2013年中级经济师《房地产》真题试卷及答案解析（完整版）(1).pdf

圣才学习网圣才学习网2013 年中级房地产专业知识与实务真题及答案2013 中级经济师考试房地产专业知识与实务真题及答案一、单项选择题（共 60 题，每题一分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1、区位由（）和距离所决定。A坐落B朝向C方向D地址答案：C解析：教材第一页。区位由方位和距离决定2、关于商业区位选择的说法错误的是（）A商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者B众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争C低价是商业区为选择的重要因素D商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡答案：B解析：教材第 10 页，众多啊在地段集聚是为了创造共同市场。3当房地产供给一定时，房地产的价格与房地产（）正相关A需求量B开工量C销售量D竣工量圣才学习网圣才学习网答案：A解析：教材第 15 页，当房地产的供给一定时，房地产价格与房地产需求量这个相关。4等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地租是（）A绝对地租B垄断地租C级差地租D级差地租答案：C解析：教材第 17 页，级差地租概念。5工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高，这种现象为城市发展演变的（）阶段A绝对集中B绝对分散C相对集中D相对分散答案：A解析：教材 19 页，绝对集中的含义。6依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了（）利益的需要。A公共B社会C全民D政府圣才学习网圣才学习网答案：A解析：教材第 25 页。房地产征收的概念。7可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（）A市、县级人民政府B房屋征收部门C房屋征收实施单位D房屋征收监管部门答案：A解析：教材第 29 页。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府可以法向人民法院神枪强制执行房屋征收。8对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（）A入股分红安置B保障安置C异地移民安置D重新择业安置答案：B解析：教材第 35 页，对被征收农民的安置常用的是货币安置和保障安置。10按建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是（）A农作物暖房用地B农用水泵房用地C农用道路用地D农民宅基地答案：D圣才学习网圣才学习网解析：教材第 37 页，ABC 均属于农业建设用地，只有农民宅基地不属于农业建设用地11根据物权法，建设用地使用权期间届满自动续期的是（）A商业用地B工业用地C住宅用地D教育用地答案：C解析：教材 41 页，住宅用地使用期届满自动续期。12下列用地中，建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（）A军队办公用地B经营性房地产开发用地C学校建设用地D政府行政办公用地答案：B解析：教材第 39 页，ACD 可以通过划拨方式，只有 B 必须采用出让方式。13根据城市房地产管理法，以出让方式获取的商品住宅建设用地的使用权，完成开发投资总额的（）以上，方可进行转让。A10%B15%C20%D25%答案：D圣才学习网圣才学习网解析：教材 49 页，出让方式取得国有建设用地使用权转让条件，完成开发投资总额的25%以上，方可进行转让。14下列用地中，可以进行建设用地使用权抵押的是（）A教育、医疗建设用地B文物保护建筑用地C已依法公告列入征收范围的用地D通过有偿转让方式取得的建设用地答案：D解析：教材第 53 页，不得设定抵押的建设用地使用权范围。ABC 不可以，只有 D 可以。15下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是（）A未动工开发不满一年的，按土地出让价款的 20070 征缴土地闲置费B双倍追加闲置期间的土地出让金C依法收回闲置土地纳入政府土地储备D落实项目资金延长动工开发期限答案：C解析：教材 58 页，因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置，A 应为未动工开发满一年的，BD 教材没有提到。16房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研，这是按照（）不同划分的。A调研深度B调研对象C调研方式D调研主体答案：A圣才学习网圣才学习网解析：教材 65 页，按市场调研深度的不同划分。17下列房地产市场调研中，属于间接性调研法的是（）A小组访谈法B深度访谈法C现场踩盘法D观察法答案：C解析：教材第 78 页，现场踩盘法，AB 属于定性调研，C 属间接定性调研，D 属于定量调研。