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第五章　房地产投资项目可行性研究 　　第一节　房地产投资项目可行性研究概述 　　第二节　房地产投资项目不确定性分析 　　第三节　房地产投资项目方案比选 　　第四节　房地产投资项目可行性研究报告 　　【内容框架】 第一节　房地产投资项目可行性研究概述 　　【知识点】房地产投资项目可行性研究的概念 　　是在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。 　　■开发项目 　　·研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标 　　■置业投资 　　·研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率 　　【知识点】可行性研究的主要依据 　　■相关法律法规和制度政策 　　■国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划 　　■国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准入条件等 　　■城乡规划主管部门出具的相关规划意见 　　■出让合同或权属证书、项目用地预审意见 　　■环境影响评价文件的审批意见 　　■交通影响评价文件的审批意见 　　■项目建议书 　　■自然、地理、气象、水文、地质等基础资料 　　■经济、社会、人口、就业及房地产供求情况等基础资料 　　■工程技术方面的标准、规范、指导、要求等资料 　　■国家和行业所规定的经济参数和指标 　　■项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等 　　■委托人意图 　　■其他资料 第二节　房地产投资项目不确定性分析 　　【知识点】不确定性分析的种类（三类） 　　 　　【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素 　　■土地取得成本 　　■建筑安装工程费 　　■房地产租售价格 　　■开发周期 　　■融资成本 　　■空置率 　　■运营成本 　　■投资收益率 　　■可出售面积 　　■置业投资的权益投资比率 　　【知识点】盈亏平衡分析的分类 项目 分类 分类一 ·找出保本点（利润为零时） ·找出临界点（利润为某一水平时） 分类二 ·线性盈亏平衡分析 ·非线性盈亏平衡分析 　　【知识点】盈亏平衡分析的基本原理 　　■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分 　　总成本＝固定成本＋变动成本 　　■建立成本、产量和利润三者的数学模型　 　　■利润＝销售收入－总成本－税金 　　■求取保本点或临界点 　　【知识点】成本的分类 　　 　　【例题】（2013年真题）对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（　）两部分。 　　A.固定成本和变动成本 　　B.会计成本和经济成本 　　C.显性成本和隐性成本 　　D.私人成本和社会成本    『正确答案』A 『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。 　　【知识点】线性盈亏平衡分析的假设条件（六条） 　　■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去 　　■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数 　　■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数 　　■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变 　　■按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致 　　■所采用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据 　　【知识点】盈亏平衡点的计算—图解法（看线性盈亏平衡分析图） 　　■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出 　　■画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线） 　　■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线 　　■画出销售收入线 　　■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量 　　■盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小 　　 　　【知识点】盈亏平衡点的计算—数学计算法（五种表示方法） 　　●利用的基本公式为： 　　PQ＝CF＋VQ＋TQ＋R 　　1）用产量或销售量表示的盈亏平衡点BEP（Q） 　　 　　2）用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P） 　　 　　3）用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%）：盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重 　　 　　4）用销售额表示盈亏平衡点BEP（B） 　　 　　5）用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V） 　　 　　【记忆方法】 　　■记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点，直接进行数学运算 　　销售收入－固定成本－可变成本－税金＝利润 　　PQ＝CF＋VQ＋TQ＋R 　　另外记住生产能力利用率即可 　　【例题】（2012年真题）下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是（　）。 　　