80.湖州康山项目营销策略方案.pdf

湖州康山项目营销策略方案项目定位营销策略市场分析PART 1产品定位PART 3阵地包装PART 5PART 6PART 2PART 4录目市场分析PART 1宏观市场区域板块竞品分析客户分析市场总结成交量走势：2017年整体去化331万，环比2016年上涨161%，2017年月均去化27.6万方；成交价走势：目前整体均价突破10000元/，环比2016年增长约19.67%；市场整体表现情况：2017年暂时未受全国调控政策影响，整体量价齐升，成交均价增幅显著，房地产市场快速发展中。n湖州市2016-2017年整体供应473万 ，成交458万 ，供求比平衡，均价破10000元/，预售证口径库存207万方。16年开始成交量快速抬升，2017年全年震荡放量，成交331万，涨幅261%，至2018年初市场平稳。（克尔瑞湖州成交数据从16年7月开始）宏观市场分析-城市整体市场概况n湖州市2017年成交量表现上，南浔最热，其次为开发区西南分区成交第二（76.3万）。n各区成交价格分化，仁皇山、东部新城等片区均价站位突破10000元，其中东部新城板块突破13500元/。西南分区价格同织里、南浔等地价格较低，均价8427元/，本案所在板块均价处低位，升值空间较大。（万，元/）宏观市场分析-板块市场量价分析城区地理范围包括：老城区、开发区凤凰分区、开发区西南分区、仁皇山新区、太湖度假区、东部新城、湖东区域和湖东西区，不包括安吉、南浔、织里、长兴、吴兴区乡镇和南浔区乡镇，后同。本地客户倾向居住体验改善的大户型，与本案“环境改善”属性相符。针对100平米以下首置客群，本案在舒适度上做出提升，主推90-100产品，提升品质。面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-250250-300300-350350以上供应套数294249352456350836545377436815177031855600成交套数213947621938271123824207342014866952546917供求比1.31.01.31.31.51.31.31.01.00.70.80.00.0n市场成交呈哑铃状分布，集中在80-90/120-140面积段，全年成交12389套，占比接近60%，月均流速1000套以上。n110-120产品面积段供求比最高，去化压力明显，定位须尽量避开此面积段；120-140面积段须差异化产品定位，凸显舒适度，提升竞争力。19.8%17.5%8%14%27.8%31.5%宏观市场分析 湖州城区各面积段供求情况湖州城区普通住宅分区分面积段销售套数统计面积段湖东区域 老城区开发区凤凰分区开发区西南分区东部新城 湖东西区太湖度假区仁皇山新区80以下784292401432532517480-9002954915307930022276390-10009151067712825248100-1100181125577262466333423110-12002003343224535222561120-13002071241289379431381802130-1400110491921132126701140-1600143155201253997187160-200070524511334124200-2500228103491530250-3000623400214300-35001000000350以上01000013汇总7141144667561565177918703830湖州城区普通住宅分区分面积段销售均价统计面积段湖东区域老城区开发区凤凰分区开发区西南分区东部新城 湖东西区太湖度假区仁皇山新区80以下786110062970080141354998379852989080-9011189109837849133391044295721001790-10090111160580961311599111027210215100-1101211314857850814202124081011711323110-12011803149128648137619888986311191120-13011183146838772148279866979111137130-140110531144784151232810297836911510140-16089361092993551201511074997810264160-2009576114978087527598511114611177200-250118511118575791337710188912511093250-3009088906998951172510908300-35013058350以上96611418110397汇总7861108171336084431362810663990810983n老城区和西南分区80-100产品的成交集中度显著高于其他产品线，且主要集中于区内低价项目。n仁皇山和湖东板块120-140成交量较大，均价相对较高，提示产品定价策略上，须结合客群定位、产品风格合理安排。