博思堂-中惠晨曦印象-澳林春天企划报告-96PPT.ppt

定位,包装,营销,房地产开发销售三大环节：,定位策略基础18点,1、地块：水榭花都2、文脉：南国奥林匹克3、主题：四季花城4、会所：东海花园5、商业：星河湾6、教育：蔚蓝海岸7、交通：碧桂园8、物业管理：万科9、总体规划：阳光棕榈滩10、环境设计：硅谷别墅11、立面：东海花园12、平面户型：世纪村13、社区小品：华侨城14、大门：四季花城15、入口广场：星河湾16、展示中心：龙湖花园17、样板间：世茂滨江18、示范环境：置信梦工场,包装：5点1线地产整合推广,现场包装引导进入+工地的感染力卖场包装售楼处的亲和力样板间包装样板间的熟悉力媒介推广信息和概念的传递外卖场把销售信息再次向外传递，人流最大的地方,1、攻击阶段2、攻击波3、攻击点,营销策略：攻击3段式,攻击阶段 销售5节点*内部认购*正式开盘*二期开盘*准决战（三期开盘）*决战（四期开盘）,攻击波 3板斧*前：开盘前*中：开盘活动*后：开盘热销,攻击点 3条线第1条工程线：*单体：奠基、开工、封顶、外立面、入伙*社区：展示、组团、小区、社区、品牌 第2条节日线：*1月元旦/2月春节/3月植树节/5月狂欢节第3条专业线：*4月春交会；10月秋交会,定位策略企划包装营销执行,目 录,市场分析,了解需求,满足需求,项目定位,客户,市场分析,北区,中心区,南区,开发区,市场分析,该区域是相城区价格最高的区域，达到3900元/，道路系统比较发达，但交通不方便，配套设施不完备。主要吸引的是蠡口和陆慕镇的有钱客户。,该区域是相城区中心区域，配套设施比较完全，区域价格3700元/平方米。区域客源以本地和市区相结合。,该区域是本案所在区域，目前是相城区新发展区域，区域价格上升最快，小高层达到3850元/，区域客源以市区和园区东港为主。本案主要竞争楼盘：香城花园,该区域是相城区政府所在区域，道路、景观等都优于其他区域，目前在售楼盘不多，但具有较大的发展潜力。,区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城 及南区区域约35万平方米 区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大 走出相城，做大蛋糕,市场分析,项目分析,注：以上数据来自发展商提供的标书。,项目分析,项目分析,项目分析,优势（Strength）：本案地段位置相对优越，靠近市区，进入市区及园区只需十多分钟车程。距离相城大道较近，相城大道公交交通发达，相城大道连接东环、北环路、交通通达性较好，本案可以辐射市区市场。本案紧邻相城大道、沪宁高速、苏嘉杭高速，对区外网络发达。本案附近苏州外国语学校、陆慕小学、陆慕省级重点中学，为项目提供了良好的学区配套。本案四周无高层建筑物，视野开阔，对外展示性非常好。,项目分析,劣势（Weakness）：项目周边的配套设施较为缺乏，包括生活、娱乐、购物、休闲、医疗等配套设施缺乏的现状将是影响本项目销售的一个主要抗性。沪宁高速紧邻本案，引起大量的噪声和灰尘污染，直接影响本案的居住环境。项目东面村屋、菜地、猪舍等杂乱的局面，会影响项目的整体档次形象。,项目分析,机会点（Opportunity）：苏州房地产市场回暖。政府公务员为本案提供了一定数量的潜在客源。与相邻区域如园区的距离比较近，吸引外区域客户机会大。相城经济不断升温，众多商业、工业企业的入住，为本项目提供了潜在的客源资源。特定产品的需求，为本案提供了机会。以苏州大市场为出发点来看，相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，投资潜力大。,项目分析,威胁（Threat）：日益路的建成通车会带来一定的噪音和空气污染。项目周边的竞争将会越来越大，竞争也会更加激烈。“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象。