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2018年资产评估师考试辅导　　　资产评估实务（一）（第七章） 第七章　以财务报告为目的的评估 　　【考情分析】 　　本章考客观题和综合题，分值估计在15分左右。主要掌握企业合并对价分摊评估；服务于资产减值测试、投资性房地产的资产评估；掌握金融工具的概念、分类；了解金融工具的计量、评估对象和评估方法。 　　2018年教材（1）删除了投资性房地产中“市场法”中的“比较方式”，包括其中的例题；（2）删除了投资性房地产中“收益法评估的案例”；（3）删除资产减值测试中商誉案例；（4）金融工具增加一个案例。 　　【主要考点】 　　1.投资性房地产公允价值评估； 　　2.服务于资产减值测试的资产评估； 　　3.服务于企业合并对价分摊的资产评估。 评估师资料更新QQ群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　本章内容 　　第一节　概　述 　　第二节　投资性房地产公允价值评估 　　第三节　服务于资产减值测试的资产评估 　　第四节　服务于企业合并对价分摊的资产评估 　　第五节　服务于金融工具计量的资产评估 第一节　概　述 　　一、以财务报告为目的的评估及其作用 　　（一）以财务报告为目的的评估的定义 　　以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 　　以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。 　　根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。 　　（二）以财务报告为目的的评估的作用 　　1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。 　　企业以公允价值计量相关资产和负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值。企业采用估值技术的目的，是估计在计量日市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。 　　企业以公允价值计量相关资产或负债，适用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。估值技术因市场情况和资产特点不同，可观察输入值和不可观察输入值均会用到。不可观察输入值要求估值技术能够反映计量日可观察的市场数据，因此对于会计人员而言，不可观察输入值的获取和应用存在很大的挑战，而外部的专业评估机构能够通过运用评估技术，为会计公允价值计量提供专业支持。 　　2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。 　　3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。 　　二、以财务报告为目的的评估对象 　　与其他资产评估业务相比，以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上，以财务报告为目的的评估业务适用于编制财务报告等，具体类型如表7-1所示。 　　表7-1　财务报告为目的的评估对象 序号 适用范围 评估对象 适用依据 1 公允价值评估 以公允价值计量的相关资产或负债 企业会计准则第39号－公允价值 2 长期股权投资 权益法核算的长期股权投资的初始和后续计量 企业会计准则第2号－长期股权投资 3 合并对价分摊 （1）构成收购价格的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等 （2）合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债 企业会计准则第20号－企业合并 4 资产减值 单项资产或资产组或资产组组合 企业会计准则第8号－资产减值 5 投资性房地产的公允价值确定 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物 企业会计准则第3号－投资性房地产 6 金融工具确认和计量 以公允价值计量且期变动计入当期损益的金融资产或金融负债，或可供出售金融资产 企业会计准则第22号－金融工具确认和计量 　　三、以财务报告为目的的评估业务特点及其与会计和审计的专业关系 　　（一）以财务报告为目的的评估的技术特点 　　1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务。 　　会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。 　　资产评估专业人员应当理解会计计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有效地服务于会计计量的特定要求。 　　2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。 　　3.以财务报告为目的的评估所采用的评估方法的多样性。 　　（二）以财务报告为目的的评估与会计和审计的专业关系 　　1.会计信息计量对评估的需求 　　企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。 　　同时由于企业会计信息已不仅仅局限于为内部管理层提供服务，在许多情况下，更多、更重要的是为投资者、债权人、潜在投资者、监管方等提供服务。 　　对于专业性强、复杂程度高的公允价值确定，财务报告外部使用者更希望和愿意看到的是由独立专业人员提供的评估结果。 　　2.审计对评估的需求 　　（1）我国审计法规的规定 　　《中国注册会计师审计准则第1322号——公允价值计量和披露的审计》第一章第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层的责任。注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定”。 　　基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，审计人员是公允价值计量的最终审核人。