n本案定位改善面积段户型面临全市主力板块的竞争，首置面积段主要面临板块内竞争。宏观市场分析-湖州城区各板块面积段量价情况*数据统计时间：201703-201802*数据统计时间：201703-201802n竞争区域住宅市场80-90（19.8%）/120-140（31.5%）为市场主力面积段；其中在产品形态上，一般情况下主力面积偏大者单价支撑高（绝对价格和片区内价格），低密度洋房、联排受当地市场追捧，100以下小面积产品市场上存量较少。销售套数面积区间均价片区片区内均价顺位80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-250250-300国贸仁皇854429823567174543029925仁皇山新区4岁金时代书香苑5326045313229701426975开发区西南分区7天河理想城15616820416510687149028155开发区西南分区5江南美墅31923601326820吴兴区融创太湖印1955459135809940太湖度假区2爱家华城58441332141487310217483开发区西南分区6赞成名仕府52782732932679980仁皇山新区3佳源都市375227201932521478494开发区西南分区4富力湖州壹号743337979613889湖东西区1祥生郡悦465138188912479745开发区西南分区2鑫远太湖健康城8521114337265841339909太湖度假区1恒大悦珑湾115200157345119754814673东部新城1碧桂园翡翠湾31153561842610658开发区西南分区1大家仁皇府-乐山10613613614580仁皇山新区1汎港润园49636816741712959068开发区西南分区3富力城151311961225143631719230湖东西区2祥生悦山湖1312941106261288448113713210673仁皇山新区2宏观市场分析-湖州城区各板块面积段供求情况（典型项目）n湖州主城区典型项目高层标杆流速140套/月，洋房标杆流速110套/月，联排标杆流速20套/月。项目名称板块主力产品成交均价成交面积成交金额成交套数流速（套/月）碧桂园翡翠湾开发区西南分区高层1065890502964572701684140鑫远太湖健康城太湖度假区高层990988188873862987801115富力城湖东西区高层9230101865940182614780110恒大悦珑湾东部新城高层146731290431893458819106196富力湖州壹号湖东西区高层138896485590076302757875融创太湖印太湖度假区高层99405060750305183752090汎港润园开发区西南分区高层90688851280260142868477永晖壹号院老城区高层129045805074908251952675大家仁皇府-乐山仁皇山新区洋房1458045757667148461367110祥生郡悦开发区西南分区洋房97455711955664626451785祥生悦山湖仁皇山新区洋房106731330541420147973105275光明御品仁皇山新区联排134534810564715519520420富力湖州壹号湖东西区联排（合院）14775128151893462015420爱家华城开发区西南分区联排9926130311293484058119融创西山宸院东部新城联排1482572331072349904515融创太湖印太湖度假区联排120876675806865003412首创逸景太湖度假区联排1148928687329571717846.5中奥美泉宫仁皇山新区联排1532424021368084706665天河理想城开发区西南分区联排12296702086322464255*销售周期按照“蓄客期2个月+销售期-尾盘期”推算销售速度宏观市场分析-湖州城区各区块分业态销售速度（典型项目）状态楼盘名称所属板块价格（元/）主力户型剩余套数存量（）预计开盘2018年一季度 2018年二季度 2018年三季度 2018年四季度 2019年一季度已开项目碧桂园翡翠湾西南新城板块11000143、125约140套16000已开盘恒大悦珑湾湖东板块15000127、145约1500套120000已开盘富力湖州壹号湖东板块14000104、136约550套44000已开盘岁金时代书香苑高铁板块880093、129约1000套100000已开盘光明御品仁皇山板块16000110、198约150套24000已开盘融创西山宸院湖东板块1400095、128约2000套350000已开盘未开项目上实天澜湾湖东板块13000-24000104、142800套210002018.032018.03开盘融创湖州府仁皇山板块15500-24000125、1691744套3500002018.042018.04开盘大家仁皇府（二期）仁皇山板块15000128、142