原因 □适用 √不适用 九、破产重整相关事项 □适用 √不适用 十、重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项 (一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的 √适用 □不适用 事项概述及类型 查询索引 因股东资格确认纠纷，本公司全资子公司江苏凤凰 置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）于 2019 年 7 月 11 日将上海泰龙房地产发展有限公司（以下简称 “上海泰龙”)作为被告,后又于 2019 年 7 月 17 日将南 京龙凤投资置业有限公司（以下简称“南京龙凤”）追 加为共同被告，向南京市中级人民法院提请诉讼。 南京市中级人民法院已依法受理，案号为：（2019） 苏 01 民初 1979 号。 o/announcement/c/2019-07-13/600716_20 190713_2.pdf； o/announcement/c/2019-07-19/600716_20 190719_1.pdf 本公司全资子公司凤凰置业于 2019 年 12 月 27 日收 到南京市中级人民法院签发的（2019）苏01民初1979 o/announcement/c/2019-12-28/600716_20 2019 年年度报告 39 / 233 号《民事判决书》：确认上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权归凤凰置业所有；南京龙凤于本判决生 效之日起三十日内，办理上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权变更登记至凤凰置业，上海泰龙予以协 助。 191228_1.pdf 凤凰置业于 2020 年 3 月 3 日收到南京市中级人民法 院送达的一审被告上海泰龙方提交的《民事上诉 状》，上诉人（一审被告“上海泰龙”方不服南京市中 级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号《民事判决 书》，其向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销 江苏省南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号民事判决，依法改判驳回被上诉人凤凰置业一审 的全部诉讼请求或依法发回重审。 o/announcement/c/2020-03-05/600716_20 200305_1.pdf 2019 年 8 月 8 日，公司、公司全资子公司凤凰置业 及公司控股孙公司南京龙凤收到南京市中级人民法 院发出的案号为（2019）苏 01 民初 1918 号案件传 票。上海泰龙因公司盈余分配纠纷将公司、凤凰置 业及南京龙凤作为共同被告向南京市中级人民法院 提请诉讼，南京市中级人民法院已依法受理，目前 本案暂未开庭。截止报告日，本案尚无进一步进展。 o/announcement/c/2019-08-06/600716_20 190806_1.pdf (二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况 □适用 √不适用 (三) 其他说明 □适用 √不适用 十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情 况 □适用 √不适用 十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 40 / 233 十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 □适用 √不适用 (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 员工持股计划情况 □适用 √不适用 其他激励措施 □适用 √不适用 十四、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 √适用 □不适用 事项概述 查询索引 2019 年 8 月 30 日，公司召开 2019 年第一次临 时股东大会，审议通过了《关于公司下属全资 子公司向关联企业出售房产暨关联交易的议 案》 ouncement/c/2019-08-31/600716_20190831_1.p df 2019 年 8 月 30 日，公司召开 2019 年第一次临 时股东大会，审议通过了《关于公司及下属子 公司向本公司控股股本借款暨关联交易的议 案》 ouncement/c/2019-08-31/600716_20190831_1.p df 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 2019 年年度报告 41 / 233 (二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况 □适用 √不适用 (三) 共同对外投资的重大关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (四) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 □适用 √不适用 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 □适用 √不适用 3、 临时公告未披露的事项 □适用 √不适用 (五) 其他 □适用 √不适用 2019 年年度报告 42 / 233 十五、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 1、 托管情况 □适用 √不适用 2、 承包情况 □适用 √不适用 3、 租赁情况 □适用 √不适用 (二) 担保情况 □适用 √不适用 (三) 委托他人进行现金资产管理的情况 1. 委托理财情况 (1) 委托理财总体情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额 银行理财产品 公司自有资金 1,160,000,000.00 银行理财产品 闲置定增募集资金 880,000,000.00 银行理财产品 闲置公司债募集资金 其他情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 43 / 233 (2) 单项委托理财情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 受托人 委托理 财类型 委托理财金 额 委托理 财起始 日期 委托理 财终止 日期 资金 来源 资金 投向 报酬 确定 方式 年化 收益 率 预 期 收 益 (如 有) 实际 收益或 损失 实际收回 情况 是 否 经 过 法 定 程 序 未 来 是 否 有 委 托 理 财 计 划 减 值 准 备 计 提 金 额 ( 如 有 ) 北京银行股份有 限公司南京分行 结构性 存款 27,500.00 2018.11 .14 2019.2. 12 募集 资金 在银行间市场、交易及其他交易场 所交易的各项固定收益类金融工具 保本 浮动 收益 3.65% 247.50 本金全部 收回 是 否 北京银行股份有 限公司南京分行 结构性 存款 27,500.00 2019.2. 20 2019.5. 21 募集 资金 在银行间市场、交易及其他交易场 所交易的各项固定收益类金融工具 保本 浮动 收益 3.65% 247.50 本金全部 收回 是 否 2019 年年度报告 44 / 233 北京银行股份有 限公司南京分行 结构性 存款 31,000.00 2019.5. 22 2019.8. 20 募集 资金 在银行间市场、交易及其他交易场 所交易的各项固定收益类金融工具 保本 浮动 收益 3.30% 252.25 本金全部 收回 是 否 北京银行股份有 限公司南京分行 结构性 存款 29,500.00 2019.8. 27 2019.12 .27 募集 资金 在银行间市场、交易及其他交易场 所交易的各项固定收益类金融工具 保本 浮动 收益 3.40% 335.25 本金全部 收回 是 否 中国农业银行股 份有限公司宜兴 市支行 结构性 存款 6,000.00 2018.12 .12 2019.3. 08 公司 自有 资金 本金由中国农业银行 100%投资于同 业存款、同业借款等低风险投资工 具，收益部分与外汇期权挂钩获得 浮动收益 保本 浮动 收益 3.85% 54.43 本金全部 收回 是 否 江苏银行股份有 限公司 结构性 存款 116,000.00 2019.4. 4 2019.6. 5 公司 自有 资金 保本 3.70% 72.73 本金全部 收回 是 否 北京银行股份有 限公司南京分行 结构性 存款 28,000.00 2020-4- 16 2020-7- 15 募集 资金 在银行间市场、交易及其他交易场 所交易的各项固定收益类金融工具 保本 浮动 收益 3.15% 未到期 是 否 2019 年年度报告 45 / 233 其他情况 √适用 □不适用 以上实际获得收益包括 2019 年获得的理财产品收益和截至年报发布之日已到期的理财产品 收益。 2019 年 3 月 26 日，公司召开第七届董事会第十六次会议，审议通过《关于使用部分自有资 金进行投资理财的议案》。董事会同意公司使用额度不超过 15 亿元的公司自有资金适时投资安全 性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。 2019 年 4 月 29 日，第七届董事会第十七次会议审议通过了《关于使用部分闲置募集资金购 买理财产品的议案》，董事会同意公司使用最高额度不超过 4 亿元的闲置募集资金适时投资保本型 理财产品，该额度可循环使用，并授权在额度范围内由总经理具体负责办理实施，投资额度有效 期自本次董事会审议通过之日起 36 个月。 (3) 委托理财减值准备 □适用 √不适用 2. 委托贷款情况 (1) 委托贷款总体情况 □适用 √不适用 其他情况 □适用 √不适用 (2) 单项委托贷款情况 □适用 √不适用 其他情况 □适用 √不适用 (3) 委托贷款减值准备 □适用 √不适用 3. 其他情况 □适用 √不适用 (四) 其他重大合同 □适用 √不适用 2019 年年度报告 46 / 233 十六、其他重大事项的说明 √适用 □不适用 一、铁管巷土地收回事项 公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心商 业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回（详见公司公告临 2017—040“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的公告”、临 2017—047“凤凰股份关于控股孙公 司土地收回事项的进展公告”、临 2018—002“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、 临 2018—017“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、临 2018—018“凤凰股份关于 控股孙公司土地收回事项的进展公告的补充公告”及临 2018—038“凤凰股份关于收到土地使用权 收回补偿款事项的公告”）。A、C 地块与周边其它地块一道由南京市国土资源局组成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。上述地块以总价 47.7 亿元成 交，南京市秦淮区人民政府将依其提出的补偿方案（补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块 原出让建筑容量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成 交价（楼面交价=成交总价/总计容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。）在收到重新挂 牌出让的土地出让金后，将土地补偿款支付给南京龙凤。 根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地出让补偿款金额为 23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。公司于 2018 年 11 月 4 日收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，于 2019 年 3 月 25 日收到剩余 50%土地补偿 价款 11.61 亿元；截至 2019 年 3 月 25 日，公司已收到铁管巷地块全部土地补偿款，共计 23.22 亿元。 公司下属全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下称“凤凰置业”）是南京龙凤的控股股东， 股权占比 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下称“上海泰龙”）股权占比 22.69%。 根据凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托有限公司签订的协议（以下简称“四方协议”） 约定，如果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙在南京龙凤的所有权益即告丧失，南京龙凤 所有损益皆有凤凰置业独家承担和享有。目前政府收回铁管巷 A、C 地块的事项进展顺利，公司 已收到铁管巷地块全部土地补偿款，共计 23.22 亿元。凤凰置业根据“四方协议”内容已向上海 泰龙发出告知函，告知政府回收铁管巷 A、C 地块的进展情况，并敦促其履行协议约定，将其持 有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。但告知函发出后，上海泰龙未履行协议约定，凤凰置业于 2019 年 7 月 11 日将上海泰龙作为被告诉至南京市中级人民法院请求确认凤凰置业为南京龙凤的 唯一股东，确认被告上海泰龙所持有的南京龙凤 22.69%股权归凤凰置业所有，并判令被告上海泰 龙协助凤凰置业办理股权变更登记手续（详见公司临 2019-023 号公告）；后又于 2019 年 7 月 17 日追加南京龙凤为共同被告（详见公司临 2019-024 号公告）；凤凰置业于 2019 年 12 月 27 日收到 南京市中级人民法院签发的（2019）苏 01 民初 1979 号《民事判决书》：确认上海泰龙持有的南 京龙凤 22.69%股权归凤凰置业所有；南京龙凤于本判决生效之日起三十日内，办理上海泰龙持有 的南京龙凤 22.69%股权变更登记至凤凰置业，上海泰龙予以协助（详见公司临 2019-046 号公告）； 凤凰置业于 2020 年 3 月 3 日收到南京市中级人民法院送达的一审被告上海泰龙方提交的《民事上 诉状》，上诉人（一审被告“上海泰龙”方不服南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号 《民事判决书》，其向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销江苏省南京市中级人民法院（2019） 苏 01 民初 1979 号民事判决（详见公司临 2020-006 号公告）。截至报告日，公司诉上海泰龙股东 资格确认纠纷一案二审尚未审理，公司将根据事情的进展及时披露相关信息。 2019 年 8 月 8 日，公司、公司全资子公司凤凰置业及公司控股孙公司南京龙凤收到南京市中 级人民法院发出的案号为（2019）苏 01 民初 1918 号案件传票（详见公司临 2019-026 号公告）。 上海泰龙因南京龙凤收到铁管巷土地收回补偿款存在可供分配的盈余利润为由，以盈余分配纠纷 将公司、凤凰置业及南京龙凤作为共同被告向南京市中级人民法院提请诉讼，请求分配盈余利润 及利息，南京市中级人民法院已依法受理，目前本案暂未开庭。截止报告日，本案尚无进一步进 展，公司将根据案件的后续进展及时披露相关信息。 二、江苏银行 2019 年年度报告 47 / 233 在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司披露根据凤凰集团董 事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤 凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案 报相关部门批准后确定。 根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持有 江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者委 托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江苏 银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰集 团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至 2019 年 3 月 14 日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自 2019 年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰集团 不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8 月 3 日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续凤凰集团继 续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。 2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019 年 3 月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考虑的 一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无法操 作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策环境 和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式注 入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否具有可行 性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行评估。 公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证 券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安 排。 2019 年 9 月 19 日，公司收到上海证券交易所的问询函，要求公司进一步披露凤凰集团拟将 江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股权注入事 宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。 2019 年 10 月 17 日，公司回复上海证券交易所问询函，虽然江苏银行股权注入事项系凤凰集 团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出发，经公司 与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实际控制人、股东、 关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案，并履行相关程 序。 2020 年 4 月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集团回复 公司“根据目前你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。 从充分保护中小投资者利益的角度出发，我集团参照了《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实 2019 年年度报告 48 / 233 际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方 案。我集团仔细梳理了现有资产，就一些资产的注入与你司进行了磋商，并就拟订的方案与相关 主管部门进行了事前沟通。因你司为房地产企业，方案是否可行存在不确定性，同时疫情对工作 的推进也造成了影响。我集团将继续与主管部门沟通，并及时向你司反馈信息。如果前述方案最 终无法获得相关主管部门的认可，我集团将继续寻找其他可行替代方案。我集团作为你司控股股 东，将继续履行控股股东应尽的义务，支持你司发展相关业务，提高上市公司质量。” 公司会与凤凰集团保持密切沟通，并按照规定及时披露该事项的进展情况。请广大投资者注 意投资风险。 十七、积极履行社会责任的工作情况 (一) 上市公司扶贫工作情况 □适用 √不适用 (二) 社会责任工作情况 □适用 √不适用 (三) 环境信息情况 1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明 □适用 √不适用 2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明 □适用 √不适用 3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明 □适用 √不适用 4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明 □适用 √不适用 (四) 其他说明 □适用 √不适用 十八、可转换公司债券情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 49 / 233 第六节 普通股股份变动及股东情况 一、 普通股股本变动情况 (一) 普通股股份变动情况表 1、 普通股股份变动情况表 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 数量 比例 (%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%) 一、有限售条件股份 25,839,793 2.76 -25,839,793 -25,839,793 0 0 1、国家持股 2、国有法人持股 25,839,793 2.76 -25,839,793 -25,839,793 0 0 3、其他内资持股 0 0 其中：境内非国有法 人持股 0 0 境内自然人持股 4、外资持股 其中：境外法人持股 境外自然人持股 二、无限售条件流通 股份 910,220,797 97.24 25,839,793 25,839,793 936,060,590 100 2019 年年度报告 50 / 233 1、人民币普通股 910,220,797 97.24 25,839,793 25,839,793 936,060,590 100 2、境内上市的外资 股 3、境外上市的外资 股 4、其他 三、普通股股份总数 936,060,590 100 936,060,590 100 2019 年年度报告 51 / 233 2、 普通股股份变动情况说明 √适用 □不适用 2019 年 8 月 15 日，公司于 2016 年非公开发行的股票中锁定期为 36 个月的 25,839,793 股限 售股解禁流通上市，本次限售股上市流通数量占公司股本总数的 2.76%，由凤凰集团持有。限售 股流通解禁后，凤凰集团持有本公司 52.12%股份，仍为本公司实际控制人。本次解禁未导致公司 控制权发生变化。 3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有） □适用 √不适用 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □适用 √不适用 (二) 限售股份变动情况 √适用 □不适用 单位: 股 股东名称 年初限售股数 本年解除限 售股数 本年增加 限售股数 年末限售 股数 限售原 因 解除限售 日期 江苏凤凰出版 传媒集团有限 公司 25,839,793 25,839,793 0 0 非 公 开 发行 2019年 8月 15 日 合计 25,839,793 25,839,793 0 0 / / 二、 证券发行与上市情况 (一) 截至报告期内证券发行情况 □适用 √不适用 截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）： □适用 √不适用 (二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况 □适用 √不适用 (三) 现存的内部职工股情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 52 / 233 三、 股东和实际控制人情况 (一) 股东总数 截止报告期末普通股股东总数(户) 38,642 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 数(户) 32878 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 （户） 0 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优 先股股东总数（户） 0 (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表 单位:股 前十名股东持股情况 股东名称 （全称） 报告期内增 减 期末持股数 量 比例 (%) 持有有 限售条 件股份 数量 质押或冻 结情况 股东 性质 股 份 状 态 数 量 江苏凤凰出版传媒 集团有限公司 0 487,883,54 3 52.12 无 国有法人 王帮利 1,632,447 8,095,500 0.86 无 境内自然人 建信基金－工商银 行－上海国鑫投资 发展有限公司 0 6,459,948 0.69 无 其他 池正海 5,692,400 5,692,400 0.61 无 境内自然人 李光琴 3,370,000 3,370,000 0.36 无 境内自然人 尉灵骏 3,271,000 3,271,000 0.35 无 境内自然人 赖鸿就 0 3,250,000 0.35 无 境外自然人 陈勇 1,466,200 3,200,000 0.34 无 境内自然人 江苏凤凰资产管理 有限责任公司 0 2,988,000 0.32 无 国有法人 俞红霞 2,673,100 2,673,100 0.29 无 境内自然人 前十名无限售条件股东持股情况 2019 年年度报告 53 / 233 股东名称 持有无限售条件 流通股的数量 股份种类及数量 种类 数量 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 487,883,543 人民币普通股 487,883,543 王帮利 8,095,500 人民币普通股 8,095,500 建信基金－工商银行－上海国鑫投 资发展有限公司 6,459,948 人民币普通股 6,459,948 池正海 5,692,400 人民币普通股 5,692,400 李光琴 3,370,000 人民币普通股 3,370,000 尉灵骏 3,271,000 人民币普通股 3,271,000 赖鸿就 3,250,000 人民币普通股 3,250,000 陈勇 3,200,000 人民币普通股 3,200,000 江苏凤凰资产管理有限责任公司 2,988,000 人民币普通股 2,988,000 俞红霞 2,673,100 人民币普通股 2,673,100 上述股东关联关系或一致行动的说 明 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤 凰资产管理有限责任公司为一致行动人。江苏凤凰出版 传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管理有限责任公司与 其余股东不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之 间未知是否存在关联关系或一致行动关系。 表决权恢复的优先股股东及持股数 量的说明 无 前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 □适用 √不适用 (三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东 □适用 √不适用 四、 控股股东及实际控制人情况 (一) 控股股东情况 1 法人 √适用 □不适用 名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 单位负责人或法定代表 人 梁勇 成立日期 2001 年 10 月 8 日 2019 年年度报告 54 / 233 主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、资产重 组、实物租赁，省政府授权的其它业务。 报告期内控股和参股的 其他境内外上市公司的 股权情况 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司 1,852,780,258 股，持 股比例 72.8%，持有上海法普罗新材料股份有限公司 51%股份。凤 凰集团控股公司江苏新广联科技股份有限公司(凤凰集团持股 53.65%)持有江苏新广联光电股份有限公司 87.38%股份 。 其他情况说明 2 自然人 □适用 √不适用 3 公司不存在控股股东情况的特别说明 □适用 √不适用 4 报告期内控股股东变更情况索引及日期 □适用 √不适用 5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 √适用 □不适用 (二) 实际控制人情况 1 法人 √适用 □不适用 名称 江苏省人民政府 单位负责人或法定代表人 成立日期 主要经营业务 2019 年年度报告 55 / 233 报告期内控股和参股的其他境内外上 市公司的股权情况 其他情况说明 2 自然人 □适用 √不适用 3 公司不存在实际控制人情况的特别说明 □适用 √不适用 4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期 □适用 √不适用 5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 √适用 □不适用 6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 □适用 √不适用 (三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍 □适用 √不适用 五、 其他持股在百分之十以上的法人股东 □适用 √不适用 六、 股份限制减持情况说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 56 / 233 第七节 优先股相关情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 57 / 233 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 一、持股变动情况及报酬情况 (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况 √适用 □不适用 单位：股 姓名 职务(注) 性 别 年龄 任期起始日 期 任期终止 日期 年初持股数 年末持股数 年度内 股份增 减变动 量 增减变动 原因 报告期内从 公司获得的 税前报酬总 额（万元） 是否在公司 关联方获取 报酬 汪维宏 董事长（报告期 内新聘，注 1） 男 59 2019 年 6 月 20 日 2020 年 5 月 28 日 是 周斌 董事长（已辞职， 注 2） 男 53 2016 年 12 月 26 日 2019 年 4 月 4 日 是 周建军 董事（报告期内 新聘，注 3） 男 53 2019 年 6 月 20 日 2020 年 5 月 28 日 是 林海涛 董事（已辞职， 注 4） 男 44 2016 年 12 月 26 日 2019 年 10 月 14 日 是 王烈 董事、总经理 男 56 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 88.38 否 徐小琴 独立董事 女 65 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 6.32 否 2019 年年度报告 58 / 233 姜宁 独立董事 男 63 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 6.32 否 张利军 独立董事 男 44 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 6.32 否 单翔 监事会主席 男 51 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 是 吴小毓 监事 女 56 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 是 董兆武 监事 男 38 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 24.80 否 王剑钊 副总经理（已辞 职，注 5） 男 57 2016 年 12 月 26 日 2019 年 12 月 17 日 190,000 190,000 75.1230 否 许靛翠 副总经理 女 56 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 189,900 189,900 75.1230 否 毕胜 副总经理兼董事 会秘书 男 47 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 181,700 181,700 75.1230 否 颜树云 副总经理兼财务 总监 男 52 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 144,800 144,800 75.1230 否 陶爱明 总经理助理、总 工程师 女 56 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 143,600 143,600 66.2850 否 方磊 总经理助理、营 男 55 2016 年 12 月 2020 年 5 100,500 100,500 66.2850 否 2019 年年度报告 59 / 233 销总监 26 日 月 28 日 程钢 总经理助理 男 52 2016 年 12 月 26 日 2020 年 5 月 28 日 50,000 50,000 66.2850 否 合计 1,000,500 1,000,500 631.4870 / 公司第七届董事会、监事会任期于 2019 年 12 月 26 日届满，后因新一届董事会、监事会候选人提名工作尚未完成，换届延期。2020 年 3 月 26 日， 公司第七届董事会第二十六次会议审议通过《关于换届选举提名第八届董事会董事候选人（不含独立董事）的议案》、《关于换届选举提名第八届董事会 独立董事候选人的议案》，公司第七届监事会第十八次会议审议通过《关于换届选举提名第八届监事会股东监事候选人的议案》。第八届董事会董事及第 八届监事会监事（不含职工监事）提名工作已完成，待提交公司最近一期的股东大会审议。 2020 年 3 月 18 日， 公司召开职工代表大会，推选董兆武先生为公司第八届监事会职工代表监事。职工代表监事将与公司股东大会选举产生的监事 共同组成第八届监事会，任期与第八届监事会一致。 注 1 汪维宏先生于 2019 年 6 月 20 日召开的公司 2018 年年度股东大会上选举为公司董事，于同日召开的公司第七届董事会第十九次会议上选举为董事 长，任期至第七届董事会终止。 注 2 周斌先生于 2019 年 4 月 4 日向公司董事会提交辞职报告，辞去董事长、董事职务。 注 3 周建军先生于 2019 年 6 月 20 日召开的公司 2018 年年度股东大会上选举为公司董事，任期至第七届董事会终止。 注 4 林海涛先生于 2019 年 10 月 14 日向公司董事会提交辞职报告，辞去董事职务。 注 5 王剑钊先生于 2019 年 12 月 17 日向公司董事会提交辞职报告，辞去副总经理职务。 姓名 主要工作经历 汪维宏 现任本公司董事长,江苏凤凰出版传媒集团有限公司副总经理、董事、党委委员，曾任江苏凤凰出版传媒集团有限公司纪委书记、江苏凤凰出 版传媒股份有限公司监事会主席、本公司副董事长。 周建军 现任本公司董事,江苏凤凰出版传媒集团有限公司副总经理、董事、党委委员,曾任南京日报报业集团党委委员、集团副总编辑、周末报总编辑。 2019 年年度报告 60 / 233 王烈 现任江苏凤凰置业投资股份有限公司董事、总经理。曾任江苏凤凰国际文化中心总经理,2016 年 12 月起任本公司董事。 徐小琴 南京化纤股份有限公司独立董事，曾任南京宁马高速公路有限公司董事长,南京公路发展（集团）有限公司党支部书记、总经理、董事长，南 京市交通建设投资控股（集团）有限责任公司党委委员、总会计师。2016 年 12 月起任本公司董事。 姜宁 现任职南京大学商学院（投资与金融、购并重组）教授、南京大学投资与金融研究中心主任、江苏强盛功能化学股份有限公司独立董事、苏 州东山精密制造股份有限公司独立董事。2016 年 12 月起任本公司董事。 张利军 现任江苏法德东恒律师事务所执委会主席，兼任中华全国律师协会理事、江苏省律师协会副会长、南京市律师协会会长、南通江山农药化工 股份有限公司独立董事及南京交通集团、建邺国资集团外部董事。2016 年 12 月起任本公司董事。 单翔 现任江苏凤凰出版传媒集团党委委员、副总经理，江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事。2013 年 12 月起任本公司监事会主席。 吴小毓 现任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务总监。2010 年 1 月起任本公司监事。 董兆武 现任本公司人力资源部经理，江苏凤凰置业有限公司人力资源部经理。2016 年 12 月起任本公司监事。 许靛翠 现任本公司党支部书记、副总经理，江苏凤凰置业有限公司副总经理。 毕胜 现任本公司副总经理、董事会秘书，南京证券股份有限公司董事。 颜树云 现任本公司副总经理、财务总监。 陶爱明 现任本公司总经理助理、总工程师。 方磊 现任本公司总经理助理、营销总监。 程钢 现任本公司总经理助理，南通凤凰置业有限公司常务副总经理，盐城凤凰地产有限公司常务副总经理，泰兴市凤凰地产有限公司常务副总经 理。 其它情况说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 61 / 233 (二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 □适用 √不适用 二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况 (一) 在股东单位任职情况 √适用 □不适用 任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 周斌 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 总经理、副董事长、党委委员 2007 年 11 月 2019 年 3 月 汪维宏 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 纪委书记 2003 年 6 月 2019 年 3 月 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 副总经理、董事、党委委员 2019 年 3 月 周建军 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 副总经理、董事、党委委员 2013 年 8 月 林海涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 投资部主任 2014 年 3 月 2019 年 4 月 单翔 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 党委委员、副总经理 2017 年 5 月 在股东单位任职情况的说明 (二) 在其他单位任职情况 √适用 □不适用 任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 周斌 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2009 年 6 月 2019 年 3 月 汪维宏 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 监事会主席 2011 年 3 月 2019 年 5 月 林海涛 苏银金融租赁有限公司 董事 2014 年 4 月 四川凤凰酒业有限公司 董事长 2015 年 5 月 2019 年 5 月 2019 年年度报告 62 / 233 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 副总经理 2019 年 4 月 单翔 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2016 年 3 月 吴小毓 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 财务总监 2012 年 6 月 徐小琴 南京化纤股份有限公司 独立董事 2016 年 5 月 姜宁 南京大学 教授 江苏强盛功能化学股份有限公司 独立董事 苏州东山精密制造股份有限公司 独立董事 张利军 江苏法德东恒律师事务所 执委会主席 南京市律师协会 会长 南通江山农药化工股份有限公司 独立董事 在其他单位任职情况的说明 三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 √适用 □不适用 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管理人员薪酬管理制度》对全体高级管理人 员在报告内履行职务的情况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报酬由股东大会批准。 