在一些需要专业性评估的领域，聘请外部独立评估人员更能发挥专业服务的优势，提高会计信息质量的同时，也能降低审计人员风险。 　　（2）国外相关法规的规定 　　美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）于2007年12月发布了审计实务提示公告第2号《金融工具公允价值计量的审计和利用专家工作的相关问题》。国际会计师联合会（IFAC）下属的国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）发布了国际审计准则第540号《包括公允价值计量的会计估计及相关披露的审计》、国际审计准则第500号《审计证据》和第620号《利用专家的工作》。 　　3.评估在会计计量、审计中的应用 　　中国资产评估协会发布的《以财务报告为目的的评估指南》，规范了资产评估专业人员执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护了社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。该指南明确了以财务报告为目的的评估的相关业务（包括合并对价分摊、资产减值、投资性房地产、金融工具确认和计量）的价值类型、评估方法，以及各项业务的评估假设和参数选取注意事项等，为会计计量提供客观、公正的专业支持。 　　在公允价值计量体系中，外部专业人员的评估结果是计量工具，会计将根据评估结果直接对账目进行调整，评估结果通过会计计量成为资产、负债公允价值的会计信息。 　　会计人员对公允价值的计量和披露负责，外部评估人员对评估结论的合理性负责，审计人员对公允价值的审计结论负责。由此，会计信息责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。 　　四、以财务报告为目的的评估国内外发展状况 　　（一）以财务报告为目的的评估在国际上的发展 　　（二）以财务报告为目的的评估在国内的发展 　　2006年2月财政部发布的会计准则引入了公允价值的概念和计量模式。于2014年1月26日又发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》。 　　2017年9月，中国资产评估协会发布了《以财务报告为目的的评估指南》，以规范以财务报告为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。该指南自2017年10月1日起实施。在此基础上，中国资产评估协会发布了《投资性房地产评估指导意见》。 第二节　投资性房地产公允价值评估 　　一、投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念 　　二、投资性房地产评估中的评估对象的确定 　　三、投资性房地产公允价值评估的评估基准日的确定 　　四、投资性房地产公允价值评估前提 　　五、投资性房地产的评估方法及评估参数 　　一、投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念 　　（一）投资性房地产定义及公允价值计量 　　1.含义及构成 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 　　主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 　　投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。 　　2.公允价值计量规定 　　投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： 　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 　　②企业能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。 　　（二）投资性房地产公允价值评估 　　指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 　　二、投资性房地产评估中的评估对象的确定 　　1.投资性房地产的具体范围包括 　　（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物 　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权 　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 　　（4）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 　　能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 　　2.下列不属于投资性房地产 　　（1）自用房地产 　　（2）作为存货的房地产 　　【注意】 　　评估对象可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应的出租资产的组成部分时，应该合理考虑设备和设施对投资性房地产价值的影响。 　　三、投资性房地产公允价值评估的评估基准日的确定 　　1.确定原则 　　应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 　　2.资产负债表日 　　指会计核算的结账日期，即指结账和编制资产负债表的日期，通常指会计年度末和会计中期期末。 　　中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间，包括月度、季度和半年度； 　　年度资产负债表日为每年的12月31日。 　　3.投资性房地产转换日 　　指投资性房地产用途发生变化，投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的时间，通常以企业董事会或类似机构正式作出书面决议的日期为准。 　　在评估实践中，当董事会形成决议后，财务核算和投资性房地产公允价值评估选择在临近决议形成的会计报表日。如董事会决议日期为某月的23日，那么投资性房地产转换日为该月23日，投资性房地产公允价值评估基准日可以选择在该月的资产负债表日，即月末的30日或者31日。 　　