18房地产市场调研中的观察法，根据观察程序的不同分为（）A结构式观察和非结构式观察B实验观察和自然观察C非参与观察和参与观察D直接观察和间接观察答案：A解析：教材第 80 页，观察法分类。按观察程序不同，分为结构式观察和费结构式观察。B 为按被观察对象是否被控制分，C 为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干分析判断。19房地产市场调查问卷中，问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题，较难回答的问题、敏感性的问题，这是商场调研问卷设计（）原则的要求。A针对性B简明性C逻辑性D目的性圣才学习网圣才学习网答案：C解析：教材第 82 页，房地产市场调研问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、逻辑性原则、程序性原则。20对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编制中（）阶段的工作。A信息整理B专题研讨C分工编写D形成初稿答案：A解析：教材第 87 页，房地产市场调研报告编制的一般步骤：信息整理专题研讨分工编写形成初稿修改定稿。21把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型，是依据消费者的（）进行住房市场细分的结果。A年龄B收入水平C家庭结构D文化程度答案：B解析：教材第 92 页，住宅市场的细分可依据人口、地理、心理的行为四方面进行。人口因素，收入水平。随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室面积大小，发展型追求能满足家居生活多方面需求的市内环境，享受型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。家庭结构22房地产市场细分的依据是（）A消费者欲望和需求圣才学习网圣才学习网B产品品种C国家消费政策D产品规格答案：A解析：教材第 92 页，欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据，可用排除法排除 BCD23某企业使其开发的房地产项目与同类有明显区别，市场定位应遵循（）原则A市场化B动态调整C差异化D可行性答案：C解析：教材 94 页，市场定位赢遵循原则：市场化原则、差异化原则、动态调整原则。24下列房地产投资中，属于直接投资的是（）A购买写字楼B购买房地产开发企业股票C购买房地产开发企业债券D购买房地产投资信托基金答案：A解析：教材 101 页，投资的种类分直接投资和间接投资。BCD 属间接投资。25房地产开发项目的资金构成中，房地产抵押贷款属于（）A企业自有资金B接待融资圣才学习网圣才学习网C债券融资D财政资金答案：B解析：教材 104 页，房地产投资的资金构成：1企业自有资金 2预售收入 3信贷融资 4债券融资 5利用外债 6财政资金，房地产抵押贷款属于信贷融资。26某房地产开放项目的总投资额投资为 5000 万元，其中 60%为年利率 7%的银行贷款，全部利息 3 年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（）万元。A3210B3420C3630D3675答案：B解析：教材 107 页，单利的计算。贷款额500060%3000 万元，每年末还本金相等为 1000 万元：第一年末还利息10007%70 万元，第二年末还利息10007%2140 万元，第一年末还利息10007%3210 万元，三年后还款总额还本金还利息3000701402103420 万元，可根据生活常识计算。27下列房地产项目中，属于购买型职业投资项目的是（）A购置土地用于建造商品房出售B购买房地产用于出租C购置土地用于建造商品房出租D租赁房地产用于转租答案：B解析：教材 102 页，房地产投资的形式，AC 属于开发投资，B 属于购买型职业投资，D 属于租赁型职业投资。28出售性房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至（）止的时间。圣才学习网圣才学习网A项目竣工验收B项目经济寿命结果C房地产产品全部售完D业主全部入住答案：C解析：教材 113 页，出售型房地产开发项目现金流入，ABD 用排除法排除。29房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和（）A资金平衡能力B清偿能力C融资能力D竞争能力答案：B解析：教材 126 页，房地产投资项目经济评价指标体系，评价项目的盈利能力和清偿能力。30衡量房地产投资项目课接受的最高贷款利率的财务指标是（）A资本金收益率B成本利润率C总投资收益率D财务内部收益率答案：D解析：教材 127 页，财务内部收益率概念。财务内部率是可以接受的最高贷款利率。31对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（）两部分。圣才学习网圣才学习网A固定成本和变动成本B会计成本和经济成本C显性成本和隐性成本D私人成本和社会成本答案：A解析：教材 133 页，盈亏平衡分析基本原理，把总成本分成固定成本和变动成本。32当个投资方案计算期不相同时，进行投资方案必选宜采用的方法是（）A差额净现值B净现值法C净将来值法D年值法答案：D解析：教材 150 页、152 页，计算期相同、计算期不同的互斥方案比选，ABC 属于计算期相同的互斥方案比选方案。