董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其履行职责的工作量；职工代表监事报酬的 确定依据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度 业绩完成情况。 董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 587.7270 万 2019 年年度报告 63 / 233 情况 元。 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 际获得的报酬合计 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 587.7270 万元。 四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用 姓名 担任的职务 变动情形 变动原因 周斌 董事长 离任 工作原因 汪维宏 董事长、董事 选举 工作原因 周建军 董事 选举 工作原因 林海涛 董事 离任 工作原因 王剑钊 副总经理 离任 工作原因 五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 64 / 233 六、母公司和主要子公司的员工情况 (一) 员工情况 母公司在职员工的数量 21 主要子公司在职员工的数量 94 在职员工的数量合计 115 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 工人数 专业构成 专业构成类别 专业构成人数 生产人员 0 销售人员 17 技术人员 59 财务人员 20 行政人员 19 合计 115 教育程度 教育程度类别 数量（人） 大专及以上 106 高中及以下 9 合计 115 (二) 薪酬政策 √适用 □不适用 公司制定薪酬管理制度的指导思想及原则 1、 坚持效率优先、兼顾公平的原则，有利于员工个人和公司的共同发展。 2、 在薪酬设计上，充分体现以岗定薪、按绩取酬的原则，强化激励性，增强动态性，以便在公 司内部形成良性竞争机制。 3、 在保证公司整体竞争力的前提下，力争薪酬水平接近本地区同行业领先水平，有效吸引、留 住和激励人才，提高公司的核心竞争力。 4、 体现可操作性和可调整性。 2019 年年度报告 65 / 233 (三) 培训计划 □适用 √不适用 (四) 劳务外包情况 □适用 √不适用 七、其他 □适用 √不适用 第九节 公司治理 一、 公司治理相关情况说明 √适用 □不适用 本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上海证 券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董事会、 监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联交易事 项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。 1、关于公司股东和股东大会 报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表 决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确保 所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司聘请律师出席股东大 会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了股 东大会的合法有效。 2、关于控股股东与公司 本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利益。 控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的聘任、 解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财务、机 构和业务上做到了"五分开"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。 3、关于董事与董事会 本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公 司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法 定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、《独 立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。 公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履 行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。 2019 年年度报告 66 / 233 4、关于监事与监事会 本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、 法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时 会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督， 维护公司及股东的合法权益。 5、关于相关利益者 本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司 经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、 客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。 6、关于投资者关系及相关利益者 公司积极接待机构及个人投资者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项 方面的疑问。进一步加强了投资者对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价值， 建立上市公司与投资者之间顺畅的沟通渠道，切实维护投资者利益。 7、关于信息披露及透明度 本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准确、 完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司认真 对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。 8、关于内幕知情人登记管理 公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照该 制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期内 不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。 公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因 □适用 √不适用 二、 股东大会情况简介 会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露 日期 2018 年年度股 东大会 2019 年 6 月 20 日 nfo/announcement/c/2019-06-21/600716 _20190621_1.pdf 2019 年 6 月 21 日 2019 年第一次 临时股东大会 2019 年 8 月 30 日 nfo/announcement/c/2019-08-31/600716 2019 年 8 月 31 日 2019 年年度报告 67 / 233 _20190831_1.pdf 股东大会情况说明 □适用 √不适用 三、 董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会的情况 董事 姓名 是否独 立董事 参加董事会情况 参加股东 大会情况 本年应参 加董事会 次数 亲自出 席次数 以通讯 方式参 加次数 委托出 席次数 缺席 次数 是否连续 两次未亲 自参加会 议 出席股东 大会的次 数 汪维宏 否 6 6 4 0 0 否 1 周斌 否 1 1 0 0 0 否 1 周建军 否 6 6 4 0 0 否 1 王烈 否 9 9 6 0 0 否 2 林海涛 否 8 8 5 0 0 否 1 徐小琴 是 9 9 6 0 0 否 2 张利军 是 9 8 6 1 0 否 1 姜宁 是 9 9 6 0 0 否 2 连续两次未亲自出席董事会会议的说明 □适用 √不适用 年内召开董事会会议次数 9 其中：现场会议次数 3 通讯方式召开会议次数 6 现场结合通讯方式召开会议次数 0 (二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 68 / 233 (三) 其他 □适用 √不适用 四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的， 应当披露具体情况 √适用 □不适用 董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。 1、在报告期内的 2018 年度报告审计期间，审计委员会与公司及年审会计师进行了充分的沟通， 董事会审计委员会认为公司编制的财务报表的有关数据真实反映了公司截止 2018 年 12 月 31 日的 资产负债情况和 2018 年度的生产经营成果，同意以此财务报表为基础制作公司 2018 年度报告及 摘要。 2、董事会战略委员会在公司制定发展战略时，提出了重要的意见和建议，对公司日常经营活动中 的新项目投资价值判断给予明确意见和建议。 3、董事会薪酬与考核委员会对公司 2018 年度经营情况进行了考核，并根据考核结果及《高级管 理人员薪酬管理制度》确定高级管理人员 2018 年度薪酬。 五、 监事会发现公司存在风险的说明 □适用 √不适用 六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能 保持自主经营能力的情况说明 □适用 √不适用 存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划 □适用 √不适用 七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况 √适用 □不适用 公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人 员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。 此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部 门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实， 起到了激励和约束的作用。 2019 年年度报告 69 / 233 八、 是否披露内部控制自我评价报告 √适用 □不适用 公司《2019 年度内部控制评价报告》详见上海证券交易所网站 报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 □适用 √不适用 九、 内部控制审计报告的相关情况说明 √适用 □不适用 立信会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司 《2018 年度内部控制审计报告》。详见上海证券交易所网站 。 是否披露内部控制审计报告：是 十、 其他 □适用 √不适用 第十节 公司债券相关情况 √适用 □不适用 一、公司债券基本情况 单位:亿元 币种:人民币 债券名称 简 称 代码 发行日 到期日 债券 余额 利率 （%） 还本付息方式 交易 场所 江苏凤凰置 业投资股份 有限公司 2014 年公司 债券 1 4 凤 凰 债 122323 2014 年 9 月 12 日 2019 年 9 月 12 日 0 5.65 单利按年计息，不 计复利，每年付息 一次，到期一次还 本，最后一期利息 随本金的兑付一 起支付 上海 证券 交易 所 江苏凤凰置 业投资股份 有限公司 1 6 凤 135346 2016 年 3 月 29 日 2021 年 3 月 29 日 6.125 4.59 单利按年计息，不 计复利，每年付息 一次，到期一次还 上海 证券 交易 2019 年年度报告 70 / 233 2016 年公司 债券（第一 期） 凰 0 1 本，最后一期利息 随本金的兑付一 起支付 所 公司债券付息兑付情况 √适用 □不适用 14 凤凰债 公司于 2019 年 9 月 12 日支付了自 2018 年 9 月 12 日至 2019 年 9 月 11 日期间的利息，每 1 手“14 凤凰债”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 56.50 元（含税）。 公司于 2019 年 9 月 12 日兑付了“14 凤凰债”的本金 7.5 亿元，“14 凤凰债”剩余债券余 额为 0 元。 16 凤凰 01 公司于 2019 年 3 月 29 日支付了自 2018 年 3 月 29 日至 2019 年 3 月 28 日期间的利息，每 1 手“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。 公司 2019 年 3 月 29日对经中国证券登记结算有限责任公司上海分公司有效登记回售的“16 凤凰 01”持有人实施回售，回售数量为 1,387,500 手，回售金额为 1,387,500,000.00 元。“16 凤凰 01”剩余债券余额为 6.125 亿元。 公司于 2019 年 3 月 29 日支付了自 2018 年 3 月 29 日至 2019 年 3 月 28 日期间的利息，每 1 手“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。 公司债券其他情况的说明 √适用 □不适用 “14 凤凰债”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2017 年 9 月 12 日，否则到期 日为 2019 年 9 月 12 日。“14 凤凰债”面向公众投资者发行。“14 凤凰债”于 2017 年 9 月 12 日 施行回售，回售有效期登记的回售数量为 0 张，回售金额为 0 元。“14 凤凰债”于 2019 年 9 月 12 日到期，公司兑付本金完毕，剩余债券余额为 0 元。 “16 凤凰 01”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2019 年 3 月 29 日，否则到 期日为 2021 年 3 月 29 日。“16 凤凰 01”以非公开发行方式面向合格投资者发行。 “16 凤凰 01" 于 2019 年 3 月 1 日至 2019 年 3 月 11 日登记回售，回售有效期登记数量为 138.75 万手，回售金 额为 13.875 亿元，公司于 2019 年 3 月 29 日对本次有效登记回售的“16 凤凰 01”持有人实施回 售。“16 凤凰 01”剩余债券余额为 6.125 亿元。 2019 年年度报告 71 / 233 二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式 14 凤凰债 债券受托管理人 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层 联系人 马婧 联系电话 021-33389888 资信评级机构 名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼 其他说明： √适用 □不适用 16凤凰01 债券受托管理人 名称 申万宏源证券有限公司 办公地址 上海市长乐路989号39层 联系人 马婧 联系电话 021-33389888 资信评级机构 名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 办公地址 上海市汉口路389号华盛大厦14楼 三、公司债券募集资金使用情况 √适用 □不适用 “14 凤凰债”募集资金扣除发行费用后剩余 7.425 亿元，全部用于补充公司营运资金，已全部使用 完毕。使用情况具体如下： 公司名 日期 使用金额（元） 用途 江苏凤凰置业 2014-10-20 294,200,000 补充营运资金 合肥凤凰地产 2015-01-20 380,000,140 补充营运资金 镇江凤凰地产 2015-03-31 68,299,860 补充营运资金 合计 742,500,000 “16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，用于偿还借款和补充营运资金，已全部使用完毕， 使用情况如下： 公司名 日期 使用金额（元） 用途 2019 年年度报告 72 / 233 南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款 无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金 泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金 南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 归还借款 江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款 盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还借款 无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金 无锡宜康置业 2016.11.30 50,000,000 补充营运资金 无锡宜康置业 2017.5.22 50,000,000 补充营运资金 泰兴凤凰 2017.8.23 100,000,000 补充营运资金 江苏凤凰置业 2017.8.31 172,714,285 归还借款 盐城凤凰 2017.9.5 10,000,000 补充营运资金 无锡宜康置业 2017.11.30 20,000,000 补充营运资金 江苏凤凰置业 2017.12.18 300,000,000 归还借款 江苏凤凰置业 2018.1.18 100,000,000 归还借款 盐城凤凰 2018.2.8 25,000,000 补充营运资金 江苏凤凰置业 2018.3.21 70,000,000 归还借款 合计 2,002,714,285 四、公司债券评级情况 √适用 □不适用 上海新世纪资信评级投资服务有限公司于 2019 年 4 月 28 日出具“14 凤凰债”的跟踪评级报 告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债 券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影 响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。 上海新世纪资信评级投资服务有限公司于 2019 年 4 月 28 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级 报告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司 债券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的 影响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。 五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 √适用 □不适用 2019 年年度报告 73 / 233 1、增信机制 “14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的担保人均为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证券 监督管理委员会、上海证券交易所信息披露要求，因为担保人 2019 年年度报告披露时间晚于本公 司 2019 年年度报告披露时间，本年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2019 年年度报告将 在中国货币网和上交所网站公布，担保人财务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要 资产、以及该部分资产的权利限制及是否存在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。 担保人资信状况良好，2019 年维持主体 AAA 的主体评级。 2、偿债计划及其他保障措施 报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变更， 且均得到有效执行。 六、公司债券持有人会议召开情况 □适用 √不适用 七、公司债券受托管理人履职情况 √适用 □不适用 受托管理人按照受托管理协议履行义务，未出现违约的情况。 “14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的 2019 年受托管理事务报告将于本年度报告出具日起 1 个月 内披露，受托管理事务报告将在上交所网站面向公众投资者披露，请投资者予以关注。 八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 主要指标 2019 年 2018 年 本期比 上年同 期增减 （%） 变动原因 息税折旧 摊销前利 润 243,528,269.24 1,261,372,041.51 -80.69 主要是上年度铁管巷地块被 政府收回，确认资产处置收益 流动比率 3.57 2.73 30.77 主要是本期偿还 14 凤凰 债，缴纳期初应交所得税 2019 年年度报告 74 / 233 致使本期流动负债降幅大 于流动资产降幅，流动比 率较上年有较大幅度增加 速动比率 1.28 1.5 -14.67 主要是本期偿还 14 凤凰债， 速动资产降幅大于流动负债 降幅，速动比率下降 资产负债 率（%） 30.16 49.63 -39.23 主要是本期偿还债券本息，负 债降幅大于总资产降幅 EBITDA 全 部债务比 0.22 0.46 -52.17 主要是上年度铁管巷地块被 政府收回，确认资产处置收 益，去年 EBITDA 大于本期 利息保障 倍数 2.45 8.6 -71.51 主要是上年度铁管巷地块被 政府收回，确认资产处置收益 现金利息 保障倍数 -0.81 1.05 -177.14 本期销售回笼资金较上年有 较大幅度减少，支付税费大于 上期，经营活动产生的现金流 量净额较上期大幅下降，现金 利息保障倍数较上期大幅下 降 EBITDA 利 息保障倍 数 2.98 8.7 -65.75 主要是上年度铁管巷地块被 政府收回，确认资产处置收 益，去年 EBITDA 大于本期 贷款偿还 率（%） 100.00 100 - 利息偿付 率（%） 100.00 100 - 九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 □适用 √不适用 十、公司报告期内的银行授信情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 75 / 233 十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 √适用 □不适用 报告期内，公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。 十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响 □适用 √不适用 2019 年年度报告 76 / 233 第十一节 财务报告 一、 审计报告 √适用 □不适用 江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称凤凰股份）财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流 量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了凤 凰股份 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现 金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财 务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德 守则，我们独立于凤凰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证 据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项 的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我 们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。 关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的 （一）存货的可变现净值的评估 请参阅财务报表附注“三、公司重要会计 政策及会计估计”注释 （十一）所述的 会计政策及“五、 合并财务报表项目注 释”（六）。 2019 年 12 月 31 日，凤凰股份开发成本、 开发产品、拟开发土地等(以下统称“存 货”)余额为人民币 3,308,603,596.51 元。 该等存货按照成本与可变现净值孰低计 量。 在确定存货可变现净值过程中，管理层 需要对每个拟开发项目和在建项目至完 评价存货的可变现净值相关的审计程序包括以下各 项： 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序包 括： 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货 项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计 和运行有效性； 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并 询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测 所反映的总开发成本预算； 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采 2019 年年度报告 77 / 233 工时将要发生的建造成本作出最新估计， 并估算每个开发项目的预期未来售价和 未来销售费用以及相关销售税金等，该过 程涉及重大的管理层判断和估计。 我们已识别凤凰股份存货的可变现净 值的评估为关键审计事项，原因是估计开 发成本及各开发项目的未来售价涉及固 有风险，以及计算可变现净值使用的估计 和判断中存在管理层偏向的风险。 用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键 估计和假设，与市场可获取数据和凤凰股份的销售预 算计划进行比较； 4、将各存货项目的估计建造成本与凤凰股份的最 新预算进行比较，并将截止 2019 年 12 月 31 日发 生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测的准确 性和预算过程。 （二）房地产开发项目收入的确认 收入确认的会计政策详情及收入的分类 请参阅财务报表附注“三、重要会计政策 及会计估计”注释（二十三）所述的会计 政策及“五、合并财务报表项目注释”（二 十七）。 截止 2019 年 12 月 31 日，凤凰股份 营业收入为人民币 1,301,698,174.21 元。 由于房地产开发项目的收入对凤凰股份 的重要性，以及单个房地产开发项目销售 收入确认上的细小错误汇总起来可能对 凤凰股份的利润产生重大影响，因此，我 们将收入确认识别为关键审计事项。 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计程 序中包括以下程序： 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键 内部控制的设计和运行有效性； 2、检查凤凰股份的房产销售合同条款，以评价收 入确认政策是否符合相关会计准则的要求； 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样本， 检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支 持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照收入 确认政策确认； 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目， 选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持 性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间 确认。 四、其他信息 凤凰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括凤凰股份 2019 年年度 报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴 证结论。 结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是 否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在 这方面，我们无任何事项需要报告。 2019 年年度报告 78 / 233 五、管理层和治理层对财务报表的责任 管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和 维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估凤凰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事 项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 治理层负责监督凤凰股份的财务报告过程。 六、注册会计师对财务报表审计的责任 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证， 并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的 审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或 汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我 们也执行以下工作： （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应 对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、 伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高 于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。 （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能 导致对凤凰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果 我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务 报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报 告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致凤凰股份不能持续经营。 （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事 项。 （6）就凤凰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表 发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我 们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被 合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。 2019 年年度报告 79 / 233 从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成 关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极 少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的 益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 二、 财务报表 合并资产负债表 2019 年 12 月 31 日 编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 五、（一） 1,426,837,382.81 2,805,263,726.36 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 五、（二） 319,660,494.91 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 五、（三） 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 五、（四） 2,377,846.02 3,029,965.89 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款 五、（五） 14,611,786.98 1,186,082,300.02 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货 五、（六） 3,308,603,596.51 3,361,497,780.44 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 2019 年年度报告 80 / 233 其他流动资产 五、（七） 87,427,313.75 83,663,275.98 流动资产合计 5,159,518,420.98 7,439,537,048.69 非流动资产： 发放贷款和垫款 债权投资 可供出售金融资产 五、（八） 1,743,303,591.61 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 其他权益工具投资 五、（九） 2,677,235,503.64 其他非流动金融资产 投资性房地产 五、（十） 810,645,723.97 890,351,096.31 固定资产 五、（十一） 21,867,308.30 23,652,361.53 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 五、（十二） 4,260,208.19 5,074,553.91 开发支出 商誉 长期待摊费用 五、（十三） 558,977.85 674,374.70 递延所得税资产 五、（十四） 29,108,869.14 47,520,722.48 其他非流动资产 非流动资产合计 3,543,676,591.09 2,710,576,700.54 资产总计 8,703,195,012.07 10,150,113,749.23 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 拆入资金 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 2019 年年度报告 81 / 233 衍生金融负债 应付票据 应付账款 五、（十五） 383,004,459.59 458,236,539.71 预收款项 五、（十六） 207,364,824.90 663,431,286.92 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬 五、（十七） 6,649,600.42 9,516,145.56 应交税费 五、（十八） 18,255,762.57 368,951,746.66 其他应付款 五、（十九） 807,475,062.51 478,170,793.38 其中：应付利息 82,921,643.90 应付股利 应付手续费及佣金 应付分保账款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 五、（二十） 21,412,664.42 748,960,273.92 其他流动负债 流动负债合计 1,444,162,374.41 2,727,266,786.15 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款 应付债券 五、（二十一） 610,983,013.72 1,991,046,575.34 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 五、（十四） 569,595,446.53 318,855,607.33 其他非流动负债 非流动负债合计 1,180,578,460.25 2,309,902,182.67 2019 年年度报告 82 / 233 负债合计 2,624,740,834.66 5,037,168,968.82 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 五、（二十二） 936,060,590.00 936,060,590.