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2018年资产评估师考试辅导　　　 资产评估基础（第四章） 第四章　资产评估准则 　　一、学习目标及题型分值 　　学习目标 评估师资料更新QQ群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　●掌握我国资产评估准则体系框架、资产评估基本准则、国际评估准则、专业评估执业统一准则、RICS评估准则主要内容等准则基础知识。 　　题型分值 　　●主要考查客观题 　　●分值一般在5分左右 　　 　　二、掌握熟悉了解的内容 　　掌握： 　　√ 我国资产评估准则体系的框架 　　√ 资产评估基本准则介绍 　　熟悉： 　　√ 我国资产评估准则的制定机制 　　√ 《国际评估准则》的主要内容 　　了解： 　　√ 我国资产评估准则的发展 　　√ 我国资产评估准则体系的特点 　　√ 《国际评估准则》的结构体系 　　√ 《专业评估执业统一准则》的结构体系 　　√ 《RICS评估准则》的结构体系 　　 　　考点一：我国的资产评估准则 　　一、我国资产评估准则概述 　　（一）资产评估准则简介 　　2016年《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）颁布实施。 　　财政部门管理的资产评估行业的评估准则称为资产评估准则。 　　资产评估准则是资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。 　　本教材所称资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。 　　（二）我国资产评估准则的发展 2001年 财政部发布 《资产评估准则一无形资产》 行业的第一项准则，标志着我国资产评估准则建设迈出了第一步 2004年 《资产评估准则一基本准则》和《资产评估职业道德准则一基本准则》 确立了我国资产评估准则的基本理念和基本要求，奠定了整个资产评估准则体系的基础 2007年 中国资产评估准则体系 涉及主要评估程序和主要执业领域的资产评估准则基本建成，初步构建了资产评估准则体系 截至2016年包括业务准则和职业道德准则，共计28项准则 　　资产评估法规定了评估准则的制定和实施方式，并对资产评估准则的规范主体、重要术语、评估程序、评估方法以及评估报告等内容作出了规定。 　　为贯彻落实资产评估法，财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。基本准则是财政部制订的，执业准则和职业道德准则是资产评估协会制订的。 　　执业准则包括资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。 　　资产评估执业准则和资产评估职业道德准则是依据资产评估基本准则制定的，分别从业务和职业道德两个方面系统地规范了资产评估行为。 　　（三）我国资产评估准则的制定机制 　　1.制定主体 　　 　　 　　2.咨询组织 　　 　　 　　 　　3.制定程序 　　 　　①立项 　　中国资产评估协会根据资产评估业务需要，提出资产评估准则立项意见。 　　②起草 　　由中国资产评估协会组织成立项目起草组开展研究起草工作，在研究、调研等工作基础上，形成征求意见稿。 　　③公开征求意见 　　组织成立项目起草组开展研究起草工作，在研究、调研等工作基础上，形成征求意见稿。资产评估基本准则由财政部组织公开征求意见，资产评估执业准则和资产评估职业道德准则由中国资产评估协会向相关行政管理部门、业务监督部门、评估机构、资产评估师、评估报告使用人和社会其他各方公开征求意见。 　　④审议 　　项目起草组根据反馈意见对征求意见稿进行修改，形成审议稿。 　　中国资产评估协会将审议稿提交相关准则委员会审议，并根据委员会审议意见修改形成拟发稿。 　　⑤发布 　　资产评估基本准则报财政部审定后，由财政部发布。 　　资产评估执业准则和资产评估职业道德准则由中国资产评估协会发布。 　　 　　二、我国资产评估准则体系介绍 　　（一）我国资产评估准则体系的框架 　　我国资产评估准则体系包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则。 　　1.资产评估基本准则 　　资产评估基本准则是财政部依据《中华人民共和国资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》等制定的资产评估机构及其资产评估专业人员执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务应当共同遵循的基本规范。 　　