城市更新视角下不同历史文化街区商业开发模式的研究_刘若昕.pdf

159227|2023|02城市更新A Study of Different Commercial Development Models in Historical and Cultural Districts from the Perspective of Urban Regeneration城市更新视角下不同历史文化街区商业开发模式的研究摘要：城市更新越来越离不开商业资本的支持，不同的商业开发模式通过对历史街区的重建为城市老区再次注入活力。虽然商业开发难以避免受到市场机制的影响，但完全依靠政府或居民为投资主体的模式对历史街区进行保护和再改造是不现实的，商业资本的引入逐渐成为了历史街区改造的重要动力。文章在对“新天地”开发模式和“曲江”模式进行分析和比较的基础上，分析和探讨了不同商业开发模式下历史文化街区保护和再利用过程中存在的问题和经验，对居民缺少参与途径、保护流于形式、多元利益难以实现动态平衡等问题提出针对性的策略与建议。Abstract：Urban regeneration is increasingly inseparable from the support of commercial capital,and different commercial development models re-energize old urban areas through the reconstruction of historic districts.Although it is difficult to avoid the influence of market mechanism in commercial development,it is unrealistic to rely entirely on the government or residents as the main investors to protect and re-invent the historic districts.Based on the analysis and comparison of the Xintiandi and Qujiang development models,this study analyzes and discusses the problems and experiences in the process of conservation and reuse of historical and cultural districts under different commercial development models.We propose strategies and suggestions to address the lack of participation of residents,the formal nature of conservation,and the difficulty of achieving a dynamic balance of multiple interests.关键词：历史文化街区；商业开发模式；保护与再利用；更新策略Keywords：historic and cultural districts；commercial development mode；conservation and reuse；urban regeneration文刘若昕上海交通大学设计学院硕士研究生DOI：10.19875/ki.jzywh.2023.02.051引言在商业资本蓬勃发展的背景下，历史街区中对于历史建筑的修复和再利用使得历史文化和商业资本在空间中得以有效的整合，为历史街区注入活力与升级。回顾老城中的历史文化街区，大多由于建筑年限久远，处于失修状态，出现裂缝、变形甚至部分倒塌，影响了城市的外观，并给居民带来了安全风险。此外，由于大多数历史街区位于市中心，土地价格很高，政府不敢轻易对其进行再改造，许多生活水平较高的市民逐渐远离市中心，导致原本为城市繁华中心的地段空心化现象越来越严重，城市中心的活力逐渐衰弱。此时，商业资本的引入创造了一种长期的盈利模式，成为历史街区改造的重要动力1。但在商业开发模式的过程中，历史街区的改造与更新难以避免受到市场机制的影响，存在一定的困境2。例如是完全拆除重建，获取最大的商业利益，还是对历史街区中的重要文脉予以保留。如果更新措施采用不当，将一定程度上破坏历史街区的风格和特色，不利于对建筑遗产的保护。1 城市更新过程中商业开发模式的产生背景通过研究国内外历史文化街区更新的案例，我们认为历史文化街区的保护与再改造模式主要有三种：一是由政府进行投资并由政府主导的保护与开发模式；二是由居民自发投资并由社区主导的保护与开发的模式；三是由地产商作为投资主体并与政府合作的保护与开发模式。以政府或居民为投资主体的模式，基本都以获得最大的社会价值为其目标，在资本平衡的基础上寻求历史街区的可持续发展。地产商作为投资主体模式则有所不同，常常希望获取更高的投资回报价值，同时缺少对社会价值的高度重视。然而基于实际经验表明，完全依靠前两种模式对历史街区进行保护和再改造是不现实的，城市更新需要在地产商和政府共同合作的机制下形成保护与开发模式。2“新天地”商业模式“新天地”开发模式皆通过迁出原住民，改变原有居住功能，保留历史文化街区中的建筑和公共空间并附加商业价值的方式，创造出与居民现代生活相互融合的空间。2.1 上海的“新天地”项目2.1.1 项目概述上海“新天地”再生项目是一个相对较早的商业开发项目，位于黄浦区，东至黄陂南路，西到马当路，北沿太仓路，南接自忠路。在该项目实施之前是一个里弄社区，主要由前石库门地带组成。20 世纪 90 年代中期，中国香港瑞安集团（ShuionLand）获得了该地区的开发权，与上海复兴建设发展有限公司合资，建造了“新世界”，将其打造为一个集美食、商业和娱乐功能于一体的国际休闲、文化和娱乐中心。