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 五、（二十三） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16 减：库存股 其他综合收益 五、（二十四） 1,698,419,732.12 948,983,469.60 专项储备 盈余公积 五、（二十五） 162,679,137.86 142,075,439.74 一般风险准备 未分配利润 五、（二十六） 1,459,692,444.15 1,265,873,893.75 归属于母公司所有者权益 （或股东权益）合计 5,736,466,335.29 4,772,607,824.25 少数股东权益 341,987,842.12 340,336,956.16 所有者权益（或股东权 益）合计 6,078,454,177.41 5,112,944,780.41 负债和所有者权益 （或股东权益）总计 8,703,195,012.07 10,150,113,749.23 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 母公司资产负债表 2019 年 12 月 31 日 编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 465,977,634.23 631,345,274.12 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当 2019 年年度报告 83 / 233 期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 20,389.00 10,000.00 其他应收款 十四、（一） 150,000,000.00 389,400,980.03 其中：应收利息 应收股利 150,000,000.00 290,000,000.00 存货 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 78,267.39 流动资产合计 616,076,290.62 1,020,756,254.15 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 1,717,714,285.00 2,802,875,720.10 长期股权投资 十四、（二） 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 固定资产 272,748.62 388,165.98 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 2019 年年度报告 84 / 233 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 4,279,137,648.28 5,364,414,500.74 资产总计 4,895,213,938.90 6,385,170,754.89 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 1,982,176.77 4,111,320.83 应交税费 91,320.34 3,268,639.40 其他应付款 61,147.13 83,102,870.46 其中：应付利息 82,921,643.90 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 21,412,664.42 748,960,273.92 其他流动负债 流动负债合计 23,547,308.66 839,443,104.61 非流动负债： 长期借款 应付债券 610,983,013.72 1,991,046,575.34 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 690,000,000.00 长期应付职工薪酬 预计负债 2019 年年度报告 85 / 233 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 1,300,983,013.72 1,991,046,575.34 负债合计 1,324,530,322.38 2,830,489,679.95 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 89,242,038.43 78,281,178.36 未分配利润 109,593,958.61 104,552,277.10 所有者权益（或股东权益）合 计 3,570,683,616.52 3,554,681,074.94 负债和所有者权益（或股东 权益）总计 4,895,213,938.90 6,385,170,754.89 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 合并利润表 2019 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 2019 年度 2018 年度 一、营业总收入 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 其中：营业收入 五、（二十七） 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 2019 年年度报告 86 / 233 二、营业总成本 1,222,358,548.29 1,086,951,582.96 其中：营业成本 五、（二十七） 1,065,576,715.84 849,283,289.89 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险责任准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加 五、（二十八） 27,276,234.76 30,982,506.78 销售费用 五、（二十九） 32,585,289.56 46,771,788.38 管理费用 五、（三十） 36,965,219.52 38,775,254.95 研发费用 财务费用 五、（三十一） 59,955,088.61 121,138,742.96 其中：利息费用 81,628,777.40 143,407,694.36 利息收入 21,923,126.52 22,420,414.16 加：其他收益 五、（三十二） 1,158,715.00 534,832.72 投资收益（损失以“－”号 填列） 五、（三十三） 27,807,646.91 其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 以摊余成本计量的金 融资产终止确认收益 汇兑收益（损失以“－”号 填列） 净敞口套期收益（损失以 “-”号填列） 公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 五、（三十四） 20,128,546.91 信用减值损失（损失以“-” 号填列） 五、（三十五） 3,692,025.71 资产减值损失（损失以“-” 号填列） 五、（三十六） -2,393,973.80 4,853,259.06 资产处置收益（损失以“－” 五、（三十七） 1,139,993,051.70 2019 年年度报告 87 / 233 号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填 列） 129,732,586.65 1,105,397,927.17 加：营业外收入 五、（三十八） 1,422,263.11 1,272,466.75 减：营业外支出 五、（三十九） -22,394.68 3,436,837.81 四、利润总额（亏损总额以“－” 号填列） 131,177,244.44 1,103,233,556.11 减：所得税费用 五、（四十） 44,650,472.48 305,015,092.94 五、净利润（净亏损以“－”号填 列） 86,526,771.96 798,218,463.17 （一）按经营持续性分类 1.持续经营净利润（净亏损以 “－”号填列） 86,526,771.96 798,218,463.17 2.终止经营净利润（净亏损以 “－”号填列） （二）按所有权归属分类 1.归属于母公司股东的净利润 （净亏损以“-”号填列） 84,875,886.00 564,175,319.97 2.少数股东损益（净亏损以 “-”号填列） 1,650,885.96 234,043,143.20 六、其他综合收益的税后净额 749,436,262.52 948,983,469.60 （一）归属母公司所有者的其他 综合收益的税后净额 749,436,262.52 948,983,469.60 1．不能重分类进损益的其他综 合收益 749,436,262.52 （1）重新计量设定受益计划变动 额 （2）权益法下不能转损益的其他 综合收益 （3）其他权益工具投资公允价值 变动 749,436,262.52 （4）企业自身信用风险公允价值 变动 2．将重分类进损益的其他综合 948,983,469.60 2019 年年度报告 88 / 233 收益 （1）权益法下可转损益的其他综 合收益 （2）其他债权投资公允价值变动 （3）可供出售金融资产公允价值 变动损益 948,983,469.60 （4）金融资产重分类计入其他综 合收益的金额 （5）持有至到期投资重分类为可 供出售金融资产损益 （6）其他债权投资信用减值准备 （7）现金流量套期储备（现金流 量套期损益的有效部分） （8）外币财务报表折算差额 （9）其他 （二）归属于少数股东的其他综 合收益的税后净额 七、综合收益总额 835,963,034.48 1,747,201,932.77 （一）归属于母公司所有者的综 合收益总额 834,312,148.52 1,513,158,789.57 （二）归属于少数股东的综合收 益总额 1,650,885.96 234,043,143.20 八、每股收益： （一）基本每股收益(元/股) 五、（四十一） 0.0907 0.6027 （二）稀释每股收益(元/股) 五、（四十一） 0.0907 0.6027 本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现 的净利润为： 0 元。 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 母公司利润表 2019 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 2019 年度 2018 年度 2019 年年度报告 89 / 233 一、营业收入 减：营业成本 税金及附加 -589.70 360,471.65 销售费用 200.00 6,531.02 管理费用 10,246,007.66 12,846,011.31 研发费用 财务费用 37,604,873.83 -6,175,192.71 其中：利息费用 88,414,740.54 139,675,000.01 利息收入 50,962,726.75 145,858,785.45 加：其他收益 196,536.80 19,647.18 投资收益（损失以“－”号 填列） 十四、（三） 157,272,555.56 100,000,000.00 其中：对联营企业和合营企 业的投资收益 以摊余成本计量的金 融资产终止确认收益 净敞口套期收益（损失以 “-”号填列） 公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 信用减值损失（损失以“-” 号填列） 资产减值损失（损失以“-” 号填列） 1,125,991.00 资产处置收益（损失以“－” 号填列） 二、营业利润（亏损以“－”号填 列） 109,618,600.57 94,107,816.91 加：营业外收入 0.11 减：营业外支出 10,000.00 三、利润总额（亏损总额以“－” 号填列） 109,608,600.68 94,107,816.91 减：所得税费用 四、净利润（净亏损以“－”号填 109,608,600.68 94,107,816.91 2019 年年度报告 90 / 233 列） （一）持续经营净利润（净亏损 以“－”号填列） 109,608,600.68 94,107,816.91 （二）终止经营净利润（净亏损 以“－”号填列） 五、其他综合收益的税后净额 （一）不能重分类进损益的其他 综合收益 1.重新计量设定受益计划变动 额 2.权益法下不能转损益的其他 综合收益 3.其他权益工具投资公允价值 变动 4.企业自身信用风险公允价值 变动 （二）将重分类进损益的其他综 合收益 1.权益法下可转损益的其他综 合收益 2.其他债权投资公允价值变动 3.可供出售金融资产公允价值 变动损益 4.金融资产重分类计入其他综 合收益的金额 5.持有至到期投资重分类为可 供出售金融资产损益 6.其他债权投资信用减值准备 7.现金流量套期储备（现金流 量套期损益的有效部分） 8.外币财务报表折算差额 9.其他 六、综合收益总额 89,608,600.68 94,107,816.91 七、每股收益： 2019 年年度报告 91 / 233 （一）基本每股收益(元/股) （二）稀释每股收益(元/股) 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 合并现金流量表 2019 年 1—12 月 单位：元 币种：人民币 项目 附注 2019年度 2018年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 910,836,225.99 1,398,507,170.28 客户存款和同业存放款项净增加 额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加 额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 代理买卖证券收到的现金净额 收到的税费返还 3,135,943.39 52,063,135.00 收到其他与经营活动有关的现金 五、（四十一） 41,597,323.36 46,861,304.83 经营活动现金流入小计 955,569,492.74 1,497,431,610.11 购买商品、接受劳务支付的现金 1,022,385,979.05 1,115,678,672.82 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加 额 支付原保险合同赔付款项的现金 2019 年年度报告 92 / 233 拆出资金净增加额 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工及为职工支付的现金 30,798,601.90 27,355,345.81 支付的各项税费 93,063,187.54 233,185,337.96 支付其他与经营活动有关的现金 五、（四十一） 55,929,771.12 78,665,804.26 经营活动现金流出小计 1,202,177,539.61 1,454,885,160.85 经营活动产生的现金流量净额 -246,608,046.87 42,546,449.26 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 1,227,816,608.21 取得投资收益收到的现金 20,020,734.40 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额 736,406,485.51 1,161,013,850.00 处置子公司及其他营业单位收到 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 1,984,243,828.12 1,161,013,850.00 购建固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金 192,304.99 2,209,446.76 投资支付的现金 1,160,029,640.00 60,000,000.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付 的现金净额 五、（四十二） 78,000,000.00 支付其他与投资活动有关的现金 11,063,088.38 投资活动现金流出小计 1,249,285,033.37 62,209,446.76 投资活动产生的现金流量净 额 734,958,794.75 1,098,804,403.24 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资 收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 五、（四十一） 500,000,000.00 2019 年年度报告 93 / 233 筹资活动现金流入小计 500,000,000.00 偿还债务支付的现金 2,137,500,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付 的现金 227,781,059.10 135,823,166.67 其中：子公司支付给少数股东的 股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 五、（四十一） 200,000,000.00 筹资活动现金流出小计 2,365,281,059.10 335,823,166.67 筹资活动产生的现金流量净额 -1,865,281,059.1 0 -335,823,166.67 四、汇率变动对现金及现金等价物 的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -1,376,930,311.2 2 805,527,685.83 加：期初现金及现金等价物余额 五、（四十二） 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88 六、期末现金及现金等价物余额 五、（四十二） 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 母公司现金流量表 2019 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 2019年度 2018年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 3,755,927.80 4,887,703.66 经营活动现金流入小计 3,755,927.80 4,887,703.66 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工及为职工支付的现金 10,334,309.59 7,790,287.28 支付的各项税费 3,167,985.93 3,852,804.29 支付其他与经营活动有关的现金 2,171,778.63 3,559,113.63 经营活动现金流出小计 15,674,074.15 15,202,205.20 2019 年年度报告 94 / 233 经营活动产生的现金流量净额 -11,918,146.35 -10,314,501.54 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 1,167,272,555.56 取得投资收益收到的现金 290,000,000.00 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 1,457,272,555.56 购建固定资产、无形资产和其他 长期资产支付的现金 14,355.00 475,220.27 投资支付的现金 1,160,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付 的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 1,160,014,355.00 475,220.27 投资活动产生的现金流量净 额 297,258,200.56 -475,220.27 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 4,281,845,920.56 922,025,880.75 筹资活动现金流入小计 4,281,845,920.56 922,025,880.75 偿还债务支付的现金 2,137,500,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付 的现金 235,053,614.66 134,175,000.00 支付其他与筹资活动有关的现金 2,360,000,000.00 695,000,000.00 筹资活动现金流出小计 4,732,553,614.66 829,175,000.00 筹资活动产生的现金流量净 额 -450,707,694.10 92,850,880.75 四、汇率变动对现金及现金等价物 的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -165,367,639.89 82,061,158.94 2019 年年度报告 95 / 233 加：期初现金及现金等价物余额 631,345,274.12 549,284,115.18 六、期末现金及现金等价物余额 465,977,634.23 631,345,274.12 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 2019 年年度报告 96 / 233 合并所有者权益变动表 2019 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 2019 年度 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本(或股 本) 其他权益 工具 资本公积 减 ： 库 存 股 其他综合收益 专 项 储 备 盈余公积 一 般 风 险 准 备 未分配利润 其 他 小计 优 先 股 永 续 债 其 他 一、上年期 末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 4,772,607,824.25 340,336,956.16 5,112,944,780.41 加：会计政 策变更 前期 差错更正 同一 控制下企 业合并 其他 二、本年期 初余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 4,772,607,824.25 340,336,956.16 5,112,944,780.41 三、本期增 749,436,262.52 20,603,698.12 193,818,550.40 963,858,511.04 1,650,885.96 965,509,397.00 2019 年年度报告 97 / 233 减变动金 额（减少以 “－”号 填列） （一）综合 收益总额 972,588,684.14 84,875,886.00 1,057,464,570.14 1,650,885.96 1,059,115,456.10 （二）所有 者投入和 减少资本 1．所有者 投入的普 通股 2．其他权 益工具持 有者投入 资本 3．股份支 付计入所 有者权益 的金额 4．其他 2019 年年度报告 98 / 233 （三）利润 分配 20,603,698.12 -114,209,757.22 -93,606,059.10 -93,606,059.10 1．提取盈 余公积 20,603,698.12 -20,603,698.12 2．提取一 般风险准 备 3．对所有 者（或股 东）的分配 -93,606,059.10 -93,606,059.10 -93,606,059.10 4．其他 （四）所有 者权益内 部结转 -223,152,421.62 223,152,421.62 1．资本公 积转增资 本（或股 本） 2．盈余公 积转增资 本（或股 2019 年年度报告 99 / 233 本） 3．盈余公 积弥补亏 损 4．设定受 益计划变 动额结转 留存收益 5．其他综 合收益结 转留存收 益 -223,152,421.62 223,152,421.62 6．其他 （五）专项 储备 1．本期提 取 2．本期使 用 （六）其他 四、本期期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,698,419,732.12 162,679,137.86 1,459,692,444.15 5,736,466,335.29 341,987,842.12 6,078,454,177.41 2019 年年度报告 100 / 233 末余额 项目 2018 年度 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 实收资本 (或股 本) 其他权益 工具 资本公积 减 ： 库 存 股 其他综合收益 专 项 储 备 盈余公积 一 般 风 险 准 备 未分配利润 其 他 小计 优 先 股 永 续 债 其 他 一、上年期 末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 3,259,449,034.68 106,293,812.96 3,365,742,847.64 加：会计政 策变更 前期 差错更正 同一 控制下企 业合并 其他 二、本年期 初余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 3,259,449,034.68 106,293,812.96 3,365,742,847.64 三、本期增 948,983,469.60 564,175,319.97 1,513,158,789.57 234,043,143.20 1,747,201,932.77 2019 年年度报告 101 / 233 减变动金 额（减少以 “－”号 填列） （一）综合 收益总额 948,983,469.60 564,175,319.97 1,513,158,789.57 234,043,143.20 1,747,201,932.77 （二）所有 者投入和 减少资本 1．所有者 投入的普 通股 2．其他权 益工具持 有者投入 资本 3．股份支 付计入所 有者权益 的金额 4．其他 2019 年年度报告 102 / 233 （三）利润 分配 1．提取盈 余公积 2．提取一 般风险准 备 3．对所有 者（或股 东）的分配 4．其他 （四）所有 者权益内 部结转 1．资本公 积转增资 本（或股 本） 2．盈余公 积转增资 本（或股 2019 年年度报告 103 / 233 本） 3．盈余公 积弥补亏 损 4．设定受 益计划变 动额结转 留存收益 5．其他综 合收益结 转留存收 益 6．其他 （五）专项 储备 1．本期提 取 2．本期使 用 （六）其他 四、本期期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 4,772,607,824.25 340,336,956.16 5,112,944,780.41 2019 年年度报告 104 / 233 末余额 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 母公司所有者权益变动表 2019 年 1—12 月 单位:元 币种:人民币 项目 2019 年度 实收资本 (或股 本) 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优 先 股 永 续 债 其 他 一、上年期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94 三、本期增减变动 金额（减少以 “－”号填列） 10,960,860.07 5,041,681.51 16,002,541.58 （一）综合收益总 额 109,608,600.68 109,608,600.68 （二）所有者投入 2019 年年度报告 105 / 233 和减少资本 1．所有者投入的普 通股 2．其他权益工具持 有者投入资本 3．股份支付计入所 有者权益的金额 4．其他 （三）利润分配 10,960,860.07 -104,566,919.17 -93,606,059.10 1．提取盈余公积 10,960,860.07 -10,960,860.07 2．对所有者（或股 东）的分配 -93,606,059.10 -93,606,059.10 3．其他 （四）所有者权益 内部结转 1．资本公积转增资 本（或股本） 2．盈余公积转增资 本（或股本） 3．盈余公积弥补亏 损 2019 年年度报告 106 / 233 4．设定受益计划变 动额结转留存收益 5．其他综合收益结 转留存收益 6．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 89,242,038.43 109,593,958.61 3,570,683,616.52 项目 2018 年度 实收资本 (或股 本) 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优 先 股 永 续 债 其 他 一、上年期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 19,855,241.88 3,460,573,258.03 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 2019 年年度报告 107 / 233 二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 19,855,241.88 3,460,573,258.03 三、本期增减变动 金额（减少以 “－”号填列） 9,410,781.69 84,697,035.22 94,107,816.91 （一）综合收益总 额 94,107,816.91 94,107,816.91 （二）所有者投入 和减少资本 1．所有者投入的普 通股 2．其他权益工具持 有者投入资本 3．股份支付计入所 有者权益的金额 4．其他 （三）利润分配 9,410,781.69 -9,410,781.69 1．提取盈余公积 9,410,781.69 -9,410,781.69 2．对所有者（或股 东）的分配 3．其他 （四）所有者权益 2019 年年度报告 108 / 233 内部结转 1．资本公积转增资 本（或股本） 2．盈余公积转增资 本（或股本） 3．盈余公积弥补亏 损 4．设定受益计划变 动额结转留存收益 5．其他综合收益结 转留存收益 6．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94 法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超 2019 年年度报告 109 / 233 三、 公司基本情况 1. 公司概况 √适用 □不适用 江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 （以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募 集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字 〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发 行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发 的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股 票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。 经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。 经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股 （A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增 发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。 经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。 2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大 资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》 （证监许可〔2009〕 1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤 凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集 团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团 名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成 后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约 占本公司总股本的 60.49%。 本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及 住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企业法人营业执照。 2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤凰”， 股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由 “ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。 2012年11月12日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增 持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2 月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江 苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场 增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。 根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的 批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956 股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币 936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公 司股份总数的52.44%。2017年1月19日，本次非公开发行的限售股上市流通数量169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。2019 年 8 月 15 日凤凰集团持有的本公司非公开发行的 25,839,793 股限售股上市流通。截止 2019 年 12 月 31 日，本公司本次非公开发行的股份已 全部上市流通。法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管 2019 年年度报告 110 / 233 理。住所：南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：汪维宏。本公司统一社会 信用代码:91320000104363033C。本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。 本公司主营房地产开发、商品房销售。 本财务报表业经公司董事会于 2020 年 4 月 27 日批准报出。 2. 合并财务报表范围 √适用 □不适用 截至 2019 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下： 子公司名称 江苏凤凰置业有限公司 盐城凤凰地产有限公司 苏州凤凰置业有限公司 南京凤凰置业有限公司 江苏凤凰地产有限公司 南京龙凤投资置业有限公司 南京凤凰地产有限公司 南通凤凰置业有限公司 合肥凤凰文化地产有限公司 镇江凤凰文化地产有限公司 泰兴市凤凰地产有限公司 无锡宜康置业有限公司 本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其他 主体中的权益”。 四、 财务报表的编制基础 1. 编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—— 基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规 定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信 息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。 2. 持续经营 √适用 □不适用 公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。 五、 重要会计政策及会计估计 具体会计政策和会计估计提示： 2019 年年度报告 111 / 233 √适用 □不适用 本财务报表附注参考格式是假设企业已自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则并进 行了追溯调整，但选择不对前期比较数据进行重述。因此“重要会计政策及会计估计”保留 了 2019 年 1 月 1 日前适用的金融工具相关会计政策。 1. 遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 2. 会计期间 自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。 3. 营业周期 √适用 □不适用 本公司营业周期为 12 个月。 4. 记账本位币 本公司采用人民币为记账本位币。 5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 √适用 □不适用 同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、 负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价 值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额） 的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负 债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合并成本大于合并中 取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得 的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债 务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 6. 合并财务报表的编制方法 √适用 □不适用 1、 合并范围 合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司（包括 本公司所控制的被投资方可分割的部分）。 2019 年年度报告 112 / 233 2、 合并程序 本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。 本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确 认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现 金流量。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致， 如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司 的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买 日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子 公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报 表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。 子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产 负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额 而形成的余额，冲减少数股东权益。 （1）增加子公司或业务 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的 期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将 子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的 相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最 终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权 投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已 确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益 或当期损益。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债 表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该 子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的 被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面 价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他 综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关 的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计 量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （2）处置子公司或业务 ①一般处理方法 在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、 利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投 资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股 权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算 的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投 资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动， 在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变 动而产生的其他综合收益除外。 因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原 则进行会计处理。 ②分步处置子公司 通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的 各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项 作为一揽子交易进行会计处理： 2019 年年度报告 113 / 233 ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交 易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次 处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他 综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权 之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在 丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。 （3）购买子公司少数股权 本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司 自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资 本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 （4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资 在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处 置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差 额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的， 调整留存收益。 7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 √适用 □不适用 合营安排分为共同经营和合营企业。 当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同 经营。 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进 行会计处理： （1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产； （2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债； （3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入； （4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； （5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。 本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十三）长期股权投资”。 8. 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时 具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险 很小四个条件的投资，确定为现金等价物。 9. 外币业务和外币报表折算 √适用 □不适用 1、 外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。 资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额， 除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资 本化的原则处理外，均计入当期损益。 2019 年年度报告 114 / 233 2、 外币财务报表的折算 资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目 除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项 目，采用交易发生日的即期汇率折算。 处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转 入处置当期损益。 10. 金融工具 √适用 □不适用 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。 1、 金融工具的分类 自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策 根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始 确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的 金融资产（债务工具）和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金 额为基础的利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金 流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的 利息的支付的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）； 除此之外的其他金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量 且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。在初始确认时，为了能够消除或显著 减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以 摊余成本计量的金融负债。 符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融负债： 1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。 2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债 组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理 人员报告。 3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。 2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策 金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其 他金融负债等。 2、 金融工具的确认依据和计量方法 自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策 （1）以摊余成本计量的金融资产 以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权 投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分 的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行 初始计量。 持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。 （2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具） 2019 年年度报告 115 / 233 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、 其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产 按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和 汇兑损益之外，均计入其他综合收益。 终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当 期损益。 （3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具 投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价 值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。 终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留 存收益。 （4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、 其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资 产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。 （5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债 等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后 续计量，公允价值变动计入当期损益。 终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。 （6）以摊余成本计量的金融负债 以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借 款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。 持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。 终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。 2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策 （1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债） 取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券 利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。 处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变 动损益。 （2）持有至到期投资 取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为 初始确认金额。 持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得 时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。 处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 （3）应收款项 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活 跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同 或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。 （4）可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券 利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值 变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工 具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计 2019 年年度报告 116 / 233 量。 处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原 直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。 （5）其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。 3、金融资产转移的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入 方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终 止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。 公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止 确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转 移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）、可供 出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确 认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差 额计入当期损益： （1）终止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终 止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金 融资产（债务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项 金融负债。 4、 金融负债终止确认条件 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公 司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金 融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其 一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出 的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允 价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对 价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金 融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足 够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所 考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察 输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。 6、 金融资产减值的测试方法及会计处理方法 自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策 本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余 成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具） 2019 年年度报告 117 / 233 的预期信用损失进行估计。预期信用损失的计量取决于金融资产自初始确认后是否发生信用 风险显著增加。 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整 个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后 并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损 失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。 通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证 据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。 如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自 初始确认后并未显著增加。 如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融 资产计提减值准备。 11. 应收票据 应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 □适用 √不适用 12. 应收账款 应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 √适用 □不适用 对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同），本公司考虑所有合理且有依据的信 息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对上述应收款项预期信用损失进行估计，计提方 法如下： （1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应 收款项单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值 损失，计提坏账准备。 （2）当单项应收款项无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司参考历史信用损 失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分应收款项组合， 在组合基础上计算预期信用损失： 信用风险特征组合名称 确定组合的依据 组合 1：账龄组合 本组合以账龄作为信用风险特征 组合 2：关联方组合 本组合为合并范围内关联方款项 ①账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备： 账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例 一年以内（含一年） 10% 10% 一至两年 20% 20% 两至三年 50% 50% 三至四年 80% 80% 四年以上 100% 100% ②关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个 别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明 关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重 2019 年年度报告 118 / 233 组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。 对于应收账款，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用 损失的金额计量其损失准备。 对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选择始终按照相 当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产 的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。 （1）可供出售金融资产的减值准备： 期末如果可供出售权益工具投资的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后， 预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允 价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确 认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。 （2）应收款项坏账准备： ①单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项： 对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。 如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认 减值损失，计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准 备。单项金额重大是指：应收款项余额在 100 万元以上的（含 100 万元）。 ②按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项： 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法 采用账龄分析法计提坏账准备的应收款项 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计提坏 账准备的应收款项以外的应收款项 个别认定法 个别认定法单独进行减值测试 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例 一年以内（含一年） 10% 10% 一至两年 20% 20% 两至三年 50% 50% 三至四年 80% 80% 四年以上 100% 100% ③单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项： 有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额虽不重大的应收款项，根据其未来现金流量 现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。 ④本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项 本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认定法单独进 行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、 破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或无其他收回 方式的，以个别认定法计提坏账准备。 （3）持有至到期投资的减值准备： 持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。 13. 应收款项融资 □适用 √不适用 2019 年年度报告 119 / 233 14. 其他应收款 其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 √适用 □不适用 详见“12.应收账款”中表述。 15. 存货 √适用 □不适用 1、 存货的分类 存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。 2、 发出存货的计价方法 存货发出时按个别认定法计价。 3、 不同类别存货可变现净值的确定依据 资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净 值时，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计 入当期损益。 存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以 及相关税费后的金额。 期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类 别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途 或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价 准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。 4、 存货的盘存制度 采用永续盘存制。 5、 低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品采用一次转销法 6、 开发用土地的核算方法： 购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关 税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。 7、 公共配套设施费用的核算方法： 不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本； 能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。 8、 质量保证金的核算方法 按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、 从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量 问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期 结束后清算。 16. 持有待售资产 √适用 □不适用 本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别： （1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售； （2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预 计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的， 2019 年年度报告 120 / 233 已经获得批准。 17. 债权投资 (1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 □适用 √不适用 18. 其他债权投资 (1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法 □适用 √不适用 19. 长期应收款 (1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法 □适用 √不适用 20. 长期股权投资 √适用 □不适用 1、 共同控制、重大影响的判断标准 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分 享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控 制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其 他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位 为本公司联营企业。 2、初始投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益 性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表 中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制 下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并 财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的 初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对 价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。 非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成 本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投 资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前 提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确 定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的 非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初 始投资成本。 2019 年年度报告 121 / 233 通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金 等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期 损益。 3、 后续计量及损益确认方法 （1）成本法核算的长期股权投资 公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包 含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利 或利润确认当期投资收益。 （2）权益法核算的长期股权投资 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始 投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。 公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资 收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润 或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损 益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并 计入所有者权益。 在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价 值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在 持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收 益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。 公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公 司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失， 属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交 易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会 计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。 在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权 投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投 资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。 最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务 确认预计负债，计入当期投资损失。 （3）长期股权投资的处置 处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产 或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位 除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比 例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他 综合收益除外。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股 权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面 价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终 止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。 因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者 权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。 因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了 对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制 或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整； 剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则 的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。 处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩 2019 年年度报告 122 / 233 余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的 其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准 则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。 21. 投资性房地产 (1). 如果采用成本计量模式的： 本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租 用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊 销政策执行。公司将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换 为存货，转换日为租赁期届满、董事会或类似管理当局机构作出书面决议明确表明将其重新 开发用于对外销售的日期。 22. 固定资产 (1). 确认条件 √适用 □不适用 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年 度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 (2). 折旧方法 √适用 □不适用 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率 房屋及建筑物 20-35 年 3% 2.77%-4.85% 机器设备 10 年 3% 9.7% 电子设备 3 年 3% 32.33% 运输设备 4 年 3% 32.33% 其他设备 5 年 3% 19.40% 固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残 值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利 益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的， 在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权 的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 (3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 √适用 □不适用 公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产： （1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司； （2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值； （3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分； 2019 年年度报告 123 / 233 （4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。 公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产 的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。 23. 在建工程 √适用 □不适用 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入 账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到 预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定 资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成 本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。 24. 借款费用 √适用 □不适用 1、 借款费用资本化的确认原则 借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差 额等。 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化， 计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用 或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现 金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 2、借款费用资本化期间 资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化 的期间不包括在内。 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资 本化。 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借 款费用停止资本化。 购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的， 在该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3、暂停资本化期间 符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月 的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定 可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费 用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。 4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的 借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资 2019 年年度报告 124 / 233 收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门 借款部分的资产支出加权平均数（按每季季末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算 确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 25. 生物资产 □适用 √不适用 26. 油气资产 □适用 √不适用 27. 使用权资产 □适用 √不适用 28. 无形资产 (1). 计价方法、使用寿命、减值测试 √适用 □不适用 1、 无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量； 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所 发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的， 无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资 产达到预定用途所发生的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账 面价值之间的差额，计入当期损益。 在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前 提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除 非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以 换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。 （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无 形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。 2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况 项 目 预计使用寿命 依 据 土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限 软件 5 年 预计可使用年限 每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据 截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。 2019 年年度报告 125 / 233 (2). 内部研究开发支出会计政策 √适用 □不适用 1、 划分研究阶段和开发阶段的具体标准 公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。 研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的 阶段。 开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以 生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。 2、 开发阶段支出资本化的具体条件 内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产： （1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； （3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或 无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用 或出售该无形资产； （5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生 时计入当期损益。 29. 长期资产减值 √适用 □不适用 长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的 无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明 资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额 为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高 者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估 计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的 最小资产组合。 商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进 行减值测试。 本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的 方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。本 公司在分摊商誉的账面价值时，根据相关资产组或资产组组合能够从企业合并的协同效应中 获得的相对受益情况进行分摊，在此基础上进行商誉减值测试。 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资 产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可 收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资 产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商 誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账 面价值的，确认商誉的减值损失。 上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。 2019 年年度报告 126 / 233 30. 长期待摊费用 √适用 □不适用 长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本 公司长期待摊费用包括装修费、人防停车费、人防工程使用费。。 1、摊销方法 长期待摊费用在受益期内平均摊销 2、摊销年限 项 目 摊销年限 办公室装修、人防停车费、人防工程使用费 3 年 31. 职工薪酬 (1). 短期薪酬的会计处理方法 √适用 □不适用 本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当 期损益或相关资产成本。 本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费， 在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工 薪酬金额。 职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。 (2). 离职后福利的会计处理方法 √适用 □不适用 （1）设定提存计划 本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服 务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期 损益或相关资产成本。 除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度 （补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费，相应支出 计入当期损益或相关资产成本。 （2）设定受益计划 本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提 供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。 设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设 定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资 产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。 所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付 的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高 质量公司债券的市场收益率予以折现。 设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或 相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并 且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合 收益的部分全部结转至未分配利润。 在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额， 确认结算利得或损失。 2019 年年度报告 127 / 233 (3). 辞退福利的会计处理方法 √适用 □不适用 本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉 及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负 债，并计入当期损益。 (4). 其他长期职工福利的会计处理方法 □适用 √不适用 32. 租赁负债 □适用 √不适用 33. 预计负债 √适用 □不适用 1、 预计负债的确认标准 与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公 司确认为预计负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； （3） 该义务的金额能够可靠地计量。 2、各类预计负债的计量方法 本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等 因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳 估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发 生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定； 如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收 到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 34. 股份支付 □适用 √不适用 35. 优先股、永续债等其他金融工具 □适用 √不适用 2019 年年度报告 128 / 233 36. 收入 √适用 □不适用 1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的 继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经 济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收 入实现。 房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签 订了销售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得了销售价款或 确信可以取得；成本能够可靠地计量。 2、提供劳务收入确认的具体判断标准 在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入， 不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照 已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳 务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。 物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企 业，与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 3、确认让渡资产使用权收入的依据 与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定 让渡资产使用权收入金额： （1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 （2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 （3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规 定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。 37. 政府补助 √适用 □不适用 1、 类型 政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府 补助和与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补 助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。 1、 确认时点 政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）企业能够满足政府补助所附条件； （2）企业能够收到政府补助。 2、 会计处理 与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在 相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的， 计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）； 与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收 益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入 其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于 补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的， 2019 年年度报告 129 / 233 计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。 本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理： （1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的， 本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算 相关借款费用。 （2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。 38. 递延所得税资产/递延所得税负债 √适用 □不适用 对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时 性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获 得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。 不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以 外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期 所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延 所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税 主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主 体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产 及递延所得税负债以抵销后的净额列报。 39. 租赁 (1). 经营租赁的会计处理方法 √适用 □不适用 （1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合 理的方法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期 费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣 除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。 （2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合 理的方法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计 入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相 同的基础分期计入当期收益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣 除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。 (2). 融资租赁的会计处理方法 √适用 □不适用 （1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值 两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其 差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内 摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。 2019 年年度报告 130 / 233 （2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现 值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的 与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认 的收益金额。 (3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法 □适用 √不适用 40. 其他重要的会计政策和会计估计 √适用 □不适用 1、 终止经营 终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置 或被本公司划归为持有待售类别： （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区； （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相 关联计划的一部分； （3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。 2、关联方 一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、 共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方 关系的企业，不构成本公司的关联方。 本公司的关联方包括但不限于： （1）本公司的母公司； （2）本公司的子公司； （3）与本公司受同一母公司控制的其他企业； （4）对本公司实施共同控制的投资方； （5）对本公司施加重大影响的投资方； （6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司； （7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司； （8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ； （9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员； （10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制 的其他企业。 41. 重要会计政策和会计估计的变更 (1). 重要会计政策变更 √适用 □不适用 会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额) （1）资产负债表中“应收票 据及应收账款”拆分为“应 收票据”和“应收账款”列 按财政部规 定执行 对合并报表的影响：“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”和“应付账款”，“应付 票据”上年年末余额 0.00 元， “应付账款” 2019 年年度报告 131 / 233 示；“应付票据及应付账款” 拆分为“应付票据”和“应 付账款”列示；比较数据相 应调整。 上年年末余额 458,236,539.71 元。 对母公司报表的影响：“应付票据及应付账 款”拆分为“应付票据”和“应付账款”，“应 付票据”上年年末余额 0.00 元， “应付账款” 上年年末余额 0.00 元。 （2）非交易性的可供出售权 益工具投资指定为“以公允 价值计量且其变动计入其他 综合收益的金融资产”。 按财政部规 定执行 对合并报表的影响：可供出售金融资产：减 少 1,743,303,591.61 元； 其他权益工具投资：增加 1,743,303,591.61 元。 （3）其他应付款项目中“应 付利息”仅反映相关金融工 具已到期应支付但于资产负 债表日尚未支付的利息。基 于实际利率法计提的金融工 具的利息应包含在相应金融 工具的账面余额中。 按财政部规 定执行 对合并报表的影响：其他应付款项目中“应付利 息”：减少 82,921,643.90 元；一年内到期的非流动负 债：增加 82,921,643.90 元。 对母公司报表的影响：其他应付款项目中“应付 利息”：减少 82,921,643.90 元；一年内到期的非流动 负债：增加 82,921,643.90 元。 其他说明 （1））执行《财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》和《关于修订 印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》 财政部分别于 2019 年 4 月 30 日和 2019 年 9 月 19 日 发布了《关于修订印发 2019 年度一般 企业财务报表格式的通知》（财会（2019）6 号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会（2019）16 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。影响如上表所 示。 （2 ） 执行《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号— —金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金 融工具列报》（2017 年修订） 财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准 则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》。修订后的准则规定，对于首次执行日尚未终止确认的金融工具， 之前的确认和计量与修订后的准则要求不一致的，应当追溯调整。涉及前期比较财务报表数 据与修订后的准则要求不一致的，无需调整。本公司将因追溯调整产生的累积影响数调整当 年年初留存收益和其他综合收益。 以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为基础，执行上 述新金融工具准则的主要影响如下： 会计政策变更的内容和原因 审批程 序 受影响的报表项目名称和金额 合并 母公司 （1）非交易性的可供出售权益工具投 资指定为“以公允价值计量且其变动计 按 财 政 部 规 定 可供出售金融资产：减少 1,743,303,591.61 元； 不适用 2019 年年度报告 132 / 233 入其他综合收益的金融资产”。 执行 其他权益工具投资：增加 1,743,303,591.61 元。 （2）其他应付款项目中“应付利息” 仅反映相关金融工具已到期应支付但 于资产负债表日尚未支付的利息。基于 实际利率法计提的金融工具的利息应 包含在相应金融工具的账面余额中。 按 财 政 部 规 定 执行 其他应付款项目中“应付利 息”：减少 82,921,643.90 元； 一年内到期的非流动负债： 增加 82,921,643.90 元。 其他应付款项目中 “应付利息”：减少 82,921,643.90 元；一 年内到期的非流动负 债：增加 82,921,643.90 元。 各项目调整情况的说明： ① 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，本公司以管理金融资产的业务模 式以及该资产的合同现金流量特征，按照新金融工具准则相关规定，于准则施行日，对金融 工具进行重新分类，本公司进行以下调整： 本公司将原分类为“可供出售金融资产”，指定为“以公允价值计量且其变动计入其他综合收 益的金融资产”，财务报表列报项目为“其他权益工具投资”。 ② 新金融工具准则以“预期信用损失法”替代了原金融工具准则中的“已发生损失法”。 本公司根据“预期信用损失法”对金融工具的减值情况进行了评估，经本公司评估，新金融 工具准则要求下的预期信用损失法对本年公司财务报表所列示的金额或披露无重大影响。 以按照财会〔2019〕6 号和财会〔2019〕16 号的规定调整后的上年年末余额为基础，各项金 融资产和金融负债按照修订前后金融工具确认计量准则的规定进行分类和计量结果对比如 下： 2019 年年度报告 133 / 233 合并 原金融工具准则 新金融工具准则 列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值 货币资金 贷款和应收款项 2,805,263,726.36 货币资金 以摊余成本计量的金融资产 2,805,263,726.36 其他应收款 贷款和应收款项 1,186,082,300.02 其他应收款 以摊余成本计量的金融资产 1,186,082,300.02 可供出售金融资产 以公允价值计量且其变动计 入其他综合收益 (权益工具) 1,741,803,892.80 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损 益 其他非流动金融资产 其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益 1,741,803,892.80 以成本计量(权益工具) 1,499,698.81 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损 益 其他非流动金融资产 其他权益工具投资 以公允价值计量且其变动计入其他综 合收益 1,499,698.81 一年内到期的非流动负 债 其他金融负债 748,960,273.92 一年内到期的非流动 负债 以摊余成本计量的金融负债 831,881,917.82 其他应付款（应付利息） 其他金融负债 82,921,643.90 2019 年年度报告 134 / 233 母公司 原金融工具准则 新金融工具准则 列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值 货币资金 贷款和应收款项 631,345,274.12 货币资金 以摊余成本计量的金融资产 631,345,274.12 其他应收款 贷款和应收款项 389,400,980.03 其他应收款 以摊余成本计量的金融资产 389,400,980.03 长期应收款 贷款和应收款项 2,802,875,720.10 长期应收款 以摊余成本计量的金融资产 2,802,875,720.10 一年内到期的非流动负债 其他金融负债 748,960,273.92 一年内 到期的非 流动负债 以摊余成本计量的金融负债 831,881,917.82 其他应付款（应付利息） 其他金融负债 82,921,643.90 2019 年年度报告 135 / 233 （3）执行《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（2019 修订） 财政部于 2019 年 5 月 9 日发布了《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》（2019 修 订）（财会〔2019〕8 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 10 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据本准则进行调整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币性资产交换，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上 述准则在本报告期内无重大影响。 （4）执行《企业会计准则第 12 号——债务重组》（2019 修订） 财政部于 2019 年 5 月 16 日发布了《企业会计准则第 12 号——债务重组》（2019 修订）（财 会〔2019〕9 号），修订后的准则自 2019 年 6 月 17 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至本准 则施行日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调整。对 2019 年 1 月 1 日之前发生的债 务重组，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大 影响。 (2). 重要会计估计变更 □适用 √不适用 (3). 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表 相关项目情况 √适用 □不适用 合并资产负债表 单位:元 币种:人民币 项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数 流动资产： 货币资金 2,805,263,726.36 2,805,263,726.36 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 不适用 以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金 融资产 不适用 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 不适用 预付款项 3,029,965.89 3,029,965.89 应收保费 应收分保账款 2019 年年度报告 136 / 233 应收分保合同准备金 其他应收款 1,186,082,300.02 1,186,082,300.02 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货 3,361,497,780.44 3,361,497,780.44 持有待售资产 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 83,663,275.98 83,663,275.98 流动资产合计 7,439,537,048.69 7,439,537,048.69 非流动资产： 发放贷款和垫款 债权投资 不适用 可供出售金融资产 1,743,303,591.61 不适用 -1,743,303,591.61 其他债权投资 不适用 持有至到期投资 不适用 长期应收款 长期股权投资 其他权益工具投资 不适用 1,743,303,591.61 1,743,303,591.61 其他非流动金融资产 不适用 投资性房地产 890,351,096.31 890,351,096.31 固定资产 23,652,361.53 23,652,361.53 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 5,074,553.91 5,074,553.91 开发支出 商誉 长期待摊费用 674,374.70 674,374.70 递延所得税资产 47,520,722.48 47,520,722.48 其他非流动资产 非流动资产合计 2,710,576,700.54 2,710,576,700.54 2019 年年度报告 137 / 233 资产总计 10,150,113,749.23 10,150,113,749.23 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 拆入资金 交易性金融负债 不适用 以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金 融负债 不适用 衍生金融负债 应付票据 应付账款 458,236,539.71 458,236,539.71 预收款项 663,431,286.92 663,431,286.92 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬 9,516,145.56 9,516,145.56 应交税费 368,951,746.66 368,951,746.66 其他应付款 478,170,793.38 395,249,149.48 -82,921,643.90 其中：应付利息 82,921,643.90 -82,921,643.90 应付股利 应付手续费及佣金 应付分保账款 持有待售负债 一年内到期的非流动 负债 748,960,273.92 831,881,917.82 82,921,643.90 其他流动负债 流动负债合计 2,727,266,786.15 2,727,266,786.15 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款 应付债券 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34 其中：优先股 2019 年年度报告 138 / 233 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 318,855,607.33 318,855,607.33 其他非流动负债 非流动负债合计 2,309,902,182.67 2,309,902,182.67 负债合计 5,037,168,968.82 5,037,168,968.82 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16 减：库存股 其他综合收益 948,983,469.60 948,983,469.60 专项储备 盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74 一般风险准备 未分配利润 1,265,873,893.75 1,265,873,893.75 归属于母公司所有者 权益（或股东权益）合计 4,772,607,824.25 4,772,607,824.25 少数股东权益 340,336,956.16 340,336,956.16 所有者权益（或股东 权益）合计 5,112,944,780.41 5,112,944,780.41 负债和所有者权 益（或股东权益）总计 10,150,113,749.23 10,150,113,749.23 各项目调整情况的说明： □适用 √不适用 母公司资产负债表 2019 年年度报告 139 / 233 单位:元 币种:人民币 项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数 流动资产： 货币资金 631,345,274.12 631,345,274.12 交易性金融资产 不适用 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产 不适用 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 不适用 预付款项 10,000.00 10,000.00 其他应收款 389,400,980.03 389,400,980.03 其中：应收利息 应收股利 存货 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 1,020,756,254.15 1,020,756,254.15 非流动资产： 债权投资 不适用 可供出售金融资产 不适用 其他债权投资 不适用 持有至到期投资 不适用 长期应收款 2,802,875,720.10 2,802,875,720.10 长期股权投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 其他权益工具投资 不适用 其他非流动金融资产 不适用 投资性房地产 固定资产 388,165.98 388,165.98 在建工程 生产性生物资产 油气资产 2019 年年度报告 140 / 233 使用权资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 5,364,414,500.74 5,364,414,500.74 资产总计 6,385,170,754.89 6,385,170,754.89 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 不适用 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融负债 不适用 衍生金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 4,111,320.83 4,111,320.83 应交税费 3,268,639.40 3,268,639.40 其他应付款 83,102,870.46 181,226.56 -82,921,643.9 0 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 748,960,273.92 831,881,917.82 82,921,643.90 其他流动负债 流动负债合计 839,443,104.61 839,443,104.61 非流动负债： 长期借款 应付债券 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34 其中：优先股 永续债 租赁负债 2019 年年度报告 141 / 233 长期应付款 长期应付职工薪酬 预计负债 递延收益 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34 负债合计 2,830,489,679.95 2,830,489,679.95 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 78,281,178.36 78,281,178.36 未分配利润 104,552,277.10 104,552,277.10 所有者权益（或股东权 益）合计 3,554,681,074.94 3,554,681,074.94 负债和所有者权益（或 股东权益）总计 6,385,170,754.89 6,385,170,754.89 各项目调整情况的说明： √适用 □不适用 各项目调整情况的说明详见五、41、重要会计政策变更。 (4). 2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 √适用 □不适用 各项目调整情况的说明详见五、41、重要会计政策变更。 2019 年年度报告 142 / 233 42. 其他 □适用 √不适用 六、 税项 1. 主要税种及税率 主要税种及税率情况 √适用 □不适用 税种 计税依据 税率 增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基 础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额 后，差额部分为应交增值税 16%、13%、10%、9%、 6%、5% 消费税 营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5 月 1 日起，营 改增交纳增值税） 5% 城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7% 企业所得税 教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 3% 地方教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2% 企业所得税 按应纳税所得额计缴 25% 土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税率 说明：根据《财政部、国家税务总局、海关总署发布的关于深化增值税改革有关政策的公告》 （财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），自 2019 年 4 月 1 日起，纳税人发生增 值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。 存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 □适用 √不适用 2. 税收优惠 □适用 √不适用 3. 其他 □适用 √不适用 2019 年年度报告 143 / 233 七、 合并财务报表项目注释 1、 货币资金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 库存现金 4,333.78 1,839.22 银行存款 1,401,704,120.71 2,778,636,926.49 其他货币资金 25,128,928.32 26,624,960.65 合计 1,426,837,382.81 2,805,263,726.36 其中：存放在境外的款项总额 其他说明 其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下： 项目 期末余额 上年年末余额 保函保证金 511,200.00 个贷保证金 15,260,374.23 14,780,794.20 质量保证金 9,868,554.09 11,332,966.45 合计 25,128,928.32 26,624,960.65 货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结 等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。 