尹香武付费文：开始最刺激的房地产阶段_nowatermark.pdf

1/9 开开始始最最刺刺激激的的房房地地产产阶阶段段 口惠实也至，只是被算尽。影响悲又喜，这回极刺激！（1）一如预料 现在各类特/超大城市的房地产市场，已经进入我在2021730 土地新政分析：原点革命之由去预料的这个“幅有化、计划化”的两化新阶段了：帼有土地帼企拍卖帼有银行放贷帼企开发帼企搞租赁+帼企搞营销。房地产如果延续目前的状况，会进入一个相对的纯幅有闭环。幅企会掌控大多数的优质资源，实现之前我在一条房地产极要信息、顶流快报：庙大妖风小，屋内消息准中所提示的。这个转变的影响是极其剧烈的！而且对不同层级的人提出了不同的应对要求，统一行动的基础已经荡然无存。同一个社会、不同的操作。前言 2/9 （2）目前仅有的 GUO 家功法 当然出现这一幕，还跟特殊的阶段性的趋势有关系,就好比前年底、去年初我给房 企客户提的建议：只要“两竞一限”（竞地价、竞配建、限房价）的土地拍卖做法不改，那民营房企躺平反而是最佳选择。而阶段性的三条红线，叠加上民企躺平的最佳选择，目的导向就是实现房地产市场的两化。因为现在被认为，房地产其实是最具备预测性、计划性的领域，因此幅有化符合最大利益，这样可以集中资源以便发展紧缺的房保体系。但会出现阶段性的土地卖不出的局面，这就会担忧财政问题。这时能怎么办呢？所以就只能走上面的那个闭环。其实就是左手先卖给右手再抵押给银行，期待等以后形势好一点了，购房者积极了，再套现（商品房部分、人才房保本）或者变成流水（廉租房部分）这个就是目前高度限制条件下的仅有的玩法。3/9 （3）口惠完成，即将实至 所以接下来的房地产救市会更积极，因为帼家不能让自己给套牢了。但当房地产市场是以民企为主的时候，哪怕是救市也更多会是口惠而实不至。只要幅有的力量进去了、掌控优质资源足够了，那么口头救市阶段才会过去，进而转入实质性救市阶段，犹如我在救市的极要信息中所说的，下半年的概率是极大的。口惠而实至，现在你可以期待了。但前面我也提示了，这个转变的影响是极其剧烈的！而且对不同层级的人提出了不同的应对要求，统一行动的基础已经荡然无存。同一个社会、不同的操作。而且不动不行了。这是一个买卖同步、大吞大吐、悲喜同天、升降一体、天狱并见的阶段，最为刺激的时代到了。看看谁算得过谁。那么不同的人应该如何操作呢？（4）纯帼有闭环的 3 大剧烈影响 4/9 如果房地产市场实现了相对的纯幅有闭环，就会与之前相对的市场化房地产存在巨大的不同。关注点主要是：对于购房投资者来说，要关注新房旧房的差别待遇 首先就是二手房交易不受欢迎。对正府来说，新房市场的成交才是最有利的。二手房市场是没有办法实现纯幅有的，里面正俯能够继续占有的利益份额太小了，只能收点契税、个税、增值税。而这些民间还能够通过压低合同价来规避不少。因此，针对二手房的限制条件不会改善，对于长期持有者这是无关紧要的，但是对于准备在一个操作周期过去之后要变现的人来说，就非常不利了。而针对新房市场的刺激正懂与手段，将非常之多、之大，甚至于有区分新房旧房的按揭正懂你都别出奇。对于房企来说，要关注开发性质导致的资格差别 而很显然，按照我在土地新政分析：原点革命之由去中精准预料的，幅家希望帼企能够掌控过半的优质资源。接下 5/9 来帼企拥有更多的金融资源、以及正懂扶持是肯定的。商品房与保障房的捆绑开发几乎是确定性的，只开发商品房的房企未来的机会会越来越少。而金融的定向性，实质上导致很多民企将被覆盖和压制。