A.CF/P－V－T 　　B.P·CF/P－V－T 　　C.CF/Q＋V＋T 　　D.P－T－CF/Q    『正确答案』C 『答案解析』本题考查盈亏平衡点的计算。用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）为：BEP（P）＝CF/Q＋V＋T。 　　【知识点】盈亏平衡分析的评价原则 　　盈亏平衡点越低越好 　　[BEP（V）用单位产品变动成本表示除外] 　　■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强 　　■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益 　　■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力 　　【形象理解】 　　对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？ 　　【例题】（2014年真题）在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用（　）表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。 　　A.销售量 　　B.销售单价 　　C.销售额 　　D.单位产品变动成本    『正确答案』D 『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP（V）除外]。 　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元／㎡。 　　A.2350.00 　　B.2937.50 　　C.3250.00 　　D.4062.50    『正确答案』A 『答案解析』总建筑面积＝10000×4＝40000，可销售面积＝40000×80%＝32000， 　　销售单价×销售量＝固定成本＋单位可变成本×销售量， 　　设单位变动成本为x， 　　0.45×32000＝5000＋40000x， 　　x＝0.235（万元）。 　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积；另外要注意单位一致。 　　【关注点】作此类题的注意点 　　1.注意单位，有的是元，有的是万元，要统一 　　2.注意面积，计算销售收入时要用可售面积，计算成本时要用建筑面积 　　3.注意销售税费，要从销售收入中减去 　　【知识点】敏感性分析的涵义 　　指在确定性分析的基础上，通过进一步分析，预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。 　　【知识点】敏感性分析的作用 　　■使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性 　　■可以启发投资项目经济评价工作人员对较为敏感因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性 　　■可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小 　　■可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中研究，减少投资项目风险 　　■可以判定不确定因素在什么变化范围内使项目的经济效益最好、最坏的边界条件或边界数值 　　【知识点】单因素敏感性分析方法（五步） 　　■确定用于敏感性分析的财务评价指标 　　■选择需要分析的不确定因素（影响大的和没把握的） 　　■逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况 　　■确定敏感性因素（两种方法） 　　■进一步分析 　　【知识点】敏感度系数的计算 　　■敏感度系数的绝对值越大，指标对该因素越敏感 　　 　　【例题】（2016年真题）某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性分别为－1.8、2.6和－1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是（ ）。 　　A.E1、E2、E3 　　B.E3、E2、E1 　　C.E2、E1、E3 　　D.E1、E3、E2    『正确答案』C 『答案解析』本题考查单因素敏感性分析方法。财务净现值对某一因素的敏感度系数的绝对值越大，表明财务净现值对该因素敏感度越高。 　　【例5－1部分内容】某项目分析其敏感性，选择财务净现值为指标，选择投资额、年租金收入、年经营成本为变动因素。经计算，单因素变化导致的财务净现值变化情况如下表所示。计算在因素变化下降10%时的敏感度系数 净现值变动率 －10% 0 10% 投资额 222.05 192.05 162.05 年租金收入 145.98 192.05 238.12 年运营成本 203.57 192.05 180.53 　　第一步：确定评价指标——财务净现值 　　第二步：确定不确定因素，三个 　　■投资额 　　■年租金收入 　　■年经营成本 　　第三步：计算敏感度系数，确定最敏感因素是年租金收入 　　第四步：用敏感性分析图进行临界点分析 　　对投资额的敏感度系数： 　　对年租金收入的敏感度系数： 　　对年经营成本的敏感度系数： 　　【知识点】房地产投资风险的含义 　　■风险 　　·风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合 　　■房地产投资风险 　　·指从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没有达到的损失和所投入资金的损失 　　【知识点】房地产投资风险的特征（五特征） 　　■客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移 　　■不确定性－难以预知 　　■潜在性－是风险存在的形式，受其他事物影响 　　■可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断 　　■相关性－风险与投资行为及决策相关 　　【知识点】房地产投资项目风险分析的内容 　　■风险识别 　　■风险估计 　　■风险评价 　　■风险应对 　　【知识点】风险识别的概念 项目 内容 风险识别的概念 ·感知风险－认识面临哪些客观存在的风险 ·分析风险－分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因 风险识别的目的 ·为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础 ·为选择最佳的风险应对方案提供依据 风险识别的特点 ·系统性 ·连续性 ·制度性 　　【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括（　）。 　　