230套650002018.042018.04开盘碧桂园钻石湾西南新城板块12000100、124约656套700002018.042018.04开盘泛港润合西南新城板块预计900087、128约1560套1600002018.042018.04开盘保利仁皇项目仁皇山板块970002018.052018.05开盘恒大湘几漾西南新城板块1900002018.052018.05开盘湖州天鸿东城项目东部新城650002018.042018.04开盘湖州久立湖东项目湖东板块500002018.042018.04开盘富力东城新项目东城新城1600002018.052018.05开盘锦悦湖东新项目（恒大）湖东板块1600002018.052018.05开盘富力湖东新项目湖东板块1100002018.052018.05开盘大家仁皇府（三期）仁皇山板块1100002018.072018.07开盘湖州房总集团东部项目东部新城2500002018.072018.07开盘湖州中房置业东部项目东部新城1500002018.072018.07开盘湖州房总集团凤凰分区项目开发区凤凰新区900002018.072018.07开盘湖州中房置业仁皇山项目仁皇山板块500002018.072018.07开盘湖州中房置业湖东项目湖东板块800002018.072018.07开盘湖州中房置业湖东项目湖东板块1100002018.082018.08开盘上海颖骏投资湖东项目湖东板块1200002018.082018.08开盘锦悦湖东新项目（恒大）湖东板块1600002018.052018.05开盘n本案入市时有较多项目同期销售，市场总体供应量约550万，约4.9万套，预计湖州整体市场下半年进入百花齐放竞争格局。宏观市场分析-湖州2018年市场货量预估本项目销售期*此表只罗列了建面6万以上项目，非市场全部供应补充湖州主城区详细显性库存表：宏观市场分析-湖州市场去化量预测各月份各区域去化量月份2017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.10 2017.112017.122018.12018.22018.3老城区1984.307871.8111937.0212220.1612432.0010048.127557.439141.2217909.1037797.795585.2443541.1426005400 8950.20 仁皇山新区20621.459421.5793778.0874992.05121454.0055172.6931649.7522603.5532331.2830687.1812602.8721345.869790015800 18060.84 西南分区4432.166272.309097.8629545.49117687.0086919.2972977.0153118.7872861.82110133.1433620.59128234.4324200.0029100 42303.18 凤凰分区15123.362260.793336.223234.9110006.006429.383645.262904.404217.94852.2319874.0515666.571600800 3035.64 湖东西区1132.196872.1521477.5911604.254676.00502.281774.80296.23837.9652343.922854.1513383.48162003800 3342.79 太湖度假区488.314595.7819223.0924847.7216247.008849.095009.524713.964882.0847189.1061935.8384367.81940011400 22937.28 东部新城13093.469803.0614352.6348527.6154971.0054439.2715262.5710493.0612876.0625002.045959.8628071.28222007400 50693.70 织里镇3041.194733.6514504.3111388.4811295.007097.563092.852759.1235132.3210796.4932187.0038349.04428007600 40803.24 总计59916.4251831.11187706.8216360.67348768229457.68140969.19106030.32181048.56 314801.89 174619.59 372959.6121690081300190126.87n以17年整年湖州主城区整体建面去化量对应18年第一季度建面去化量，湖州主城区从4-9月去化量所呈现一个先扬后抑的趋势，以5月为最高顶点，预计18年4月-18年9月，湖州主城区去化量在120万-130万方之间。n市场动态观测：17年12月，棚改、拆迁、刚需、扎堆项目开盘造成湖州地产盛世，随之而来的是销售火爆。18年3月后地产销售有所回暖，但依旧有些许问题影响着各个开发商。