D 属于计算期不同的互斥方案比选方法。33在房地产投资项目可行性研究中，需要对项目的现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价（）原则所要求的。A有无对比B收益与风险权衡C以动态分析为主D效益与费用计算口径一致答案：C解析：教材 159 页，投资项目经济评价应遵循的基本原理，对项目的现金流量进行折现分析，属于以动态分析为主原则。34房地产开发项目开工准备工作完成的标志是取得（）圣才学习网圣才学习网A土地使用权B建设工程规划许可证C商品房预售许可证D建设工程施工许可证答案：D解析：教材 162 页，工程建设准备内容。开工准备工作完成标志是取得建设工程施工许可证，土地使用证，建设工程规划许可证取得时间较早，预售许可证在开工后才能取得。本题可用排除法。35具备独立施工条件，但建成后不能毒瘤发挥生产能力或效益的工程，称为（）A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程答案：B解析：教材 162 页，房地产开放项目的工程系统构成，愤青四个概念的大小即可选择，单项工程包含单位工程，单位工程包含分布工程，分布工程包含分享工程。36为确保施工图设计质量，应做好勘察工作是（）A初步勘察B详细勘察C施工勘察D选址勘察答案：B解析：教材 163 页，工程勘察。详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，施工勘察主要是为施工中遇到的地址问题进一步勘察，可以用排除法圣才学习网圣才学习网选择，ACD 军事比较粗的，不细致，因此难以保障施工图的质量。37房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是（）A概念设计B方案设计C初步设计D施工图设计答案：C解析：教材 164 页，详细勘察与初步设计阶段工作。办理有关审批文件应提交初步勘察和方案设计。办理建设用地规划许可证应提交初步设计。办理建设工程规划许可证应提交施工图设计。38某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为 350 万元人民币，根据国家现行规定，该项目的施工采购（）A必须进行招标B必须公开招标C应以招标公告方式邀请特定法人投标D应以邀请书方式邀请不特定法人投标答案 A解析：教材 168 页，房屋建筑和市场基础设施工程的施工单位合同估算价在 200 万元人民币以上，或者项目总投资在 3000 万元人民币以上的，必须进行招标。、39关于投标人资格预审的说法，错误的是（）A资格预审属于招标工作的法定程序B资格预审条件应在招标公告中载明C应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果D只有资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件圣才学习网圣才学习网答案：A解析：资格预审教材 170 页，投标人资格预审，资格预审是可供招标人选择的一道程序，并非法定程序。BCD 均正确。40房地产经适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为（）A市场价值B市场价格C投资价值D现状价值答案：A解析：教材 187 页，市场价值概念。41 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，称为（）。A 最可能的利用B 最可行的利用C 最大化利用D 最高最佳利用答案 D解析教材 187 页，房地产估价原则中的最高最佳利用原则概念。42 在房地产估价的市场法中，因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理，属于（）。A 建立比较基准B 交易情况修正C 市场状况调整D 房地产状况调整圣才学习网圣才学习网答案 B解析教材 189 页。交易情况修正概念。43某商铺的市场租金为 12 万元/年，平均空置率为 5%，运营费用率为 10%。该商铺的年净收益为（）万元。A1020B1026C1080D1200答案 B解析教材 197 页，净收益的求取。净收益潜在毛租金收入空置和收租损失运营费用有效毛租金收入*（1运营费用）。有效毛租金收入1212*5%114 万元，净收益有效毛租金收入*（1运营费用率）114*（110%）1026 万元。44房地产估价报告使用期限应自（）起算。A 价值起点B 受理估价委托之日C 评估基准日D 估价报告出具日期答案 D解析教材 212 页，估价报告使用期限。自估价报告出具日期算起。45注册房地产估价师声明中不应说明（）。A 注册房地产估价师对估价对象进行了实地查勘B 注册房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价的C 注册房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法的圣才学习网圣才学习网D 注册房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏答案 C解析教材 212 页，估价师声明和假设限制条件。