改造前许多原本单独使用的里弄住宅现在由几个家庭共同使用，导致其使用中出现许多矛盾。原有的建筑空间与现代生产和生活方式不相匹配，日益落后的建筑设施给生活带来诸多不便。同时，许多里弄建筑保留于城市的核心区域，对于承担着较大发展压力的上海，不可能大规模地维持老城区原有的住宅建筑，所以改造迫在眉睫3。2.1.2 更新策略首先是项目开发的准确定位。新天地项目体现了中国和西方文化的有力结合。当地人和外地160的很大一部分历史建筑长期以来一直破旧不堪。在保护和更新方面，老城区面临着双重压力，因此迫切需要对老城区的历史街区进行合理的城市更新。2.2.2 更新策略岭南新天地项目与上海新天地项目相比，同样首先进行了项目开发初期的精准定位，以保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色为宗旨，以文化、旅游、商业、休闲为大板块，融合传统特色文化和现代休闲生活元素。空间改造上保留了岭南建筑的特色形制（图 1），尤其保留了角门和坦门等建筑结构和阳台、中庭等空间的岭南特征，公共空间上强调对街巷纹理的延续。功能的更新上，根据历史街区的规模和特点进行更新与再改造。在保持街区原有商业功能的同时，部分场地将用于文化和艺术功能，以增强历史街区的活力。岭南新天地项目与上海新天地项目相比最大的不同在于对文化的传承与保护不只停留于物质文化层面，同时还包括非物质文化方面。岭南“新天地”在注重历史建筑和空间肌理保护的同时，更加注重非物质文化元素的保护。自明朝中期以来，随着铁器工艺的发展，佛山开始作为一个工匠城市而繁荣起来。作为当时的城市中心，祖庙地区的东华里街区也在祖庙地区附近聚集了大量的手工业者和商人6。在引进岭南“新天地”之前，约有 100 名工匠仍住在这个街区。为了重视对传统生活方式等非物质文化元素的保护，在现场设立了许多关于民间艺术和工艺的展览、参观、见证和其他活动。除了用展览管理建筑空间外，还举行表演。典型的例子如黄公祠经常可以看到的粤剧表演，保留的嫁娶楼中展示粤式嫁娶文化等7,8（图 2）。岭南“新天地”将展览空间、博物馆和表演相融合，使建筑充满生机。显然，这里的每座建筑，无论是重建的还是新建的，都有着丰富的历史文化宝藏。2.2.3 项目局限性虽然在上海新天地项目之后岭南新天地项目的建设显然更强调了文脉传承的必要性，特意保留了许多展示非物质文化精神的传统空间，但仍然存在一定的局限性。不可否认，在经济效益方面，“新天地”开发模式是一个成功的城市更新的例子，使企业和政府都受益。许多历史文化特色和符号都因此得到了极好的保存，但整个地区的空间秩序和文化传统却发生了很大的变化。岭南天地的建设对祖庙和东华里地区的传统岭南民居建筑造成了“保护性破坏”，主要表现在改造只能保留和修复老建筑的外观和内部设计，但该地区的历史和文化遗产却无法保留，岭南新天地的开发模式为将所有原住民迁出原有居住地并进行大规模的开发改造，虽然对街区中的开放空间结构、肌理与尺度都基于了最大程度的保留，但却将最能代表地区文化的“人”都赶走了，导致片区丧失了文化的自生长性和延续性，不可避免地破坏了片区内的历史文化，伤害了本地原住业功能和要求进行统一的装修和管理，充分体现尊重建筑风格和商业特性。项目招商时主要选择最适合项目风格和概念的租户，而不是那些提供最高租金的租户。从现状来看，有些租户是成熟的品牌商户，有些则是特征鲜明、独具魅力的商户。2.1.3 项目局限性尽管上海新天地项目保留了历史街区的建筑结构，但对非物质文化遗产的保护和传承并没有给予太多的关注：该项目原本位于石库门里，是现代上海的一个典型的住宅区，承载了整整一代上海人的记忆。今天，虽然保留了中西合璧的特色，但那一代人的风俗习惯和生活方式基本难以体现。2.2 岭南“新天地”项目2.2.1 项目概述佛山祖庙东华里片区是历史文化街区核心区的一部分，拥有各种文物和遗址，传统风格保存完好。2007 年，佛山开始修缮祖庙东华里片区的旧城改造（即岭南天地项目），包括建新路、兆祥路以北，人民路、燎原路以南，市东下路以西，祖庙路以东的祖庙地块和东华里地区，以及附近的四个小区域，面积超过 100 万平方米，有 7 个社区居委会，9600 多户，近 38000 人。该项目保留了佛山的风格和外观，并结合了商业空间、历史文物修复、豪华公寓、住宅、别墅、酒店和办公楼于一体6。改革前的环境不容乐观，老城区不断萎缩，公共设施不完善，居民的日常生活受到严重影响。其次，建筑文化的价值正在逐渐丧失，文化资产的历史环境被破坏，历史文化街区被忽视，非物质文化遗产不再受到尊重。此外，历史文化街区人都觉得更新后的建筑很熟悉，仿佛有家乡的影子，但又与他们记忆中的建筑不同，使其同时具备新鲜感。现代与东方文化元素的加入，建筑元素与休闲元素的碰撞与融合，形成了“新天地”的休闲文化特色3。第二是城市和建筑结构的保护和改造。在建筑设计方面，开发商准确地抓住了石库门这种上海式文化的精髓，保留了大量的老建筑，并在此基础上赋予其新的活力，以满足新世纪消费者的需求。在整体设计中，通过一条步行街连接了南北两区，北区保留了石库门建筑，融合叠加了现代建筑，南区以现代建筑为主，保留少量的石库门建筑4,5。在“新天地”项目的建设中，历史建筑采用修旧如旧的方式，新建建筑的设计外形与历史建筑保持一致，使得历史街区中新的部分与旧的部分融为一体。第三是功能的更新。根据规划，“新天地”项目被划分为一个旧区和一个新区，旧区为北里，新区为南里。北里为保护区，由许多老房子组成，被改造为许多现代的消费殿堂，成为一系列消费殿堂和餐厅。菜肴来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本等不同国家，充分展示了新天地的国际元素3。南里以反映时代特征的新建筑为主，包括一个总面积为2.5万平方米的购物、娱乐和休闲中心以及少量的石库门建筑，购物中心的玻璃外墙充满了现代感，皆为年轻人最喜爱的时尚商店。第四是开发管理方面，瑞安的经营是建立在纯租赁方式和统一规划设计的基础上展开的，可以更好地进行建筑管理