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先来看土地市场的情况。市场上的卖方很简单，他们只是把土地租给出价最高的厂商来使用。而这里的关键是需要使用土地的厂商如何决定他们的“出价”。这个“出价”被称为“竞标租金”，是厂商对单位面积土地的投标价格，它与土地的区位相关。因为厂商要支付把产品从生产地送到市场的运输成本，在不同的区位上，厂商支付的运输成本不同。在生产成本和利润不变的情况下，运输成本越高，厂商能够支付的土地租金就越低，即“竞标租金”越低。假设城市的中心是商品市场（即单中心模型），所有的厂商都要把产品运到市中心去销售。那么在距市中心越远的区位上，运输成本越高，竞标租金就越低，表现在图中就是一条下行的线（见图5一3一1)，其斜率由单位距离的交通成本所决定。图中的R代表某个厂商的竟标租金，O是市中心，d代表距市中心的距离。在d0的区位上，厂商能够支付的地租为R0，到了d1的区位上，厂商能够支付的地租下降到R1。由于城市中有众多的厂商，每个厂商生产的产品是不同的，所以他们的生产成本不同，运输成本也不同，对同一区位的土地的竞标租金就也不同。表现在图中，就是有多条不同的竞标租金线（见图5一3一2）。图中的A、B、c、D代表四个不同的厂商，各自有一条竞标租金线。根据“价高者得”的原则，每一块的土地都分配给出价最高的厂商来使用，于是A厂商得到O一d1的土地，B厂商得到d1一d2的土地，C厂商得到d2一d3的土地，D厂商得到d3一d4的土地。这样市场中的实际地租随距离而变化的曲线，就是各厂商竞标租金的外缘线（图中的粗线），称为市场租金梯度线，也就是通常所说的地价曲线，它从城市中心向外呈下降的趋势（奥沙利文，2002）。住房市场上的情况是类似的。在城市中的每一个区位上，住房都被出租给出价最高的住户来居住。而住户的出价与其收人、消费偏好和通勤成本有关。单中心模型假设城市中心区是唯一的就业中心，所有的居民都到中心去上班。这样居住地距中心越远，上班的交通费用就越大，其可用于支付房租的收人就越少，他的竞标租金就越低。于是同生产者一样，居民的竞标租金线也是从中心向外下行的线。由于城市中有众多的居民，每个人的收人不同，消费偏好不同，所以竞标租金线的位置也不同，即在同一区位上能够支付的租金不同。市场就把每一个区位上的住房都分配给出价最高的居民来使用，于是在所有竞标租金线的外缘形成了市场的房租梯度曲线，它也是一条由中心向外下降的曲线。 这里表述的原理是很清楚的。在土地市场上，地租随距离的下降是由于运输成本随距离的上升造成的；而在住房市场上，房租随距离的下降是由于通勤的交通成本随距离的上升造成的；这也就是前面介绍的杜能理论中的第一种替代关系。虽然理论的证明是用单中心的模型推导出来的，但这里揭示出来的原理同样可以用于多中心的情况。如果城市有多个就业中心，围绕着每一个中心都会形成下行的房租曲线，曲线交汇的地方构成各中心吸引范围的分界（见图5一3一3）。图中的O0和O1是两个就业中心，R0和R1是各自的房租曲线，两条线交汇于d0。在O0上班的居民会住在d0的左边，因为如果再远，他们能够支付的房租就低于在O1上班的居民，从而租不到房子：同样的原因使得在O1上班的居民住在d0的右边。对于土地市场中的厂商来说，中心也可能不止一个。如果厂商的产品要销售到城市之外去，“中心”就可能是城市对外交通的出口，如火车站、高速公路出口、港口、机场等。所以城市中往往可以看到围绕着这些对外出口形成产业的集聚，同时也会形成向外下降的地租曲线。当代城市，尤其是大城市，往往有多个中心，其地租曲线也就比较复杂，是多条地租曲线叠加出来的。但围绕着最主要的中心，还是可以看到地租由内向外递减的趋势。 第二节替代效应与土地利用强度 在上面单中心模型的基础上，还可以证明住房面积、资本密度和人口密度的空间变化。在大都市中，我们可以看到摩天大楼都位于城市的中心区，即CBD；而花园别墅则是在郊区；也就是说，从中心区向外，人口密度、建筑高度是下降的，而家庭住房面积是增加的，也就是土地利用强度从中心区向外递减。城市经济学对这种常见的现象给出了理论上的解释。 对于居民来说，我们假设其收人是给定的，而这些收人要花费在三个方面，一是每天天通勤的交通费用，二是住房的费用，三是其他所有的生活品(包括了衣食和日用品)的费用。交通费用与居住地到就业中心(假设为城市中心区)的距离相关，距离越远，费用越高；而住房费用是单位面积的房租与住房面积的乘积，如前所述，房租与距离成反方向变化，距离越远，房租越低。不管居民住在哪里，支付的其他生活品价格都是一样的。 