承租人优先购买权的外部对抗效力_沈勇杰.pdf

2022 年12 月第24 卷增刊东南大学学报(哲学社会科学版)Journal of Southeast University(Philosophy and Social Science)Dec 2022Vol24Supplement承租人优先购买权的外部对抗效力沈勇杰(华东政法大学 法律学院，上海 200500)摘要承租人优先购买权的外部对抗效力实质上是承租人行使优先购买权后能否对抗买受人已经取得的权利。区分承租人优先购买权是具备物权效力或债权效力对于解决其外部对抗效力问题并没有实质性帮助，宜直接结合“欲购房屋是否已经办理过户登记”、“买受人主观状态”等因素综合分析和判断。“承租人是否办理房屋租赁合同备案登记”可以作为认定买受人主观状态的标准:若尚未办理备案登记，则推定买受人主观善意;否则，推定买受人主观恶意。关键词承租人优先购买权对抗效力主观状态备案登记作者简介沈勇杰(1996)，男，浙江嘉兴人，华东政法大学法律学院硕士研究生，研究方向:民商法。参见奚晓明主编 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用，北京:人民法院出版社，2009年，第 276 页。最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)的通知 第 118 条在 城市私有房屋管理条例 基础上规定如果承租人的优先购买权遭受侵害，出租人与买受人所签订的房屋买卖合同将因此成为无效的合同;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2003 年)第 21 条修正了 民通意见 第 118 条的错误规定，明确承租人优先购买权遭受侵害不会导致出租人与买受人之间欲购房屋合同无效;民法典 及其相关司法解释中关于承租人优先购买权制度的规定基本上继承了 合同法 与 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2003 年)的规定。民法典 第 728 条:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。参见戴孟勇 先买权的若干理论 ，清华大学学报(哲学社会科学版)2001 年第 1 期。参见戴孟勇 先买权的若干理论 ，清华大学学报(哲学社会科学版)2001 年第 1 期。一、引言现如今，世界各国为保障承租人的合法权益普遍设立优先购买权制度，我国亦不例外。从最初的城市私有房屋管理条例 到如今的 民法典，我国承租人优先购买权制度历经波折。虽然通过对法律规范、司法解释的不断修正使得制度趋于合理，然仍须承认，现行法律体系下优先购买权制度的规定仍不完备，无法彻底解决承租人优先购买权被侵害后的法律后果。虽然 民法典 第 728 条名义上规定了承租人先买权被出租人侵害后的法律后果，但出租人赔偿责任的性质及范围却没有明确，对如何处理承租人和买受人之间的关系也没有给出答案。立法漏洞产生的直接后果就是法律适用规则的不统一，进而影响司法裁判的公信力，故有必要对上述问题进行梳理。二、承租人先买权的性质以承租人行权后能否对抗第三人已经取得的权利作为区分标准，优先购买权在效力层面进一步被分为具备物权效力和具备债权效力两种形式。若属前者，则优先购买权人一旦行权，即便出卖人已经将标的物出卖给买受人并且为其办理权利移转手续，其依然可以彻底否定该项行为的效力并要求出卖人向自己转移标的物所有权;若属后者，则优先购买权人行权的法律效果仅是与出卖人订立一份“同等条件”的买卖合同，出卖人和买受人之间已经形成的房屋买卖合同的效力不会受到影响。学界对于承租人优先购买权具有物权效力还是债权效力的过分关注似有落入语词之争的嫌疑，对解决问题没有提供实质性的帮助。