2017中级经济师-房地产-精讲班-27、第八章房地产估价-第三节房地产估价的收益法与第四节房地产估价的成本法.doc

版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456 第三节 房地产估价的收益法 【本节考点】 【考点】收益法概述 【考点】收益法的计算公式 【考点】净收益的求取 【考点】报酬率的求取 【本节内容精讲】 【考点】收益法概述★★★ 收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法，类似于利用利息倒退出本金，称为资本化。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产价值，是未来净收益的现值之和。测算出的价值称为收益价格。 价值高低取决于3个因素： （1）未来净收益的大小； （2）获取净收益期限的长短； （3）获取净收益的可靠程度，获取净收益越可靠，价值越高。 收益法适用于评估有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如商品住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。 收益法估价4个步骤： （1）收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料； （2）预测估价对象的未来净收益； （3）求取报酬率； （4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。 【例题：单选】房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值。 A．过去的经济效益 B．当前的收益水平 C．未来的总收入 D．未来的净收益 【答案】D 【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值。 ▲本知识点结束 【考点】收益法的计算公式★★★ （一）最一般的公式 式中，V为房地产的收益价格；Ai为房地产未来第i年的净收益（假设发生在年末，下同。实际估价中如果净收益不是发生在年末，做相应的调整）；Y为房地产的报酬率；n为房地产的收益年限（自价值时点起至未来可获收益的年限）。 （二）收益年限无限年且其他因素不变的公式 此公式的假设前提：（1）净收益每年不变为A;（2）报酬率大于零为Y（3）收益年限n为无限年。 【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。该宗房地产的收益价格为： （三）收益年限有限年且其他因素不变的公式 V= 前提条件：（1）净收益A每年不变；（2）报酬率Y不等于零；（3）收益年限n为有限年。 用途:（1）直接计算价格；（2）相同类型房地产不同年限之间的换算；（3）相同类型房地产比较不同年限价格的高低；（4）用于比较法中因期限不同进行的价格调整。 1.直接计算价格 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用 年限为50年，至今已使用6年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该类房地产的报酬率为8.5%，该房地产的收益价格为： V== 2.不同年限价格之间的换算 为叙述上的简便，现以Kn代表上述有限年公式中的中括号内的内容，即 因此，K70标示n为70年时的K值，K∞标示n为无限年时的K值。另用Vn表示收益年限为n年的价格，所以V50即表示50年的价格，V∞表示无限年的价格。于是，不同年限价格的换算方法如下： 若已知V∞，求V70、V50： 若已知V50，求V∞、V40： 如果将上述公式一般化，则有： 3.比较不同年限价格的高低。如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限价格的换算方法相同。 【例】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元/平方米，乙房地产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格： 甲房地产： = 乙房地产： = 通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800元/平方米低于2000元/平方米），实际上却高于甲房地产的价格（2179.47元/平方米高于2114.81元/平方米）。 4.用于比较法中因期限不同进行的价格调整。上述不同年限价格的换算，对于运用比较法估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的调整是特别有用的。 （四）净收益在未来的前若干年有变化的公式 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。 A1A2At A …… …… 0 1 2 3 …… t t+1 t+2 …… n 1． 收益年限无限年的公式： 式中，t为净收益有变化的年限。 此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为A；（2）报酬率大于零为Y；（3）收益年限n为无限年。 2.收益年限有限年的公式： 此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为A；（2）报酬率大于零为Y；（3）收益年限为有限年n。 （五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 预测房地产未来t年的净收益分别为A1、A2、A3、…、At；第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为： V= V= 【例】 目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%，如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为： V= = ▲本知识点结束 【考点】净收益的求取★★★ 净收益的测算途径为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益。 基于租赁收入测算净收益的公式为： 净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用 =有效毛收入—运营费用 【例题：单选】基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=（ ）-运营费用。 A.总收入 B.有效毛收入 C.潜在毛收入 D.毛利润 【答案】B 【解析】基于租赁收入测算净收益的公式为： 净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用 =有效毛收入—运营费用 ▲本知识点结束 【考点】报酬率的求取★★ 报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（也称为内部报酬率）同性质的比率。 报酬率=投资回报÷所投入的资本。 在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高， 风险大的房地产选取的报酬率高，风险小的房地产选取的报酬率低。 求取报酬率的方法：累加法和市场提取法。 报酬率=无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。 风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。 累加法的一个细化公式为： 报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 市场提取法是通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。 ▲本知识点结束 第四节 房地产估价的成本法 【本节考点】 【考点】成本法概述 【考点】成本法的基本公式 【考点】重新购建价格的求取 【考点】建筑物折旧的求取 【本节内容精讲】 【考点】成本法概述★★★ 成本法也称为积算法，求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。 重新购建价格：是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的利润。 