A.测算风险概率 　　B.感知风险 　　C.估计风险损失 　　D.分析风险 　　E.制定风险应对策略    『正确答案』BD 『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。 　　【知识点】房地产投资风险的类型（按风险来源分） 系统风险（8项） 非系统风险（5项） 对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险 只对个别项目产生影响，投资者可设法避免或通过投资组合方法消除 ·通货膨胀风险 ·市场供求风险 ·市场周期风险 ·变现风险 ·利率风险 ·政策风险 ·政治风险 ·或然损失风险 ·收益现金流风险－实际收益现金流未达到预期目标要求 ·资本价值风险－收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异 ·比较风险（机会成本风险） ·时间风险－与投资时间时机有关的风险 ·持有期风险－持有时间相关的风险 　　【例题】（2014年真题）下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（　）。 　　A.收益现金流风险 　　B.机会成本风险 　　C.持有期风险 　　D.政策风险    『正确答案』D 『答案解析』本题考查房地产投资风险的类型。系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。 　　【知识点】房地产投资风险估计及评价 　　■主观概率-根据人的知识和经验来判断（目前采用） 　　■客观概率-根据实验数据用统计的方法获得 项目 内容 财务内部收益率 财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小 财务净现值 财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小 　　【例题】（2014年真题）关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是（　）。 　　A.标准差越小的方案，风险越大 　　B.期望值越大的方案，风险越大 　　C.变异系数越大的方案，风险越大 　　D.概率值越大的方案，风险越大    『正确答案』C 『答案解析』本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小。所以只有选项C说法正确。 　　【知识点】风险应对方法（五种方法） 风险应对 概念 具体措施或方法 风险回避 投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施 彻底的处理手段，完全自给自足型的风险管理技术 风险组合 将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿 不要把鸡蛋放到一个篮子里。如分别投资住宅和办公楼，住宅部分如有损失，可以从办公楼收益中获得补偿 风险控制 在风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，或在风险发生后减少风险损失 ■防止风险因素的产生 ■减少已存在的风险因素并对其进行监控 ■对风险因素进行时间和空间上的隔离 ■加强投资方保护能力 ■稳定、修复和更新受损对象 ■风险预防的评价 ■对下一步的预防目标进行审核和规划 风险转移 房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担 参加保险、租赁等 风险自留 投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失 包括承担风险和自保风险两种，区别在于自保风险需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或基金，承担风险无须建立计划和基金，当损失发生时，直接将损失摊入成本 第三节　房地产投资项目方案比选 　　【知识点】投资方案类型 　　■投资方案分为：独立型方案、互斥型方案、相互关系型方案 　　■相互关系型方案又分为：混合型方案、互补型方案、现金流相关型方案 　　 　　【知识点】独立型方案 　　■方案间互不干扰，在选择时可以任意组合，直到资源得到充分利用为止 　　■若方案间加法法则成立，则是独立方案 　　 　　【知识点】互斥型方案 　　■若干方案中选择其中任何一个，其他方案就必然被排斥 　　 　　【知识点】混合型方案 　　■若干个相互独立的方案中，每个独立型方案又存在若干个互斥型方案 　　 　　【知识点】互补型方案及现金流相关型方案 　　【互补型方案】 　　■存在技术经济的互补关系，如建电厂与铁路 　　【现金流量相关型方案】 　　■方案之间不完全互斥也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化 　　【知识点】独立型方案与单一方案（辨析） 　　■单一方案只有一个方案，独立型方案是有多个可选方案，不过方案之间的关系是相互独立的 　　■单一方案的选择可参见第五章的内容 　　【知识点】互斥型方案比选时应具备的可比性条件 　　■被比较方案的费用及效益计算口径一致 　　■被比较方案具有相同的计算期 　　■被比较方案现金流量具有相同的时间单位 　　【例题】（2014年真题）对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有（　）。 　　A.各方案均为房地产开发投资项目 　　B.各方案有相同的投资收益率 　　C.各方案费用和效益的计算口径一致 　　D.各方案有相同的计算期 　　E.各方案现金流量有相同的时间单位    『正确答案』CDE 『答案解析』本题考查房地产投资方案的可比性条件。