楼盘调查报告.doc

XXXX二期楼盘调查报告 一、序言： 1、调查目的：了解XXXX二期楼盘的整体情况，包括推出的主题、价格的动态走向、楼盘价格的楼层差、户型等，为我公司开发的项目的住宅定位提供参考。 2、调查方法：现场勘查结合网上查询。 3、调查时间：XXXX年X月X日 4、调查对象：调查的项目楼盘为XXXX二期 5、调查地点：XX市新星北路，涟水河畔，XX二大桥东 6、调查内容：本次主要是对XXXX项目进行调查，如楼盘位置和面积、楼盘的周边环境和配套设施、楼盘的户型和功能、以及均价范围、销售情况等。 二、报告正文： （一）项目概述： 该项目是由XXXX房地产开发有限公司开发建设，位于XX经济开发区，北靠涟滨中学，东临城市规划公园，南接涟水河，西隔城市干道新星北路，是XX区辐射两市一县（涟源市、冷水江市、新化县）的交通要道。项目地地理位置优越，同时也是商贸中心桥头堡，是通往东部新区的必经之地，属于北城核心处。 （二）项目详细信息 1、项目类型：普通住宅,酒店式公寓,商铺（板楼，塔楼，叠拼，高层，毛坯）。 2、建筑信息：二期占地80亩，总建筑面积180000平方米，共8栋楼，其中1、2、3栋为11层楼的板房，6、9栋为25层住宅，5、7栋为27层的住宅；二期配套有五星级酒店（金潭大酒店），总建筑面积32000平方米，约提供350间客房；众一国际街区商铺总建筑面积20000平方米。 3、环境配套： （1）周边配套： 　　项目傲踞城市主干道——新星大道，东临规划中的城市生态公园，时刻与自然亲近；南邻400米涟水河沿江风光带，景色秀丽旖旎；西迎沃尔玛商业广场，咫尺内享城市资源。尊处城市中央，亲山、亲水、亲自然，地理位置得天独厚，自然景观一览无余。学校、银行、医院、沃尔玛购物广场、众一国际街区等一应俱全。 （2）内部配套： 会所、省级示范双语幼儿园、网球场、主题儿童乐园等；全国一级物业管理深圳城建物业，高档的物管服务，五星级智能化的安防系统；高绿化率、大园林空间、XX唯一高达1：1.1的车位配比，人车分流社区；社区休闲望江平台，休闲广场、架空层休闲区活动中心、健身广场。 4、项目特色： 优越的自然资源，双公园（XX原生态纯天然龙眼公园、氐星公园）；XX独一无二的水资源，私享清澈宽阔的涟水河及风光带。居高临下，视野开阔没遮挡，俯瞰整条宽广秀丽的涟水河。城市中的别墅级豪宅社区，顶级的配套（五星级标准酒店公寓、健身会所、省级示范双语幼儿园、网球场、主题儿童乐园等）。唯一一个被双公园（龙眼公园、氐星广场）环抱的项目。 5、项目销售策略、价格及进度： XXXX二期项目于4月21日先对8号栋（29层）进行开盘，推出196套房源（楼层平面图及户型图附后）。8号栋预计明年年底交房，现可以到现场看房，已盖至17层。 开盘前已发售会员卡，先期办会员100元抵5000元，后发售VIP--2万抵3万，累计VIP冲抵15000元。如客户二期未实际购房，购买的VIP卡可全额退款；开盘当日预定了132套，还剩64套，未冲抵单价在3300-4300之间，冲抵单价在3200-4100之间，冲抵单价约为40-80元/㎡；开盘当日VIP卡签约按揭享受冲抵后97折优惠，一次性付款享受冲抵后95折优惠。据工作人员介绍XXXX二期共计600套房左右，现在已经发售了600多张VIP卡，开发商根据先期发售VIP的情况来确定后续开盘楼栋。 开盘当日消费人群以30-45岁之间的中年家庭用户为主流，其中部分是在一期没有买到住宅的客户，此类客户多为改善型住房消费，因此偏向于130-140的三房。因楼层价差16层以下的销售情况较好，但因东西面景观价差过大，导致大户型的景观房销售情况不是很理想。 楼盘均价 3800--3900元/㎡ 01户型（137.8 ）2901房 4328元/㎡ 可见沿江风光带 楼层差价 20-50元/㎡ 02户型（137.8 ）2904房 3908元/㎡ 备注：8号栋以14、15层为标准层，存在楼层价差及东西面景观价差； 因01户型可见沿江风光带，2901与2904价格相差420元/㎡； 02户型和03户型东西之间也存在价差，03户型可见沿江风光带和小区中庭景观，以同一楼层同一面积202和203相比，差价为160元/㎡。 XXXX二期8号栋销售情况统计 两房户型 三房户型 备 注 户型面积 5号84.56 6号85.32 1号137.8 2号 146.85 3号146.85 4号 137.8 7号 8号栋总计196套，截至4月27日，已销售147套剩余48套。从户型位置上看， 01、03户型为景观房，在价格上比其它户型高出160-420元/㎡/不等，还剩余21套，约占大户型剩余总量的72% 共计数量 56套 占住宅总量的28.6% 140套 占住宅总量的71.4% 共计售出 37套 占住宅总量的18.9% 111套 占住宅总量的56.6% 剩余数量 19套 占住宅总量的9.7% 29套 占住宅总量的14.8% 剩余情况 16层以下（含16层）4套， 16层以上15套 16层以下5套， 16层以上24套 三房户型数量比两房多84套，剩余房量比两房多10套，总体上三房销售优于两房，可能与目标客户定位有关。 XXXX二期8号栋剩余户型统计明细 户型及面积 剩余数量 剩 余 房 号 01户型（137.8） 11套 1401、1801、2101、2201、2301、2401、2501、2601、2701、2801、2901 02户型（146.85） 2套 302、2902 03户型（146.85） 10套 403、503、703、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903 04户型（137.8） 6套 2404、2504、2604、2704、2804、2904 05户型（84.56） 11套 1305、1405、1605、1705、1805、1905、2405、2505、2705、2805、2905 06户型（85.32） 8套 306、2206、2306、2406、2506、2606、2806、2906 07户型 全部卖完 三、小结： XXXX二期8号栋在上周开盘中取得销售佳绩，与项目本身所具有的高品质以及其公司因应XX市场形势制定的户型需求（以大户型为主导）分不开。改善型需求在XX房地产市场中开始释放力量。 XXXX二期其针对的多是消费能力比较强的客户，现在开盘的8号栋的户型面积在整个户型中算是比较小的，据售楼人员透露，二期还会有177-200㎡的板房和复式楼（1、2、3号栋，每栋11层），如此大面积的户型对普通的工薪阶层压力还是比较大的，同时有消费能力的客户一般会选择三房或三房以上的户型。据销售人员介绍，来此买房的客户主要是看中该小区的物业和绿化等设施，二期住宅车位配比达到1:1.1，基本上能够满足每户家庭的车位需求。 尽管在限购令等政策的压力下，但XX的房地产市场发展受波动不大，人们的购房欲望没有明显地下降。政府近几年出台政策来控制、把握房地产宏观市场，明显会压制某些企业，但是仍不能阻碍一些有实力的房地产公司的发展。