即使拥有了资源，自身效率也跟不上了，从这一点来说，民企来趁早转型，对于某些资源要见好就收，恋战是没意义的。对于价值来说，要关注流程完全可控带来的巨大改变。只要幅家要做的事，一旦起步了就难以停下来。因此大家对纯幅有化的闭环，不要以为是短时间的事 除非有突然的难以逆转的事，否则这就将是长期的！某个节点是过多的价值围积将很容易被严厉打击。帼有化、计划化，实质上就是将房地产这个价值释放的源头，进行完全透明的安排，以此直接条件幅民的钱包。这个安排是有利于开征房地产税的。请各位一定要做好提前安排，自住升级、投资调仓的窗口建议要尽快做了，拥有一堆房产集中在一个城市，是很吃亏的。6/9 （5）不同人士的不同应对 起步起飞人士 无论如何，即使未来很多房产已经被流程化、透明化安排而没有了超额利润，只要有条件的家庭或者个人，还是要实现这个最大的基础建设，只要有能力就要买房，而且要适度踮起脚跟买房。而且，我建议在一座城市中，要尽量实现 4 套、400 平米的起步目标，以求“一生四宅”的逻辑与实践。如果还有条件就要奔向一生三城六房，这就是上岸的最基础了。中产的不同情况 中产的主要任务，其实就是应对房地产税，你点击这个标题就可以看到很想起的提示，没看的尽快去看。而应对房地产税，关键其实是实现升级、调仓。原因是，未来的房地产税减免，是以家庭人居来计算的。因此自住的房子要尽量大、尽量豪华。这意味着你能够最大限 7/9 度地享受减免，这是赤裸裸的收益的。只要有条件，就要把均价及以下的房子，50 平米以下的房子，以及所有的老破房产，都尽量淘汰掉，实现家庭去库存：2022 两年,楼市决命大调仓!。升级与 调仓的目标，其实是超过均价30%及以上、户型面积在100 平米以上，户型不少于三房的产品。同时呢，在保障安全的前提下，不妨将原有的高成本按揭转换成另类贷款，基本可以享受到70%左右的查利机会，而且先息到通胀的获益!具体做法民间“金融套利”及种种 欠债不还钱，财货吃人潮已经说的很清楚了，只是要规避这个风险而已：急告“换贷”者：JYD、XFD 种种。富裕阶层的两种情况 对于富裕阶层，就存在两种情况。一种是杠杆已经拉满了，这种群体我建议目前就不要动作了，8/9 除非你的套数太多。如果是套数太多就卖掉一些。另一种，就是杠杆太低。很多富裕阶层以前其实热衷于全款买房的，杠杆普遍非常低，甚至自然杠杆的 3 倍都没用到，这个群体我建议目前采取各类方法进行扩大一些。3 用扩出来的杠杆增购豪宅，一定要极度关注价值极化潮带来的巨大机会，只有这种领域，才蕴含着正俯所难以也无意去初级的利益。而且这种基于属于致业主：或只一生一次，此事不可不查 这方面我建议各位看看 零化运作：抵押贷及其房产要项 、身价再重置：利率崩塌及其惊人影响、急密：亿级抵押小井喷的分析、核动力：组合即暗现,未见十多年!,（6）给超杠杆群体的建议 除非对自己的流动性维持能力非常有信心，那么我建议超杠杆群体要注意时间风险，以及接下来这个世界发生重大变故的可能性所导致的爆破性事件。9/9 建议关注断供的先鉴、后果及降损所描述的。要自行先降低自我杠杆，削减到靠近自然杠杆的区域，目前来说，我认为如果财技高超、而且标的有效的话，你放到到5 倍杠杆就是顶线了，在超过危险系数就剧烈升上。当然，面对有效房产如果只是自然杠杆的 3 倍，确实又太低了。因此要介于 35 倍之间才是最合理的。最后呢，我想说的是改天我抽空说一说如何实现即超杠杆、又能安全，而且实质上极大地降低实际房价的特殊手法。这个手法对所有人、尤其是超杠杆的人是最划算的。