2、 交易性金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产 319,660,494.91 其中： 权益工具投资（华夏中证全指证券公 司ETF） 319,660,494.91 指定以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产 其中： 合计 319,660,494.91 其他说明： □适用 √不适用 2019 年年度报告 144 / 233 3、 衍生金融资产 □适用 √不适用 4、 应收票据 (1). 应收票据分类列示 □适用 √不适用 (2). 期末公司已质押的应收票据 □适用 √不适用 (3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据 □适用 √不适用 (4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据 □适用 √不适用 (5). 按坏账计提方法分类披露 □适用 √不适用 按单项计提坏账准备： □适用 √不适用 按组合计提坏账准备： □适用 √不适用 如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露： □适用 √不适用 (6). 坏账准备的情况 □适用 √不适用 (7). 本期实际核销的应收票据情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 5、 应收账款 (1). 按账龄披露 □适用 √不适用 2019 年年度报告 145 / 233 (2). 按坏账计提方法分类披露 □适用 √不适用 按单项计提坏账准备： □适用 √不适用 按组合计提坏账准备： □适用 √不适用 如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露： □适用 √不适用 (3). 坏账准备的情况 □适用 √不适用 其中本期坏账准备收回或转回金额重要的： □适用 √不适用 (4). 本期实际核销的应收账款情况 □适用 √不适用 (5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 □适用 √不适用 (6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 □适用 √不适用 (7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 6、 应收款项融资 □适用 √不适用 7、 预付款项 (1). 预付款项按账龄列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 账龄 期末余额 期初余额 2019 年年度报告 146 / 233 金额 比例(%) 金额 比例(%) 1 年以内 1,309,809.97 55.08 1,174,277.52 38.75 1 至 2 年 116,087.77 4.88 1,190,946.97 39.31 2 至 3 年 287,206.88 12.08 122,454.00 4.04 3 年以上 664,741.40 27.96 542,287.40 17.90 合计 2,377,846.02 100.00 3,029,965.89 100.00 账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明： 无 (2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。 期末预付款项余额中无预付关联方款项。 8、 其他应收款 项目列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 应收利息 应收股利 其他应收款 14,611,786.98 1,186,082,300.02 合计 14,611,786.98 1,186,082,300.02 其他说明： □适用 √不适用 应收利息 (1). 应收利息分类 □适用 √不适用 2019 年年度报告 147 / 233 (2). 重要逾期利息 □适用 √不适用 (3). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 应收股利 (1). 应收股利 □适用 √不适用 (2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利 □适用 √不适用 (3). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 其他应收款 (1). 按账龄披露 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 账龄 期末账面余额 1 年以内 其中：1 年以内分项 4,256,045.05 1 年以内小计 4,256,045.05 1 至 2 年 7,748,577.95 2 至 3 年 8,520,711.75 3 年以上 2019 年年度报告 148 / 233 3 至 4 年 1,610,641.06 4 至 5 年 3,883,146.12 5 年以上 6,631,487.50 合计 32,650,609.43 (2). 按款项性质分类情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 款项性质 期末账面余额 期初账面余额 维修基金 11,230,575.65 10,909,678.07 社会保障费 10,746,815.00 11,851,033.00 保证金、押金及其他 10,673,218.78 24,052,437.11 土地补偿款 1,161,000,000.00 合计 32,650,609.43 1,207,813,148.18 (3). 坏账准备计提情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来12个月预 期信用损失 整个存续期预期 信用损失(未发 生信用减值) 整个存续期预期 信用损失(已发 生信用减值) 2019年1月1日余额 21,730,848.16 21,730,848.16 2019年1月1日余额 在本期 --转入第二阶段 --转入第三阶段 --转回第二阶段 --转回第一阶段 本期计提 550,568.07 550,568.07 本期转回 4,242,593.78 4,242,593.78 本期转销 本期核销 其他变动 2019年12月31日余 额 18,038,822.45 18,038,822.45 2019 年年度报告 149 / 233 对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明： □适用 √不适用 本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据： □适用 √不适用 (4). 坏账准备的情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 类别 期初余额 本期变动金额 期末余额 计提 收回或转回 转销 或核 销 其他 变动 账龄组 合 21,730,848.16 550,568.07 4,242,593.78 18,038,822.45 合计 21,730,848.16 550,568.07 4,242,593.78 18,038,822.45 其中本期坏账准备转回或收回金额重要的： □适用 √不适用 (5). 本期实际核销的其他应收款情况 □适用 √不适用 (6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 占其他应收款期 末余额合计数的 比例(%) 坏账准备 期末余额 维修基金 代业主付维 修基金 11,230,575.65 两年以内、 四年以上 34.40 8,480,756.17 安徽国信建 设集团有限 公司 农民工保障 金 8,988,593.00 五年以内 27.53 4,904,005.50 2019 年年度报告 150 / 233 中国江苏国 际经济技术 合作集团有 限公司 工程质量保 证金、农民 工保障金 5,408,214.00 五年以内 16.56 1,699,724.40 无锡市住房 置业担保有 限公司宜兴 分公司 公积金担保 保证金 1,927,000.00 两年以内 5.90 278,700.00 宜兴市房地 产业协会 组团保修质 保金 927,078.30 一年以内 2.84 92,707.83 合计 / 28,481,460.95 / 87.23 15,455,893.90 (7). 涉及政府补助的应收款项 □适用 √不适用 (8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 □适用 √不适用 (9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额 □适用 √不适用 其他说明： √适用 □不适用 期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。 其他应收款期末余额中无应收关联方款项。 2019 年年度报告 151 / 233 9、 存货 (1). 存货分类 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 开发成本 2,067,819,864.41 5,568,692.28 2,062,251,172.13 1,736,025,465.57 1,736,025,465.57 开发产品 1,252,974,703.55 6,622,279.17 1,246,352,424.38 1,130,483,946.20 10,241,163.40 1,120,242,782.80 拟开发土地 505,229,532.07 505,229,532.07 合计 3,320,794,567.96 12,190,971.45 3,308,603,596.51 3,371,738,943.84 10,241,163.40 3,361,497,780.44 （1）开发成本 项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额 盐城凤凰项目 2019.05 2020.05 19,987,005.22 合肥凤凰项目 2013.05 2020.12 4,922,938.24 319,921,295.79 合肥凤凰代建项目 158,203,097.92 158,203,097.92 镇江凤凰 JI801 2019.07 2022.12 1,145,707,790.39 镇江凤凰代建项目 70,000,000.00 70,000,000.00 泰兴凤凰项目 2014.12 2020.12 313,752,484.36 229,961,633.19 宜兴凤凰项目 2016.02 2022.12 355,246,548.28 957,939,438.67 2019 年年度报告 152 / 233 合计 2,067,819,864.41 1,736,025,465.57 （2）开发产品 项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 本期增加金额 投资性房地产转入 本期减少金额 转出至投资性房地产 凤凰和鸣苑项目 2008.12 6,199,646.50 122,453.88 6,077,192.62 凤凰和熙苑 A 地 块 2010.12 9,355,558.28 98,053.19 127,782.19 9,129,722.90 凤凰和熙苑 B 区 住宅 2014.12 13,136,744.68 883,975.68 873,904.40 11,378,864.60 凤凰和美项目 2012.12 47,085.38 47,085.38 凤凰山庄项目 2014.06 31,856,994.29 6,711,108.07 25,145,886.22 苏州凤凰项目 2014.03 51,342,374.90 44,304,888.37 7,037,486.53 南通凤凰项目 2014.12 234,745,383.17 1,583,130.71 8,861,445.43 227,467,068.45 盐城凤凰项目 2018.04 241,610,973.88 39,048,196.17 202,562,777.71 合肥凤凰项目 2019.07 118,360,492.34 497,064,535.88 615,425,028.22 镇江凤凰和润园 项目 2018.06 262,694,613.24 191,491,055.10 71,203,558.14 泰兴凤凰北地块 项目（凤凰和泰） 2017.11 212,476,454.44 177,121,867.92 35,354,586.52 2019 年年度报告 153 / 233 宜兴凤凰项目 2019.01 622,996,889.45 580,851,443.19 42,145,446.26 合计 1,130,483,946.20 1,120,061,425.33 52,925,505.61 1,049,494,487.00 1,001,686.59 1,252,974,703.55 （3）拟开发土地 项目 土地面积 拟开发建筑面积 开工时间 期末余额 上年年末余额 镇江京口区 J1801 项目 88,824 ㎡ 159,840 ㎡ 2019.07 505,229,532.07 合计 -- -- -- 505,229,532.07 2019 年年度报告 154 / 233 (2). 存货跌价准备 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 计提 其 他 转回或转销 其 他 原材料 在产品 库存商品 周转材料 消耗性生物 资产 建造合同形 成的已完工 未结算资产 开发成本 5,568,692.28 5,568,692.28 开发产品 10,241,163.40 1,063,604.84 4,682,489.07 6,622,279.17 合计 10,241,163.40 6,632,297.12 4,682,489.07 12,190,971.45 (3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明 □适用 √不适用 (4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况 □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 存货受限情况 根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新 区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签 给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立 体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。 2019 年年度报告 155 / 233 10、 持有待售资产 □适用 √不适用 11、 一年内到期的非流动资产 □适用 √不适用 期末重要的债权投资和其他债权投资： □适用 √不适用 其他说明 无 12、 其他流动资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 理财产品 60,000,000.00 应交税费-增值税借方余额重分类 24,373,097.93 23,663,275.98 预交土地增值税 63,054,215.82 合计 87,427,313.75 83,663,275.98 其他说明 无 13、 债权投资 (1). 债权投资情况 □适用 √不适用 (2). 期末重要的债权投资 □适用 √不适用 (3). 减值准备计提情况 □适用 √不适用 本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 □适用 √不适用 其他说明 2019 年年度报告 156 / 233 □适用 √不适用 14、 其他债权投资 (1). 其他债权投资情况 □适用 √不适用 (2). 期末重要的其他债权投资 □适用 √不适用 (3). 减值准备计提情况 □适用 √不适用 本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 15、 长期应收款 (1). 长期应收款情况 □适用 √不适用 (2). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据 □适用 √不适用 (3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款 □适用 √不适用 (4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 16、 长期股权投资 □适用 √不适用 2019 年年度报告 157 / 233 17、 其他权益工具投资 (1). 其他权益工具投资情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 南京证券股份有限公司 2,675,735,804.83 1,741,803,892.80 无锡凤凰国际文化交流中心有限公司 1,499,698.81 1,499,698.81 合计 2,677,235,503.64 1,743,303,591.61 2019 年年度报告 158 / 233 (2). 非交易性权益工具投资的情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期确认的股利 收入 累计利得 累计 损失 其他综合收益转 入留存收益的金 额 指定为以公允价值计量且 其变动计入其他综合收益 的原因 其他综合收益转入留存收益的原因 南京证券 股份有限 公司 20,020,734.40 2,632,836,470.85 223,152,421.62 将非交易性权益工具投资 指定为以公允价值计量且 其变动计入其他综合收益 2019 年 9 月 9 日公司以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中 证全指证券公司交易型开放式指数证券投 资基金 299,531,948 份额。该部分金融资产 终止确认，该部分金融资产之前计入其他综 合收益的累计利得或损失从其他综合收益 中转出，计入留存收益。 无锡凤凰 国际文化 交流中心 有限公司 将非交易性权益工具投资 指定为以公允价值计量且 其变动计入其他综合收益 其他说明： √适用 □不适用 2019 年年度报告 159 / 233 2018 年 3 月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不得转让，公司持有南京证 券 200,207,344 股，占南京证券总股本的 7.28%，系南京证券第三大股东。上述股份已于 2019 年 6 月 13 日限售期满上市流通。南京证券股 票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量。 2019 年 6 月 5 日南京证券年度股东大会审议通过 2018 年权益分配方案：每股派发现金红利 0.1 元（含税）,每股转增股份 0.2 股。2019 年 7 月 30 日，南京证券实施 2018 年度权益分派，江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）收到现金红利 20,020,734.4 元，股份总 数变为 240,248,813，持股比例仍为 7.28%。 本公司于 2019 年 8 月 15 日召开的第七届董事会第二十二次会议审议通过《拟以持有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》， 调整后内容为：凤凰置业拟于本公告披露之日起 15 个交易日后不超过 6 个月内（2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日）以持有的不超过 98,964,360 股（不超过南京证券总股本 3%）南京证券 A 股股票换购 ETF 基金产品，其中以不超过 65,976,240 股南京证券 A 股股票（不超 过南京证券总股本的 2%）换购华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额，以不超过 32,988,120 股南京证券 A 股股票（不 超过南京证券总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。 2019 年 9 月 9 日公司以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份额。截止 2019 年 12 月 31 日，公司持有南京证券 207,260,713 股，占南京证券总股本的 6.28%。 本公司于 2020 年 1 月 11 日召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过《关于以所持南京证券股份认购证券投资基金计划提前终止 的议案》：本公司自 2019 年 9 月 9 日换购结束后，未以其他任何方式减持南京证券股份。根据市场变化，公司决定提前终止本次拟以所持 南京证券股份认购证券投资基金计划。 2019 年年度报告 160 / 233 18、 其他非流动金融资产 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 19、 投资性房地产 投资性房地产计量模式 (1). 采用成本计量模式的投资性房地产 单位：元 币种：人民币 项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 一、账面原值 1.期初余额 907,594,215.40 0.00 907,594,215.40 2.本期增加金额 967,070.88 967,070.88 （1）外购 （2）存货\固定资产\在 建工程转入 967,070.88 967,070.88 （3）企业合并增加 3.本期减少金额 55,245,893.25 55,245,893.25 （1）处置 （2）其他转出 55,245,893.25 55,245,893.25 4.期末余额 853,315,393.03 853,315,393.03 二、累计折旧和累计摊销 1.期初余额 17,243,119.09 0.00 17,243,119.09 2.本期增加金额 27,723,983.08 27,723,983.08 （1）计提或摊销 27,723,983.08 27,723,983.08 3.本期减少金额 2,297,433.11 2,297,433.11 （1）处置 （2）其他转出 2,297,433.11 2,297,433.11 4.期末余额 42,669,669.06 42,669,669.06 三、减值准备 2019 年年度报告 161 / 233 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3、本期减少金额 （1）处置 （2）其他转出 4.期末余额 四、账面价值 1.期末账面价值 810,645,723.97 810,645,723.97 2.期初账面价值 890,351,096.31 0.00 890,351,096.31 期末投资性房地产明细如下： 项目名称 原始成本 账面净值 凤凰和鸣幼儿园 16,016,378.78 11,586,157.96 凤凰和熙A区机械车位 1,094,464.17 1,019,068.40 凤凰和熙B区地下商业 3,122,011.06 2,814,101.96 凤凰和熙B区机械车位 6,771,093.68 6,295,173.48 凤凰和鸣出租车位（原固定资产转入） 2,873,270.04 2,078,507.44 南通凤凰项目（办公） 34,731,417.49 33,057,880.93 苏州凤凰项目（办公） 487,347,597.20 462,836,380.11 盐城凤凰项目（办公） 2,996,169.10 2,856,107.22 盐城凤凰项目（商业） 298,362,991.51 288,102,346.47 合 计 853,315,393.03 810,645,723.97 (2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 20、 固定资产 项目列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 2019 年年度报告 162 / 233 项目 期末余额 期初余额 固定资产 21,867,308.30 23,652,361.53 固定资产清理 合计 21,867,308.30 23,652,361.53 其他说明： □适用 √不适用 固定资产 (1). 固定资产情况 √适用 □不适用 2019 年年度报告 163 / 233 单位：元 币种：人民币 项目 房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他设备 固定资产装修 合计 一、账面原值： 1.期初余额 27,523,060.88 5,468,283.72 3,412,626.22 1,673,794.43 3,564,790.55 41,642,555.80 2.本期增加金额 30,294.03 36,051.00 66,345.03 （1）购置 30,294.03 36,051.00 66,345.03 （2）在建工程转 入 （3）企业合并增 加 3.本期减少金额 （1）处置或报废 4.期末余额 27,523,060.88 5,498,577.75 3,412,626.22 1,709,845.43 3,564,790.55 41,708,900.83 二、累计折旧 1.期初余额 5,996,623.26 4,920,846.16 3,052,500.20 1,403,950.12 2,616,274.53 17,990,194.27 2.本期增加金额 1,321,587.89 191,016.72 75,396.72 83,059.97 180,336.96 1,851,398.26 （1）计提 1,321,587.89 191,016.72 75,396.72 83,059.97 180,336.96 1,851,398.26 2019 年年度报告 164 / 233 3.本期减少金额 （1）处置或报废 4.期末余额 7,318,211.15 5,111,862.88 3,127,896.92 1,487,010.09 2,796,611.49 19,841,592.53 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3.本期减少金额 （1）处置或报废 4.期末余额 四、账面价值 1.期末账面价值 20,204,849.73 386,714.87 284,729.30 222,835.34 768,179.06 21,867,308.30 2.期初账面价值 21,526,437.62 547,437.56 360,126.02 269,844.31 948,516.02 23,652,361.53 2019 年年度报告 165 / 233 截止 2019 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。 本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。 (2). 暂时闲置的固定资产情况 □适用 √不适用 (3). 通过融资租赁租入的固定资产情况 □适用 √不适用 (4). 通过经营租赁租出的固定资产 □适用 √不适用 (5). 未办妥产权证书的固定资产情况 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 固定资产清理 □适用 √不适用 21、 在建工程 项目列示 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 在建工程 (1). 在建工程情况 □适用 √不适用 (2). 重要在建工程项目本期变动情况 □适用 √不适用 (3). 本期计提在建工程减值准备情况 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 166 / 233 工程物资 (4). 工程物资情况 □适用 √不适用 22、 生产性生物资产 (1). 采用成本计量模式的生产性生物资产 □适用 √不适用 (2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 23、 油气资产 □适用 √不适用 24、 使用权资产 □适用 √不适用 25、 无形资产 (1). 无形资产情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计 一、账面原值 1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24 2.本期增加金额 (1)购置 (2)内部研发 (3)企业合并增 加 3.本期减少金额 (1)处置 2019 年年度报告 167 / 233 4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24 二、累计摊销 1.期初余额 1,528,360.03 2,580,060.30 4,108,420.33 2.本期增加金额 162,303.72 652,042.00 814,345.72 （1）计提 162,303.72 652,042.00 814,345.72 3.本期减少金额 (1)处置 4.期末余额 1,690,663.75 3,232,102.30 4,922,766.05 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3.本期减少金额 (1)处置 4.期末余额 四、账面价值 1.期末账面价值 4,152,270.49 107,937.70 4,260,208.19 2.期初账面价值 4,314,574.21 759,979.70 5,074,553.91 本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0 (2). 未办妥产权证书的土地使用权情况 □适用 √不适用 其他说明： 2019 年年度报告 168 / 233 □适用 √不适用 26、 开发支出 □适用 √不适用 27、 商誉 (1). 商誉账面原值 □适用 √不适用 (2). 商誉减值准备 □适用 √不适用 (3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息 □适用 √不适用 (4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期 增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法 □适用 √不适用 (5). 商誉减值测试的影响 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 28、 长期待摊费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 额 期末余额 装修费 233,263.46 217,123.49 156,075.82 0.00 294,311.13 人防工程使用费 441,111.24 176,444.52 0.00 264,666.72 合计 674,374.70 217,123.49 332,520.34 0.00 558,977.85 其他说明： 无 2019 年年度报告 169 / 233 29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 (1). 未经抵销的递延所得税资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 可抵扣暂时性差 异 递延所得税 资产 可抵扣暂时性差 异 递延所得税 资产 资产减值准备 计提的坏账准备 17,320,445.53 4,330,111.38 21,272,985.72 5,318,246.45 视同销售预计毛利 1,021,522.37 255,380.59 53,255,249.73 13,313,812.43 以后年度可抵扣的广告 费 1,423,589.42 355,897.36 内部交易未实现利润 16,953,445.84 4,238,361.46 26,918,094.22 6,729,523.56 可抵扣亏损 14,252,844.61 3,563,211.15 25,222,463.71 6,305,615.92 已计提未缴纳的税金 45,406,915.14 11,351,728.79 45,406,915.14 11,351,728.79 预提费用 104,984.50 26,246.13 应资本化的费用 8,426,301.23 2,106,575.31 9,156,400.47 2,289,100.12 税会成本差异 13,054,001.83 3,263,500.46 5,817,901.69 1,454,475.42 其他 1,504,305.19 376,076.30 合计 116,435,476.55 29,108,869.14 190,082,889.79 47,520,722.48 (2). 未经抵销的递延所得税负债 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 应纳税暂时性差异 递延所得税 负债 应纳税暂时性差异 递延所得税 负债 非同一控制企 业合并资产评 估增值 其他债权投资 公允价值变动 其他权益工具 投资公允价值 2019 年年度报告 170 / 233 变动 已缴纳未计提 税金 13,822,143.29 3,455,535.82 10,111,136.53 2,527,784.13 可供出售金融 资产公允价值 变动 1,265,311,292.80 316,327,823.20 其他权益工具 投资公允价值 变动 2,264,559,642.83 566,139,910.71 合计 2,278,381,786.12 569,595,446.53 1,275,422,429.33 318,855,607.33 (3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 □适用 √不适用 (4). 未确认递延所得税资产明细 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 可抵扣暂时性差异 164,791,720.18 109,138,424.84 可抵扣亏损 364,493,984.08 517,134,256.17 合计 529,285,704.26 626,272,681.01 (5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 年份 期末金额 期初金额 备注 2019 -- 15,151,456.51 2020 51,454,740.41 51,882,326.51 2021 38,288,944.57 121,943,778.29 2022 37,326,420.79 116,811,182.22 2023 183,227,388.13 211,345,512.64 2024 54,196,490.18 -- 合计 364,493,984.08 517,134,256.17 / 其他说明： 2019 年年度报告 171 / 233 √适用 □不适用 各项递延所得税资产、递延所得税负债按照预期适用税率 25%计量。 30、 其他非流动资产 □适用 √不适用 31、 短期借款 (1). 短期借款分类 □适用 √不适用 (2). 已逾期未偿还的短期借款情况 □适用 √不适用 其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下： □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 32、 交易性金融负债 □适用 √不适用 33、 衍生金融负债 □适用 √不适用 34、 应付票据 (1). 应付票据列示 □适用 √不适用 35、 应付账款 (1). 应付账款列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 一年以内 207,243,966.65 210,398,830.99 一至两年 70,023,893.59 206,559,103.34 2019 年年度报告 172 / 233 二至三年 86,326,836.47 21,864,141.44 三年以上 19,409,762.88 19,414,463.94 合计 383,004,459.59 458,236,539.71 期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。 期末应付账款余额中应付关联方款项，详见注释十、（四）。 (2). 账龄超过 1 年的重要应付账款 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 未偿还或结转的原因 江苏省建筑工程集团有限公司 12,657,085.23 一至两年 南通四建集团有限公司 5,533,986.49 一至三年 中国建筑第八工程局有限公司 4,342,718.19 两年以上 合计 22,533,789.91 其他说明 √适用 □不适用 期末金额较大的应付账款： 项目 金 额 备 注 南京市第九建筑安装工程有限公司 34,985,389.21 工程款 江苏省建筑工程集团有限公司 12,657,085.23 工程款 江苏南通二建集团有限公司 8,578,855.29 工程款 龙城建设工程有限公司 6,312,828.35 工程款 南通四建集团有限公司 5,533,986.49 工程款 合计 68,068,144.57 36、 预收款项 (1). 预收账款项列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 一年以内 192,878,976.92 658,950,111.44 一至两年 13,885,847.98 3,361,175.48 二至三年 550,000.00 2019 年年度报告 173 / 233 三年以上 600,000.00 570,000.00 合计 207,364,824.90 663,431,286.92 期末预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）股份的股东单位款项。 期末预收账款余额中预收关联方款项，详见注释十、（四）。 (2). 账龄超过 1 年的重要预收款项 □适用 √不适用 (3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况 □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 期末预收账款余额中，房地产项目预收账款为 194,780,713.95 元，预收租赁费为 12,584,110.95 元。 其中房地产项目预收账款情况如下： 项目名称 期末余额 上年年末余额 预计竣工时 间 预售比例 苏州凤凰写字楼 4,562,225.43 已完工 27.90% 南通凤凰写字楼 860,000.00 已完工 29.68% 南通凤凰车位 201,428.57 已完工 11.16% 凤凰山庄 420,000.00 4,696,384.00 已完工 97.10% 凤凰山庄车位 180,000.00 200,000.00 已完工 78.74% 盐城凤凰文化广场写字楼 5,486,823.00 6,687,020.00 已完工 52.15% 镇江和润园 1,843,231.80 137,257,720.77 已完工 94.01% 泰兴凤凰和泰住宅 5,901,264.71 35,617,801.00 已完工 99.02% 泰兴凤凰和泰商业 500,000.00 已完工 46.43% 泰兴凤凰和泰车位 85,000.01 170,000.00 已完工 -- 泰兴凤凰文化广场住宅 23,345,609.00 10,210,351.00 未完工 10.91% 泰兴凤凰文化广场商业 3# 142,136,875.00 未完工 100.00% 宜兴凤凰怡然居（一期） 10,819,685.00 452,627,578.00 已完工 96.85% 合计 194,780,713.95 649,028,283.34 37、 应付职工薪酬 (1). 应付职工薪酬列示 √适用 □不适用 2019 年年度报告 174 / 233 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 一、短期薪酬 9,516,145.56 23,769,074.53 26,635,619.67 6,649,600.42 二、离职后福利-设定提 存计划 4,162,982.23 4,162,982.23 三、辞退福利 四、一年内到期的其他 福利 合计 9,516,145.56 27,932,056.76 30,798,601.90 6,649,600.42 (2). 短期薪酬列示 √适用 □不适用 单位：元 币种:人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 一、工资、奖金、津贴 和补贴 9,380,217.41 19,300,000.00 22,160,896.49 6,519,320.92 二、职工福利费 661,469.99 661,469.99 三、社会保险费 1,251,401.84 1,251,401.84 其中：医疗保险费 1,134,991.96 1,134,991.96 工伤保险费 21,956.49 21,956.49 生育保险费 94,453.39 94,453.39 四、住房公积金 1,769,841.55 1,769,841.55 五、工会经费和职工教 育经费 135,928.15 692,020.95 697,669.60 130,279.50 六、短期带薪缺勤 七、短期利润分享计划 八、其他短期薪酬 94,340.20 94,340.20 合计 9,516,145.56 23,769,074.53 26,635,619.67 6,649,600.42 (3). 