1、地产建面显性库存过高；2、扎堆开盘，客户选择性高；3、自销模式及甲乙联代不能满足项目来访量；4，销售热点区域挤压其他区域去化量。宏观市场分析-湖州市场实际去化比2017年年7月月-2018年年4月主城区各开盘加推时间表及去化量月主城区各开盘加推时间表及去化量序号序号楼盘楼盘开盘开盘-加推时间加推时间货量货量均价均价去化量去化量1赞成名仕府2018年4月186套134990%2大家映荷府2018年4月60套126890%3祥生交投群贤府2018年4月479套134180%4上实天澜湾2018年3月378套1614570%5永晖壹号院2018年3月221套1430082%6梦享城2018年3月1119套137996%7融创西山宸院2018年3月295套1520538%8恒大悦珑湾2018年2月586套1418610%9鑫远太湖健康城2018年2月204套977283%10佳源都市2018年1月240套932444%11碧桂园翡翠湾2018年1月258套1124958%12光明御品2018年1月316套1135020%13大家映荷府2018年1月442套126898%14佳源优优学府2018年1月474套156000%15华都中环华府2018年1月416套780065%16富力湖州壹号2018年1月478套1444862%17碧桂园嘉誉2018年1月178套750092%18绿城晓荷江南2018年1月39套3000049%19天际外滩广场2018年1月186套1480092%20大家漾山府2017年12月496套1186670%21大家仁皇府乐山2017年12月449套1450096%22承安新都会2017年12月278套1100056%23永晖壹号院2017年12月403套1430099%24鑫远太湖健康城2017年12月224套972291%25富璟庭2017年12月300套958445%注：以市场网站签约为准。n湖州中心城区从17年7月至今开盘项目54个，价格以片区为准有不同段位。项目总体情况在预售证到手后6个月内能去化70%左右，个别楼盘甚至达到90%以上。2017年年7月月-2018年年4月主城区各开盘加推时间表及去化量月主城区各开盘加推时间表及去化量序号序号楼盘楼盘开盘开盘-加推时间加推时间货量货量均价均价去化量去化量26碧桂园翡翠湾2017年12月417套1124999%27融创西山宸院2017年12月520套1520577%28融创太湖印2017年12月160套2100090%29长岛府二期2017年12月125套1650083%30富力湖州壹号2017年11月296套1444845%31鑫远太湖健康城2017年11月425套972262%32碧桂园翡翠湾2017年11月348套1124997%33港达太湖天地2017年11月563套1030099%34长岛府二期2017年11月200套1650094%35爱家皇家花园2017年11月431套850067%36鑫远太湖健康城2017年10月212套972290%37爱家华城2017年10月816套897520%38融创太湖印2017年10月676套2100091%39光明御品2017年9月263套1135094%40鑫远太湖健康城2017年9月220套972290%41汎港润园2017年9月258套800090%42佳源都市2017年9月356套932478%43富力湖州壹号2017年9月513套1444896%44永晖壹号院2017年9月204套1430095%45天河理想城2017年9月56套90000%46岁金时代书香苑2017年9月572套690894%47爱家皇家花园2017年9月371套820087%48恒大悦珑湾2017年9月48套14186100%49祥生悦山湖2017年8月138套1004099%50通和家园2017年8月203套850099%注：以市场网站签约为准。n基于市场容量和本案体量，可参考环沪项目大开大合的操盘手法，匹配百人团队，前置蓄客+人海战术+精准导客，首先立足于积累区域客户及全市客户，同时导入大量外地客户，支撑本案高客户量及高流速去化。n当地客户偏好低密度、大面积、高装标产品，对此类产品价格接受度较高，本案根据实际情况可针对性进行定价。n本案南地块洋房首开去化须达到市场标杆流速约5倍，北地块高层首开须达到市场标杆流速约3倍，为达到此目标，售示样需再7月展示，确保前期有效客户数量积累，确保指标达成。宏观市场分析-基于市场对本案的判断高层流速标杆：140套/月碧桂园翡翠湾，高层流速140套/月，累计去化900套，均价11500元（毛坯9500+装修2000元），销售期：2017.12-至今（前置蓄客3个月）。洋房流速标杆：110套/月大家仁皇府（一期），洋房流速110套/月，累计去化450套，均价14500元（毛坯12500元+装修2000元），销售期：2018.1-2018.2（前置蓄客2个月）。联排（合院）流速标杆：20套/月光明御品，联排累计去化209套，流速20套/月，均价13600元（折合地上单价约20000元），销售期：2017.03-2017.12。