四、投资性房地产公允价值评估前提 　　按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》的要求，投资性房地产的公允价值评估是基于资产的最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力的评估。 　　最佳用途是指资产价值最大化时对应的用途，主要从法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等方面考虑。 　　【例7-1】2×13年12月1日，A公司在非同一控制下吸收合并了B公司。在编制合并完成日的资产负债表时，需要对B公司的资产负债进行公允价值评估，其间涉及一宗土地使用权及地上建筑物评估。该土地使用权及地上建筑物在投资性房地产科目核算，合并前用于出租，土地性质为工业用地。 　　在合并完成日，按照出租目的对该土地使用权及地上建筑物进行公允价值评估，最佳用途为工业用途。 　　2×14年6月30日，该宗土地邻近的一宗土地被开发使用，用于建造住宅，土地性质为住宅用地。同时，该宗土地所在区域规划自2×14年1月1日以来作出了调整。A公司董事会决定，在履行相关手续后，可将该宗土地的用途从工业用地变更为住宅用地。在编制2×14年6月30日的资产负债表时，该宗土地使用权的公允价值评估中土地的最佳用途及公允价值应通过比较分析来确定： 　　（1）该宗土地使用权及地上建筑物仍然作为工业用途的价值； 　　（2）该土地作为用于建造住宅的空置土地的价值，同时应考虑将该宗土地变为空置土地而必须发生的拆除厂房成本及其他支出。    『正确答案』该土地的最佳用途应根据上述两个价值中的较高者来确定。假设该土地使用权及地上建筑物用于工业用途时的价值为600万元，而用于建造住宅时其价值是1 000万元，同时拆除厂房及其他支出为250万元，该宗土地在2×14年6月30日的公允价值应当为750万元（1000-250= 750万元＞600万元）。 　　五、投资性房地产的评估方法及评估参数 　　（一）选取原则 　　1.应当从当前租赁协议以及其他合理的有依据的假设出发得到 　　这些假设是指知悉市场交易状况并且有交易意愿的当事人对未来租赁活动可以实现的租赁收入所作的假设。 　　2.选择投资性房地产的市场信息线索 　　应来自于处于相同位置、具有相同条件、从属于相似租赁协议或者其他合同的相似资产所在活跃市场的当前价格。 　　在评估中，应区分房地产的性质、环境和地理位置存在的差异，必要时，应考虑上述差异并对其进行修正。 　　3.无法掌握活跃市场的当前价值 　　可以参照具体相似性质的资产的活跃市场，或者较不活跃市场的相似资产的最近交易价格；或者对合理预测的未来现金流量的折现值。 　　（二）评估方法及评估参数（详见第四章，本章仅列举注意事项） 　　1.市场法 　　（1）选择类似房地产 　　①应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。 　　对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近； 　　对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。 　　②在选用交易案例时应当关注案例的可比性。 　　重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。 　　③公允价值是以脱手价为核心的，需要注意的是资产出售或者使用的限制。 　　具体来说，在进行公允价值评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制，并且应进一步区分出限制是针对投资性房地产的持有者还是投资性房地产本身。 　　如果该限制是针对投资性房地产持有者的，则该限制并不是资产的特征，只会影响当期持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，从市场参与者角度评估时也不会考虑这样的限制因素。 　　【例7-2】甲公司与某银行签订一份借款合同。根据借款合同规定，甲公司将其持有的一宗土地使用权作为抵押，在偿还该债务前，甲公司不能转让该土地使用权。    『正确答案』甲公司承诺在偿还借款前不转让持有的土地使用权。该承诺是针对甲公司的限制，而不是针对甲公司所持有的土地使用权，该限制不会转移给其他的市场参与者。因此在确定这宗土地使用权的公允价值时，不应考虑该项限制因素。 　　（2）构建可比修正体系（可比指标的选取、比较方式、权重设计） 　　①选取比较指标 　　一般从交易情况、交易日期和房地产状况三个方面选取。 　　②比较的方式 　　基于可比案例交易的总价值或者单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接或者间接比较，对可比案例价格进行处理。 　　（3）比较修正应注意的问题 　　①分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过30%； 　　②经修正或者调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2； 　　③当修正幅度或者比值超过上述规定，应重新选择可比案例。 　　2.收益法 　　（1）合理确定投资性房地产的收益期和持有期 收益期限 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定 土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限一致时 土地使用权剩余年限或建筑物剩余年限 土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致时 应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑 评估的是承租人的权益价值 剩余租赁期限 持有期 持有期应根据市场投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间的收益的一般期限来确定，通常为5—10年。 　　