显而易见，买受人之所以与房屋出租人就欲购房屋订立买卖合同，在于想要获得该房屋的所有权，而承租人基于相同目的行使优先购买权。然，欲购房屋唯一，因此承租人与买受人之间的根本利益存在不可调和的矛盾。判断承租人优先购买权是具备物权效力亦或债权效力，实质上想表达的是承租人行使优先购买权后能否对抗或者否定买受人已经取得的权利。承租人优先购买权的性质究为何者，尚无定论，现DOI:10.13916/ki.issn1671-511x.2022.s2.015主要有订立买卖合同的请求权说、强制缔约请求权说、物权取得说、物权性质的债权期待权说、附条件的形成权说或形成权说。学界主流观点采附条件的形成权说，承租人一旦向出租人作出意思表示，无需出租人另作承诺，当意思表示到达出租人时即在双方之间成立一份与出租人和买受人同等条件的欲购房屋买卖合同，但是此份买卖合同的成立以“出卖人与第三人订立合同”作为停止条件。承租人行权后与出租人成立的买卖合同，相较于出租人和买受人的买卖合同，前者应当得到优先履行，即承租人优先购买权优先于买受人购买租赁房屋的权利，此种法律效果似乎是优先购买权的应有之义。可见，承租人行权后产生的法律效果应当同时包含形成力与对抗力，而这两者并不是同一层面的问题，形成力针对承租人与出租人之间的内部关系，而对抗力针对承租人与买受人之间的外部关系。依据文义解释原则，民法典第 728 条仅涉及形成力层面，即仅解决买卖合同的效力，并未涉及对抗力层面，关于承租人的优先购买权能否对抗买受人权利的问题构成一个法律漏洞。由此可见我国现行法对于承租人优先购买权是否具有对抗力及具有何种程度的对抗力并未给出答案，换言之，承租人优先购买权具备物权效力还是债权效力不得而知。因此本文主张，承租人优先购买权对抗效力的判定，应抛弃使用“物权效力”“债权效力”的做法，直接结合房屋所有权变更登记、买受人主观状态等影响因素进行综合判断。三、中国法下承租人优先购买权的对抗效力(一)影响承租人优先购买权对抗效力的因素如上文所述，承租人优先购买权的对抗效力是指承租人行权后能不能对抗买受人已经取得的权利，即承租人与买受人何者最终取得房屋所有权。我国现行法对于承租人优先购买权的对抗效力并未给出答案，且优先购买权作为一项法定权利并不必然优先保护承租人，这就意味着法律对于承租人的保护并不是必然高于买受人。基于合理信赖以及保护交易安全的目标，民事主体受到的法律保护程度往往与其主观认知状态相关联:善意民事主体受到的保护程度明显高于恶意民事主体，如 民法典 第 225 条规定若特殊动产的物权变动没有办理登记则无法对抗善意第三人等。因此，在承租人优先购买权被侵害，承租人与买受人发生权利竞争的情形下，应将买受人主观状态作为标准判断何者应当受到更高的保护。同时，欲购房屋作为一项不动产，依据民法典 第209 条第 1 款的规定，只有依法办理登记，才能发生不动产所有权变动的效力。在承租人行使优先购买权与买受人所取得的权利发生竞争与对抗时，出租人是否已经为买受人办理房屋过户登记，可能对承租人优先购买权的对抗效力产生影响。承租人行权后的效果是与出租人成立一个“同等条件”的买卖合同，如果此时出租人已经为买受人办理欲购房屋的过户登记，则承租人的优先购买权将与买受人已经取得的房屋所有权进行对抗;反之，承租人的优先购买权的竞争对象仅是买受人的合同债权。由此可见，承租人行使优先购买权后的对抗效力与出租人是否为买受人办理欲购房屋过户登记存在密切关联。此外，原 房屋租赁司法解释 第 24 条第 4项亦将买受人主观状态与欲购房屋的过户登记作为判断承租人优先购买权对抗效力的因素。(二)买受人主观状态的认定标准学界通说认为善意就是“不知悉”，是一种认知的状态，实际上就是将特定民事主体的主观认知状态评价为善意，因此作为一种对某项事物或某种事实认知状态的评价结果，必须以该特定的事物或事实的存在作为前提。10本质往往由表象反映，通过观察事物表象来认知事物本质。