2017中级经济师-经济基础-精讲班-73、第三十四章物权法律制度-第一节物权概述（二）.doc

版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456 【知识点】不动产登记制度 我国由国务院国土资源主管部门负责监督、指导全国的不动产登记工作。 （一）不动产统一登记的范围（十类） (1)集体土地所有权； (2)房屋等建筑物、构筑物所有权； (3)森林、林木所有权； (4)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (5)建设用地使用权； (6)宅基地使用权； (7)海域使用权； (8)地役权； (9)抵押权； (10)法律规定需要登记的其他不动产权利。 （二）不动产登记的类型 【应用举例】2014年12月，张三与李四签订房屋买卖合同。双方约定，李四于2015年1月一次性支付张三200万元房款。双方还约定合同违约金为20万元。此后，李四按约定向张三支付房款时，张三却一再推托。李四后来了解到，张三在2015年1月4日已将住宅以215万元的价格卖给了王五，并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是，李四到法院起诉，要求张三履行合同、交付房屋，支付违约金。法院判决张三向李四支付违约金20万元，驳回李四其他诉讼请求。本案中，若李四预先办理预告登记，王五就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而张三处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果张三不履行合同，李四则可以向法院起诉要求张三继续履行，从而取得房屋所有权。 登记类型 具体内容 1.预告登记 当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而进行的登记。预告登记后预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 2.首次登记 不动产物权首次产生时所进行的登记。如商品房建成后第一次登记。 3.变更登记 不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记。 4.转移登记 不动产物权发生权利转移时所进行的不动产登记 【提示】变更登记与转移登记的区别： 1.转移登记的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致。这是两者最主要的区别。 2.转移登记是不动产权利转让行为，即原权利人将其拥有的不动产物权转移给他人的行为。 变更登记不是权利转让行为，只是不动产权利主体或客体形式上的变化，如权利人姓名发生变化或房地产名称、用途、面积发生变化。 3.是否缴税不同。转移登记一般应依法缴纳相关契税所得税等，变更登记不需缴纳税款。 5.注销登记 不动产物权消灭时所进行的登记。如地役权解除需注销登记。 6.更正登记或 异议登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，法院依法受理，异议登记失效不影响法院对案件的实体审理。 7.查封登记 作为被执行人的不动产权利，因判决或者强制执行等原因，当事人尚未向权属登记机关办理登记手续，而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。 【知识点】物权的种类 根据不同的分类标准可以将物权分为不同的种类。 分类标志 类别 概念 物权种类 物权的权利人行使权利的范围不同 自物权 权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。 所有权（物权中最完整最充分的权利。） 他物权 权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。 用益物权； 担保物权 他物权从设立目的的角度 用益物权 以标的物的使用、收益为目的设立的物权 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权等 担保物权 为担保债权的实现而设立的他物权 抵押权；质权；留置权 两者区别 用益物权 担保物权 设立目的不同 实现物的使用价值 以物的交换价值担保债权的实现。 权利的性质不同 多为独立性的主权利 是从权利，它以债权的存在为前提。 标的物不同 主要标的物为不动产 标的物为不动产或动产 标的物价值形态变化后的影响不同 标的价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导致权利消灭； 担保物权的标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在。即担保物权具有物上代位性 物权有无从属性 主物权 可以独立存在的物权，它与其他权利没有从属关系。 所有权、地上权等 从物权 从属于其他权利而存在的物权。 地役权、担保物权（抵押权、质权、留置权） 物权的发生是否基于当事人的意思 法定物权 法定物权是基于法律的直接规定发生的物权 留置权和法定抵押权 意定物权 依当事人的意思而发生的物权 质权、抵押权。 物权存续有无期限 有期限物权 有存续期限的物权。 抵押权、质权、留置权 无期限物权 没有期限限制的物权。 所有权 【例题：2015年多选题】下列物权中，属于从物权的有（） A所有权 B抵押权 C留置权 D地役权 E质权 【答案】BCDE 【解析】从物权包括所有的担保物权（抵押、质押、留置）和用益物权中的地役权。 环球网校学员专用资料第4页/共4页