富力湖州壹号，合院累计去化57套，流速20套/月，均价14700（折合地上单价约24000元），销售期：2018.01-至今（2月、3月实际尾盘，不计入测算周期）。湖州市场2017年整体放量暴涨，本地客群通过2017年井喷去化后，客户对产品、精装、地段、配套、价格，都较为敏感，本案需抢开售式样，前置蓄客，销售通过下线/渠道、增加异地导客，增大客户量。市场主力成交面积段分布在80-100/120-140 两个区段，呈哑铃状分布，且市场表现可见大户型售价表现更优，以此可作为洋房定位参考依据，可结合项目装修风格进行细化，定价策略适当拉开价差。本案目标售价高于区域市场，接近仁皇山及湖东板块，且同邻近西南板块项目存在客户竞争分流情况，须配备高于西南、同等仁皇山及湖东标杆项目的装修标准，强化售示样等展示面，匹配项目价格站位。市场流速标杆区域板块分析-西南板块去化及成交情况西南片区项目各面积段去化情况销售套数面积区间均价片区内均价顺位80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-250250-300岁金时代书香苑53260453132297014269757天河理想城156168204165106871490281555爱家华城584413321414873102174836佳源都市3752272019325214784944祥生郡悦4651381889124797452碧桂园翡翠湾311535618426106581汎港润园496368167417129590683西南片区面积段各成交情况面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-250250-300总计/均价成交套数24015301067577432128991952045103346756成交均价801478498096850886488772841593558087757998958443n西南板块成交亦呈哑铃状，80-100/120-140产品去化较快，并且大面积产品单价更高，客户对于大面积改善型产品价格接受度较高。*数据统计时间：201703-201802西南片区整体成交均价8443元/，属于湖州洼地，有较大升值空间。片区内80-100/120-140产品的成交集中度显著高于其他面积产品，占比71%，呈哑铃状分布。片区内80-100产品成交量较大的项目均价较低（7777元/），120-140成交量较大的项目均价较高（9863元/）状态楼盘名称所属板块价格（元/）主力户型剩余套数 存量（）预计开盘2018年一季度2018年二季度2018年三季度2018年四季度2019年一季度2019年二季度已开项目碧桂园翡翠湾西南新城板块11000143、125约140套16000已开盘岁金时代书香苑高铁板块880093、129约1000套100000已开盘未开项目碧桂园钻石湾西南新城板块预计12500100、124约656套700002018.04泛港润合西南新城板块预计900087、128约1560套1600002018.04恒大湘几漾西南新城板块预计12500-约2500套（套均112）1900002018.04湖州房总集团凤凰分区项目开发区凤凰新区（邻近西南）-900002018.07南地块高铁板块洋房：14000合院：35000洋房：140合院：20017472158722018.09北地块高铁板块高层：12000洋房：14000联排：25000高层：115洋房：131联排：15510401231572018.09n西南板块下半年预计新增供应量约61万，约5450套，本案销售期有6个项目在区域上存在直接竞争关系。本项目销售期区域板块分析-西南板块货量预估*西南板块目前库存约63万，约5600套。（以上数据均来自克尔瑞，时间截止至2018.03）宏观及区域市场-小结n市场预计下半年呈现百花齐放的竞争格局，板块间价差较大，西南板块量多价低，与本案存在直接竞争关系，本案所处板块目前属于市场价格洼地，有较大升值空间。湖州整体市场2016年供求平衡，2017年全年震荡放量，2018年至今市场较为平稳，预计下半年新增供应较大（约550万），整体呈现百花齐放竞争格局。目前市场均价破10000元/，仁皇山、湖东板块等品牌房企标杆项目（如融创湖州府、融创西山宸院等）可站位15000元/，而西南板块以刚需为主，虽成交量大，但均价不足9000元/。市场成交呈哑铃状分布，主力面积段（80-100/120-140）成交占比接近60%，洋房、联排等低密度产品受当地市场追捧，本案产品规划、定价时应考虑当地客户追捧、接受度等情况。项目邻近的西南板块库存（约63万）与潜在供应（约61万）超过120万，与本案存在直接竞争关系，预计客户将相互分流。项目所属高铁新城暂无板块概念，但未来可期，目前均价低、存量少，属于湖州市场价格洼地，有较大升值空间。