资产评估基本准则是中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据。 　　2.资产评估执业准则 　　资产评估执业准则中包括11项具体准则、5项评估指南和9项指导意见。 　　第一层次为资产评估具体准则。 　　 　　第二层次为资产评估指南。 　　资产评估指南是针对出资、抵押、财务报告、保险等特定评估目的的评估业务，以及某些重要事项制定的规范。 　　第三层次为资产评估指导意见。 　　该层次较为灵活。已在具体准则层次设置了准则的资产，其细类资产的评估规范，采用指导意见形式； 　　资产评估业务中某些具体问题的指导性文件，采用指导意见形式。 　　3.资产评估职业道德准则 　　从专业能力、独立性、与委托人和其他相关当事人的关系、与其他资产评估机构及资产评估专业人员的关系等方面对资产评估机构及其资产评估专业人员应当具备的道德品质和体现的道德行为进行了规范。 　　（二）我国资产评估准则体系的特点 　　1.我国的资产评估准则体系是综合性体系。 　　评估对象包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益 　　资产评估准则体系涵盖企业价值、无形资产、不动产、机器设备以及其他动产等各主要类别资产和经济权益的评估，体现了综合性的特点。 　　2.我国资产评估准则体系专业性准则和程序性准则并重。 　　资产评估准则体系中，包括针对主要类别资产特点而进行规范的专业性准则，如企业价值评估准则、机器设备评估准则和不动产评估准则等。 　　根据资产评估专业服务的特点，资产评估准则体系对评估程序的履行也非常重视，对重要评估程序设置了相应的准则项目，如评估报告、评估档案 、评估程序等，通过履行适当的评估程序，保证资产评估结论的合理性。 　　 　　三、资产评估基本准则介绍 　　（一）资产评估准则规范主体 　　基本准则的规范主体包括资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员。资产评估机构是指在财政部门备案的评估机构。资产评估师是指通过中国资产评估协会组织实施的资产评估师资格全国统一考试，取得《资产评估师职业资格证书》的资产评估专业人员。其他资产评估专业人员是指未取得《资产评估师职业资格证书》的其他具有评估专业知识及实践经验的资产评估从业人员。 　　（二）资产评估准则适用范围 《资产评估法》 评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则 资产评估基本准则 适用于所有资产评估机构及其资产评估专业人员开展的出具资产评估报告的资产评估业务 其他准则 法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理，应当执行其他准则的，从其规定 　　（三）资产评估业务的基本遵循 　　①资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则； 　　②遵守职业道德规范，维护职业形象； 　　③对所出具的资产评估报告依法承担责任； 　　④能够胜任所执行的资产评估业务，并且能够独立执业，不受委托人或相关当事人的非法干预。 　　（四）资产评估基本程序 　　资产评估程序是资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务时为形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 　　资产评估基本准则要求资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应当根据资产评估业务具体情况履行必要的资产评估程序。 　　资产评估基本程序涵盖了资产评估业务的全过程，共有八项：①明确业务基本事项；②签订业务委托合同；③编制资产评估计划；④进行评估现场调查；⑤收集整理评估资料；⑥评定估算形成结论；⑦编制出具评估报告；⑧整理归集评估档案。 　　对评估程序的规定有利于规范执业行为，切实保证评估业务质量。 　　恰当履行程序是防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段。 　　