设定提存计划列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 1、基本养老保险 2,168,713.81 2,168,713.81 2019 年年度报告 175 / 233 2、失业保险费 64,268.42 64,268.42 3、企业年金缴费 4、补充医疗保险 965,000.00 965,000.00 5、补充养老保险 965,000.00 965,000.00 合计 4,162,982.23 4,162,982.23 其他说明： □适用 √不适用 38、 应交税费 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 增值税 1,514,357.42 4,582,755.07 消费税 营业税 -102,914.20 -102,914.20 企业所得税 14,342,644.41 422,926,743.45 个人所得税 104,671.83 192,849.08 城市维护建设税 192,496.92 -694,473.29 教育费附加和地方教育费附加 137,497.74 -495,952.45 土地增值税 932,979.16 -59,183,868.58 房产税 703,168.05 1,138,111.57 土地使用税 410,195.48 450,041.38 印花税 11,795.54 138,454.63 环境保护税 8,870.22 合计 18,255,762.57 368,951,746.66 其他说明： 无 39、 其他应付款 项目列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 2019 年年度报告 176 / 233 项目 期末余额 期初余额 应付利息 应付股利 其他应付款 807,475,062.51 395,249,149.48 合计 807,475,062.51 395,249,149.48 其他说明： □适用 √不适用 应付利息 (1). 分类列示 □适用 √不适用 应付股利 (2). 分类列示 □适用 √不适用 其他应付款 (1). 按款项性质列示其他应付款 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 一年以内 508,510,830.19 24,639,492.94 一至两年 11,660,867.47 23,026,890.46 两至三年 20,362,281.14 76,991,175.68 三年以上 266,941,083.71 270,591,590.40 合计 807,475,062.51 395,249,149.48 期末其他应付款余额中应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项，详见注释十、 （四）。 期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见注释十、（四）。 (2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 未偿还或结转的原因 江苏凤凰出版传媒股份有限 228,203,097.92 代建工程款 2019 年年度报告 177 / 233 公司 土地增值税 48,293,678.83 土地增值税 川岚商业管理（苏州）有限 公司 3,369,374.07 租赁押金 南京金宝商业投资发展股份 有限公司盐城分公司 3,000,000.00 保证金 合计 282,866,150.82 其他说明： √适用 □不适用 金额较大的其他应付款 项目 期末余额 性质或内容 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,066,458.33 借款本金及利息 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 代建工程款 合计 728,269,556.25 按费用类别列示预提费用 费用类别 金 额 期末结余原因 预提土地增值税 51,250,724.79 预提土地增值税，待开发项目完成汇算清缴 预提代理费 2,204,535.32 期末尚未支付的代理费 预提广告费 664,365.35 期末尚未支付的广告费 预提物业费 598,512.01 期末尚未支付的物业费 预提利息 66,458.33 期末尚未支付的利息 合计 54,784,595.80 40、 持有待售负债 □适用 √不适用 41、 1 年内到期的非流动负债 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 1 年内到期的长期借款 1 年内到期的应付债券 748,960,273.92 2019 年年度报告 178 / 233 1 年内到期的长期应付款 1 年内到期的租赁负债 一年内到期的应付利息 21,412,664.42 82,921,643.90 合计 21,412,664.42 831,881,917.82 其他说明： 无 42、 其他流动负债 其他流动负债情况 □适用 √不适用 短期应付债券的增减变动： □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 43、 长期借款 (1). 长期借款分类 □适用 √不适用 其他说明，包括利率区间： □适用 √不适用 44、 应付债券 (1). 应付债券 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 16 凤凰 01 610,983,013.72 1,991,046,575.34 合计 610,983,013.72 1,991,046,575.34 2019 年年度报告 179 / 233 (2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具） √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 债券 名称 面 值 发行 日期 债券 期限 发行 金额 期初 余额 本期 发行 按面值计提 利息 溢折价摊销 本期 偿还 期末 余额 14 凤凰 债 100 2014-09-12 5 年 742,500,000.00 29,372,260.24 1,039,726.08 750,000,000.00 16 凤凰 01 100 2016-03-29 5 年 1,980,000,000.00 1,991,046,575.34 43,293,760.28 7,436,438.38 1,387,500,000.00 610,983,013.72 合计 / / / 2,722,500,000 1,991,046,575.34 72,666,020.52 8,476,164.46 2,137,500,000.00 610,983,013.72 (3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明 □适用 √不适用 2019 年年度报告 180 / 233 (4). 划分为金融负债的其他金融工具说明 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 □适用 √不适用 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 □适用 √不适用 其他金融工具划分为金融负债的依据说明： □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 45、 租赁负债 □适用 √不适用 46、 长期应付款 项目列示 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 2019 年年度报告 181 / 233 长期应付款 (1). 按款项性质列示长期应付款 □适用 √不适用 专项应付款 (2). 按款项性质列示专项应付款 □适用 √不适用 47、 长期应付职工薪酬 □适用 √不适用 48、 预计负债 □适用 √不适用 49、 递延收益 递延收益情况 □适用 √不适用 涉及政府补助的项目： □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 2019 年年度报告 182 / 233 50、 其他非流动负债 □适用 √不适用 51、 股本 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期初余额 本次变动增减（+、一） 期末余额 发行 新股 送股 公积金 转股 其他 小计 1．有限售条件股份 (1). 国家持股 (2). 国有法人持股 25,839,793.00 -25,839,793.00 -25,839,793.00 (3). 其他内资持股 (4). 外资持股 有限售条件股份合计 25,839,793.00 -25,839,793.00 -25,839,793.00 2．无限售条件流通股份 (1). 人民币普通股 910,220,797.00 25,839,793.00 25,839,793.00 936,060,590.00 (2). 境内上市的外资股 (3). 境外上市的外资股 无限售条件流通股份合计 910,220,797.00 25,839,793.00 25,839,793.00 936,060,590.00 股份总数 936,060,590.00 936,060,590.00 2019 年年度报告 183 / 233 其他说明： 2019 年 8 月 15 日凤凰集团持有的本公司非公开发行的 25,839,793 股限售股上市流通，截止 2019 年 12 月 31 日，本公司非公开发行的股份已全部上市流通。 52、 其他权益工具 (1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况 □适用 √不适用 (2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表 □适用 √不适用 其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据： □适用 √不适用 其他说明: □适用 √不适用 53、 资本公积 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 资本溢价（股本溢 价） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16 其他资本公积 合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16 其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明： 无 54、 库存股 □适用 √不适用 2019 年年度报告 184 / 233 55、 其他综合收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初 余额 本期发生金额 期末 余额 本期所得税前发 生额 减：前期计 入其他综合 收益当期转 入损益 减：前期计入其 他综合收益当期 转入留存收益 减：所 得税费 用 税后归属于母公 司 税后归 属于少 数股东 一、不能重分类进损益 的其他综合收益 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 其中：重新计量设定受 益计划变动额 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 权益法下不能转损 益的其他综合收益 其他权益工具投资 公允价值变动 企业自身信用风险 公允价值变动 二、将重分类进损益的 其他综合收益 2019 年年度报告 185 / 233 其中：权益法下可转损 益的其他综合收益 其他债权投资公允 价值变动 金融资产重分类计 入其他综合收益的金 额 其他债权投资信用 减值准备 现金流量套期损益 的有效部分 外币财务报表折算 差额 其他综合收益合计 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整： 无 2019 年年度报告 186 / 233 56、 专项储备 □适用 √不适用 57、 盈余公积 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 法定盈余公积 142,075,439.74 20,603,698.12 162,679,137.86 任意盈余公积 储备基金 企业发展基金 其他 合计 142,075,439.74 20,603,698.12 162,679,137.86 盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明： 无 58、 未分配利润 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期 上期 调整前上期末未分配利润 1,265,873,893.75 701,698,573.78 调整期初未分配利润合计数（调增 +，调减－） 调整后期初未分配利润 1,265,873,893.75 701,698,573.78 加：本期归属于母公司所有者的净 利润 84,875,886.00 564,175,319.97 其他综合收益当期转入留存收益 223,152,421.62 减：提取法定盈余公积 20,603,698.12 提取任意盈余公积 提取一般风险准备 应付普通股股利 93,606,059.10 转作股本的普通股股利 2019 年年度报告 187 / 233 期末未分配利润 1,459,692,444.15 1,265,873,893.75 调整期初未分配利润明细： 1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。 2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。 3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。 4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。 5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。 59、 营业收入和营业成本 (1). 营业收入和营业成本情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 1,021,547,173.41 837,644,926.50 其他业务 38,853,322.49 27,723,983.08 25,421,193.24 11,638,363.39 合计 1,301,698,174.21 1,065,576,715.84 1,046,968,366.65 849,283,289.89 其他说明： 1、按业务类别列示营业收入、营业成本 项 目 营业收入 营业成本 本期金额 上期金额 本期金额 上期金额 房地产开发 1,262,844,851.72 1,021,547,173.41 1,037,852,732.76 837,644,926.50 租赁 38,137,082.28 25,421,193.24 27,723,983.08 11,638,363.39 其他 716,240.21 合计 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 1,065,576,715.84 849,283,289.89 2、房地产开发经营项目列示如下： 项 目 营业收入 营业成本 营业毛利 本期 宜兴凤凰项目 667,400,329.48 580,851,443.19 86,548,886.29 盐城凤凰项目 49,652,576.18 39,048,196.17 10,604,380.01 镇江凤凰项目 261,837,648.97 163,921,636.17 97,916,012.80 泰兴凤凰项目 186,088,181.87 193,401,867.92 -7,313,686.05 其他零星项目 97,866,115.22 60,629,589.31 37,236,525.91 合 计 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 224,992,118.96 上期 2019 年年度报告 188 / 233 项 目 营业收入 营业成本 营业毛利 盐城凤凰项目 91,039,878.02 75,810,456.06 15,229,421.96 南通凤凰项目 32,738,876.17 27,999,825.66 4,739,050.51 镇江凤凰项目 325,718,391.03 280,111,590.95 45,606,800.08 泰兴凤凰项目 518,612,073.88 424,246,464.06 94,365,609.82 其他零星项目 53,437,954.31 29,476,589.77 23,961,364.54 合 计 1,021,547,173.41 837,644,926.50 183,902,246.91 3、以上收入均在江苏省取得。 4、前五名客户的营业收入情况 2019 年度 营业收入总额 占营业收入比例(%) 个人客户 76,371,426.65 5.87 川岚商业管理（苏州）有限公司 13,307,013.92 1.02 个人客户 10,814,963.81 0.83 个人客户 9,244,786.67 0.71 个人客户 8,702,160.00 0.67 合 计 118,440,351.04 9.10 60、 税金及附加 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 消费税 营业税 13,671.85 城市维护建设税 4,584,280.45 3,926,409.45 教育费附加 3,274,386.05 2,804,577.10 资源税 房产税 5,156,753.37 3,640,446.31 土地使用税 1,949,767.48 2,502,856.04 车船使用税 9,370.50 9,240.00 印花税 1,105,327.54 1,056,595.00 土地增值税 11,169,738.71 17,028,711.03 环境保护税 26,610.66 合计 27,276,234.76 30,982,506.78 其他说明： 2019 年年度报告 189 / 233 无 61、 销售费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 工薪项目 1,928,841.73 2,020,017.77 办公经费 8,295,064.01 6,486,471.17 广告宣传推广费 6,780,047.22 14,777,318.31 销售代理服务费 14,741,208.54 22,665,179.67 折旧费 146,030.30 334,241.32 租赁费 569,901.44 283,939.70 其他 124,196.32 204,620.44 合计 32,585,289.56 46,771,788.38 其他说明： 无 62、 管理费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 工薪项目 22,693,912.57 25,280,805.38 董事会费 189,705.87 379,411.74 经营费用 6,685,461.26 5,870,182.25 租赁费 476,178.32 986,802.94 中介机构费用 4,248,720.23 3,682,019.22 折旧与摊销 2,671,241.27 2,576,033.42 合计 36,965,219.52 38,775,254.95 其他说明： 无 2019 年年度报告 190 / 233 63、 研发费用 □适用 √不适用 64、 财务费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 利息费用 486,592.42 3,732,694.35 利息收入 -21,923,126.52 -22,420,414.16 手续费 249,437.73 151,462.76 应付债券利息 81,142,184.98 139,675,000.01 合计 59,955,088.61 121,138,742.96 其他说明： 无 65、 其他收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 政府补助 964,942.93 500,000.00 代扣个人所得税手续费 193,772.07 34,832.72 合计 1,158,715.00 534,832.72 其他说明： 计入其他收益的政府补助 补助项目 本期金额 上期金额 与资产相关/与收益相关 盐城市绿色建筑示范项目补助资金 500,000.00 与收益相关 盐城市2018年度聚龙湖绿色建筑和生态城区 区域集成示范专项引导资金 795,000.00 与收益相关 稳岗补贴 169,942.93 与收益相关 合计 964,942.93 500,000.00 2019 年年度报告 191 / 233 66、 投资收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产在持有期间的投资 收益 处置以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产取得的投资收 益 持有至到期投资在持有期间的投资 收益 0.00 处置持有至到期投资取得的投资收 益 可供出售金融资产在持有期间取得 的投资收益 处置可供出售金融资产取得的投资 收益 交易性金融资产在持有期间的投资 收益 其他权益工具投资在持有期间取得 的股利收入 20,020,734.40 债权投资在持有期间取得的利息收 入 其他债权投资在持有期间取得的利 息收入 处置交易性金融资产取得的投资收 益 890.94 处置其他权益工具投资取得的投资 收益 处置债权投资取得的投资收益 处置其他债权投资取得的投资收益 2019 年年度报告 192 / 233 理财产品 7,786,021.57 合计 27,807,646.91 其他说明： 无 67、 净敞口套期收益 □适用 √不适用 68、 公允价值变动收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额 交易性金融资产 20,128,546.91 其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 交易性金融负债 按公允价值计量的投资性房地产 合计 20,128,546.91 其他说明： 无 69、 信用减值损失 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 其他应收款坏账损失 -3,692,025.71 债权投资减值损失 其他债权投资减值损失 长期应收款坏账损失 合计 -3,692,025.71 其他说明： 无 70、 资产减值损失 √适用 □不适用 2019 年年度报告 193 / 233 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 一、坏账损失 4,587,598.65 二、存货跌价损失 2,393,973.80 -9,440,857.71 三、可供出售金融资产减值损失 四、持有至到期投资减值损失 五、长期股权投资减值损失 六、投资性房地产减值损失 七、固定资产减值损失 八、工程物资减值损失 九、在建工程减值损失 十、生产性生物资产减值损失 十一、油气资产减值损失 十二、无形资产减值损失 十三、商誉减值损失 十四、其他 合计 2,393,973.80 -4,853,259.06 其他说明： 无 71、 资产处置收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 固定资产处置利得 1,261.77 持有待售资产处置收益 1,139,991,789.93 合计 1,139,993,051.70 其他说明： 无 72、 营业外收入 营业外收入情况 2019 年年度报告 194 / 233 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 非流动资产处置利得 合计 615.28 其中：固定资产处置利 得 615.28 无形资产处置利得 债务重组利得 非货币性资产交换利 得 接受捐赠 政府补助 罚没收入 1,417,263.00 817,128.96 1,417,263.00 无需支付的款项 5,000.00 430,088.74 5,000.00 其他 0.11 24,633.77 0.11 合计 1,422,263.11 1,272,466.75 1,422,263.11 计入当期损益的政府补助 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 73、 营业外支出 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性 损益的金额 非流动资产处置损失合计 其中：固定资产处置损失 无形资产处置损失 债务重组损失 非货币性资产交换损失 2019 年年度报告 195 / 233 对外捐赠 30,000.00 1,040,000.00 30,000.00 违约金 -222,595.01 2,203,327.31 -222,595.01 滞纳金 9,003.33 93,710.54 9,003.33 其他 100,769.20 60,963.46 100,769.20 基金 60,427.80 38,836.50 合计 -22,394.68 3,436,837.81 -82,822.48 其他说明： 无 74、 所得税费用 (1). 所得税费用表 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 当期所得税费用 22,106,694.61 436,928,517.10 递延所得税费用 19,339,605.03 -81,024,210.37 以前年度所得税汇算清缴数 3,204,172.84 -50,889,213.79 合计 44,650,472.48 305,015,092.94 (2). 会计利润与所得税费用调整过程 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 利润总额 131,177,244.44 按法定/适用税率计算的所得税费用 32,794,311.11 子公司适用不同税率的影响 调整以前期间所得税的影响 3,204,172.84 非应税收入的影响 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 50,757,230.52 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 损的影响 -47,871,160.38 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 5,765,918.39 2019 年年度报告 196 / 233 差异或可抵扣亏损的影响 所得税费用 44,650,472.48 其他说明： □适用 √不适用 75、 其他综合收益 √适用 □不适用 详见附注 2019 年年度报告 197 / 233 项目 上年年末余额 年初余额 本期金额 期末余额 本期所得税前 发生额 减：前期 计入其他 综合收益 当期转入 损益 减：前期计入 其他综合收益 当期转入留存 收益 减：所 得税费 用 税后归属于母 公司 税后归 属于少 数股东 1．不能重分类进损益的其他 综合收益 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 其中：其他权益工具投资公允 价值变动 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 2．将重分类进损益的其他综 合收益 948,983,469.60 其中：可供出售金融资产公允 价值变动损益 948,983,469.60 其他综合收益合计 948,983,469.60 948,983,469.60 972,588,684.14 223,152,421.62 749,436,262.52 1,698,419,732.12 2019 年年度报告 198 / 233 76、 现金流量表项目 (1). 收到的其他与经营活动有关的现金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 利息收入 21,923,126.52 22,420,414.16 补贴收入 812,490.30 533,928.16 往来款 465,660.60 1,349,891.00 维修基金 1,514,112.12 481,804.05 保证金、押金、备用金 14,846,815.53 14,821,361.56 其他 59,505.93 204,580.90 受限制的货币资金 1,975,612.36 7,049,325.00 合计 41,597,323.36 46,861,304.83 收到的其他与经营活动有关的现金说明： 无 (2). 支付的其他与经营活动有关的现金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 付现费用 45,735,798.50 52,798,914.37 往来款 1,952,927.38 1,777,420.70 违约金 930,370.00 112,113.24 保证金、押金 4,707,386.96 11,310,299.00 代收代付客户办产权证费用、维修基金 1,835,009.58 7,858,872.10 其他 288,698.67 1,660,778.84 受限制的货币资金 479,580.03 3,147,406.01 合计 55,929,771.12 78,665,804.26 支付的其他与经营活动有关的现金说明：1,952,927.38 无 2019 年年度报告 199 / 233 (3). 收到的其他与投资活动有关的现金 □适用 √不适用 (4). 支付的其他与投资活动有关的现金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 处置其他权益工具投资相关税费 11,063,088.38 合计 11,063,088.38 支付的其他与投资活动有关的现金说明： 无 (5). 收到的其他与筹资活动有关的现金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,000,000.00 合计 500,000,000.00 收到的其他与筹资活动有关的现金说明： 无 (6). 支付的其他与筹资活动有关的现金 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 200,000,000.00 合计 200,000,000.00 支付的其他与筹资活动有关的现金说明： 无 2019 年年度报告 200 / 233 77、 现金流量表补充资料 (1). 现金流量表补充资料 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 补充资料 本期金额 上期金额 1．将净利润调节为经营活动现金流量： 净利润 86,526,771.96 798,218,463.17 加：资产减值准备 2,393,973.80 -4,853,259.06 信用减值损失 -3,692,025.71 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性 生物资产折旧 1,851,398.26 1,995,246.46 使用权资产摊销 投资性房地产摊销 27,723,983.08 11,638,363.39 无形资产摊销 814,345.72 818,808.72 长期待摊费用摊销 332,520.34 278,372.47 处置固定资产、无形资产和其他长期资 产的损失（收益以“－”号填列） -1,139,993,051.70 固定资产报废损失（收益以“－”号填 列） -615.28 公允价值变动损失（收益以“－”号填 列） -20,128,546.91 财务费用（收益以“－”号填列） 81,628,777.40 143,407,694.36 投资损失（收益以“－”号填列） -27,807,646.91 递延所得税资产减少（增加以“－”号 填列） 18,411,853.34 20,006,469.84 递延所得税负债增加（减少以“－”号 填列） 927,751.69 -101,030,680.21 存货的减少（增加以“－”号填列） 102,481,599.39 89,395,431.30 经营性应收项目的减少（增加以“－” 号填列） 16,310,690.95 -1,251,491.06 经营性应付项目的增加（减少以“－” 号填列） -534,383,493.27 223,916,696.86 其他 经营活动产生的现金流量净额 -246,608,046.87 42,546,449.26 2019 年年度报告 201 / 233 2．不涉及现金收支的重大投资和筹资 活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 3．现金及现金等价物净变动情况： 现金的期末余额 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71 减：现金的期初余额 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88 加：现金等价物的期末余额 减：现金等价物的期初余额 现金及现金等价物净增加额 -1,376,930,311.22 805,527,685.83 (2). 本期支付的取得子公司的现金净额 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 金额 本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 78,000,000.00 取得子公司支付的现金净额 78,000,000.00 其他说明: 本期向江苏宁宜置业有限公司支付以前年度收购无锡宜康置业有限公司应付股权款 78,000,000.00 元。 (3). 本期收到的处置子公司的现金净额 □适用 √不适用 (4). 现金和现金等价物的构成 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 一、现金 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71 其中：库存现金 4,333.78 1,839.22 2019 年年度报告 202 / 233 可随时用于支付的银行存款 1,401,704,120.71 2,778,636,926.49 可随时用于支付的其他货币资金 可用于支付的存放中央银行款项 存放同业款项 拆放同业款项 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、期末现金及现金等价物余额 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71 其中：母公司或集团内子公司使用受限 制的现金和现金等价物 其他说明： □适用 √不适用 78、 所有者权益变动表项目注释 说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项： □适用 √不适用 79、 所有权或使用权受到限制的资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 25,128,928.32 个贷保证金、质量保证金 应收票据 存货 22,828,304.91 保证 固定资产 无形资产 合计 47,957,233.23 / 其他说明： 无 2019 年年度报告 203 / 233 80、 外币货币性项目 (1). 外币货币性项目 □适用 √不适用 (2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币 及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因 □适用 √不适用 81、 套期 □适用 √不适用 82、 政府补助 (1). 政府补助基本情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 专项补助资金 795,000.00 盐城市 2018 年度聚龙湖绿色建筑和生 态城区区域集成示范专项引导资金 795,000.00 专项补助资金 795,000.00 稳岗补贴 795,000.00 (2). 政府补助退回情况 □适用 √不适用 其他说明： 无 83、 其他 □适用 √不适用 八、 合并范围的变更 1、 非同一控制下企业合并 □适用 √不适用 2、 同一控制下企业合并 □适用 □不适用 2019 年年度报告 204 / 233 (1). 本期发生的同一控制下企业合并 □适用 √不适用 (2). 合并成本 □适用 √不适用 (3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值 □适用 √不适用 其他说明： 无 3、 反向购买 □适用 √不适用 4、 处置子公司 是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形 □适用 √不适用 5、 其他原因的合并范围变动 说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况： □适用 √不适用 6、 其他 □适用 √不适用 九、 在其他主体中的权益 1、 在子公司中的权益 2019 年年度报告 205 / 233 2、 (1). 企业集团的构成 √适用 □不适用 子公司 名称 主要经 营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得 方式 直接 间接 江苏凤凰置 业有限公司 江苏 南京市中央路 389 号凤凰国际 大厦六楼 房地产开发与经营，商品房销售；实业投资，房屋租 赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，室内装 饰；预包装食品兼散装食品批发与零售。 100% 通过资产置换及 非公开发行股票 取得的子公司（包 括该子公司控制 的孙公司） 盐城凤凰地 产有限公司 江苏 盐城市城南新区新都街道娱 乐三组（CND） 许可经营项目：房地产开发与经营。一般经营项目： 商品房销售，物业管理，建材销售 94.44% 5.56% 设立 苏州凤凰置 业有限公司 江苏 苏州工业园区苏惠路 98 号国 检大厦 10 楼 房地产开发；房地产投资、自有房屋租赁；销售：建 筑材料和装潢材料；室内装饰工程（依法需经批准的 项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 100% 设立 南京凤凰置 业有限公司 江苏 南京市雨花台区凤台南路 130 号 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：物 业管理；房地产销售。 100% 设立 江苏凤凰地 产有限公司 江苏 南京市玄武区营苑南路 58 号 许可经营项目：房地产开发与经营；商品房销售。一 般经营项目：实业投资；自有房屋租赁；物业管理； 建筑材料、装潢材料的销售。 100% 设立 南京龙凤投 资置业有限 江苏 南京市白下区太平南路 69 号 1116 室 许可项目经营：房地产开发经营。一般经营项目：物 业管理、房地产信息咨询：装潢材料、建筑材料销售； 77.31% 购买股权 2019 年年度报告 206 / 233 公司 绿化中种植、养护及管理。 南京凤凰地 产有限公司 江苏 南京市秦淮区太平南路 69 号 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。一般经营 项目：自有房屋租赁、物业管理、室内装饰。 100% 购买股权 南通凤凰置 业有限公司 江苏 南通市崇川区新城区支路 6 号 凤凰大厦 1 幢 809 室 许可经营项目：房地产开发、经营；商品房销售。（凭 资质证书经营）一般经营项目：房地产投资；房产租 赁，物业管理；建筑材料、装潢材料销售；室内装饰。 （经营范围中国家有专项规定的从其规定） 100% 设立 合肥凤凰文 化地产有限 公司 安徽 安徽省合肥市包河区徽州大 道 1388 号办公楼第六层 房地产开发及销售；项目投资；房屋租赁；物业服务； 建筑装潢材料销售；室内装饰（经营范围涉及资质的， 凭资质证经营） 79.17% 20.83% 设立 镇江凤凰文 化地产有限 公司 江苏 镇江京口区东吴路 46 号 房地产开发经营及商品房销售；实业投资；房屋租赁； 物业管理；建筑材料和装潢材料（许可项目除外）。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动） 93.75% 6.25% 设立 泰兴市凤凰 地产有限公 司 江苏 泰兴市济川路 1 号 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：实 业投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料 销售。 92.86% 7.14% 设立 无锡宜康置 业有限公司 江苏 宜兴市宜城街道陶都路 2 号 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部 门批准后方可开展经营活动） 100% 收购股权 2019 年年度报告 207 / 233 在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明： 无 持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依 据： 无 对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据： 不适用 确定公司是代理人还是委托人的依据： 不适用 其他说明： 无 (2). 重要的非全资子公司 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 子公司名称 少数股东持股 比例 本期归属于少数股 东的损益 本期向少数股东 宣告分派的股利 期末少数股东权 益余额 南京龙凤投资 置业有限公司 22.69% 1,650,885.96 341,987,842.12 子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明： □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 (3). 