司令付费文《A311要理解住房不炒的真正含义!》_nowatermark.pdf

1 /8 A311 要理解住房不炒的真正含义!时间：不知道啥时间写的，群友分享的 作者：守夜人司令 如果你缺乏基本概念，建议先读B19 不动产的投资思路!房子是土地的投影，土地的价值取决于基于其上的所有人的社会活动所创造的社会价值之和。某个区域的土地之上所承载的这种社会价值之和越高，这片土地的社会价值就越高。如果这种价值通过货币的方式来标识，那么，货币政策也会影响价格的波动。因此，可以简单的归纳为一句话长期看人口结构，中期看产业结构，短期看货币政策!房子作为土地的投影，同时具备两种价值投资价值和居住价值前者是金融属性，后者是商品属性。许多人的脑子里缺乏中学以上的基本常识，经常把二者混淆。如果用价格来标记一个对象的商品属 2 /8 性，它不会偏离用于参考的其它对象的基准值太多。这个基准值是什么呢?就是当前社会生产这种东西的平均成本。可能对于有些人来说，这种表述还是过于抽象。用直白的话来说，当这个社会还没有现代汽车工业的时候，生产一辆汽车需要靠手工敲打的配合，那么这个阶段生产汽车的社会平均成本就会很高，因为每一个环节几乎都需要定制，无法标准化大规模量产。而且，因为缺乏标准化，每一个环节的风险都需要成本去对冲。因此，整个流程下来成本就会很高。当每一个环节都能标准化生产和建造之后，每一个环节的成本都会持续降低，整体成本也就逐渐降低。这就是为什么工业体系越完整的社会，所有能量产或标准建造的东西就越便宜，反而是人工服务越来越贵。一个社会在发展的过程中，如果生产不足以降低综合成本的时候，充分的贸易也会让商品的成本降下来。当然，最终降下来的是依靠产业的成熟和普及。不敢怎么样，一个商品的价格随着产业的日益成熟，一定是逐渐降低的。昔日王谢堂前燕，飞入寻常百姓家，是一种不可避免的趋势。这就是一个对象的商品价格不会偏离它的当下社会综合成本太高的原因。3 /8 然而，像房子这种东西，确实大大的偏离了它的社会生产成本。按照上面的逻辑，现在无论建造房子的工程标准还是构建房子的任何组件的标准化生产都会让它的价格日益趋于降低才是。为什么反而日益飙升呢?那是因为，价格飙升的并非作为商品的房子，而是作为金融市场投资的筹码。在金融市场，用什么做筹码其实无关紧要 华尔街2中盖戈有句经典台词说的非常明白 It is not about money，It is a game between people!房子的商品价值只不过为所有参与者提供了一个共识。房子拥有投资价值的这个共识并非基于房子而是基于土地千百年来，人们对土地的渴望是浸入骨髓之中的拥有了土地，才能拥有基于土地之上的一切。这是数千年农业社会铸造的心理和认知惯性，直到今天依然如此。在城市之中，房子是土地的投影，其实大家购买房子与千百年来兼并土地的行为，从本质和形式上都完全一样!历史上，每一次土地的大量兼并最终都会造成社会动荡。每一次著名的社会改革无论其成败都与土地的高度兼并息息相关。那么，对房子的占有会不会造成这样的结果呢?不会!为什么呢?因为根据银行的数据显示，86%的住房贷款，都是贷给只拥有一套房子的家庭。这才 4 /8 是主流!退一万步，真正的土地是大体恒定的不可再生资源。但是房子从商品的角度来说是工业品只要工程能力能够达到，你望天上建几百层也毫无问题。除此之外，这么多年来，用于开发房子的土地的供应并不符合供需关系的轨迹，反而一直处于高度控制住状态。任何社会发展到一定程度之后，房地产都是社会的主要拉动力量。你甚至可以直接认为，它就是有意为之的一个局。1998 年外部遭受经济危机，外向型拉动力骤减，社会处于劳动力过剩的危机之中，财政困难，社会治安日益恶化。这个时候，当时的相国大人，主动提出发展地产行业，并且要把它做出社会的支柱产业。所以，在分税制设定的时候，特意给地方政府开了一个可以卖地筹集资金的口子。关于这个决策，王石在他的那边自传中也记录过当时相国大人亲口咨询过他能否把房地产做出社会主流产业。王石说存在四道紧箍咒。相国大人说，如果全部解开，能不能。王石回答说您说能，肯定就能!