（2）预测投资性房地产的未来净收益 　　途径1：未来净收益应首先通过租赁收入测算 　　净收益又称净营运收益（Net Operating Income，NOI），是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。 　　根据预测期间及租约情况，在租约有效期内，上述收益以租约约定的租金水平为准；在租约期外，应选择市场上的正常客观数据。 　　净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用 　　=潜在毛收入-空置或者租金损失+租赁保证金或押金利息－运营费用 　　潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入。 　　运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。 　　【注意】评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。 　　途径2：如果未来净收益不能通过租赁收入测算 　　应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店）。 　　净收益=经营收入-经营成本-经营费用-税金及附加-管理费用-财务费用-利润 　　（3）折现率 　　折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。 　　（4）需注意的问题 　　①现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况 　　②关注土地使用权价值 　　采用收益法评估投资性房地产，评估结论中通常包括土地使用权价值。 　　如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。 　　③与审计师在评估模型和参数方面进行详细的沟通 　　Ⅰ.租期内以租约价格为主，租期外租金的增长率如何确定； 　　Ⅱ.房屋出租的空置率如何确定，依据是什么； 　　Ⅲ.折现率是如何确定的，增长率是否在折现率中扣除； 　　Ⅳ.投资性房地产的获利年限确定方法和考虑的因素； 　　Ⅴ.收益法与市场法的评估结果的差异率一般控制在较低的范围内。 第三节　服务于资产减值测试的资产评估 　　一、资产减值测试及其流程 　　二、资产减值测试评估中的评估对象 　　三、资产减值测试评估中的价值类型 　　四、资产减值测试的评估方法和参数的选择与确定 　　五、固定资产组减值测试案例 　　一、资产减值测试及其流程 　　1.当企业资产的可收回金额低于其账面价值时，即表明资产发生了减值。 　　 　　资产可能发生减值的迹象是资产是否需要进行减值测试的前提。 　　2.减值迹象主要包括 　　（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌； 　　（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响； 　　（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可回收金额大幅度降低； 　　（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏； 　　（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者其实体已经损坏； 　　（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损） 远远低于（或者高于）预期金额等； 　　（7）其他表明资产可能发生减值的迹象。 　　【注意】企业合并形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。 　　3.资产减值测试的一般流程 　　 　　二、资产减值测试评估中的评估对象 　　（一）资产减值测试对象 　　1.减值测试对象分类 单项资产 有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。 资产组 但是在企业难以对单项资产的可回收金额进行估计的情况下，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 　　2.资产组认定 　　（1）定义 　　资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或资产组产生的现金流入。 　　（2）判断是否独立于其他资产或资产组产生现金流，至少应当从以下两个方面来考虑： 　　①经营层面的独立性 　　例如一个铁矿公司（假设只存在一个资产组组合）使用一条私有铁路来运输铁矿石，这条铁路不能单独运营，因此无法单独产生现金流，如果单独出售，也只能收回残值。在这种情况下，这条铁路在经营上与铁矿公司无法分离，应该并入铁矿公司所在资产组组合一并进行减值测试。 　　②是否存在合同的约束性限制 　　例如，一个公交运营公司同时运营五条线路，其中一条出现亏损，然而由于公交公司与政府签订了一揽子合同，必须同时运营五条线路，无法将该条亏损线路单独关闭。在这种情况下，这条亏损线路与其他四条线路由于合同的约束性限制无法分离，该线路应该与其他四条线路一并认定为一个资产组组合进行减值测试。 　　3.商誉以及总部资产的减值测试 　　应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。 　　（二）资产减值测试评估对象的界定 　　1.总体要求 　　资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致。 　　对于资产组或资产组组合而言，其账面价值应当包括可直接归属于该资产组或资产组组合以及可以合理和一致地分摊至该资产组或资产组组合的商誉与总部资产的账面价值。 　　除非不考虑该负债的金额就无法确定资产组的可收回金额，资产组的账面价值一般不应包括已确认的计息负债的账面价值。 　　2.常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象 　　表7—2　常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象 项目 资产组账面价值涵盖的项目 评估对象 房屋建筑物 √ √ 机器设备 √ √ 土地使用权 √ √ 工程物资 √ √ 在建工程 √ √ 营运资金 可选择 可选择 商誉 可选择 可选择 总部资产 可选择 可选择 负债 一般情况不包括，但可选择是否加入资产组的测试 一般情况不包括，视管理层的选择而定 　　3.