博思堂崇仁25号地块前期定位报告2007-43PPT.ppt

崇仁25号地块前期定位报告,苏州博思堂市场部2007年六月,太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，新城市主义之光照耀全城。,-新城市主义,New cityism,新城市主义之,重视城市边界，建设紧凑型城市,新城市主义之,继承传统，复兴传统开发,以人为本，建设充满人情味的新社区,新城市主义之,尊重自然，回归自然,新城市主义之,提倡健康的生活方式,新城市主义之,新城市主义之,回归传统习惯性的邻里关系,葵花 太阳之花 传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元绽放五常，闪耀全城,为太阳之花绽放全城,出征,孙子说,谋定而后动，知己知彼百战不殆,五常市地产市场现状/住宅现状,五常共有两层以上楼房450余栋，建筑面积454万平方米。开发住宅小区10个，已交付使用的花园小区、鸿源小区、迎宾小区、天城缘小区、教育小区、广场小区、文教小区、北环名苑等建筑面积都超过40万平方米。城镇居民人均住宅面积由1980年的5.6平方米增加到现在的13.5平方米；农村人均住宅面积19.6平方米，砖瓦化率达到86。市民的居住条件正在逐步改善。,五 常 住 宅 小 区 现 状,2007年市场供应量与上年比较有较大的飞跃，市场在建项目达19.2万米,五常市地产市场现状/供量,农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强；葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态,五常市地产市场现状/需求,现有产品品质：调研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下：五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会,五常市地产市场现状/产品,2007年市场之销售状况：销售业绩突飞猛进，销售价格一路高歌,以时代嘉园为例：2006年9月开盘到2007年5月平均增幅4%，而07年5月到9月增幅为8.49%，是前一 年的2倍,五常市地产市场现状/价格,现有产品价格：,五常在售项目多层均价为1550元/米，高层1800元/米，多层较上半年有大幅提高，高层因时代嘉园亦增长8%左右，该状态是三四线城市正常价格表现，有向上浮动空间。,五常市地产市场现状/价格,2007年市场供应量多、高层比较：市场仍以多层为主，但潜在高层项目供量不容忽视。,五常市地产市场现状/高层,金荷花园贵都大厦时代星园清华苑附近,7栋高层即将入市,销售特性：五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目。,五常在售项目销售表现力较差，营销基本为零阶段。本项目若能在营销策划方面有上佳表现必将获得事半功倍效果。,五常市地产市场现状/销售特性,综合市场项目研判：五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟60-90米为本市场主力户型，120米以上大面积住宅应限量版生产高尚产品存在一定量市场空缺地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存,五常市地产市场现状/市场研判,项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大地块所属区域住宅相对成熟地块周边商业氛围不强,图,项目背景/地理位置/地块价值分析,片区房地产市场状况以及对本项目的启示,本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值；,片区房地产发展形势一片大好，在国家地产一片火红的条件下，五常地产2007年高歌猛进，销售量、销售面积稳步上升。市场供需两旺，成交量较2006有较大增长；,项目背景/地理位置/地块价值分析,片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障及较大的发展空间；,逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的置业群；,片区房地产市场状况以及对本项目的启示,随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成为五常市未来辐射和发展的重要战场。,项目背景/地理位置/本项目启示,片区房地产市场状况以及对本项目的启示,地块四周分布：实验二小、二中、实验中学等学校，近万米休闲广场是五常最大公共区域，金山公园与项目隔道不足100米，这些都提升项目人文价值，未来开发中“教育”、“生态”可作为两张王牌以阻击竞争对手。图 地块被三校区包围,项目背景/地理位置/本项目启示,项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析,时代嘉园作为五常第一个高层项目，有较大的参考意义，本案重点针对时代嘉园购买人群进行了重点分析,帮助我们确定本项目的目标人群：1、区域结构分析：一期时代嘉园共60套，目前已售37套，其中小定6套，内部预留4套，销售率达61%，37位成交客户中，有效登记地点30个。从30位购房客户的居住地点来看，共分布在五常的29位(其中80%左右为政府领导)，8位分布在其周边市镇。2、年龄结构分析：从成交客户的年龄构成来看，36-55岁的客户成为主要购买力量，这一年龄层次的人主要是社会的中坚力量，有较好的经济基础，购房一般是处于二次置业或者投资，有部分是给家里的老人购房养老。,3、职业性质：由于时代嘉园开发均是100-180米大户型，而且付款方式十分单一，只能一次性付款。对买主的经济实力要求很高。个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强；4、户型面积：小面积产品去化速度较快，120米以下的户型已销售70%以上。5、购房目的：购房者首选的五常第一座高层带来的新鲜感，其次才是追求生活舒适和生活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占15%。,项目背景/目标人群/时代嘉园的客群分析,寻找,我们的目标客户,他们是否具备购买本案的经济能力？他们是否具有相应的文化水平，对产品的价值有所判定？他们是否追求生活的高品质？他们是否认同新城市主义的生活方式？这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案必需满足的四个条件。因此，我们分别以经济、文化、生活态度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。,项目背景/项目目标人群定位,他们：,一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活，爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。他们具有一定的经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明，接受能力强，对新鲜事务不排斥。（1）社会的原动力（2）品质的追求者（3）新鲜的猎奇者（4）成熟的投资者,就是：,项目背景/目标人群定位,这部分群体锁定在：,（1）政府科级以上领导（2）社会固定投资团体（3）有限资本运营高手,他们是：,个体工商业主、公务人员、教师、律师等人群,他们的行为习惯决定了购买方向，如何寻找他们，什么样的产品吸引他们，是本案的重点考虑对象,项目背景/目标人群定位,孙子说,善用兵者，不战而屈人之兵,五常首席高尚地产,项目定位/市场定位,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,葵花制造,身份 领衔五常生活 白金品质,高尚纯居至尊生活,S优势片区内高尚社区是稀缺产品“葵花”品牌价值深入人心，其“品质”、“诚信”在本项目中可发扬光大，其价值继续延展到”健康”深入贯穿本项目投资商在当地的实力值得信赖临万米广场、金山花园生态环境优秀区域内校区林立，学风斐然，是本项目优势之一,0机会本地地产尚不成熟，与哈尔滨尚有差距，引入先进的理念、现代操盘手法，定可获得较好的经济效益地块所处区域为五常市未来城市中心区，未来城市重心的转移势必对本项目的升值带来巨大潜力本项目商业体量一万米，占总建面的1/4具备组建大型商业之基础，寻找主力店、主力品牌可带动本地域商业及提升住宅品质,W劣势建筑现场杂乱无章，施工队伍没有品牌，影响对本项目价值体现区域内商业萧条，商业氛围冷淡，培育需时间区域内二手房市场价格混乱，不利于未来价格定位参考目前商业规划方向能否与区域城市发展相适应，尚需仔细论证,T威胁2007年五常地产发展过于迅猛，购买力是否被透支不得而知，尚需继续深入调研08年包括本项目在内，约有7栋高层正在或准备入市，定将分流部分客户，是否具备足够的市场容量需要引起开发商的足够认识哈尔滨开发商欲上山下乡，抢占三线以下城镇市场，加速竞争,项目定位/SWOT,核心概念,新城市主义,改变正悄然发生 新城市主义住宅革命,项目定位/概念导入,