温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,汇文网负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。
网站客服:3074922707
s1185
25
2013
65145463
环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料,考试通过无忧! 考试问吧,有问必答!
音频、讲义网校免费提供,如有贩卖勿上当,免费咨询:400-678-3456 转 601
四、控制性详细规划的控制体系与要素
1、土地使用
土地使用控制
用地性质
用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。用地性质采用代码方式标注。
土地使用兼容
用地使用兼容是确定地块主导用地属性下,在其中规定可以兼容、有条件兼容、不允许兼容的设施类型。一般通过用地与建筑兼容表实施控制。
用地边界
用地边界指用地红线是对地块界限的控制,具有单一用地性质,应充分考虑产权界限的关系
用地面积
用地面积是规划地块用地边界内的平面投影面积。单位:hm2。
居住用地细分可根据实际情况以街坊、组团或小区为基本单位,一般在城市中心地段宜以街坊、组团为单位,在城市周边区域宜以居住小区为单位。工业用地细分应适应不同的产业发展需要,适应工业建筑布局特点,便于合并与拆分
使用强度控制
容积率
容积率是控制地块开发强度的一项重要指标,也称楼板面积率或建筑面积密度,其计算方法是地块内建筑总面积与地块用地面积的比值,英文缩写PAR。
地块容积率一般采取上限控制的方式,保证地块的合理使用和良好的环境品质。必要时可以采取下限控制,以保证土地的集约使用的要求。
建筑密度
建筑密度是控制地块建设容量与环境质量的重要指标,其计算方法是地块内所有建筑基底面积与地块用地面积的百分比,单位:%。
地块建筑密度一般采取上限控制的方式,必要时可采用下限控制方式,以保证土地集约使用的要求
人口密度
人口密度是单位居住用地上容纳的人口数。其计算方法是总居住人口数地块面积的比率,单位:人/hm2。也常采用人口总量的控制方法。
人口密度的控制是衡量城市居住环境品质的一项重要指标。街坊或地块的人口容量控制要求一般采用上限控制方式,必要情况下可采用上、下限同时控制的方式
绿地率
绿地率是衡量地块环境质量的重要指标,其计算方法是地块内各类绿地面积总和与地块用地面积的百分比,单位:%。绿地率一般采用下限指标的控制方式
2、 建筑建造
建筑建造控制
建筑高度
建筑高度指地块内建筑地面上的最大高度限制,也称建筑限高,单位:m。
建筑后退
建筑后退指建筑控制线与规划地块边界之间的距离,单位:m。城市设计中的街道景观与街道尺度控制要求、日照、防灾、建筑设计规范的相关要求一般为建筑后退的直接依据
建筑间距
建筑间距是指地块内建(构)筑物之间以及与周边建(构)筑物之间的水平距离要求,单位:m。日照标准、防火间距、历史文化保护要求、建筑设计相关规范等一般应作为建筑间距确定的直接依据
城市设计引导
建筑体量
建筑体量指建筑在空间上的体积,包括建筑的横向尺度、竖向尺度和建筑形体控制等方面,一般采取建筑面宽、平面与立面对角线尺寸、建筑体形比例等提出相应的控制要求和控制指标
建筑形式
建筑形式指对建筑风格和外在形象的控制。建筑形式一般通过针对结构形式、立面形式、开窗比例、屋顶形式、建筑材质等提出相关的控制引导内容
建筑色彩
建筑色彩指对建(构)筑物色彩提出的相关控制要求。一般是从色调、明度与彩度、基调与主色、墙面与屋顶颜色等方面进行控制与引导。除非有特殊的要求,建筑色彩不宜控制过于具体,应具有相当的灵活性和发挥空间
空间组合
空间组合是指对建筑群体环境做出的控制与引导,即对由建筑实体围合成的城市空间环境及周边其他环境要求提出的控制引导原则。该控制要求应在有城市设计研究作为基础,根据必要性与可操作性提出相应的控制要求,并强调其引导性保持相当的弹性空间。除非有特殊要求,一般建筑空间组合方式不作为主要的控制指标
建筑小品
建筑小品指对建设用地中建筑绿化小品、广告、标识、街道家具等提出的控制引导要求。在规划编制时应以引导为主、控制适度为原则,体现设计控制内容而非取代具体的环境设计
3、 设施配套
公共设施配套
指城市中各类公共服务设施配建要求,主要包括需要政府提供配套建设的公益性设施。公共设施配套一般应根据城市总体规划以及相关部门的专项规划予以落实,特别应强调对于公益型设施的控制与保障
市政设施配套
市政设施一般都为公益性设施。市政设施配套控制应根据城市总体规划、市政设施系统规划,综合考虑建筑容量、人口容量等因素确定
4、 行为活动
交通活动控制
车行交通组织
车行交通组织是对街坊或地块提出的车行交通组织要求。车行交通组织一般应根据区位条件、城市道路系统、街坊或地块的建筑容量与人口容量等条件提出控制与组织要求
步行交通组织
步行交通组织是对街坊或地块提出的步行交通组织要求。步行交通组织应根据城市交通组织、城市设计与环境控制、城市公共空间控制等提出相应的控制要求
公共交通组织
公共交通组织是对街坊或地块提出的公共交通组织要求。公共交通组织应根据城市道路系统、公共交通与轨道交通系统、步行交通组织提出相应的公共交通控制要求。一般应包括公交场站位置、公交站点布局与公交渠化等内容。
配建停车位
配建停车位是对地块配建停车车位数量的控制。配建停车位的控制一般根据地块的性质、建筑容量确定。
配建停车位一般采取下限控制方式,在深入研究地方规划交通政策的基础上,针对特殊地段可采用上、下限同时控制的方式,必要情况下可提出提供公共停车位的奖励措施
环境保护规定
环境保护控制是通过限定污染物的排放标准、防治在生产建设或其他活动中产生的废气、噪声等对环境的污染和侵害,达到环境保护的目的。
环境保护规定主要依据总体规划、环境保护规划、环境区划或相关专项规划,结合地方环保部门的具体要求制定。
5、其他控制要求
五、控制性详细规划的成果要求
1、规划成果内容
控制性详细规划成果包括规划文本、图件和附件。
2、深度要求
控制性详细规划成果的表达深度应满足以下三个方面的要求:
(1)深化和细化城市总体规划,将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制性引导之中,保证城市规划系统控制的要求。