消费者会按照效用最大化的原则进行决策。消费者把有限的收入在私人品和公共品两种商品之间进行分配，实际上是把商品的边际效用转化成了货币的边际效用。前者是消费一单位商品带来的效用，而后者则是花费一单位货币购买的商品带来的效用。这样，货币的边际效用是与价格相关的，价格越高，单位货币买到的量就越少，效用也就越低。如果商品的价格下降，货币的边际效用就会上升。住房和其他生活品之间的替代，意味着从中心区向外，居民的住房面积是上升的。 类似的分析也可以用来证明资本密度从中心区向外的下降。对于建筑的生产者来说，土地和资本是最重要的两项投入，单位土地上投入的资本量称为资本密度，类似于规划中常用的容积率概念，即资本密度越高，建筑的高度就越高。在给定总成本的情况下，追求利润最大化的厂商要根据资本和土地的货币边际产出来决定二者的投入量。距中心区越远，土地的价格越低，单位货币能够购买的数量越多，其边际产出也就越高。土地与资本之间的替代，导致了资本密度的下降，从景观上看就是建筑的高度越来越低。 把以上两种分析结合起来，从中心区向外，单个居民(或家庭)的住房面积会增加，而单位土地上的住房面积(即资本密度)会下降，那么人口密度(单位土地面积上的人口)就一定是下降的了。而资本与人口两种密度的下降又意味着土地利用强度的下降。 有两点对于城市规划来说是很重要的。一是城市中心区是地价最高的地区，也应是土地利用强度最大的地区；若对中心区的容积率加以严格控制，将导致土地利用效率的巨大损失。所以中心区的容积率在规划中应该尽量给以最大的弹性，或者就交由市场来决定。二是交通条件决定了土地价格，进而是土地利用强度，所以交通是引导城市土地利用的最有效手段。 第三节城市空间规模与城市蔓延 如果考虑到城市中有多种多样的经济活动，每一种经济活动都需要土地，而每一种经济活动能支付的地价是不同的，这样就有了土地在各种不同的使用用途之间分配的问题。各种土地用途的竞标租金曲线的位置及其相互关系决定了每一用途在城市中的位置及其相互间的空间关系。 假设城市中有三种土地使用用途，商务用地、居住用地和工业用地，每一种用地由自身的经济活动特点决定了一条竞标租金曲线。商务活动需要大量进行面对面的交易，对区位的可达性要求很高，愿意支付最高的租金以获得最大的便捷度，所以它的竞标租金曲线最陡峭（见图5－3－6)；居民为了节省每天上下班的交通成本，愿意靠近中心区居住，但能够支付的地租不如商务用地，所以其竞标租金曲线比较平缓一些；工业企业要把产品运到市中心去销售，所以也趋向于中心区位，但不像商务用地和居住用地那样迫切，所以竟标租金曲线的斜率更平缓些。这样在三条竞标租金曲线相交的点上，决定了城市土地资源的分配方案。靠近中心的土地O一d1，商务活动的出价最高，就分配给商务活动来使用；d1一d2的土地，居住出价最高，就被开发成居住用地；d2一d3的土地，工业的出价高于前两者，就被工业占用了。如果这个城市在各个方向上的交通条件都一样，就形成了同心圆状的空间结构（奥沙利文，2002）。需要说明的是，工业生产由于需要从城市外部运进原材料和向外输出产品，所以在区位选择上也要考虑尽量靠近城市的对外交通出口。在以铁路运输为主的时代，由于车站大多位于市中心，与中心区市场一起形成对工业企业的吸引力，所以工业用地的投标租金曲线会超过居住用地，从而占据中间的一个环带。在现代的高速公路运输时代，由于高速路都位于城市的边缘，所以中心区对工业的吸引力下降，其投标租金线往往更平缓，把中间的环带让位给居住用地。在以上原理作用下形成的城市空间结构，是土地利用效率最高的空间结构，因为在每一个区位上土地都得到了最高的收益。这个简单的单中心模型给出了城市空间结构形成的基本原理，即各种土地用途的竞标租金曲线的位置及其相互关系决定了每一用途在城市中的位置及其相互间的空间关系。实际的城市当中，空间结构并不是这么简单的，因为土地的使用用途有很多种，每一种用途的中心又不都是与城市的地理中心相重合，导致实际的空间结构更复杂。但这里给出的基本原理可以帮助我们理解城市空间结构的形成机制，并在规划中利用这一机制有效地组织城市的土地利用。 在以上分析基础上，我们再上升一个宏观的层次，来看看市场在城市用地和农业用地之间如何分配土地资源。前边讲到城市中各种土地用途竞标租金曲线的外缘线，构成了城市地租梯度曲线。为了图示的方便，我们把它划成一条下行的直线（见图5一3一7中的A线）。农业也有它的竞标租金曲线B，因为农业用地单位面积上的收益远远低于城市用地，所以它能支付的地租也远远低于城市用地，这使得农业用地的竞标租金曲线相当平缓，所以理论分析中常常把它划成一条水平的线。