根据不完全统计，目前全国卖出去的房子总数如果按面积征收房产税，一年的房产税收入会高达全国GDP 的 1/4。这是一笔巨款，同时也牵扯到巨大的 5 /8 利益。所以，从 2015 年开始，年年都提，年年都讨论，5 年已经过去了，依然没有影子。千百年来，财政、税收和土地三项政策，只要有一个出问题就会引发动荡，如果其中两个同时出问题，就会天翻地覆;如果三个都出问题，连锁反应，那就必然改朝换代二千多年来一直没有逃脱这个规律。因此，这种牵扯的人群非常广，波及的势力又盘根错节，这样的根本性政策，往往会无比的慎重和稳妥。最新开会的结论是 明年采取积极的财政政策和稳健的货币政策。并且强调突出支持关键产业的发展，同时没有过于强调调控，而是强调要解决城市中突出的居住问题。先把这些官方的黑话翻译成老百姓听得懂的白话文 所谓积极的财政政策就是允许加大负债!不管是地方政府、国有企业，还是关键性行业，都可以增加负债的额度和杠杆的力度。去杠杆已经差不多了，接下来就可以加点杠杆了。调节经济体系就是如此面多了加水，水多了加面。其中还强调了要善于使用短期工具进行调节。这就意味着有倾向的阶段性放水不可避免。但是，稳健的货币政策又决定了大面积放水是不可能的调节利率会根据需要进行加加减减的针对性临时调节，但不会连贯性操作。对房地产特别强调的是要解决城市 6 /8 居住问题这才是住房不炒的关键所在，也才是它真正的适应范围。在说出我的判断之前，我先讲述一个现实中的案例。我当时租了一个不足 1000 平方的办公室，每一年需要 150 万的租金。那个楼的一栋的一层就超过2000 平方，一栋有几十层。好多知名的企业都租在那里，楼下车库里的莱斯劳斯都好几辆。然而，建造那些楼所需土地的地价却低的让人想哭。为什么呢?因为它是工业用地!工业用地是不能作为商业和住宅开发的。然而，开发那块地的人，就是用通天的手法变更了那块土地的性质，瞬间挣了几十个亿。名字就不说了，免得惹火烧身。不管政策是否允许，实际操作是可行的!现在回到真正的问题现场要解决城市的居住问题并不一定让所有人都买得起房子，只是说让他们有地方住不就解决居住问题了?房子拥有金融属性和商品属性，解决居住问题的是商品属性，并非金融属性。解决政府的财政问题的恰恰需要依靠房子的金融属性，解决绝大多数普通人的居住问题，只需要依靠房子的商品属性。以前把二者混在了一起，现在改变思路，要把二者分开。7 /8 蛋壳的事闹得挺大，虽然蛋碎了一地。却让试图解决社会问题的治理者眼前一亮这种事其实是一种公益事业，而蛋壳是一个既不掌握资源，又需要持续盈利的商业机构。所以它的这种内生矛盾让自己难以为继，只能转向金融方向。虽然它碎了，但附着其上的那么多人的居住问题确实解决了。从这个角度来说，如果一家国有企业把它作为一件公益事业来做呢?他们不需要跟房东签约，他们可以拿到地自己盖!哪里来的地呢?政策性的土地即便不增加土地，改变一下某些工业用地的属性就能获得!这种事偷偷摸摸都能搞成，出台政策光明正大的弄就更容易了!假设住房保障部门下属出现一家解决这个问题的全国性的国有企业，它就能够在政策的允许下，迅速在全国各大城市建立分公司，它会瞬间成为租房市场的龙头有那么多的闲置的工业园，那么多没用到的工业用地和各自政策限制下无法开发的土地。不要怀疑国家队自己下场的可能。这是一个可以挣钱的行当，不仅解决社会问题还能盘活社会闲置资源，同时加速它们的证券化。国家队的大资本控股，国家队亲自下场。反正这些人也买不起房子，但是他 8 /8 们总是要租的。以前把两拨人都混在一起，不管做哪种调节都无法兼顾。那么，干脆就把这两拨人分开。强迫每一个开发商去建安居房，结果是他们把整体的居住环境和质量都搞的越来越差，这也不利于真正的房地产市场。让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝，二者都能不顾此失彼，反而能够尽情的按适合自己的方式充分发展。有人会说，如果国家队直接下场，这不是回到福利分房的老路上去了首先，哪有市场经济买房需要摇号的?!其次，它没有分房，它是福利租房，要交租金的!蛋壳搞不成的针对租房群体的金融方式，国家队或许能玩的很溜。拭目以待!