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2019年资产评估师考试辅导　　 　资产评估实务一 前　言 　　课前的说明 　　一、本课程教材变动情况及主要内容 　　（一）2019年教材的变动 　　1.整体特点：总体变动不太大。 　　2.主要变动内容 　　（1）重要的增加或勘误 　　第2章长期投资性资产评估 　　新增“第三节　投资基金的评估”（不是太复杂）。 　　第3章机器设备评估 　　公式“车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税） ×费率”勘误为：“车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税） ×费率” 　　第4章不动产及在建工程评估，比较重要的修改 　　①公式4-4“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格”排版印刷错误为，“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数”，也就是漏掉了“×可比实例价格”。 　　②成本法中“（二）适用于房地分估模式下的土地使用权评估”的“2.计算土地开发费用”内容全部改写；“5.确定土地增值” ，删除“收益”二字，内容进行了改写。 　　③成本法中“（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”多处完善和修改，并考虑的营改增的因素。 　　第8章其他资产评估业务介绍 　　第三节新增“3.人民法院确定财产处置参考价的评估” 　　（2）一般性变动 　　第4章不动产及在建工程评估：有多处细节修改。 　　第7章以财务报告为目的的评估 　　第四节合并对价分摊，收益法下常用的具体方法包括“增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法”，改为包括“增量收益法、许可费节省法、超额收益法”。 　　（3）位置调整 　　①第1章名称发生变动，由“流动资产评估”变为“流动资产及负债评估” 　　将原“第二节　存货资产评估、第三节　非实物类流动资产评估”合并为“第二节流动资产评估”。 　　将原第6章“第四节常见企业负债的评估”的内容移到本章“第一节　概述”与“第三节　负债评估”中。 　　②第6章名称变化，由“其他长期性资产及负债评估”改为“其他长期性资产评估” 　　“第四节　常见企业负债的评估” 的内容移到第1章“第一节　概述”与“第三节　负债评估”中。 　　③第4章不动产及在建工程评估，所有的“建（构）筑物、地产、房地产”变为“不动产” 　　④第7章以财务报告为目的的评估，第三节和第五节互换位置。 　　（4）其他内容无实质性变动。 　　（二）各章主要内容 2019年章名 主要内容 第1章流动资产及负债评估 各种存货、应收账款的评估方法；存货评估方法的选择； 负债的评估方法。 第2章长期投资性资产评估 （1）具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形），缺乏控制权股权的评估（特点、方法）；（2）投资基金的评估；（3）股票（尤其是红利增长型）、优先股价值评估；（4）上市交易债券的评估；（5）非上市交易债券的评估 第3章机器设备评估 机器设备评估的成本法，尤其应关注进口设备从属费用（重难点）、综合估价法、复杂设备的使用年限法和修复费用法的运用 第4章不动产及在建工程评估 重点关注收益法、市场法、成本法和假设开发法、成本法 第5章资源资产评估 重点关注林木资产评估方法（市场法、收益法、成本法）和矿权评估方法 第6章其他长期性资产评估 长期待摊费用、长期应收款、生产性生物资产的评估方法 第7章以财务报告为目的的评估 企业合并对价分摊评估；服务于资产减值测试、投资性房地产的资产评估 第8章其他资产评估业务介绍 了解珠宝、司法、生态、税收以及PPP的资产评估需求与展望；PPP项目领域的资产评估实践 　　（三）题型及重难点预测 　　题量分布为单选30题、多选15题、综合（计算）题3个，分值分布为：单选30分、多选30分、综合（计算）题40分。估计2019年题型与分值也应该与此接近。 　　计算分析题、综合题应该在第2、3、4、5、7章。估计综合题会比较接近实务，今年考试难度应该与去年接近或者略有提高。 　　虽然本教材涉及到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。我将把教学重点放在计算性的考点上。 　　成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从过去10年考题的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是24%、62%、14%。从中大家可以认识到收益法的重要程度。