ABD 应说明，C 是假设委托人提供的资料时真实、合法的。46追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于（）。A 产品观念B 社会营销观念C 市场营销观念D 供应平衡观念答案 B解析教材 215 页。社会营销观念概念。47 某房地产经纪机构与一房地产开发企业签订商品房销售代理合同，取得商品房独家销售权，关于该商品房销售代理的说法，错误是是（）。A 该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和代理关系B 该房地产经纪机构在任何情况下均不可将该商品房再委托分代理C 在销售代理合同期内，无论谁售出该商品房，该房地产经纪机构均可取得佣金D 该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售代理费答案 B解析教材 219 页，独家销售权代理概念。经开发商同意，独家销售权代理商还可以委托代理。48 某商品住宅开发项目的楼面地价为 1800 元/平方米，单位建筑面积开发成本为 3000元/平方米，开发费用为 380 元/平方米，销售税费率为 10%，项目预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法计算的该住宅单价为（）元/平方米。A6061B6122圣才学习网圣才学习网C7482D8140答案 C解析教材 222 页，成本加成定价法公式。商品房单位价格【商品房单位成本*（1成本加成率）】/（1销售税费率）（18003000380）*（130%）*（110%）74822249某房地产开发项目计划年内分 3 期开盘，计划第 1、2、3 期的开盘价分别为 5599元/平方米、5799 元/平方米、6199 元/平方米，该地区同类商品房当前的均价为 5812 元?平方米。该项目采取的定价策略是（）。A 均价策略B 心理定价策略C 高价策略D 低开高走策略答案 D解析教材 225 页，低开高走定价成策略。可通过分析判断确定。50关于商品房促销方式中人员促销的说法，错误的是（）。A 人员促销不利于销售方式的调整，缺乏灵活性B 人员促销是一种面对面的直接促销方式C 人员促销容易与客户建立亲密的长期合作关系D 人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息答案 A解析教材 234 页，人员促销特点。A 错误，人员促销有利于销售方式的调整，具有灵活性。BCD 正确。51房地产开发企业发展公共关系活动的出发点和直接目的是（）。圣才学习网圣才学习网A 给予消费者与优惠以促进销售B 建立长期稳定的客户关系C 在公众中树立良好的企业形象D 优化企业内部营销环境答案 C解析教材 236 页，公共关系推广概念、原则、作业。公共关系推广重要目的是树立和改善企业在公众中的良好形象。52物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约予以（）。A 口头同意B 补充完善C 另行约定D 书面承诺答案 D解析教材 244 页，物业买受人履行临时管理规约的义务。53商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区（）。A 所在的房地产行政主管部门B 建设单位C 所在的街道办事处D 施工单位答案 B解析教材 256 页，前期物业服务合同特点。54物业服务费的收费原则不包括（）原则。A 合理圣才学习网圣才学习网B 公开C 费用与业主收入水平相适应D 费用与服务水平相适应答案 C解析教材 257 页，物业服务收费原则。公开、合理、费用与服务水平相适应原则。费用与业主收入水平相适应错误。55已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由该物业的（）缴纳。A物业服务企业B建设单位C未来购买入D施工单位【中大网校参考答案】：教材 259 页，物业服务费交纳和督促，未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由该物业的建设单位交纳。56业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由（）督促其限期缴纳。A业主大会B房产行政管理部门C社区居民委员会D业主委员会【中大网校参考答案】：D教材 259 页，物业服务费交纳和督促，业主委员会会对欠费业主的督促义务。57下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是（）A发行房地产股票B发行房地产债券圣才学习网圣才学习网C向银行申请贷款D向其他企业借款【中大网校参考答案】：A教材 265 页，房地产股票、债权概念。股票是间接融资，债券属直接融资是债券凭证。可首先排除 CD，再肯定 A，排除 B58下列利率状况中，借款人应选择长期固定利率贷款的是（）A利率处于历史低位B利率处于历史高位C利率处于历史平均水平D利率未来变动不大【中大网校参考答案】：A教材 265 页，固定利率和浮动利率贷款的概念。利率处于历史最低位，借款人采用长期固定利率贷款有利于借款人。B 不利于借款人，C 不一定，D 没必要59房地产投资信托基金的英文简称是（）AREITSBCIREACDCFDFIRR【中大网校参考答案】：A教材 266，房地产信托基金英文简称。