,市场机会点-本案突破口,差异化的产品,内在优美环境,完善配套服务,项目分析,项目定位,市场定位保守估计:本地人：外地人 6：4乐观估计:本地人：外地人 4：6 客户定位,相城区域：相城区拆迁户企业白领教师、公务员商铺老板投资客,外区域：企业白领、金领公务员私营企业主投资客,项目物业定位,相城区中高档物业,物业型态,多层、小高层、高层,项目定位,项目形象定位：,城市花园上的温馨好宅,项目定位,物业建议,各项技术指标：,基地面积：82000平米 总建筑面积：141200平米高层：51840平米 小高层：30360平米多层：54000平米 会所+商业：5000平米容积率：1.72 建筑密度：19%绿化率：41%,小区总规划图,物业建议,建筑风格与建筑立面,物业建议,户型面积配比建议：,注：本案的主力户型面积相比香城花园的主力户型面积，调小510。,物业建议,物业建议,小区环境设计主导思想,体现“以人为本”的设计思想。引入主题型的园林景观设计，以配合小区主题。考虑到建筑小品的应用上对整个园林景观起到画龙点睛的提示主题的作用。水景及人造景观的运用与绿化之间的配合。各种道路系统与整体园林景观的有机融合。整体园林景观的明确主题。园林景观的设计满足阳光、空气、水源对健康生活的要求。,设置组团绿化、穿透绿带，中央喷泉，水岸长廊，塑造新城市花园感觉,物业建议,楼层的底楼全面架空，进行绿化布置，规划景观小品，并开辟休憩交流的空间,物业建议,道旁绿化设计,为免行车时的废气、噪音及灯光对住户造成滋扰，所以路旁的树木在选材及造型上除要美观之外，应配小区主题，同时应更多地减低以上的污染。,物业建议,草坪的处理,物业建议,小品设计,物业建议,儿童天地,物业建议,水景的营造,水的点缀，可以增加园林的灵气，并且水主财运，利来是财富的象征。所以建议在小区的入口两旁，设立水族箱，引入一些奇形怪状，较为珍贵的鱼类，形成一道独特风景。,小区内中心广场音乐水墙的营造，水墙悬挂金属线。水缓缓冲击，能发出“叮咚”之声，配上背景音乐，具有强烈的韵律感。,泳池边我们搬入沙滩，架起沙滩椅与遮阳棚营造海滨气息。,物业建议,物业建议,会所设计建议：泛会所,会所面积建议：3000平方米,会所设施功能建议：,足球俱乐部酒吧SPA香熏按摩室 乒乓球室、英式桌球室健身、美体中心 康乐棋牌室 亲子托儿室 社区服务中心或管家部,室外休闲活动设施安排：,泳池,儿童活动天地,休闲按摩步道,物业建议,商业配套建议,商业规划面积：2000平方米,商业业态建议：,中型食品、生鲜、蔬菜、日杂超市社区诊所社区理发、美容厅 社区银行 餐厅,智能化系统建议,物业建议,物业建议,物业管理建议：,1、卖场全员公关化。2、引进专业服务人员服务客户。3、专业着装。4、规范礼貌用语 5、配置专业服务机构。,定位策略企划包装营销执行,目 录,规划：建议取消联排别墅的规划，以增加项目的绿化率，同时也拉大的建筑的栋距。建议加强建筑外立面的品质感，并在色调上主推环保、健康、温馨的感觉。,景观：建议楼层的底楼全面架空，进行绿化布置，规划景观小品，并开辟休憩交流的空间。建议对大门、围墙进行包装，塑造中高档的温馨新好宅质感。建议设置组团绿化、穿透绿带，中央喷泉，水岸长廊，塑造新城市花园感觉。,社区巴士：由于本案距离交通主干道相城大道有一段距离，出行比较不便，因此建议设置社 区巴士，接送业主往来市中心及相城区主要热闹地段（比如行政中心、商业大卖场等）。,产品力补足建议,售楼处建议,2、市区接待处 建议在离本案交通便捷的市区广场设置售楼接待处，配套看房巴士。一方面可以更广的宣传本案的形象，另一方面可以挖掘区域外的客源。,1、现场售楼处 可以设置在会所内。总体布局上讲究阳光和暖色的运用，给人以温馨的感觉。售楼处门口可以设置精神堡垒，以大气直观的形象，对人流进行指引。并通过灯光的表现白天与夜晚不同的效果。,