价格产品竞争价值市场老城区仁皇山板块湖东板块西南新城板块高铁板块本案第二层级竞争区次级竞争区第二层级竞争区第二层级竞争区第一层级竞争区太湖度假板块第三层级竞争区岁金时代均价8800元/(毛坯）大家仁皇府均价14500元/上实天澜湾高层13000元/洋房16000元/联排20000元/融创西山宸院高层13500元/联排330万-510万恒大悦珑湾高层15000元/洋房18500元/富力湖州壹号高层14500元/联排24000元/佳源都市高层9000元/（毛坯）洋房12000元/（毛坯）天河理想城高层9000元/（毛坯）洋房12000元/（毛坯）碧桂园钻石湾高层预计12500元/大家映荷府11800元/碧桂园翡翠湾均价11000元/融创湖州府均价15500元/港达太湖天地高层9800元/（毛坯）织里、南浔第三层级竞争区基于土地属性及其发展性分析，本项目未来竞争分为三个层面：u第一层面（板块内项目）：竞争来自本板块及相邻板块的新房（2公里范围）u第二层面（湖州典型项目）：竞争来自项目全市性同总价产品项目（品牌开发商、同等档次）u第三层面（环上海项目）：竞争来自其他区域相近总价项目（环上海快速去化对标）竞品分析-在售项目竞争格局对比n根据区位距离、品牌影响力、产品面积、装修标准及营销打法等维度分为三个层级与本项目（南北地块）进行对比分析。南浔孔雀城高层8000元/联排24000元/竞品楼盘竞品楼盘板块区域板块区域产品类型产品类型建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）开盘时间（预估）开盘时间（预估）销售价格（预估）元销售价格（预估）元/平米平米装修（高层多层为主）装修（高层多层为主）岁金时代西南高层/多层2000007-8月加推高层均价8500-9000毛坯保利堂悦仁皇高层/多层/叠墅/排屋2300006月高层/多层预计均价18000/排屋32000精装碧桂园仁皇项目仁皇多层/高层2300009-10月开启高层/多层预计均价16000-18000精装大家仁皇府九莲仁皇多层/排屋380004月开盘多层均价14500（限价）/排屋30000精装大家仁皇府三期仁皇多层/排屋110000预计9月开盘高层/多层预计均价16000/排屋30000精装融创湖州府仁皇高层/排屋3500004月开盘高层/多层预计均价15000/排屋32000精装祥生群贤府仁皇多层/排屋480004-5月开盘多层预计均价14000-15000精装光明御品仁皇多层/排屋2000006-7月加推排屋多层12000，排屋均价22000-24000毛坯碧桂园钻石湾西南高层/多层840004-5月首开高层均价125000精装承安外庄项目西南高层/多层280006-7月首开高层，多层均价11800（限价）精装恒大御峰西南高层1900005月首开高层/多层预计均价12000-13000精装富力湖州壹号湖东区域多层/合院1800004-5月加推多层均价15000，联排24000精装上实天澜湾湖东区域高层/多层/排屋1200004月首开一期洋房销售均价14000元/平毛坯雅居乐地块凤凰区域高层/多层/排屋1350009-10月开启高层/多层预计均价16000-18000精装中梁地块凤凰区域高层/多层/排屋300009-10月开启高层/多层预计均价16000-18000精装太湖天地太湖区域多层/排屋1000004月加推多层均价11000-12000毛坯太湖天萃太湖区域高层/多层/排屋1000005月首开高层均价10000-11000/多层均价11000-12000精装（部分）鑫远健康城太湖区域高层/多层/排屋3000004月加推高层均价10000-11000/多层均价11000-12000毛坯区域部分竞品18年可售建筑面积2673000n从湖州主城区各区域选取一些竞品楼盘，可以看出从4月-9月，各竞品楼盘的推盘体量大，推盘节奏快。预计18年各竞品项目推盘目标量约200万方左右（1.78万套左右，以112/套推算）。竞品分析-在售项目库存及预估推盘情况竞品户型去化配比序号楼盘主打产品货量情况面积段项目加推次数去化周期（月）月平均去化量剩余未推货量截止9月项目预计剩余库存（概）截止9月各级竞品剩余库存（概）截止9月各级竞品剩余库存合计90-120120-150150-2001岁金时代多层/小高层总货量652套128套0套312个月6013789009006250剩余货量（洋房）3套4套0套剩余货量（高层）6套12套0套2大家映荷府洋房/小高层总货量296套108套0套23503001004000剩余货量（洋房）106套108套0套剩余货量（高层）169套0套0套3碧桂园钻石湾多层/小高层总货量1763601204月加推1504大家仁皇府（乐山）多层总货量116套333套0套13140200剩余货量（洋房）6套14套0套5光明御品排屋总货量331套134套0套31230600400剩余货量（联排）54套91套0套6大家仁皇府九莲多层/排屋总货量/144934月加推/407融创湖州府高层/排屋总货量39111743924月加推/12008上实天澜湾洋房/排屋总货量92套150套0套11200