重要非全资子公司的主要财务信息 √适用 □不适用 2019 年年度报告 208 / 233 单位:元 币种:人民币 子公司名称 期末余额 期初余额 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非 流 动 负 债 负债合计 流动资产 非 流 动 资 产 资产合计 流动负债 非 流 动 负 债 负债合计 南京龙凤投 资置业有限 公司 22,002,977.77 1,490,000,000.00 1,512,002,977.77 5,001,607.56 5,001,607.56 1,929,320,101.49 1,929,320,101.49 429,593,514.49 429,593,514.49 子公司名称 本期发生额 上期发生额 营业收 入 净利润 综合收益总额 经营活动现 金流量 营业 收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金 流量 南京龙凤投资 置业有限公司 7,274,783.21 7,274,783.21 3,835.21 1,031,332,971.69 1,031,332,971.69 1,037,071.23 其他说明： 无 2019 年年度报告 209 / 233 (4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 □适用 √不适用 (5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 3、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 □适用 √不适用 4、 在合营企业或联营企业中的权益 □适用 √不适用 5、 重要的共同经营 □适用 √不适用 6、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益 未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明： □适用 √不适用 7、 其他 □适用 √不适用 十、 与金融工具相关的风险 √适用 □不适用 本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负 责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的月度 报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。 本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险 的风险管理政策。 2019 年年度报告 210 / 233 信用风险 信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款方面，由 于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。 （二）市场风险 金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风 险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。 （1）汇率风险 本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。 （2）利率风险 利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司 面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。公司目前的政策是固 定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的利率 结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除 与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。 2019 年 12 月 31 日，公司应付债券面值余额为人民币 612,500,000.00 元，其他应付款—江苏凤凰 出版传媒集团有限公司借款本金为人民币 500,000,000.00 元。应付债券、向江苏凤凰出版传媒集 团有限公司借款均为固定利率，不存在利率变动风险。 （3）其他价格风险 本公司持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受 的。 流动性风险 流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风 险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中 控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预 测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。 十一、 公允价值的披露 1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 √适用 □不适用 2019 年年度报告 211 / 233 单位:元 币种:人民币 项目 期末公允价值 第一层次公允价值 计量 第二层 次公允 价值计 量 第三层次公允价 值计量 合计 一、持续的公允价值计量 （一）交易性金融资产 319,660,494.91 319,660,494.91 1.以公允价值计量且变动计入当 期损益的金融资产 （1）债务工具投资 （2）权益工具投资 319,660,494.91 319,660,494.91 （3）衍生金融资产 2. 指定以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融资产 （1）债务工具投资 （2）权益工具投资 （二）其他债权投资 （三）其他权益工具投资 2,675,735,804.83 1,499,698.81 2,677,235,503.64 （四）投资性房地产 1.出租用的土地使用权 2.出租的建筑物 3.持有并准备增值后转让的土地 使用权 （五）生物资产 1.消耗性生物资产 2.生产性生物资产 持续以公允价值计量的资产总 额 2,995,396,299.74 1,499,698.81 2,996,895,998.55 （六）交易性金融负债 1.以公允价值计量且变动计入当 期损益的金融负债 其中：发行的交易性债券 衍生金融负债 2019 年年度报告 212 / 233 其他 2.指定为以公允价值计量且变动 计入当期损益的金融负债 持续以公允价值计量的负债总 额 二、非持续的公允价值计量 （一）持有待售资产 非持续以公允价值计量的资产 总额 非持续以公允价值计量的负债 总额 2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 √适用 □不适用 企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够代表在公 平交易基础上实际并经常发生的市场交易。 3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 □适用 √不适用 4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 √适用 □不适用 由于被投资企业本年度经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采用账面投 资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。 5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感 性分析 □适用 √不适用 6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政 策 □适用 √不适用 2019 年年度报告 213 / 233 7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因 □适用 √不适用 8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况 □适用 √不适用 9、 其他 □适用 √不适用 十二、 关联方及关联交易 1、 本企业的母公司情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本 企业的持股 比例(%) 母公司对本 企业的表决 权比例(%) 江苏凤凰出 版传媒集团 有限公司 南京市中 央路 165 号 省政府授权范围内的 国有资产经营、管理、 企业托管、资产重组、 实物租赁等 150,000.00 52.12% 52.12% 本企业的母公司情况的说明 本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身为江 苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新 闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省出版 集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江苏 凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江苏 省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。 本企业最终控制方是江苏省人民政府 其他说明： 无 2、 本企业的子公司情况 本企业子公司的情况详见附注 2019 年年度报告 214 / 233 √适用 □不适用 本公司子公司的情况详见本章节“九、在其他主体中的权益”。 3、 本企业合营和联营企业情况 本企业重要的合营或联营企业详见附注 □适用 √不适用 本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业 情况如下 □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 4、 其他关联方情况 √适用 □不适用 其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 受本公司控股股东控制 江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分公司 受本公司控股股东控制 江苏新广联光电股份有限公司 受本公司控股股东控制 南通凤凰广场投资有限公司 受本公司控股股东控制 江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 受本公司控股股东控制 江苏凤凰易采环境艺术设计有限公司 受本公司控股股东控制 江苏现代快报股份有限公司 受本公司控股股东控制 唐莹 公司高级管理人员直系亲属 董兆武 公司高级管理人员 许靛翠 公司高级管理人员 程钢 公司高级管理人员 任晓霞 公司高级管理人员直系亲属 其他说明 无 5、 关联交易情况 (1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 采购商品/接受劳务情况表 2019 年年度报告 215 / 233 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目 LED 显示屏及相关 服务 482,456.10 江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目亮化工程 662,897.59 江苏新广联光电股份有限公司 合肥凤凰项目亮化设备材料采购 及相关服务 894,998.03 江苏新广联光电股份有限公司 镇江凤凰项目景观灯具采购 3,923.76 118,268.50 江苏新广联光电股份有限公司 泰兴凤凰项目灯具采购及亮化工 程 4,579,639.73 江苏凤凰易采环境艺术设计有限 公司 宜兴地产项目售楼处装饰工程、活 动中心及养老养生社区室外露台 绿化工程、装饰工程 40,250.00 555,994.78 江苏凤凰新华书店集团有限公司 宜兴分公司 宜兴地产项目营销活动服务 816,226.42 840,000.00 江苏现代快报股份有限公司 江苏凤凰置业项目广告费 100,000.00 100,000.00 出售商品/提供劳务情况表 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额 许靛翠 镇江凤凰项目住宅一套 1,204,878.57 程钢 镇江凤凰项目住宅一套 810,900.00 唐莹 镇江凤凰项目住宅一套 863,388.95 董兆武 镇江凤凰项目住宅一套 809,832.39 任晓霞 镇江凤凰项目住宅一套 1,187,945.14 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 镇江凤凰项目商业一套 13,666,678.86 购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明 √适用 □不适用 购销商品的关联交易金额均为不含税交易额。 2019 年年度报告 216 / 233 (2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况 本公司受托管理/承包情况表： □适用 √不适用 关联托管/承包情况说明 □适用 √不适用 本公司委托管理/出包情况表 □适用 √不适用 关联管理/出包情况说明 □适用 √不适用 (3). 关联租赁情况 本公司作为出租方： □适用 √不适用 本公司作为承租方： √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 江苏凤凰新华书店集团 有限公司宜兴分公司 商业用房 67,500.00 关联租赁情况说明 □适用 √不适用 (4). 关联担保情况 本公司作为担保方 □适用 √不适用 本公司作为被担保方 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履 行完毕 江苏凤凰出版传媒集 61,250.00 2016-3-29 2021-3-29 否 2019 年年度报告 217 / 233 团有限公司 江苏凤凰出版传媒集 团有限公司 138,750.00 2016-3-29 2019-3-29 是 江苏凤凰出版传媒集 团有限公司 75,000 2014-9-12 2019-9-12 是 关联担保情况说明 √适用 □不适用 应付债券说明：本公司于 2016 年发行的 20 亿元公司债券（简称“16 凤凰 01”），附第 3 年末发行 人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，债券持有人于 2019 年 3 月 29 日行使回售选择权， 回售金额为 13.875 亿元。截止 2019 年 12 月 31 日，“16 凤凰 01”债券面值余额为 6.125 亿元。 (5). 关联方资金拆借 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明 拆入 江苏凤凰出版传媒 集团有限公司 500,000,000.00 2019-12-31 2020-12-31 补充流动资金 拆出 本公司 2019 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 66,458.33 元。 (6). 关联方资产转让、债务重组情况 □适用 √不适用 (7). 关键管理人员报酬 □适用 √不适用 (8). 其他关联交易 √适用 □不适用 1、提供服务 2019 年年度报告 218 / 233 （1）2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限 公司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。2012 年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源局就 受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付土地 出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司支付 246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 6.50 万平方米）由江苏凤凰出 版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公 司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方签订的委 托代建协议，按双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏 凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2019 年 12 月 31 日，由于代建项目委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。 （2）2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于 镇江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年 11 月 18 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受让该地 块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付 3.08 亿元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面 积约 3.34 万平方米）由江苏凤凰出版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项 目所需资金由江苏凤凰置业有限公司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位 支付工程款项。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代建协议，按竣工结算审计后双方最终确 认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司 应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2019 年 12 月 31 日，由于 代建项目委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。 （3）2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于 泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化 广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市 国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江 苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 4.80 万平方米）由江苏凤凰出版传媒股份有限 公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公司向江苏凤凰出 版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方 2016 年 6 月 1 日签订的委 托代建协议，按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的 基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托 事务报酬。截止 2019 年 12 月 31 日，由于代建项目尚未竣工，委托事务报酬尚未结算，未发生关 2019 年年度报告 219 / 233 联方交易金额。 说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥、镇江代建项目中代建部分的工程 支出发票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出版传媒 股份有限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。泰兴代建项目发生在“营改增”政 策出台之后，工程款项由江苏凤凰出版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，未经本公司代收 代付。 2、关联方提供金融服务 本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以 下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存款、结算、 信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。 协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及 手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授信额度每日使 用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。 本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额超 过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对协 定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2019 年活期存款年利率 0.385%）计息。 本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下： 年度 存入（包括应计利 息） 支取 期末账户余额 本期确认的存 款利息收入 2018 2,409,930,864.02 1,283,879,100.43 1,834,743,697.68 9,706,501.80 2019 6,480,569,499.85 7,714,852,769.23 600,460,428.30 8,331,562.78 6、 关联方应收应付款项 (1). 应收项目 □适用 √不适用 (2). 应付项目 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 2019 年年度报告 220 / 233 项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 应付账款 江苏新广联光电股份 有限公司 315,288.62 322,066.07 江苏凤凰易采环境艺 术设计有限公司 48,084.40 其他应付款 江苏凤凰出版传媒股 份有限公司 228,203,097.92 228,203,097.92 江苏凤凰出版传媒集 团有限公司 500,066,458.33 南通凤凰广场投资有 限公司 308,000.00 预收账款 江苏凤凰出版传媒股 份有限公司 142,136,875.00 7、 关联方承诺 □适用 √不适用 8、 其他 □适用 √不适用 十三、 股份支付 1、 股份支付总体情况 □适用 √不适用 2、 以权益结算的股份支付情况 □适用 √不适用 3、 以现金结算的股份支付情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 221 / 233 4、 股份支付的修改、终止情况 □适用 √不适用 5、 其他 □适用 √不适用 十四、 承诺及或有事项 1、 重要承诺事项 √适用 □不适用 资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额 截止 2019 年 12 月 31 日，本公司无需说明的重大承诺事项。 2、 或有事项 (1). 资产负债表日存在的重要或有事项 √适用 □不适用 1、 资产负债表日存在的重要或有事项 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2019 年 12 月 31 日，担保累计 余额为 17,688.90 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同至商品房 交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公司的财 务状况造成重大影响。 2、 截止 2019 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。 (2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明： □适用 √不适用 3、 其他 □适用 √不适用 2019 年年度报告 222 / 233 十五、 资产负债表日后事项 1、 重要的非调整事项 □适用 √不适用 2、 利润分配情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 拟分配的利润或股利 93,606,059 经审议批准宣告发放的利润或股利 93,606,059 2019 年 4 月 27 日，经本公司董事会会议审议并通过了《2019 年年度利润分配预案》，以 2019 年 年末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现金 股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。 3、 销售退回 □适用 √不适用 4、 其他资产负债表日后事项说明 √适用 □不适用 （1）利润分配情况 2020 年 4 月 28 日，经本公司董事会会议审议并通过了《2019 年年度利润分配预案》，以 2019 年 年末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现金 股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。 （2）南京龙凤少数股权涉诉事项 本公司控股子公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心商 业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回。该土地于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协 议》，公司应取得的土地补偿款金额为 23.22 亿元。2018 年 11 月 4 日公司收到 50%土地补偿款 11.61 亿元，2019 年 3 月 25 日公司收到剩余 50%土地补偿款 11.61 亿元。 本公司控股子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）是南京龙凤的控股股东，股权 占比为 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下简称“上海泰龙”），股权占比为 22.69%。根据 2010 年 10 月凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托有限公司签订的协议 2019 年年度报告 223 / 233 约定，如果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙在南京龙凤的所有权益即告丧失，南京龙凤 所有损益皆有凤凰置业独家承担和享有（以下简称“2010 年协议”）。2019 年 3 月，公司已经向上 海泰龙发出告知函，告知政府回收铁管巷 A、C 地块的进展情况，并敦促其履行协议约定，将其 持有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。 本公司于 2019 年 8 月 2 日收到南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1918 号《应诉通知书》。 诉讼案件情况如下：上海泰龙向南京市中级人民法院起诉南京龙凤（被告一）、凤凰置业（被告二）、 本公司（被告三），请求判令被告一向原告支付盈余利润人民币 52,686.18 万元及支付逾期利息损 失（暂计为 5,514.48684 万元）。上海泰龙认为：“2010 年协议”约定的“被政府收回”应指“被 政府无偿收回”，因此并未丧失股东资格，被告一获得新街口铁管巷 A、C 地块土地补偿款后未向 其分配盈余利润，已严重损害原告合法权益，被告二未形成任何公司股利分配方案或者作出决定， 反而要求原告协助变更股权，亦严重损害原告的合法权益。 凤凰置业于 2019 年 12 月 27 日收到南京市中级人民法院签发的（2019）苏 01 民初 1979 号《民事 判决书》，判决如下：确认上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权归凤凰置业所有；南京龙凤于本 判决生效之日起三十日内，办理上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权变更登记至凤凰置业名下的 手续，上海泰龙应予以协助。 上海泰龙不服南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号《民事判决书》，于 2020 年 1 月 9 日向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销江苏省南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或依法发回重审。 （3）镇江凤凰增资事项 2020 年 4 月 17 日，经本公司董事会会议审议并通过了向镇江凤凰文化地产有限公司（以下简称 “镇江凤凰”）增资的事项，以本公司自有资金向本公司控股子公司镇江凤凰增资 20,000 万元人 民币，本次增资完成后，镇江凤凰注册资本由 32,000 万元人民币增加至 52,000 万元人民币，其中 本公司出资 50,000 万元，持股比例为 96.15%；本公司控股子公司凤凰置业出资 2,000 万元，持股 比例为 3.85%。截至报告日，本公司已全额出资。 （4）对新型冠状病毒肺炎疫情影响的评估 新型冠状病毒肺炎疫情自 2020 年初在全国爆发以来，各项防控工作持续进行，本公司切实贯彻落 实防控工作的各项要求，强化对疫情防控工作的支持。新型冠状病毒肺炎对全国整体经济运行造 成一定的影响，从而可能在一定程度上影响本公司的发展建设与生产经营，本公司将继续密切关 注新型冠状病毒肺炎发展，评估和积极应对其可能对本公司的财务状况、经营成果等方面的影响。 2019 年年度报告 224 / 233 截止本财务报表批准报出日，尚未发现重大不利影响。 十六、 其他重要事项 1、 前期会计差错更正 (1). 追溯重述法 □适用 √不适用 (2). 未来适用法 □适用 √不适用 2、 债务重组 □适用 √不适用 3、 资产置换 (1). 非货币性资产交换 □适用 √不适用 (2). 其他资产置换 □适用 √不适用 4、 年金计划 □适用 √不适用 5、 终止经营 □适用 √不适用 6、 分部信息 (1). 报告分部的确定依据与会计政策 □适用 √不适用 (2). 报告分部的财务信息 □适用 √不适用 (3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因 □适用 √不适用 2019 年年度报告 225 / 233 (4). 其他说明 □适用 √不适用 7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项 □适用 √不适用 8、 其他 □适用 √不适用 十七、 母公司财务报表主要项目注释 1、 应收账款 (1). 按账龄披露 □适用 √不适用 (2). 按坏账计提方法分类披露 □适用 √不适用 按单项计提坏账准备： □适用 √不适用 按组合计提坏账准备： □适用 √不适用 如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露： □适用 √不适用 (3). 坏账准备的情况 □适用 √不适用 其中本期坏账准备收回或转回金额重要的： □适用 √不适用 (4). 本期实际核销的应收账款情况 □适用 √不适用 其中重要的应收账款核销情况 □适用 √不适用 (5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 □适用 √不适用 2019 年年度报告 226 / 233 (6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款 □适用 √不适用 (7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 2、 其他应收款 项目列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 应收利息 应收股利 150,000,000.00 290,000,000.00 其他应收款 99,400,980.03 合计 150,000,000.00 389,400,980.03 其他说明： □适用 √不适用 应收利息 (1). 应收利息分类 □适用 √不适用 (2). 重要逾期利息 □适用 √不适用 (3). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 应收股利 (1). 应收股利 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 2019 年年度报告 227 / 233 项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额 江苏凤凰置业有限公司 150,000,000.00 290,000,000.00 合计 150,000,000.00 290,000,000.00 (2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利 □适用 √不适用 (3). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 其他应收款 (1). 按账龄披露 □适用 √不适用 (2). 按款项性质分类情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 款项性质 期末账面余额 期初账面余额 单项金额重大并单独计提坏账 准备的其他应收款项 按信用风险特征组合计提坏账 准备的其他应收款项 99,400,980.03 单项金额不重大但单独计提坏 账准备的其他应收款项 合计 99,400,980.03 (3). 坏账准备计提情况 □适用 √不适用 本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据： 2019 年年度报告 228 / 233 □适用 √不适用 (4). 坏账准备的情况 □适用 √不适用 (5). 本期实际核销的其他应收款情况 □适用 √不适用 (6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 □适用 √不适用 (7). 涉及政府补助的应收款项 □适用 √不适用 (8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款 □适用 √不适用 (9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额 □适用 √不适用 其他说明： □适用 √不适用 3、 长期股权投资 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 账面余额 减 值 准 备 账面价值 账面余额 减值 准备 账面价值 对子公 司投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 对联营、 合营企 业投资 合计 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2019 年年度报告 229 / 233 (1). 对子公司投资 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 被投资单位 期初余额 本期 增加 本期 减少 期末余额 本期计 提减值 准备 减值准 备期末 余额 江苏凤凰置 业有限公司 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66 盐城凤凰地 产有限公司 340,000,000.00 340,000,000.00 合肥凤凰文 化地产有限 公司 380,000,000.00 380,000,000.00 镇江凤凰文 化地产有限 公司 300,000,000.00 300,000,000.00 泰兴市凤凰 地产有限公 司 260,000,000.00 260,000,000.00 合计 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。 (2). 对联营、合营企业投资 □适用 √不适用 其他说明： 无 4、 营业收入和营业成本 (1). 营业收入和营业成本情况 □适用 √不适用 其他说明： 无 2019 年年度报告 230 / 233 5、 投资收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 成本法核算的长期股权投资收益 150,000,000.00 100,000,000.00 权益法核算的长期股权投资收益 处置长期股权投资产生的投资收益 以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产在持有期间的投资收益 处置以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金融资产取得的投资收益 持有至到期投资在持有期间的投资收益 处置持有至到期投资取得的投资收益 可供出售金融资产在持有期间取得的投资 收益 处置可供出售金融资产取得的投资收益 交易性金融资产在持有期间的投资收益 其他权益工具投资在持有期间取得的股利 收入 债权投资在持有期间取得的利息收入 其他债权投资在持有期间取得的利息收入 处置交易性金融资产取得的投资收益 处置其他权益工具投资取得的投资收益 处置债权投资取得的投资收益 处置其他债权投资取得的投资收益 理财产品 7,272,555.56 合计 157,272,555.56 100,000,000.00 其他说明： 无 6、 其他 □适用 √不适用 2019 年年度报告 231 / 233 十八、 补充资料 1、 当期非经常性损益明细表 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 金额 说明 非流动资产处置损益 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 964,942.93 计入当期损益的对非金融企业收取的资 金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 10,824,958.90 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公 允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产 生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金融负 债产生的公允价值变动损益，以及处置交 易性金融资产、衍生金融资产、交易性金 27,915,459.42 2019 年年度报告 232 / 233 融负债、衍生金融负债和其他债权投资取 得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影 响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 1,698,857.66 其他符合非经常性损益定义的损益项目 所得税影响额 -472,036.00 少数股东权益影响额 合计 40,932,182.91 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非 经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 2、 净资产收益率及每股收益 √适用 □不适用 报告期利润 加权平均净资产 收益率（%） 每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 归属于公司普通股股东的净 利润 1.61 0.0907 0.0907 扣除非经常性损益后归属于 公司普通股股东的净利润 0.84 0.0469 0.0469 3、 境内外会计准则下会计数据差异 □适用 √不适用 2019 年年度报告 233 / 233 4、 其他 □适用 √不适用 第十二节 备查文件目录 备查文件目录 （一）载有的法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名 并盖章的财务报表。 备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 备查文件目录 （三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本 及公告原稿。 董事长： 汪维宏 董事会批准报送日期：2020 年 4 月 27 日 修订信息 □适用 √不适用