1发当事物表象与事物本质(真实情况)不一77增刊沈勇杰承租人优先购买权的外部对抗效力101发参见焦祖涵 土地法释论，中国台湾:三民书局，1973 年，第 586 页。参见易军、宁红丽 合同法分则制度研究，北京:人民法院出版社 2003 年，第 197200 页。崔建远:合同法总论(上卷)，北京:中国人民大学出版社，2008 年，第 134 页。参见孙宪忠 德国当代物权法，北京:法律出版社，1997 年，第 169 页。参见张新荣 试论“优先购买权”及其法律保护 ，法学 1989 年第 9 期。参见郑永宽 论按份共有人优先购买权的法律属性 ，法律科学 2008 年第 2 期;朱晓喆:论房屋承租人先买权的对抗力与损害赔偿 ，中德私法研究 2013 年总第 9 卷;常鹏翱:论优先购买权的法律效力 ，中外法学 2014 年第 2 期;李永军:论优先购买权的性质和效力 ，中国政法大学学报 2014 年第 6 期。参见杨会 再论侵害承租人优先购买权的救济 ，法学论坛 2020 年第 1 期。民法典 第 209 条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009 年)第 24 条:具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。参见尹田 物权法，北京:北京大学出版社，2017 年，第 204 页。参见石一峰 私法中善意认定的规则体系 ，法学研究 2020 年第 4 期。参见石一峰 私法中善意认定的规则体系 ，法学研究，2020 年第 4 期。致时，方需判断特定民事主体对该不一致是否知悉并以“善意与否”予以评判。当事物表象通常能够反映事物本质时，则该事物表象便具有可信赖性。但是可信赖性多依赖于制度保障，如不动产登记制度、动产占有制度，公示因此成为一种可信赖的事实，进而作为认定特定民事主体主观状态的标准。因此在侵害承租人优先购买权的情形下，需明确以何种表象作为可信赖事实，并据此判断买受人的主观状态。承租人优先购买权是一项法定权利，只要买受人了解该房屋上存在租赁关系，则当然认为其知道存在承租人优先购买权的事实，问题在于存在何种表象可以认为买受人知晓房屋租赁关系的存在?民法典 第 225 条、第 374 条、第 403 条分别规定了特殊动产所有权、地役权以及动产抵押权“未经登记，不得对抗善意第三人”，以登记作为对抗第三人的方法，可见是否具有对抗力与是否对外公示密切相关。举轻以明重，承租人的优先购买权作为一项非物权，若想要具备对抗第三买受人的效力，更加需要对外公示。租赁房屋申请登记备案是房屋租赁合同当事人的一项法定义务，当事人拒不履行此项义务，将遭受罚款等处罚措施。虽然未依法申请办理租赁房屋合同备案登记不会产生租赁合同无效的法律后果，但是此处的“备案登记”却可以成为房屋租赁关系的公示方法，通过租赁合同是否备案登记确定对抗第三人的效力。有学者对此观点持反对意见，认为房屋租赁合同在有关部门进行备案登记根本就不是一种私法上的权利公示方式，很难说可以产生对抗效力;况且，对抗力是物权性权利特有的属性，我国奉行物权法定原则，而房屋租赁合同备案登记本质上却只是债权合同的备案登记，如果承认其具有物权登记的功能，将破坏民法的体系和内在逻辑，需要慎重对待。本文支持以房屋租赁合同备案登记作为房屋租赁关系的公示方法，且认为对买受人应课加查询备案登记的义务，即买受人在购房之前有义务查询该房屋上是否设有租赁关系。理由如下:第一，对于买受人而言，查询义务的“投产比”高，虽然强制要求买受人履行此项查询义务在一定程度上增加买受人的负担，但是此项义务可以帮助买受人规避因交易双方信息不对称而带来的风险，如买受人因买卖不破租赁原则而取得有“瑕疵”的房屋等;第二，对于社会而言，通过课加买受人查询义务可以在很大程度上减少甚至避免将来因承租人与买受人之间的根本矛盾而产生的纷争，利于维护社会稳定、建设和谐社会;第三，我国登记备案制度的定位理