版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456第三节房地产估价的收益法【本节考点】【考点】收益法概述【考点】收益法的计算公式【考点】净收益的求取【考点】报酬率的求取【本节内容精讲】【考点】收益法概述★★★收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法，类似于利用利息倒退出本金，称为资本化。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产价值，是未来净收益的现值之和。测算出的价值称为收益价格。价值高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度，获取净收益越可靠，价值越高。收益法适用于评估有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如商品住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。收益法估价4个步骤：（1）收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料；（2）预测估价对象的未来净收益；（3）求取报酬率；（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。【例题：单选】房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值。A．过去的经济效益B．当前的收益水平C．未来的总收入D．未来的净收益环球网校学员专用资料第1页/共12页版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456【答案】D【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值。▲本知识点结束【考点】收益法的计算公式★★★（一）最一般的公式式中，V为房地产的收益价格；Ai为房地产未来第i年的净收益（假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益不是发生在年末，做相应的调整）；Y为房地产的报酬率；n为房地产的收益年限（自价值时点起至未来可获收益的年限）。（二）收益年限无限年且其他因素不变的公式此公式的假设前提：（1）净收益每年不变为A;（2）报酬率大于零为Y（3）收益年限n为无限年。【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。该宗房地产的收益价格为：（三）收益年限有限年且其他因素不变的公式V=前提条件：（1）净收益A每年不变；（2）报酬率Y不等于...