几种特殊对象分析 　　（1）营运资金 　　营运资金的主要组成为存货、应收账款和应付账款等，严格来说并不属于非流动资产减值测试的涵盖范畴。然而在实务操作中，有时也将其加入资产组组合，在一般情况下以下两种处理方法都是可行的： 　　情形一：资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，则评估对象也不包含营运资本。 　　预测期第一年的营运资本变动应在期初余额为零的基础上计算，即假设预测期第一年需要投入一笔额外的营运资本，并且到预测期结束时收回该笔营运资本投入。 　　情形二：资产组或资产组组合账面构成中包含营运资本，则评估对象也包含营运资本。 　　预测期第一年的营运资本变动应以评估对象构成中包含的营运资本为期初余额进行计算。 　　（2）总部资产 　　①企业总部资产包括 　　企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。 　　②总部资产的显著特征 　　难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。 　　（3）商誉 　　企业合并所形成的商誉，应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，并且不应当大于企业所确定的报告分部。其具体分摊过程和总部资产类似。 　　三、资产减值测试评估中的价值类型 　　在资产存在减值迹象时，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 　　会计准则下的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值这两种计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型（见表7—3）。 价值类型 含义 公允价值减去处置费用后的净额 自愿买方和自愿卖方在各理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在基准日进行正常公平交易的价值并扣减相应的处置费用后得到的净额。 资产预计未来现金流量的现值 将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。 　　四、资产减值测试的评估方法和参数的选择与确定 　　（一）评估方法的选择 　　1.资产的公允价值减去处置费用的净额 　　（1）公允价值的估计首先考虑采用市场法 　　根据公平交易中销售协议价格，或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格为计算依据。 　　当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时,参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。 　　（2）处置费用的估计 　　包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。 　　2.资产预计未来现金流量的现值――本质上是收益法 　　估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法，即按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。 　　（二）评估参数确定（固定资产减值测试为例） 　　1.现金流预测基本要求（类似企业价值评估） 　　现金流预测应以评估对象的当前状况为基础，不应当包括将来可能发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。 　　评估专业人员应当关注现金流预测涉及的主要评估参数，如销售收入的增长、预测的长期息税前利润率等，是否与行业保持一致。如果不是，评估专业人员应关注其原因所在。 　　评估专业人员应通过关注、检验历史现金流预测和实际值之间的差异来评估和确定当前现金流预测假设的合理性。 　　2.现金流预测期（类似企业价值评估） 　　评估专业人员可以基于管理层提供的财务预算或经营计划适当延长至资产组中主要资产项目的经济使用寿命结束。 　　根据减值测试准则的相关规定，减值测试涉及的现金流预测期一般只涵盖5年；如超过5 年，评估专业人员要向管理层询问，并取得管理层提供的证明更长期间合理性的证据。 　　3.资本性支出预测 　　（1）预测的资本性支出中应该包括 　　维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出，即维护性资本支出；完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出。 　　（2）预测的资本性支出中不应当包括 　　与资产改良或企业扩张相关的资本性支出，即改良性资本支出和扩张性资本支出。 　　4.资产组中主要资产项目经济使用年限最后一年的净现金流量 　　需要考虑处置资产所收到或者支出的净现金流，相当于预期公允价值减去处置费用后的净值。由于必须考虑处置费用，该处置资产的净现金流可能为负值。 　　5.企业所得税的影响 　　 　　6.折现率 　　（1）折现率要与预计的未来现金流匹配 　　是否同为税前或税后基础，是否同时考虑了通货膨胀因素，又如是否有根据企业会计准则的要求计算相应的税前折现率。 　　（2）特定风险对折现率预测的影响 　　从理论层面来说，在预计未来现金流量时已经对特定的风险影响进行了调整的，在估计折现率时不需要再重复考虑这些因素，如缺乏控制权折扣； 　　在预计未来现金流量时尚未对特定的风险影响进行调整的，在估计折现率时则需要考虑这些因素，如规模风险、缺乏流动性折扣。 　　