（五）资产评估报告的基本内容 　　资产评估报告是资产评估机构及其资产评估专业人员在完成评估项目后，向委托人出具的反映资产评估过程及其结果等基本内容的专业报告，是资产评估机构履行资产评估委托合同的成果，也是资产评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。 　　基本准则要求在资产评估机构及其资产评估专业人员完成规定的资产评估程序后，由资产评估机构出具并提交资产评估报告。 　　资产评估报告的内容包括标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。 　　资产评估报告正文应当包括委托人及其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、资产评估报告使用限制说明、资产评估报告日、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。 　　评估报告使用人包括：①委托人；②资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；③法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。 　　资产评估报告载明的评估目的应当唯一 　　评估基准日可以是过去、现在或者未来的时点，但应当与委托合同中约定的评估基准日保持一致。 　　资产评估中采用的评估依据，包括：①法律依据；②准则依据；③权属依据；④取价依据等。 　　评估结论应当以文字和数字形式表述并明确使用有效期。 　　签名并加盖机构印章： 　　①资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。 　　②法定评估业务评估报告应当由至少两名承办该业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。 　　（六）资产评估档案的内容和管理 　　资产评估档案是开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告和其他相关资料。 　　基本准则要求资产评估机构及其资产评估专业人员执行资产评估业务，应当形成评估档案。 　　评估档案由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和评估准则规定妥善管理。保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，不少于30年。 　　资产评估法规定资产评估专业人员应当对评估活动中知悉的 　　 　　基本准则规定资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。 　　除………外，资产评估档案不得对外提供。 　　①财政部门依法调阅； 　　②资产评估协会依法依规调阅； 　　③其他依法依规查阅情形。 　　（七）资产评估报告的内部审核 　　资产评估专业人员应当在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。 　　资产评估机构应当履行严格的内部审核程序对初步资产评估报告进行审核，出具正式的资产评估报告。 　　（八）资产评估业务受理要求 　　受理资产评估业务应当满足……….要求，否则不得受理相关业务。 　　①专业能力； 　　②独立性； 　　③业务风险控制。 　　执行某项特定业务时缺乏特定专业知识和经验，应采取弥补措施，包括利用专家工作和相关报告等。 　　（九）评估计划的内容 　　受理业务签委托合同后，在开始现场调查之前，应根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。 　　资产评估计划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。 　　（十）相关当事人对评估资料的责任 　　资产评估法规定资产评估专业人员 　　①有权利要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料； 　　②有权依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料。 　　委托人 　　①有义务向资产评估专业人员提供执行评估所需的相关资料，并对提供的相关资料的真实性、完整性和合法性负责； 　　②委托人拒绝或者不如实提供的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。 　　资产评估专业人员有义务对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。 　　