600400剩余货量（洋房）12套59套0套剩余货量（高层）3套0套0套9富力湖州壹号多层/排屋总货量444套382套0套361001000600剩余货量（洋房）4套55套0套剩余货量（高层）7套141套0套10融创西山宸院高层/排屋总货量238套186套0套34120600200剩余货量（洋房）53套74套0套剩余货量（高层）102套63套0套11恒大悦珑湾多层/高层总货量657套967套12套611个月100700700剩余货量（洋房）168套209套12套剩余货量（高层）103套214套0套12永晖壹号院洋房/小高层总货量444套120套0套369040050剩余货量（洋房）22套6套0套剩余货量（高层）2套0套0套13港达太湖天地多层/排屋总货量250套0套套14905481501350剩余货量（洋房）5套0套0套14鑫远太湖健康城多层/高层总货量538套527套0套568016001200剩余货量（洋房）66套86套0套剩余货量（高层）9套41套0套n从竞品楼盘加推次数、去化量、去化周期来看，楼盘为2-3个月加推一次，楼盘去化比平均每月约100余套房源，首次开盘推货量占总项目货值的30%左右，首开去化量占总项目货值的25%，开盘去化效果良好。截止9月一级竞品剩余库存约900套，二级竞品剩余库存约4000套，三级竞品剩余库存约1350套，合计竞品剩余库存约6250套。竞品分析-在售项目产品去化配比竞品分析-在售项目产品价格变化趋势n以竞品项目加推及价格趋势为例，17年5月至今，价格呈上扬姿势，涨幅在10%左右。预判市场至9月，较4月份略有涨幅。n同类竞品项目高层项目定价稳定于13000-18000元/之间，洋房价格稳定在15000-18000元/之间，排屋/合院项目分区域稳定在24000-32000元/之间。本案对标竞品面积段对应竞品价格变化产品类型 户型面积首开价格加推价格加推价格加推价格加推价格加推价格9月价格估计高层86/104/11590-120岁金时代开盘时间：17-3-29开盘时间：17-05-27开盘时间：17-9-21/开盘价格：7257开盘价格：7414开盘价格：7510/8800高层86/104/11590-120融创西山宸院开盘时间：17-12-15开盘时间：18-03-26/开盘价格：14900开盘价格：15100/15000高层86/104/11590-120富力湖州壹号开盘时间：17-09-25开盘时间：17-11-29开盘时间：18-01-17/开盘价格：14035开盘价格：13900开盘价格：14900/15500高层86/104/11590-120恒大悦珑湾开盘时间：17-5-5开盘时间：17-05-24开盘时间：17-05-26开盘时间：17-06-23/开盘时间：18-02-07/开盘价格：10449开盘价格：14359开盘价格：14857开盘价格：14957/开盘价格：1521615500洋房95/100/12090-120融创西山宸院/开盘时间：18-03-26/开盘价格：16828/17000洋房130/140120-150/开盘时间：18-03-26/开盘价格：17773/18000洋房95/100/12090-120恒大悦珑湾/开盘时间：17-05-24/开盘时间：17-09-11/开盘价格：14859/开盘价格：15125/洋房130/140120-150/开盘时间：17-05-24/开盘时间：17-09-11/开盘价格：14859/开盘价格：15123/合院155/200150-200富力湖州壹号/24000-26000合院155/200150-200融创西山宸院/25000开发商浙江岁金开盘时间2017.6.9住宅占地28.4w住宅建面50w建筑风格现代风格项目地址湖州经济开发区西塞山路与漾东路交叉口主力面积87总货量2500套车位配比1：0.9梯户配比1梯2户装修标准毛坯物业公司广东中奥物业费2.18元在售均价预计8800元/得房率80%容积率2.18绿化率30%交付日期2018年底总层高18-20层层高3米开盘量1122套(44%）存货量1378套（56%）蓄客情况加推蓄客占比1：1车位数量约2200车位价格9万/个开盘情况：2017年9月6日，首次开盘。在售情况：二期尚未开盘，87三房是市场主力产品，客户接受度比较高，预计2018年7-8月份加推开盘，主推面积目前还未对外公开。目前无认筹验资动作，预计下次加推售价8800元平。代理分销：自销，尚未启动分销。案场折扣：前期开盘时优惠：一次性98折，后续状态持续更进。户型配比：主力86/1192套/48%；97 /508套/21%，109 /624套/25%；128 /144套/6%。客户情况：客户成交区域主要以地缘性区域客户为主，本地客户占比95%，其中以拆迁户居多，相当部分来自高铁站南北10公里处妙西镇，外地占比5%。第一层面：【岁金时代】高铁板块内唯一在售项目，背靠交大背景，主打性价比，对标高层产品。高层：8800元/开发商碧桂园开盘时间2018年4月住宅占地4w住宅建面11w建筑风格 新古典风格