所以大家要通过这门课程，必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练运用。从整个试卷看，这三种方法涉及到的考分占到整个试卷的65%以上。 　　2017年综合题考了机器设备成本法、房地产评估的成本法和减值测试（包含了收益法），成本法占分比例较高。2018年综合题考了机器设备成本法、房地产评估的成本法（融合了市场法的基准地价法）和折现现金流量法评估采矿权（收益法），成本法占分比例较高。 　　 　　二、教学的指导方针 　　教学中始终坚持两个目标：应试性和知识性。应试性是指教学中以服务于大家考60分为第一目标。为实现这一目标，我们在教学中将始终死扣考试大纲和指定教材。知识性是指教学中在解决好第一目标的同时，适当的兼顾知识性，让大家学到一些真正实用性比较强的资产评估技能。 　　 　　三、本课程的要求、难度 　　要求学生通过本课程的学习，比较全面的了解资产评估的理论，掌握资产评估的基本方法，具有一定的解决资产评估问题的能力。 　　本课程难度适中，不是很难考，但是也不是特别简单。不过对于财务管理基础较好的同学而言，本课程还显得比较简单。 　　另外建议先学习《资产评估基础》的第7章，有利于更好理解本课程中的计算公式，如果能够提前学习《资产评估基础》的1、5、6章，有利于更好理解本课程。 　　需要大家特别注意的是，我们这门课程考试的分值主要分值将在第2、3、4、5、7章中。 　　 　　四、对大家的学习要求 　　1.听课基本方法 　　听课中注意休息，一次学习不要超过4个小时，力求消化以后（记住并完成配套练习）再学习后面的内容。对于计算题，在听讲解之前先自己试着做做，再听讲解。 　　2.认真听课，加强平时的滚动式学习，不要全部寄希望于最后的押题、串讲。 　　计算性的知识点掌握不是短时间突击、死记能够掌握的，所以大家要平时就下功夫掌握计算型的知识点。我对课程的讲解将给你们理解教材的内容提供很好的帮助，而且听完课以后你会觉得教材的知识点比较的清楚，并不是很复杂。 　　及时地进行复习，不要完全寄希望于最后的复习和押题。虽然我会给大家押题，但是没有人能够保证每年都有很好的命中率，即使计算题押中了，也不能保证和考试试题一模一样，所以大家应该在平时很好的学习的基础上再参考我最后的押题。 　　3.在掌握教材的知识点的基础上，适当做些练习，但是不要太多或者采用题海战术。 　　有的同学习惯做很多题目，而不认真的学习教材，我不觉得这是一个好的学习方法。考试是针对教材的知识点出题的，一个知识点可以有很多的出题角度，你做会了一个题目，也许只是解决了这个知识点的一个角度，考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度，结果你还是不会做。所以大家应该认真掌握教材的知识点。 　　不过在掌握了教材的重要知识点后，适当的做一些题还是有必要的，因此我将根据需要给大家出些题目，大家把要把我出的题目好好的做会，务必掌握好相关的知识点。大家会发现，我给大家的练习题目不是很多。 　　4.学习所需时间及分配 　　我的基础班讲授的时间大约是30个小时，习题班的授课时间是10个小时左右。大家在听完课以后至少要投入1-2倍的时间来复习，力争在学习新的课程的时候，原来已经学习的课程基本能够掌握，需要记忆的能够背诵，能够掌握教材介绍的评估的基本方法，尤其是计算方法。如果按照我的要求学习，算上总复习的时间，总计90个小时如果能够保证的话，应该能够及格的。 　　5.基础班和习题班的关系 　　基础班主要让大家理解和记住教材的基本内容. 　　习题班则加强解题方法训练，提高解题速度，查漏补缺，并深化大家对教材基本内容的理解和记忆。 　　6.基础好的同学听课建议 　　基础班照顾大多数同学，所以有时候对基础好的同学会显得啰嗦。非首次学习或者有较好的财务管理基础的同学，可以使用快速播放方式听课，在觉得不容易懂的地方，再认真听。 　　7.关于讲义的使用和与教材有一点不同的问题 　　原因一：按我的理解来讲授教材，方便大家的理解，但是内容上最终都是一样的。 　　原因二：部分知识教材介绍过于简化，不足以让大家掌握相关内容。我需要补充。 　　8.关于普通话的问题。 　　听课达到4个小时，就能够习惯我的特色普通话。 　　9.关于货币时间价值系数，需要记住，自己会计算，考试不会给出系数表。 　　 　　10.关于要求出较多综合性强的题目要求 　　要求有一定的道理，我会适当增加题目难度，但是不会题目出的特别难。我会根据这门课程考试特点，在授课中强调关键知识点掌握的灵活性，并适当增加题目的灵活性和难度。 　　主要原因是，虽然资产评估考试有极大的空间出比较难，综合性高些的题目。但是从本课程已有的20年的考试题目看，综合性和实务性并不强。只是在08年有一定的增加，同时今年的题目实务性和综合性有明显增加，但是难度也不是特别综合和特别难。 　　我相信，大家只要高度的相信我，按照我的要求去做， 最终肯定能够考的比较好的！ 　　　　　 第4页