折旧：是指各种原因所造成的估价对象价值的实际减损。金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新构建价格之差。 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。通常把成本法求得的价值称为积算价格。 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。 成本法估价适用于： ① 新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产。 ②对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。 ③化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。 ④在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。 成本法估价步骤： （1）收集房地产价格构成等资料； （2）测算重新购建价格； （3）测算建筑物折旧； （4）求取积算价格。 ▲本知识点结束 【考点】成本法的基本公式★ 成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格－建筑物折旧 1. 新开发的房地产分为新开发的房地（土地连同建筑物）、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。 在新开发的房地的情况下，新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与其相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为： 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 上述公式中的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发土地的成本、土地开发成本相应的部分。 成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。 旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格—建筑物折旧 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧 【例题：单选】在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（ ）。 A．房地产价格 B．建筑物开发成本 C．土地价值 D．建筑物市场价值 【答案】D 【解析】建筑物折旧=建筑物重新构建价格—建筑物市场价格 ▲本知识点结束 【考点】重新购建价格的求取★★ 重新购建价格也称为重新购建成本是指：假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。其中的重新取得可理解为重新购买，重新开发建设、重新生产。 应注意以下三点： （1）重新购建价格应是价值时点时的价格。 （2）重新购建价格应是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在价值时点状况下的价格。 土地的重新购建价格可分为重新购置价格和重新开发成本。 求取建筑物的重新购建价格分为：重建价格和重置价格。 重建成本 相同的材料＋相同的技术＋价值时点的价格＋与原物相同 复制，完全复原，适用于有保护价值的建筑物 重置成本 价值时点材料（新材料）＋价值时点技术（新技术）＋价值时点的价格＋同等效用 替代，适用于一般项目 一般情况下重置价格低于重建价格。 建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 ▲本知识点结束 【考点】建筑物折旧的求取★★★ （一）建筑物折旧的原因 建筑物折旧=建筑物重新构建价格－建筑物市场价值 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。 1.物质折旧 由人工使用引起的 风吹、日晒、雨淋等引起的腐朽、生锈、风化、基础沉降等 地震、水灾、风灾、雷击、失火、碰撞 没有适时地采取预防、养护措施 自然经过的老化 物质折旧 正常使用的磨损 延迟维修的损坏 意外破坏的损毁 物质折旧也称有形损耗:是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。 2.功能折旧 功能折旧也称无形损耗，是指建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。 建筑物功能不足可进一步分为功能缺乏和功能落后。 3.经济折旧 经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。 不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取宏观调控措施等）。 经济折旧区分为永久性的和暂时性的。 （二）建筑物折旧的求取方法 求取建筑物折旧的方法主要有:年限法、市场提取法、分解法。 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 起始点 终止点 自然寿命 竣工之日 主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间 经济寿命 竣工之日 建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间 建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。 建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。 建筑物的有效年龄是指根据价值时点时的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。 建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。 建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命。分为剩余自然寿命和剩余经济寿命 建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。 如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。 利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法，这种方法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为： 式中，Di为第i年的折旧额，或称作第i年的折旧，在直线法情况下的Di是一个常数D；C为建筑物的重新构建价格；S为建筑物的净残值；N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净残值率（是建筑物的净残值与其重新构建价格的比率）。 有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为： 式中，Et为建筑物的折旧总额。 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为： 式中，V为建筑物的现值。 【例题】 某建筑物的建筑面积100m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格为500元/ m2，经济寿命为30年，残值率为5%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 已知： 则：年折旧额 折旧总额 建筑物现值 通常还利用建筑物成新率来计算建筑物现值，其公式为： 建筑物现值=建筑物重新构建价格×成新率 由此还可知，采用直线法折旧下的建筑物成新率的计算公式为 【例题：单选】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于（ ）折旧。 A.功能 B.经济 C.物质 D.快速 【答案】B 【解析】经济折旧也称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。 ▲本知识点结束 环球网校学员专用资料第12页 /共12页