资产评估专业人员应当获取资产评估业务需要的资料并对资料进行核查和验证。 　　委托人或者其他相关当事人应依法提供相关资料并保证资料的真实性、完整性、合法性。 　　（十一）评估方法的选择 　　 　　除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上的评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。 　　考点二：国际评估准则 　　一、国际评估准则的产生与发展 　　（一）国际评估准则产生的背景 　　鉴于各方面的迫切需求，国际资产评估准则委员会（The International Assets Valuation Standards Committee，即TIAVSC）于1981年成立，总部设在英国伦敦。其最初只是一个行业组织的联合，协调英美两国的准则且促进行业准则的一致。 　　该委员会于1985年制定了第一部《国际评估准则》。 　　（二）国际评估准则的发展历程 　　1.《国际评估准则》（International Valuation Standards，IVS）是目前最具影响力的国际性评估准则。 　　2.《国际评估准则2017》于2017年发布（第十一版），在结构和内容上都发生了变化。成为包含不动产、企业价值、无形资产和机器设备等评估业务在内的比较完善的综合准则体系。 　　一是在原准则的基础上增加了“术语”部分，删除了“国际评估准则定义”、“评估应用”； 　　二是在基本准则部分增加了“IVS104——价值类型”和“IVS105——评估途径和方法”两个准则； 　　三是将资产准则部分“IVS233—在建投资性不动产”更名为“IVS410开发性不动产”； 　　四是对基本准则和资产准则的内容也进行了修订。 　　 　　二、国际评估准则的结构体系 　　国际评估准则包括以下几个主要部分：简介、术语表、国际评估准则框架（IVS框架）、基本准则、资产准则、索引。 　　（一）简介 　　简介介绍了 　　①国际评估准则理事会（IVSC）的性质、宗旨和基本目标； 　　②国际评估准则的整体状况和国际地位； 　　③对国际评估准则的运用进行了总体说明。 　　简介中指出 　　①IVSC准则委员会（IVSB）是国际评估准则（IVS）的制定机构。 　　②准则委员会在准则的制定议程、发布和批准方面拥有自主权。 　　③对准则委员会在国际评估准则制定过程中所遵循的指导精神和原则进行了介绍。 　　（二）术语表 　　术语表明确了国际评估准则中使用的特定术语的定义，如：资产或资产组、客户、司法管辖权、参与者、目的等。 　　【注意】术语表不定义评估、会计或金融行业中的基本术语，因为在此处假定评估师已经理解了这些基本术语。 　　（三）国际评估准则框架 　　对国际评估准则的适用范围、评估师、客观性和独立性、专业胜任能力、背离等方面进行了说明。 　　（四）基本准则 　　1.基本准则适用于所有的资产类型和评估目的。 　　2.包括五个准则 　　国际评估准则101—工作范围 　　国际评估准则102—调查和遵循 　　国际评估准则103—报告 　　国际评估准则104—价值类型 　　国际评估准则105—评估途径和方法 　　（五）资产准则 　　1.作用 　　√ 对具体资产的评估提供指导。 　　√ 是对基本准则要求的细化或者扩充，说明了基本准则中的规定如何应用到特定资产以及在评估时应特殊考虑的事项。 　　2.资产准则包括六个准则 　　√ 国际评估准则200—企业及企业权益 　　√ 国际评估准则210—无形资产 　　√ 国际评估准则300—厂房和设备 　　√ 国际评估准则400—不动产权益 　　√ 国际评估准则410—开发性不动产 　　√ 国际评估准则510——金融工具 　　（六）索引 　　索引列明了准则中涉及的相关术语的出处。 　　 　　三、国际评估准则的主要内容 　　（一）基本准则 　　1.国际评估准则101—工作范围 　　工作范围准则包括引言、一般要求和工作范围的变动三部分内容。 　　（1）引言 　　引言明确了工作范围的定义：工作范围，有时称为业务约定，描述的是对评估业务约定的基本条款，如被评估资产（组）、评估目的和评估所涉及的相关方的责任。 　　同时，明确了国际评估准则的适用范围，包括：①评估师为其雇主进行的内部评估；②评估师为非雇主的客户进行的第三方评估；③评估复核。 　　（2）一般要求 　　准则要求评估师所有的评估意见和在准备过程中所做的工作，必须与预期目的相适合。 　　评估师应当在开始工作之前，与客户就工作范围进行交流并达成一致，应准备书面的工作范围文档。 　　