此题比较偏60下列房地产贷款中，通常采用按月等额还款方式偿还的是（）。A 个人住房贷款B 房地产开发贷款圣才学习网圣才学习网C 土地储备贷款D 保障性住房建设贷款答案 A解析教材 270 页，个人住房贷款讲到有按月等额还款方式。BCD 不可能按月还，一般是按季或年。二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 05 分）61 根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有（）A市场供给量B市场需求量C农产品销售价格D生产成本E运输成本答案：CDE解析：教材 3 页，杜能区位理论今本经济分析PV（ET）市场价格成本费用利润62关于郊区化的说法，正确的是（）A郊区化是城市郊区的乡村地域向城镇化地域转化的过程B大城市外围区人口绝对量的下降可作为城市郊区化的标志C发达国家的郊区化现象主要始于 20 世纪 20 年代D郊区化是城市发展中的一个必然阶段E郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量圣才学习网圣才学习网答案：CDE解析：教材 21 页，郊区化概念，A 属于郊区城镇化的概念，B 表述错误63 在国有土地上房屋征收中，被征收人在规定时间内未协商选定房地产价格评估机构的，可由房屋征收部门（）决定。A自行B报请市、县人民政府C组织被征收人投票D采取摇号随机E采取抽签随机答案：CDE解析：教材 30 页，被征收房屋价值的评估，此题有些偏，可见教材每一句话的重要性。64关于国有建设用地使用权抵押期间投保的说法，正确的是（）A抵押权在征得抵押人同意后，可用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保B抵押权在征得抵押人同意后，可用抵押权人的名义为抵押的土地使用权投保C保险费由抵押人承担D在抵押期间，抵押权人应为保险受偿的第一受偿人E在抵押期间，抵押人应为保险受偿的第一受偿人答案：ACD解析：教材 54 页，抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人。65关于国有建设用地使用权抵押的说法，正确的是（）A同一宗建设用地不得设定两个以上抵押权B两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物圣才学习网圣才学习网C以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押D以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押E权属存在争议的住宅可以抵押答案：BCD解析：教材 53 页，设定国有建设用地使用权抵押应注意的问题。66下列房地产市场调研内容中，属于社会文化环境的有（）A国家产业政策B区域内居民家庭收入C区域内居民职业构成D区域内居民社会阶层分布E区域内居民的文化设施状况答案：CDE解析：教材 70 页，社会文化环境调研的内容，AB 属于经济环境调研内容，CDE 属社会文化环境调研的内容。67文案调研法调研信息有效性评估的内容包括（）A数据主体与研究问题范畴的一致性B数据反映的时间调研时间范围的适用性C数据反映的对象与调研对象的相关性D数据测量单位的可比性E数据获取的经济性答案：ABCD解析：教材 75 页，文案调研信息的有效性评估从 5 个方面进行，E 错误，ABCD 正确，还有一点是数据所使用的属于和变量分类是否与当前的调研项目有一致性。圣才学习网圣才学习网68房地产开发项目前期策划的地域性，可从（）等层析考虑。A区域B地理坐标C城市D地形地貌E项目区位答案：ACE解析：教材 90 页，前期策划地域性从 3 个方面层次考虑，区域、城市、项目区位。69从房地产开发企业的角度看，房地产开发投资产生资金时间价值的原因有（）A投资收益B通货膨胀C时间风险D市场竞争E企业品牌答案：ABC解析：教材 105 页。70房地产开发项目的开发费用主要包括（）A基础设施建设费B建安工程费C管理费用D销售费用E财务费用圣才学习网圣才学习网答案：CDE解析：教材 114 页，开发费用，注意不是开发成本。开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用，AB 属于开发成本71 下列影响房地产投资项目的不确定因素中，属于房地产置业投资项目不确定因素有（）A空置率B经营成本C土地取得成本D建安工程费E项目可出售面积答案：AB解析：教材 115 页，房地产置业投资概念72下列组建房地产项目评标委员会的做法中，错误的是（）A评标委员会由 8 人组成B招标监督机构 1 人参加评标委员会C专门邀请高校专家 2 人参加评标委员会D评标委员会名单在中标结果确定前保密E评标委员会中有 3 名为女性答案：ABC解析：教材 171 页，评标委员会组成。A 应为 5 人以上单数，B 招标监督机构人员不能当评委，C 应从专家名册中随机抽取，不能专门邀请专家参加，DE 正确。73为实现工程总目标，房地产开放企业与有关各方签订的合同有（）A工程设计合同B工程施工合同圣才学习网圣才学习网C工程货物采购合同D工程监理合同E建筑构件加工合同答案：ABCD解析：教材 172 页，房地产开发企业主要合同关系。