互斥型方案进行比选时，必须的条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算周期；被比较方案的现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。 　　【知识点】互斥型方案比选方案总结 类型 方法 计算期相同 ■净现值、净年值、净将来值法 ■净现值率比较法 ■差额投资内部收益率法 ■差额净现值法 计算期不同 年值法 净年值法 费用年值法 现值法 最小公倍数法 年值折现法 　　【知识点】净现值、净年值、净将来值法 　　■计算出各方案的净现值、净年值和净将来值，以值最大的方案为最优方案 　　■三个指标，哪个方便可使用哪个，结论相同 　　【例题】某投资者欲购买一商业店铺用于出租经营，现有A、B、C三个投资方案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表。各投资方案的计算期均为8年，基准收益率ic＝10%。试进行方案比选。 投资方案的现金流量表　单位：万元 投资方案 初始投资 年净经营收入 净转售收入 第0年 第1～7年 第8年 A 200 40 260 B 300 55 380 C 400 70 420 　　【解析】 　　（1）用净现值法。这种方法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值的比较方法。各方案的净现值NPVA、NPVB、NPVC计算如下： 　　 　　 　　通过比较，B方案为最优方案，即相当于现时点产生的超额利润值为145.03万元（已排除了10%的机会成本）。B方案的净现值比A方案多29万元，比C方案多8.31万元。 　　（2）用净将来值法。这种方法是将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的净将来值NFVA、NFVB、NFVC 。计算过程如下： 　　 　　 　　通过计算比较可知，还是B方案最优。 　　（3）用净年值法。这种方法一般是将初始投资乘以等额分付资本回收系数，将其折算成等额年值即可。但在本例中，由于第8年末有净转售收入，在计算期应把净转售收入分解为等额的年净收益和剩余部分，再将剩余部分折现到期初，求其与初始投资的代数和，再将该代数和折算成等额年值。各方案的净年值NAVA、NAVB、NAVC计算如下： 　　 　　 　　通过计算可见，依然是B方案最有利。计算看出，不论采用什么方法都是B方案最有利，C方案次之，最不利的方案是A方案。 　　【知识点】净现值率比较法 　　 　　■净现值率（NPVR）是净现值与投资现值（初始投资）之比 　　■以净现值率较大的方案为优 　　■净现值率和用净现值方法得出的结果可能不同，因为初始投资的现值不同 　　■净现值率是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益角度进行方案比选 　　■在资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法 　　以【上一例题】中A、B、C三个方案为例，利用净现值率进行方案比较。假设ic仍为10%。分别计算各方案的净现值率。 　　 　　在该例题中，采用净现值率评价指标的结论是方案A为最优，即当决策者受到的最大制约是资金不足时，三个方案中选择方案A是较合理的。 　　【例题】（2016年真题）用净现值法对甲、乙、丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方按次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是（ ）。 　　A.甲方案一定最优 　　B.乙方按一定最优 　　C.丙方案一定最差 　　D.甲乙丙都有可能是最优方案    『正确答案』D 『答案解析』本题考查净现值率比较法。采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，因此评价的结论可能不同。 　　【例题】若投资资金是强制约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是（　）。 　　A.净现值比较法 　　B.净将来值比较法 　　C.净年值比较法 　　D.净现值率比较法    『正确答案』D 『答案解析』本题考查计算期相同的互斥型方案比选。净现值率比较法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。 　　【知识点】差额投资内部收益率法 　　■概念 　　·差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率（先求差，再使差的折现值为0时的折现率） 　　■判定标准 　　·差额内部收益率大于等于基准收益率，投资额大的方案为优 　　·差额内部收益率小于基准收益率，投资额小的方案为优 　　■步骤 　　·把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列，并增加一个零投资方案 　　·选择零投资方案作为临时最优方案 　　·逐次计算相邻两个方案的差额投资内部收益率，如果大于基准收益率，则把后一方案视为最优方案，如果小于基准收益率，则把前一方案视为最优方案，再重复上面的计算 　　【知识点】易错点辨析 　　■差额内部收益率不是两个方案内部收益率的差，而是两个方案现金流量的差额所形成的现金流的内部收益率 　　■互斥型方案不能直接用方案的内部收益率作为比选的标准，只能用投资差额内部收益率进行比选 　　【例题】有以下两个投资方案甲和乙，现金流量表如下所示，用差额内部收益率法进行方案比选。要求的自有资金目标收益率均为15%。 方案/年 0 1－5 6－10 11－15 16－19 甲方案 －300 67.79 73.41 124.03 130.24 乙方案 －400 85 85 155 155 　　【解析】因为乙方案的初始投资高于甲方案，所以由乙方案减去甲方案得到的差额现金流量表如下所示 方案/年 0 1－5 6－10 11－15 16－19 乙方案 －400 85 85 155 155 甲方案 －300 67.79 73.41 124.03 130.24 乙－甲 －100 17.21 11.59 30.97 24.76 　　 　　NPV（乙-甲）=17.21×（P/A, i, 5）+11.59×（P/A, i, 5）（P/F, i, 5）+30.97×（P/A, i , 5）（P/F, i,10）+24.76×（P/A, i, 4）（P/F, i,15）-100=0 　　只能用试算法： 　　令i=16%，NPV1=4.88。