(2)控制性详细规划在进行项目开发建设行为的控制引导时,将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相应的开发地块上,作为土地出让条件。
(3)所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建筑设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。
3、规划文本内容和深度要求
总则
阐明规划编制的目的、规划依据与原则、规划范围与概括、适用范围、主管部门与管理权限。
土地使用和建筑规划管理通则
用地分类标准、原则与说明;用地细分标准、原则与说明;控制指标系统说明;各类用地的一般控制要求;道路交通系统的一般控制规定;配套设施的一般控制规定;其他通用性规定。
城市设计引导
城市设计系统控制和具体控制与引导要求。
关于规划调整的相关规定
调整的范畴、调整的程序、调整的技术规范。
奖励与补偿的规定
附则
规划成果组成与使用方式、规划生效与解释权、相关名词解释。
附表
一般应包括《用地分类一览表》、《现状与规划用地平衡表》、《土地使用兼容控制表》、《地块控制指标一览表》、《公共服务设施规划控制表》、《市政公用设施规划控制表》、《各类用地与设施规划建筑面积汇总表》以及其他控制与引导内容或执行标准的控制表
4、规划图纸内容与深度要求
图件由图纸和图则两部分组成。
(1) 规划图纸
比例不限:位置图;
1:2000—1:5000:现状图、用地规划图、道路交通规划图、绿地景观规划图、各项工程管线规划图、其他相关规划图纸。
(2) 规划图则
用地编码图;总图则(包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线控制总图则”。总图则应重点体现控制性详细规划的强制性内容。)、分图则(包括用地控制分图则、城市设计指引分图则)。
5、 附件的内容与深度要求
(1) 规划说明书;
(2) 相关专题研究报告;
(3) 相关分析图纸;
(4) 基础资料汇编。
6、 控制性详细规划的强制性内容
包括省域城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划中涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源管理、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面的内容。
2006年4月1日起实施的《城市规划编制办法》规定:控制性详细规划确定的规划地段地块的土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿化率、公共绿地面积、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定等应当作为强制性内容。
第二节 修建性详细规划
一、 修建性详细规划的地位与作用
修建性规划主要承担描绘城市局部地区开发建设蓝图的职责,具有不可替代的作用。修建性详细规划的作用是按照城市总体规划、分区规划以及控制性详细性规划的指导、控制和要求,以城市中准备实施开发建设的代建区位对象,对其中的各项物质要素进行统一的空间布局。
二、 修建性详细规划的基本特点
(1) 以具体、详细的建设项目为对象,实施性较强;
(2) 通过形象的方式表达城市空间与环境;
(3) 多元化的编制主体。修建性详细规划的编制主体不仅限于城市政府,根据开发建设项目主体的不同而异,也可以是开发商或者是拥有土地使用权的业主。
三、 修建性详细规划的编制内容与要求
1、 修建性详细规划编制的基本原则
(1) 我国的修建性详细规划要贯彻我国城市建设中一直坚持的“实用、经济、在可能条件下注意美观”的方针;
(2) 修建性详细规划应当坚持以人为本、因地制宜的原则;
(3) 还应当注意协调的原则,包括:人与自然环境之间的协调,新建项目与城市历史文脉的协调,建设场地与周边环境的协调。
2、 修建性详细规划编制的内容
(1) 建设条件分析及综合技术经济论证;
(2) 建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计,布置总平面图;
(3) 对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析;
(4) 根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计;
(5) 市政工程管线规划设计和管线综合;
(6) 竖向规划设计;
(7) 估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。
3、实际工作中,一般包括内容
(1)用地建设条件分析:城市发展研究、区位条件分析、地形条件分析、地貌分析、场地现状建筑情况分析。
(2)建筑布局与规划设计:建筑布局、建筑高度及体量设计、建筑立面及风格设计。
(3)室外空间与环境设计:绿地平面设计、绿化设计、植物配置、室外活动场地平面设计、城市硬质景观设计、夜景及灯光设计。
(4)道路交通规划:提出交通组织和设计方案、基地内各级道路的平面及断面设计、合理配置地面和地下的停车空间、进行无障碍通道的规划安排,满足残障人士出行的要求。
(5)场地竖向规划:竖向规划应本着充分结合原有地形地貌,尽量减少土方工程量的原则。
(6)建筑日照影响分析
(7)投资效益分析和综合技术经济论证:土地成本估算、工程成本估算、相关税费估算、总造价估算、综合技术经济论证。
(8)市政工程管线规划设计和管线综合
四、修建性详细规划的成果要求
1、成果的内容与深度
修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。成果的技术深度应该能够指导建设项目的总平面设计、建筑设计和工程施工图设计,满足委托方的规划设计要求和国家现行的相关标准、规范的技术规定。
2、成果的表达要求
(1)修建性详细规划说明书的基本内容:规划背景、现状分析、规划设计原则和指导思想、规划设计构思、日照分析说明、场地竖向设计、规划实施、主要技术经济指标。
(2)修建性详细规划应当具备的基本图纸:位置图、现状图、场地分析图、规划总平面图、道路交通规划设计图、竖向规划图、效果表达。
造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多
7页