（三）可变现净值两种价值类型下参数的区别 　　采用收益法计算资产公允价值减去处置费用的净额时各项参数选取和确定与前述的在预计未来现金流量所涉及的参数在某些方面会有不同，表7—4列举了常见的区别之处： 项目 公允价值减处置费用的净额 资产预计未来现金流量现值 假设前提 持续经营假设，可以考虑将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者资产改良； 应同时考虑重组、改良对应的收益和成本、费用 以当前状态为基础； 不应当包括与将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量 盈利预测 在各方面与市场参与者预期保持一致 评估对象在目前使用情况下可实现的盈利情况 资本性支出 维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出； 完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出； 与资产改良或企业扩张相关的资本性支出 维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出； 完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出 营运资金预测 维持现有企业运营并考虑企业扩张或重组所需的营运资金 基于特定实体现有管理模式下经营所需的营运资金 所得税基础 可以考虑为税后 通常为税前 　　 　　五、固定资产组减值测试案例 　　（一）案例背景 　　由某上市公司控制的一家生产企业A公司，最近三年由于市场需求变化较大，A公司出现了间歇性亏损。由于A企业拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定的差距，企业及注册会计师都认为A企业的生产线存在着减值的可能。因此，根据中国会计准则《企业会计准则第8号——资产减值》的要求，聘请评估机构对该生产线进行减值测试。 　　本次减值测试的目的为年报披露用途，初步确定的评估基准日为2010年12月31日。 　　（二）评估对象的确定 　　就A企业而言，被评估生产线既没有单独核算也不能独立产生现金流，现金流入的产生包括了产品在生产过程所依赖的厂房、土地和其他辅助设施等。因此，本次评估的评估对象最终确定为包括该生产线及其生产性附属设施、生产厂房和厂房所占土地在内的固定资产组（以下简称“待估资产组”）。 　　根据管理层提供的资料，待估资产组于评估基准日的账面净值为人民币8 123万元。 　　（三）评估技术思路和方法的选取 　　根据中国会计准则《企业会计准则第8号——资产减值》的要求，需要对待估资产组的可收回金额进行评估，以对比账面价值确定减值数额。根据相关会计准则的规定，可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额（Fair Valueless Costs to Sale，“FVLCS”）与使用价值（Value In Use，“VIU”）两者之间较高者确定。 　　1.公允价值评估思路 　　评估专业人员通过市场调查发现，待估资产组缺乏相关参照物的交易案例，无法实施市场法评估，只能采用现金流折现法进行评估。具体评估思路为：假设在持续经营的前提下，考虑资产组内资产的有效配置、改良或重置的因素对资产组的未来收益进行预测，对净现金流以适当的折现率折现后的现值总和。 　　2.使用价值（VIU）的评估思路 　　根据准则的要求，使用价值（VIU）的评估思路为：在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，不考虑改良或重置的因素，对待估资产组的未来净现金流量，以适当的折现率折现后的现值总和。 　　（四）评估假设和技术要点 　　（五）公允价值模型的主要参数 　　1.收入预测 　　根据待估资产组（A公司）提供的预测，并结合评估专业人员对资产组（A公司）及其行业的研究，待估资产组（A公司）在2011—2015年各年度的主营业务收入预测如下： 2011 2012 2013 2014 2015 主营业务收入 4 437 4 525 4 616 4 708 4 802 主营业务税金及附加 465.89 475.2 484.63 494.37 504.23 　　2.成本及费用预测 　　销售成本包括生产成本和生产设备折旧支出；销售费用为市场推广及营销费用；管理费用为生产经营管理相关的费用及支出；财务费用为利息支出。根据评估专业人员对待估资产组（A公司）的历史成本费用占主营业务收入的比例的分析结果，2011—2015年各年度的成本费用预测如下： 2011 2012 2013 2014 2015 主营业务成本 2 684.39 2 737.63 2 792.68 2 848.34 2905.21 销售费用 310.59 316.75 323.12 329.56 336.14 管理费用 221.85 226.25 230.8 235.4 240 财务费用 221.85 226.25 230.8 235.4 240 　　3.折旧和摊销预测 　　根据我们对待估资产组（A公司）的历史折旧和摊销分析的结果，A公司2011—2015年各年度的折旧和摊销预测如下： 2011 2012 2013 2014 2015 折旧和摊销 443.7 460 470 480 490 　　4.资本性支出 　　根据对待估资产组（A公司）的分析，评估专业人员采用了管理层提供的未来固定资产投资预测。营运资金支出主要根据A公司主营业务收入的变化分析确定。 2011 2012 2013 2014 2015 资本性支出 313.7 330 340 350 360 营运资金支出 30 30 30 30 30 　　5.终值 　　采取GORDON模型来计算待估资产组于2015年的终值，其中假设未来现金流的永续增长率为1%，折现率为A公司的折现率。 　　6.折现率的确定 　　在使用现金流量折现法时，必须根据所评估资产的性质计算一个适当的折现率。该折现率可视为一个第三方的投资者对同类投资项目的预期回报率。 　　待估资产组所采用的折现率是根据资本资产定价模型（CAPM）的方法计算的。即： 　　基础投资回报＝无风险回报率＋行业β系数×市场风险回报率 　　除上述方程所得出的基础投资回报以外，有关项目的预期回报要求亦受其他非市场因素的影响。此等额外回报要求可视为个别项目风险，以希腊字母ε代表。综合得出的待估资产组回报率方程为： 　　待估资产组回报率（折现率）＝无风险回报率＋行业β系数×市场风险回报率＋ε 　　确定待估资产组折现率时所用的参数为： 　　无风险回报率以评估基准日的5年期国债利率为