令i=17%，NPV2=-0.97 　　 　　16.83%大于15%，所以乙方案优于甲方案 　　【知识点】差额净现值法 　　■概念 　　·两方案求现金流之差，然后把这个差额现金流作为一个现金流求其净现值 　　■判定标准 　　·差额净现值大于等于零，说明投资大的方案为优 　　·差额净现值小于零，说明投资小的方案为优 　　■步骤 　　·将投资方案按投资额的大小顺序由小到大进行排列，也需要设一个零投资方案 　　·找出两个方案的现金流量差额（B－A） 　　·计算出差额的净现值、净年值和净将来值 　　·如果上述值为正，则B项目优于A项目 　　■说明 　　·由于评价角度不同，差额净现值法比选结果往往与用净现值率法比选的结论不一致 　　【知识点】年值法 　　■含义 　　·将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法（实质是P～A） 　　■类型 　　 　　【知识点】现值法（设定共同计算期）两类 最小公倍数法 年值折现法 也称为方案重复法，是以各备选方案计算期的最小公倍数作为方案比选的共同计算期，并假设各个方案均在这个共同计算期内重复进行，在此基础上计算出各个方案的净现值，以净现值最大的方案为最优方案 ■将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值 ■共同计算期N：N的大小不会影响方案的比选结果，在实际运用中，N的取值不大于最长的方案计算期，不小于最短的方案计算期 ■差别标准：净现值最大且非负的方案为最优方案，如果计算的是费用净现金流，则费用现值最小的方案为最优可行方案 　　【例题】（2014年真题）下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是（　）。 　　A.净现值法 　　B.净年值法 　　C.净将来值法 　　D.净现值率法    『正确答案』B 『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案比选。计算期不同的互斥型方案的必选方法有年值法和现值法，其中年值法包括净年值法和费用年值法，现值法包括最小公倍数法和年值折现法。所以本题选B。 　　【例题】（2013年真题）当各投资方案计算期不同时，进行投资方案比选宜采用的方法是（　）。 　　A.差额净现值法 　　B.净现值法 　　C.净将来值法 　　D.年值法    『正确答案』D 『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案比选方法。ABC属于计算期相同的互斥型方案比选方法。D属于计算期不同的互斥型方案比选方法。 　　【例题】（2014年真题·案例分析题）张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。 单位：万元 投资方案 初始投资 年净经营收入 净转售收入 第0年末 第1年末至第9年末 第10年末 甲 300 40 350 乙 400 60 460 丙 500 75 520 　　1.进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为（　）。 　　A.现金流相关方案 　　B.互斥方案 　　C.混合方案 　　D.互补方案    『正确答案』B 『答案解析』本题考查投资方案的类型。由于受资金约束，只能选择一个方案，即互斥方案。 　　2.用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为（　）。 　　A.甲、乙、丙 　　B.甲、丙、乙 　　C.丙、乙、甲 　　D.乙、丙、甲    『正确答案』D 『答案解析』本题考查计算期相同的互斥方案比选。 　　 　　3.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为（　）。 　　A.甲大于乙，乙大于丙 　　B.乙大于甲，甲大于丙 　　C.乙等于丙，丙大于甲 　　D.甲等于乙，乙大于丙    『正确答案』C 『答案解析』本题考查收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年。投资收益率＝年息税前利润÷项目总投资×100%，甲的投资收益率＝40÷300×100%＝13.33%；乙的投资收益率60÷400×100%＝15%；丙的投资收益率75÷500×100%＝15%。 　　4.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括（　）。 　　A.初始投资 　　B.经营成本 　　C.还本付息 　　D.经营税金    『正确答案』ABD 『答案解析』本题考查现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有涉及还本付息的现金流出，其他都包含。 第四节　房地产投资项目可行性研究报告 　　【知识点】房地产投资项目可行性研究的作用 　　■申请项目核准的依据 　　■项目投资决策的依据 　　■筹集建设资金的依据 　　■房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据 　　■规划设计工作的依据 　　■项目考核和后评价的依据 　　【知识点】可行性研究报告的主要内容 　　■项目总说明 　　■项目概况 　　■开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 　　■市场分析和建设规模的确定 　　■规划设计方案的选择 　　■资源供给条件分析 　　■环境影响评价 　　■项目开发组织机构和管理费用的研究 　　■开发建设计划和编制 　　■项目的经济评价及社会效益分析 　　■结论及建议 　　【知识点】可研报告编制的步骤 　　■资料的收集与整理统计 　　■项目规划方案的设计 　　■项目进度安排 　　■项目总投资费用估算 　　■项目的租赁计划及价格预测 　　■项目资金筹措计划 　　■基本报表的编制及经济指标计算 　　■对经济评价指标的检验 　　■不确定性分析和风险分析 　　■可研报告的结构设计 　　■可研报告的编写 中级经济师2000人QQ群：312436574 后续课程更新进群查询，否则无法下载学习