E 是施工承包的合同关系。74下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有（）A经济不景气导致的折旧B建筑设备现金导致的折旧C户型设计欠佳导致的折旧D环境景观改变导致的折旧E外墙保温较差导致的折旧答案：BCE解析：教材 204 页，功能折旧概念75采用假设开发法评估写字楼在建工程的价值，其中开发后的房地产价值课采用（）求取。A市场法B收益法C成本法D剩余法E基准地价修正法答案：ABC解析：教材 187、192、200 页，市场法、收益法、成本法评估适用范围圣才学习网圣才学习网76房地产开发企业在进行营销渠道决策时，应遵循（）原则A经济性B多样性C可控性D不变性E适应性答案：ACE解析：教材 218 页，房地产销售渠道选择的原则 1经济性、2可控性、3适应性。7根据广告法等法律法规，关于房地产广告内容的说法。正确的是（）A不得含有风水、古朴等封建迷信内容B不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺C对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限D表现项目位置，应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离E使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明答案：ABC解析：教材 232 页，房地产广告内容要求。D 应为实际距离表示，E 应在广告中注明。78关于业主文员会的说法，正确的有（）A业主委员会由业主大会选举产生B业主委员会是业主大会的决策机构C地方人民政府有关部门应对选举业主委员会给予指导和协助D业主委员会的决定对业主具有约束力E业主委员会可依法更换不符合条件的成员圣才学习网圣才学习网答案：AC解析：教材第 242 页，业主委员会有关内容。B 应试执行机构，E 依法更换不符合条件的成员是业主大会职责。79包干制下的物业服务费构成包括（）A物业服务成本B法定税费C物业服务支出D物业服务企业的利润E物业服务企业的酬金答案：ABD解析：教材第 259 页物业服务构成，CE 是酬金制物业费的构成。80下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有（）A提高首付款比例B降低贷款利率C扩大利率上浮幅度D增加贷款额度E延长贷款期限答案：BE解析：分析判断题。ACD 家中住房购买人当前负担三、案例分析题（工三、案例分析题（工 20202020 题，每题题，每题 2 2 2 2 分，由单选和多选组成。错选民，本题不得分分，由单选和多选组成。错选民，本题不得分；少少选，所选的每个选项的选，所选的每个选项的 0 0 0 05 5 5 5 分）分）（一）某家庭于 2012 年 10 月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为 100 平方米，单价为 10000 元/平方米的新建商品住宅，银行根据对该蒋婷购房情况审核的结果和相关规定，圣才学习网圣才学习网提供了抵押贷款价值比率为 40%，以基准利率为基础上调 10%、按月等额还款、贷款期为15 年的个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款的年基准利率为 66%。81从银行提供的贷款条件看，该套住房属于该家庭购买的（）住房A首套B第二套C第三套D第三套以上答案：B解析：发挥题，目前银行对首套房贷款政策执行的标准是首付 30%，利率为基准利率；对于二套房贷款执行的标准是首付 60%，利率上浮 10%，故选 B，第二套。82该家庭住房抵押贷款的月还款额为（）元A350646B365371C398222D415822答案：B解析：教材 273 页，等额本息还款方式。抵押贷款价值比率为 40%，房屋价值 10040%40 万元，年基准利率 66%，实际贷款年利率66%（110%）726%，实际贷款月利率726%/120625%，贷款期限1512180 月，代入公式月还款365371 元83该家庭购买该套住房依法应缴纳的税费为（）A营业税B土地增值税C契税D住宅专项维修基金圣才学习网圣才学习网答案：C解析：购买该住房家庭应缴纳契税84若该家庭住房抵押贷款的月还款额占其月收入的 35%，则该家庭的年收入为（）元A12022146B12527006C13653326D14256754答案：B解析：元还款额为 365771，月收入35%365371，月收入1043917 元，年收入10439171212527006（二）某建筑物的建筑面积为 1000 平方米，套内建筑面积为 800 平方米，套内建筑面积的重置价格为 4000 元/平方米，有效年龄为 10 年，经济寿命为 50 年，残值率为 5%。85该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/平方米。