2022年12月第24卷增刊东南大学学报(哲学社会科学版)JournalofSoutheastUniversity(PhilosophyandSocialScience)Dec．2022Vol．24Supplement承租人优先购买权的外部对抗效力沈勇杰(华东政法大学法律学院，上海200500)［摘要］承租人优先购买权的外部对抗效力实质上是承租人行使优先购买权后能否对抗买受人已经取得的权利。区分承租人优先购买权是具备物权效力或债权效力对于解决其外部对抗效力问题并没有实质性帮助，宜直接结合“欲购房屋是否已经办理过户登记”、“买受人主观状态”等因素综合分析和判断。“承租人是否办理房屋租赁合同备案登记”可以作为认定买受人主观状态的标准:若尚未办理备案登记，则推定买受人主观善意;否则，推定买受人主观恶意。［关键词］承租人优先购买权对抗效力主观状态备案登记［作者简介］沈勇杰(1996－)，男，浙江嘉兴人，华东政法大学法律学院硕士研究生，研究方向:民商法。①参见奚晓明主编《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，北京:人民法院出版社，2009年，第276页。②《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)的通知》第118条在《城市私有房屋管理条例》基础上规定如果承租人的优先购买权遭受侵害，出租人与买受人所签订的房屋买卖合同将因此成为无效的合同;《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2003年)第21条修正了《民通意见》第118条的错误规定，明确承租人优先购买权遭受侵害不会导致出租人与买受人之间欲购房屋合同无效;《》民法典》及其相关司法解释中关于承租人优先购买权制度的规定基本上继承了《合同法》与《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2003年)的规定。③《民法典》第728条:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。④参见戴孟勇《先买权的若干理论》，《清华大学学报(哲学社会科学版)》2001年第1期。⑤参见戴孟勇《先买权的若干理论》，《清华大学学报(哲学社会科学版)》2001年第1期。一、引言现如今，世界各国为保障承租人的合法权益普遍设立优先购买权制度①，我国亦不例外。从最初的《城市私有房屋管理条例》到如今的《民法典》，我国承租人优先购买权制度历经波折。虽然通过对法律规范、司法解释的不断修正②使得制度趋于合理，然仍须承...