这样从图中我们就可以看到，在d0点的左边，城市地租高于农业地租，土地就被开发成城市建设用地；在d0点的右边，农业地租高于城市地租，土地就保持为农业使用。这样城市的边界就清楚地显示出来了，城市地租曲线与农业地租曲线的交点d0就是城市的空间边界，边界以内的土地面积就是城市的空间规模。 知道了城市边界是如何决定的，就可以来讨论城市的空间扩展了。从理论上来说，有两种情况可以导致城市空间规模的扩展，一种情况是城市地租曲线平行地上移，如从图中的A线上移到C线，意味着在每一个区位上可支付的地租都上升了，这样其与农业地租曲线的交点会向外移至d1点，成为新的城市边界。还有一种情况是城市地租曲线的斜率发生变化，变得更平缓了，即图中的D线，这也会导致两条地租曲线的交点外移至d1，使城市空间规模扩大。城市经济学讨论了导致这两种变化的因素和机制，可以帮助我们认识城市空间发展的基本规律。 第一种情况的发生是由城市的人口增长和经济的发展带来的。如果城市的人口在增长，每一个新增的人口都需要有地方住，就会形成对居住用地的新的需求，使得居住用地总需求增长。根据前边介绍的市场供求关系和市场均衡原理，当居住用地的需求上升时，需求曲线会发生向上的移动（见图5一3一8)，从D0移动到D1，从而市场均衡被打破，引起价格上升，最后在新的需求曲线与原来的供给曲线的交点形成新的均衡价格，均衡点由E0移动到E1，均衡价格由P0上升到P1，均衡交易量也由Q0增加到Q1（为了简便把供求曲线都划成了直线）。均衡价格的上升意味着在城市中每一个区位上土地价格都上升了，即城市地租曲线发生了平行的上移（图5一3一7中的C线）。而上移必然带来与农业地租曲线交点的外移，即是城市边界外移，城市空间规模扩大。城市经济的发展也会带来同样的结果。在城市经济发展过程中，新的投资会发生，新的企业会建立起来，从而形成对城市生产用地的新需求。生产用地需求的增长同样可以使土地的需求曲线上移，使均衡价格上升，进而使城市地租曲线平行上移，带来城市空间规模的扩大。这里就给出了城市人口规模、经济规模和空间规模之间的相互关系。这样一种城市空间的扩展，往往发生在高速的城市化和工业化过程中，大量的农村人口流人城市，大量的新工业建立起来，带来了城市用地需求的大量增加，城市边界就不断向外扩展。相反的情况，如果城市人口规模下降，城市经济规模萎缩，将导致居住用地和生产用地需求下降，从而需求曲线下移，均衡价格下降，进而是空间规模的收缩。这种情况一般发生在矿业城市在资源开采完了之后，矿场关闭，人口流出，城市走向衰亡。 第二种城市空间扩展情况的发生，可以由两个因素引起。一是城市交通的改善带来的交通成本下降。前边谈到的住户和生产者的竞标租金曲线，其斜率都是由单位距离的交通成本决定的。当城市内部交通改善带来交通成本的普遍下降时，每一种经济活动的竞标租金曲线斜率都会变小，从而引起城市地租曲线斜率的变小，即曲线更平缓了。从图5一3一7中的D线可以看到，相对于原来的地租曲线（A线），靠近市中心的地租下降了，而外围的地租上升了，从而使城市用地的竞标能力在边缘地区超过了农业用地，导致了城市边界扩展，空间规模扩大。二是城市居民收人的上升。当居民收人上升时，他们会消费更多的商品，也会选择更大的住房。根据房价曲线我们知道，离中心区越远，房价越低，所以对大房子的需要使得人们向外迁移，而收人的上升也使得人们可以支付由于外迁带来的通勤交通成本的上升。这样的行为就导致了接近中心区房价的下降和外围地区房价的上升，即价格曲线发生了扭转，变得更平缓了，房价的变化又导致了相应的地价曲线发生同样的变化，结果就是城市边界的外移和城市空间规模的扩大。这里谈到的地租曲线斜率变化导致的城市空间扩展，就是郊区化的现象，也称为城市蔓延，多发生在西方的大城市中，尤其是美国。美国在第二次世界大战后经济高速发展，收人水平普遍提高，私家车普及化，花园洋房成为中产阶级的典型住宅，导致了高度的郊区化，即城市大规模向外蔓延，成为后来城市增长管理（urbanGrowthmanage-ment）及城市精明增长（Smartgrowth）等理念提出的起因。而中国目前城市空间规模的扩大主要还是高速的城市化进程带来的，即前边所讲的第一种情况。 造价工程师|监理工程师|咨询工程师|一级建造师|二级建造师|会计证|建筑师|安全工程师|会计职称|注册会计师|注册税务师|银行从业|证券从业|期货从业|经济师|报关员|外销员|执业药师|卫生职称|助理医师|职称英语|职称日语|职称计算机|雅思|公共英语|自考英语|新概念|BEC|托福|公务员|人力资源师|高考|中考|司法考试|更多 7页