书面表达工作范围可能不是必需的，但是，因评估师有责任与客户就评估范围进行沟通，所以应该准备书面的工作范围文档。 　　一般要求中明确了工作范围的具体内容，包括：评估师、客户（如果有）、其他的预期使用者（如果有）、被评估的资产（组）、评估计量货币、评估目的、价值类型、评估基准日、评估师工作的性质和范围以及限制性、评估师所依赖信息的性质和来源 、重要的假设和（或）特殊假设、评估报告类型、报告使用、分发和出版的限制等。 　　（3）工作范围的变动 　　①可以发生变动 　　工作范围可以发生变动，因为有些事项可能直到评估工作开展时还不能确定，或者在业务执行过程中，出现了需要进一步调查的事项。 　　②变更作出说明 　　主要对评估过程中上述评估要求的变更作出说明。 　　③与客户沟通协商 　　工作范围中需要和客户明确的事项和任何随时间作出的变化，都必须在业务完成和评估报告呈递之前与客户沟通协商。 　　2.国际评估准则102—调查和遵循 　　该部分主要规定了评估实施过程中应注意的相关问题，包括一般原则、调查、对其他准则的遵循，其中调查是核心内容。 　　在调查中，要求评估调查工作必须与约定的评估目的和价值类型相适应，必须通过检查、询问、计算、分析等手段收集充分的评估依据，确保评估结论有合理的支持。 　　如果调查程序受到限制，必须将这些限制记录在“工作范围”中，如果调查的限制实质性影响了评估师对于输入和假设的充分评价，该评估业务不能声明遵循了国际评估准则。 　　评估记录 　　此外，还规定评估过程中产生的作为支持评估结论基础的工作记录，必须在业务完成后保存一定的合理期限。 　　3.国际评估准则103—报告 　　该准则主要对资产评估报告应该包含的内容进行了规定。 　　该准则包括概述、一般原则、评估报告和评估复核报告。 　　（1）概述对评估报告从整体上进行了介绍。 　　（2）一般原则对报告中包括影响报告详细程度的因素、格式、对评估报告编制和复核人员的要求等进行了规定。 　　（3）评估报告部分对评估报告的必要内容进行了规定。 　　（4）评估复核报告至少包括复核执行的范围、被复核的报告和评估基于的输入和假设、复核人根据复核工作得出的结论和支持的理由以及报告的日期（可以和评估基准日不同）。 　　4.国际评估准则104—价值类型 　　该准则主要规定国际评估准则定义的价值类型和其他准则定义的价值类型，包括概述、价值类型、价值前提、其他需考虑的因素。 　　（1）概述介绍了价值类型的定义、特征和确定依据。 　　（2）价值类型包括市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值和清算价值。 　　（3）价值前提包括最高最佳使用、现在用途/现状用途、有序清算和强制出售。 　　（4）其他需考虑的因素，如实体特有因素、协同、假设和特别假设以及交易成本。 　　5.国际评估准则105—评估途径和方法 　　该准则主要规定评估途径和方法 　　基本的评估途径包括、市场途径、收益途径、成本途径。 　　无论评估资产的市场价值还是市场价值以外的价值，评估师都必须仔细考虑选用相关且恰当的评估途径。 　　国际评估准则不要求评估师使用超过一种的评估方法，但应该考虑并可以使用多种途径或方法。 　　（1）市场途径 　　市场途径是通过将标的资产与相同或可比（即相似）且价格信息可获取的资产进行比较从而提供一种指示性价值的方法。 　　 　　（2）收益途径 　　收益途径是通过把未来现金流转换为一个现值，从而提供一种指示性价值的方法。资产的价值取决于资产产生的相关收益、现金流或节约成本的价值。 　　包括折现现金流（DCF）法、戈登（Gordon）增长模型/固定增长模型、市场途径/退出价值法和残值/处置成本法。 　　（3）成本途径 　　成本途径利用了无论是购买还是建造，除非存在超长时间、不便因素、风险或其他因素，买方都将支付不高于等效资产获取价格的经济学原理。 　　该途径通过计算资产的现行更新重置成本或复原重置成本，并扣除其物理性贬值和所有其他相关形式的贬值，提供一个价值指示。 　　 　　更新重置成本法是指通过计算提供同等效用的相似资产的成本得出指示性价值的方法。 　　复原重置成本法是指通过计算重新创造资产的复制品的成本得出指示性价值的方法。 　　资产加和法是指通过计算将资产的组成部件的独立价值加和得出资产的价值的方法。 　　成本途径应该包含典型参与者可能发生的所有成本，同时还应考虑折旧/贬值。 　　（二）资产准则 　　1.国际评估准则200—企业及企业权益 　　企业及企业权益评估准则主要包括：概述、引言、价值类型、评估途径和方法、对企业和企业权益的特殊考量等方面。 　　