2017中级经济师-房地产-精讲班-11、第三章房地产市场调研-第二节房地产市场调研的基本内容.doc

版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456 第二节 房地产市场调研的基本内容 【本节考点】 【考点】房地产市场环境调研★ 【考点】房地产市场供求调研★ 【考点】房地产市场营销活动调研★ 【本节内容精讲】 【考点】房地产市场环境调研★ （一）政治法律环境调研 （1）中央及地方政府关于国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划、区域发展规划、城市发展战略等。 （2）中央及地方政府有关房地产市场环境的方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。 （3）中央及地方政府有关房地产开发经营的法律法规及相关政策，如土地制度和政策、房地产税收政策、房地产金融政策、房地产价格政策等。 （4）国内、国际政局的变化，包括政治形势、政府的重大人事变动等。 （二）经济环境调研 （1）区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通信及交通运输，能源与资源供应．技术协作条件等。 （2）区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等。 （3）区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。 （4）城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等。 （5）物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等。 （6）获取房地产开发贷款及个人住房贷款的条件及可能性、利率水平等。 （7）区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。 （三）社会文化环境调研 ①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。 ②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。 ③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。 ④区域内居民的文化设施状况。 （四）科技发展环境调研 ①建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。 ②信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。 ③新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况等。 ④相关新产品的国内外先进水平等。 （五）资源环境调研 （1）土地资源的调研。 （2）地形地貌的调研。 （3）气候条件的调研。 （4）旅游资源的调研。 ▲本知识点结束 【考点】房地产市场供求调研★ （一）房地产市场供给调研 （1）房地产开发用地供给调研。 （2）增量商品房供给调研。 （3）存量商品房供给调研。 （4）商品房出租供给调研。 在市场调研中设计的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。 （二）房地产市场需求调研 （1）房地产购买力调研。①居民收入。②居民购买力投向。③居民收入结构和房价结构。 （2）房地产消费者调研。①总人口。②人口地理分布。③家庭总数和家庭平均人口数。④人口的民族构成。⑤人口的年龄构成。⑥人口的职业构成。⑦人口的教育程度。 （3）房地产消费动机调研。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消费动机是激励消费者产生房地产购买行为的内在原因。 （4）房地产消费行为调研。①消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。例如，房地产营销中常说的“金九银十”表明．在正常的市场状态下．九月和十月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。②消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求，包括建筑设计风格、户型偏好等。③房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况。④消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度。 在房地产调研中，需要用一些指标来描述市场需求状况，主要有国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城乡居民消费价格指数等指标。 （三）房地产交易调研 （1）房地产成交量调研。 （2）房地产成交价调研。 （3）房地产成交区域调研。 （4）房地产成交者构成调研。 房地产交易的主要指标可以概括为土地交易量、房屋销售量、房屋出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等指标。 ▲本知识点结束 【考点】房地产市场营销活动调研★ （一）竞争对手状况调研 （1）竞争对手的确定。 （2）竞争对手的生产经营规模和资金情况。 （3）竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况。 （4）竞争对手的营销渠道及推广策略。 （5）潜在竞争对手情况。 （6）竞争产品的市场定位、项目定位、产品设计、产品质量以及物业服务状况的调研。 （7）竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。 （二）房地产价格调研 （1）政策、制度、规定等对房地产价格的影响。 （2）房地产价格趋势的市场变化对房地产供求变化的影响。 （3）在同一定时期内，不同类型物业的价格变动情况，及其对销售量的影响。 （4）在不同的地段，多高的房价是消费者能够接受的房价，以及消费者对不同房价的接受程度和价格心理状态情况。 （5）影响房价的因素发生明显变化，导致房地产价格出现明显变动．这时房地产供给者和消费者的市场反应情况。 （三）房地产营销调研 （1）房地产经纪机构、销售代理机构、咨询顾问机构、价格评估机构等房地产中介机构的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况。 （2）房地产营销渠道的选择及调整情况，房地产租售客户对营销机构的评价，销售代理佣金情况。 （3）房地产市场营销方式的采用情况、市场效果以及发展趋势。 （4）房地产广告调研，包括房地产广告诉求、房地产广告媒体和房地产广告效果调研。 （5）其他房地产推广活动的调研，例如产品推介会、主题论坛、价格折扣、免费赠送、有奖销售、样板房展示、庆典活动等。 ▲本知识点结束 环球网校学员专用资料第4页 /共4页