A3200B4000C4100D5000答案：A解析：8004000/10003200 元/平方米86采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为（）A20%圣才学习网圣才学习网B50%C81%D95答案：C87该建筑物的年折旧额为（）万元A400B608C640D760答案：B88求该建筑物闲置可用的公式为（）A建筑物现值建筑物重置价格年折旧额B建筑物现值建筑物重置价格成新率C筑物闲置建筑物重置总价折旧总额D 建筑物闲置建筑物重置总价（1有效年龄/经济寿命）答案：BC解析：A 减年折旧额不对，应减旧总额。D 未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑物现值，（三）某房地产分开发企业通过挂牌出让方式取得一宗住宅用地，土地面积 70000 平法米，规划容积率 30，交总价 67200 万元，该企业根据土地出让条件取得出让合同，组织进行了规划设计，并制定了总体建设进度计划，其中部分内容如下，建设内容包括住宅工程、配套商业设施、供区业主免费使用的室外运动场（4000 平方米）、有偿使用的市内车库，总建筑圣才学习网圣才学习网面积 208000 平方米；项目建设周期 3 年，其中前期工程 10 个月，第 11 个月开始动工建设。89该住宅用地的实际楼面地价为（）元/平方米A31402B32000C32308D32941答案：B解析：（720010000）/（700003）3200 元/平方米90在该项目建设期前 10 个月内，该企业要申领照包括（）A国有土地使用权B建设工程许可证C建设工程施工许可证D商品房预售许可证答案：ABC解析：不包括 D，商品房预售许可证需在开工后达到一定条件下才可以申领。91 在预算该项目的考法经营成本、制定营销方案时，应摊入课经营性住宅的投资有（）A配套商业设施投资B前期三通一平费用C室内车库建设投资D室外运动场投资答案：BD解析：配套商业设施投资及有偿使用的市内车库投资不坦然经营性住宅投资圣才学习网圣才学习网92该项目建设内容及其具体规模是由（）确定的。A总体规划B项目修建性详细规划C项目营销方案D项目建筑设计方案答案：A解析：发挥题，根据题意应选总体规划，项目总体规划是指对一个项目的整体、同意的规划，不是具体针对项目中带一的小项目。（四）某商品住宅小区共有住宅 800 套，已出售并交付 600 套，其中三套住房登记为王某，其余一人一套：已售出未交付 150 套；未售出 50 套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会议筹备组。筹备组完成了业主大会议事规则和管理规约的草拟，确定了业主委员会候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。93首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为（）人A 598B 599C 600D 6202答案：A解析：600259894首次业主大会筹备组组长有（）代表担任A 业主B 物业服务企业C 街道办事处圣才学习网圣才学习网D 居民委员会答案 C解析：首次业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任95 筹备组自组成值日起，应在（）日内组织召开首次业主大会会议A 30B 60C 90D 180答案：C解析：业主大会筹备组应当自组成值日起 90 日内完成筹备工作。组织召开首次业主大会96根据物业管理条例，需要专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意的事项为（）A 筹集和使用住房专项维修资金B 选聘物业服务企业C 制定和修改业主大会会议事规则D 改变共有部分的用途答案：BC解析：BC 事项过 1/2 同意，AD 事项过 2/3 同意（五）李某购买一套价格为 100 万元的住房，法定最低首付款比例为 30%，住房公积金贷款最高额度为 50 万元，住房公积金贷款年利率为 45%，商业银行贷款年利率为 65%，贷款期限为 10 年97关于李某贷款金额的说法，正确的有（）圣才学习网圣才学习网A 最多可贷款 70 万元B 至少应贷款 30 万元C 住房公积金贷款最多 50 万元D 商业性贷款最少 20 万元答案：AC解析：法定最低首付款比例为 30%，房价 100 万元，最高贷款为 10070%70 万元，故 A 正确，住房公积金最高贷款额度为 50 万元，故 C 正确。商业性贷款最少 20 万元不准确，至少应贷款 30 万不准确，故 BD 错误98关于李某选择最优贷款方案的说法，正确的为（）A 先用足公积金贷款B 先选择商业性贷款C 公积金贷款和商业性贷款各半D 公积金贷款占 70%，商业性贷款占 30%答案：A解析：BCD 均没有最大限度利用公积金贷款，不是最优方案99若李某首付款 40 万元，余款采用贷款，并按月等额本息还款，则李某的月还款额最少为（）元。A 113548B 404644C 518192D 631740答案：D解析：首付 40 万元，贷款额为 60 万元。其中公积金贷款 50 万元，商业贷款 10 万元。贷款期限 120 月，对应相应贷款月利率，分别带入月还款额公式计算，求和得出 63174圣才学习网圣才学习网100李某若想减少月还款额，其可采取的办法为（）A 减少贷款额B 延长贷款期限C 减少首付款D 降低贷款利率答案：AB解析：延长贷款期限及减少贷款额可减少月还款额，故 AB 为李某可采取的方法。减少首付款会增加贷款，增加月还款额。降低贷款利率不是李某能做到的可以采取的办法。