（1）概述和引言 　　概述明确了基本准则中的各项原则同样适用于企业和企业权益评估。 　　国际评估准则200主要包含了应用于企业和企业权益评估的附加要求。 　　引言规定了： 　　①评估师应明确企业的价值组成、商誉。 　　②评估企业拥有单项资产或负债时，应当遵循该类型资产或负债使用的准则。 　　③评估师必须确定被评估企业的价值层次，如企业价值、投入资本价值、经营价值和权益价值。 　　（2）价值类型 　　①评估师在执行企业及企业权益评估业务时，应选择一种或多种恰当的价值类型。 　　②企业价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。 　　（3）评估途径和方法 　　本准则对评估途径和方法的阐述基于“国际评估准则105——评估途径和方法”，根据评估对象的特点，对市场途径、收益途径、成本途径进行细化，在应用评估途径时不仅要满足本准则的要求，同时也应满足“国际评估准则105——评估途径和方法”的要求。 　　（4）企业和企业权益的特殊考量 　　特别因素包括但不限于：所有权、业务信息、经济和行业考量、经营和非经营性资产、资本结构考量。 　　2.国际评估准则210—无形资产 　　无形资产评估准则主要包括概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及无形资产的特殊考量。 　　（1）概述和引言 　　概述明确了基本准则同样适用于无形资产评估和含无形资产的资产组的评估。 　　引言说明了无形资产评估中无形资产主要类型和评估目的。 　　无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。 　　无形资产评估针对不同的目的。理解一项评估的目的、确定无形资产是否应该评估、是分离还是和其他资产形成资产组，都是评估师的责任。 　　评估目的包括但不限于:财务报告目的，税务报告目的，诉讼目的，其他监管或法律事项可能要求的事项如强制购买/强制征用，在综合咨询、抵押借贷和交易支持约定中被要求评估无形资产价值。 　　（2）价值类型 　　应当遵循“国际评估准则104——价值类型”，选择适当的价值类型。 　　通常，无形资产评估采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，评估师必须了解和遵从评估基准日与这些价值类型相关的规定、案例法和其他解释性指引。 　　（3）无形资产评估方法 　　准则规定“国际评估准则105——评估途径与方法”中所描述的三大评估方法均可以应用于无形资产的评估。 　　①市场途径 　　● 准则提到由于无形资产多样性的特点，很难在市场上找到与评估对象类似的资产的交易信息。 　　● 如果能够从市场上获得相似资产的交易信息，可以通过对比大量类似资产的交易情况来为评估对象价值提供依据，例如分析类似资产的收益率等。 　　②收益途径 　　收益途径是最常用的评估无形资产的方法，包括超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法。 　　③成本途径 　　● 是基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）重置成本来确定。 　　● 主要应用在自创无形资产评估中或无法确定未来现金流量的情况下。 　　● 在重置成本计算中，可以考虑市场类似资产的价格信息。 　　● 采用成本法的无形资产评估应包括自创软件、网站、人力资源价值等。 　　（4）无形资产的特殊考量 　　应考虑的特殊考量包括但不限于： 　　①折现率/无形资产回报率； 　　②无形资产的经济寿命； 　　③税收摊销收益。 　　3.国际评估准则300—厂房和设备 　　国际评估准则300主要内容包含概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及特殊考量。 　　重点对影响机器设备评估的因素和评估方法进行了规定和说明 　　（1）概述和引言 　　概述明确了基本准则在厂房和设备评估中的适用性和“国际评估准则300一一厂房和设备”的定位。 　　概述中规定，基本准则同样适用于厂房和设备的评估。“国际评估准则300一一厂房和设备”仅包括对基本准则的修订、其他原则以及关于基本准则如何应用于使用本准则的评估项目的具体举例。 　　引言主要说明了机器设备评估所考虑的因素和无形资产的关系。 　　机器设备评估通常需要考虑一系列与……有关的因素。 　　①资产本身 　　√ 资产的技术规格 　　√ 剩余物理寿命 　　√ 资产状况 　　√ 运输成本 　　√ 辅助资产的任何可能损失 　　②环境 　　√ 原材料和产品市场的位置 　　√ 对限制产能或增加生产成本产生影响的任何环境或法律因素 　　③潜在经济价值 　　√ 实际或者潜在的资产获利能力 　　√ 影响机器设备产品需求的宏观或微观经济因素 　　√ 可以获得更多利益的资产其他潜在用途 　　有些机器设备价值中包含无形资产，且对机器设备的价值有重要影响。机器设备评估需要考虑这些无形资产的价值。 　　例如，一些模具的价值与相关知识产权密不可分，操作软件、技术数据、产品记录、专利等无形资产都对机器设备的价值具有重要影响。 　　（2）价值类型 　　● 应当选择恰当的价值类型。 　　● 可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。 　　● 在机器设备评估中，价值类型的选择极其重要，高度专业化的设备对于价值前提极为敏感。 　　（3）评估途径和方法 　　基本准则所规定的三种评估途径同样适用于机器设备评估。 　　● 市场途径主要适用于通用设备的评估，例如机动车辆； 　　● 收益途径适用于能确定该项机器设备所带来的现金流量的情况，但由于某些机器设备与无形资产的贡献难以分开，所以收益法不适用于该类单项设备评估； 　　● 成本途径在机器设备评估中运用比较广泛，特别是单项设备评估。 　　（4）特别考量 　　主要是融资安排，通常来说机器设备的价值与资金来源无关，但在某些情况下，机器设备评估应当考虑融资方式和融资的稳定性，比如经营租赁项目。 　　4.国际评估准则400—不动产权益 　　不动产权益准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及不动产的特别考量等方面， 　　重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。 　　（1）概述和引言 　　概述明确了基本准则在不动产权益评估中的适用性，概述中规定基本准则中的原则同样适用于不动产权益的评估。 　　同时明确了“国际评估准则400——不动产权益”主要规定的是不动产权益评估的额外要求。 　　引言主要说明了不动产权益的含义和三种基本类型。 　　不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。 　　不动产权益存在三种基本类型 　　首先，是特定区域土地的最高权益，该权益的所有者拥有土地和地上附着物的全部权利； 　　其次，是次级权益，即在一定时期内拥有特定区域土地和地上附着物排他控制权的权益，例如通过租赁合同获得的权益； 　　最后，是拥有特定土地和地上附着物使用权，但不拥有排他使用权或控制权。 　　（2）价值类型 　　应当选择恰当的价值类型。在大多数情况下，评估师应当考虑不动产的最高最佳利用可能会不同于其当前的利用方式，这对于可以改变利用方式或者具有开发潜能的不动产权益十分重要。 　　（3）评估方法 　　准则强调三种基本的评估方法都适用于不动产权益评估。 　　①市场途径 　　● 尽管资产权益存在着非同质性特征，然而市场法仍是不动产权益评估的主要方法。 　　● 市场法评估需要找到近期可比交易案例。 　　交易案例与评估对象之间的差异性可以从以下几个方面考虑： 　　● 被评估资产的权益类型 　　● 各自的地理位置 　　● 土地的质量或者房屋的使用年限和规格 　　● 每项资产的授权使用范围、交易环境、价值类型和交易时间 　　②收益途径 　　● 具体评估方法包括收入资本化法和现金流折现法。 　　● 对于折现率的选择，如果评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该反映其所要求的收益率或者加权资本成本； 　　● 如果评估结果是市场价值，那么折现率应该参考市场中不动产权益的收益率。 　　③成本途径 　　主要适用于既没有交易价格，也不产生现金流的情况，在某些情况下，如果存在交易价格或可识别的现金流，也可以作为次要或佐证的方法。 　　（4）特殊考量 　　● 主要考虑权益等级和租金。 　　● 不同类型的不动产权益的价值是不同的，因此在评估时应注意权益构成。 　　● 在评估基于租约的不动产权益时，评估师需要考虑合同租金以及合同租金与市场租金之间的差别。 　　5.国际评估准则410—开发性不动产 　　本准则包括概述、引言、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。 　　重点对开发性不动产概况及其价值的情况以及需要考虑的特别事项进行了规定和说明。 　　（1）概述和引言 　　■ 概述明确了开发性不动产评估对其他国际评估准则的遵循要求。 　　■ 基本准则中包含的原则适用于开发性不动产的评估。 　　■ 本准则仅包括对基本准则的修订、附加要求或关于基本准则如何应用于本准则所使用的评估目的的具体案例。 　　■ 也必须遵循“国际评估准则400——不动产权益”。 　　引言主要明确了开发性不动产的定义和特性。 　　开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善的一项权益，通常包括： 　　· 在以前未开发的土地上兴建建筑物 　　· 在以前未开发的土地上建设基础设施 　　· 重建已开发土地 　　· 改建现有建筑物或构筑物 　　· 在法定计划中用于开发的土地 　　· 在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地 　　（2）价值类型 　　开发性不动产评估过程会根据建筑物完成的条件和状态做大量假设和特殊假设。 　　（3）评估方法 　　● 基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估。 　　● 开发性不动产的估值主要使用两种方法：市场法和剩余法。 　　● 剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。 　　（4）特殊考量 　　该项评估中特殊考量主要是对以下内容的特殊考虑： 　　● 剩余法 　　● 拟议项目 　　● 担保贷款 　　● 财务报告 　　采用剩余法评估该项资产的市场价值将会涉及以下基本要素： 　　√ 资产完工价值 　　√ 建筑成本 　　√ 咨询费用 　　√ 营销成本 　　√ 时间计划 　　√ 资金成本 　　√ 利润 　　√ 折现率 　　对拟议项目的考虑来自于需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的知识和经验内，但有些可能需要来自其他专家的信息或报告。 　　6.国际评估准则500—金融工具 　　本准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。 　　（1）概述和引言 　　概述明确了金融工具评估对其他国际评估准则的遵循要求和本准则的定位。 　　基本准则中包含的原则适用于金融工具的评估。 　　本准则仅包括对基本准则条款的修订、附加要求或具体事例，这些具体事例说明了基本准则如何应用于采用本准则的评估业务。 　　引言部分对金融工具的含义、特性以及金融工具评估涉及的评估目的等进行了规定。 　　金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或义务的合约。 　　金融工具评估的目的包括但不限于： 　　√ 收购、兼并和出售 　　√ 财务报告和审计 　　√ 监管要求 　　√ 内部风险和合规程序 　　√ 税收和诉讼 　　金融工具不同于其他资产，在调查和遵循、信息披露上都有更严格的要求。 　　（2）价值类型 　　金融工具价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义的价值类型。 　　（3）评估途径和方法 　　①市场途径 　　对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常是不需要做任何调整的。 　　如果观察到的金融工具与被评估资产不相似，或者如果由于信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必要对价格信息作出调整。 　　②收益途径 　　合理折现率的确定，需要考虑资金的时间成本和相关风险，具体考虑因素包括： 　　● 工具合约的条款和条件 　　● 信用风险 　　● 流动性和市场性 　　● 法律环境风险 　　● 金融工具的税收法规等 　　③成本途径 　　利用成本途径评估金融工具，需要遵守“ 国际评估准则105一一评估途径和方法”的相关要求。 　　（4）特殊考量 　　金融工具评估特别事项主要考虑： 　　● 评估输入 　　● 信用风险 　　● 流动性和市场活跃度 　　● 控制环境 　　金融工具的评估，信用风险是至关重要的，可从以下方面分析： 　　● 自身信用风险 　　● 交易对手风险 　　● 抵押品 　　● 金融工具优先级 　　● 杠杆 　　● 净额结算协议 　　● 违约保护等 　　考点三：国外评估准则 　　一、国外资产评估准则概述 　　英、美两国资产评估行业发展较早，起步于19世纪中后期，经过评估理论和实践的长期发展，两国分别从20世纪70年代后开始了评估准则的探索工作。 　　英国皇家特许测量