90.2018佛山苏宁广场定位及物业发展建议-世联出品.pptx

,城市梦想实践者佛山苏宁广场定位及物业发展建议,世联行佛山公司 2017.6,集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验消费场所,公寓：结合市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞争力为原则A座平层公寓B座4.5米层高loft公寓C座平层公寓D座高区打造loft公寓，低区打造平层公寓总部办公3-6层打造为3.6米层高的类loft公寓产品,写字楼：打造以“5O”为核心的服务式生态创意写字楼,前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾,项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与步行街均为自持，而少部分底商、5栋公寓及写字楼中低区则为可售部分，约15.92万,商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少；因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对于可售物业的价格预期将提高。,公寓目标售价：2万元/以上（带装修）写字楼目标售价：1.8万元/以上,重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。,目录,一,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part 1 项目开发背景,项目竞争格局,广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。,八大总部将建成的商业商务量约90万平方米，约占核心区总商业商务量的22.8%，但大部分项目均已停工。,佛山苏宁广场拥有跳脱市场竞争的优质项目基础！,项目本体价值,项目属性界定,项目打造中高端的城市综合体机会较为明显,转型CBD级的开发阶段，片区形象中高端；产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。,商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数；入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。,综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应；全部为商办物业，变现具有一定难度。,城市核心地段、非传统商圈,规模、轨道交通优势突出,未来聚集中高端消费群体,具有一定变现难度的综合体,项目开发目标,世联理解:实现项目滚动开发和公司稳健财务目标完成，同时通过项目影响力，推广苏宁品牌，拓展苏宁置业在珠三角区域的地产业务。,二,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part 2 项目整体定位,项目SWOT分析,充分考虑区域及轨道交通优势，直面项目人流导入问题及消费群体需求，创造专属的综合体方式及更大的现金流,优势（strength）,劣势（weakness）,轨道优势：城市中心地段，独有的五条轨道交通接驳；客户基础：拥有庞大的企业基数和20万核心消费人群；规模优势：区域内最大规模商业综合体；开发商资源优势：擅长开发商业地产，良好企业形象，具有品牌牵引力。,机会（opportunities）,威胁（threats）,人流导入：片区未形成商业氛围，产业人口导入在短时间内难以实现物业类型：纯商业用地，物业类型丰富，但变现能力具有一定难度物业规划：目前已完成地基工作，物业规划已定型，仅能从产品规划上进行优化,区域价值：区域进入中高端档次开发的新阶段，带动企业及消费人群质素提升，带来优质客户来源；商业机会：区域内大型商业基本空白，各业态均具备较大发展空间；交通升级：轨道交通+道路改造，加强通达性，增加辐射半径，吸引外部客流。,供应量大：未来3-5年内新城综合体开发进入快速增长，项目将面临巨大的外部竞争压力；写字楼库存巨大：佛山写字楼竞争激烈，去库存压力大；商业消费力：短期内核心消费客群消费力中等偏弱；商业客群分流严重：多商圈导致客群分流严重。,整体可比案例,深圳华润中心：拥有深圳最大的购物中心万象城，以商业为核心驱动的城市综合体,万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念。总规模约19万平米，为深圳最大的购物中心。华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，29层，高139米。深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字楼。,君悦酒店：超五星级酒店，楼高195米。深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦酒店”的城市。公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。住宅：城市中心的顶级豪宅，3栋49层的塔楼，楼高约160米。商业街：被誉为深圳“新天地”。,整体可比案例,北京华贸中心：北京地标性百万平米超大规模商务建筑集群，以3座5A级智能写字楼为核心驱动力的城市综合体。,项目驱动模式,基于本项目规模情况，建议以商业作为本项目的核心驱动力，通过商业实现项目人流导入，形成自我中心化，彰显项目整体价值。,人流中心以商业作为项目的核心驱动力实现项目独一无二的市场高占位,华润中心,商业驱动,华贸中心,写字楼驱动,项目方向规划,以商业为项目核心驱动力，通过建筑空间、环境营造以及人文精神的综合打造，使消费者长时间停留，焕发商业活力,项目整体定位,功能定位,商业为核心驱动，高端写字楼、酒店为形象标签，公寓产品为回现主力，实现项目整体高价值,三,佛山苏宁广场定位及物业发展建议,Part 3 各物业发展建议,公寓物业发展建议,02：客户分析,03：物业定位,01：市场分析,公寓市场分析量价分析,2017年5月佛山全市公寓供求情况,2017年1-5月佛山全市公寓供求情况,限购出台后，投资资金转向公寓市场，已沉寂数年的佛山公寓市场，受利好刺激，成交量大幅上涨，价格稳中有升，未来价格有巨大上升空间。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,公寓市场分析趋势分析,公寓成交量相对稳定，随住宅限购政策不断加紧以及3月份广州商服类物业限购出台，广州投资客户外溢，佛山公寓市场的预期走势将逐渐向好。,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,虽然公寓市场上升势头勇猛，但受项目库存积压及未来新增供应影响，未来禅桂新核心区公寓市场竞争仍旧激烈，仅重点项目库存及未来供应即已超百万方。,公寓市场分析未来供应,注：数据来源，佛山市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5,本项目未来将面对主要来自佛山禅桂新核心项目的竞争，目前的价格标杆主要是富力国际金融中心和中国德国港项目。,本案,桂城千灯湖中心板块,禅城季华路中心板块,佛山新城板块,兆阳O立方产品：45-50，5米层高loft均价：1.6-1.7万元/（带装修）,碧桂园曼哈顿产品：44-63，5.4米层高loft，37-41，3.5米层高平层。均价：待定,万科金色领域产品：28-40，3米层高平层均价：1.5万元/（带装修）,富力国际金融中心产品：41-320，平层均价：1.9-2.1万元/（带装修）,中国德国港产品：41-32，43/44单间及89/92一房一厅均价：1.6-1.7万元/（带装修）,保利东湾产品：45-60，3.3米层高平层，4.5米层高loft均价：1.3-1.5万元/（毛坯）,公寓市场分析核心项目对标,公寓市场分析核心项目对标,两大项目均属于佛山新城板块，区域规划相近，但本案位于板块中心，规模优势明显，物业类型更加丰富，具备取代竞品成为区域标杆项目的能力。,本案：苏宁广场,对标项目：中国德国港,VS,公寓市场分析核心项目对标,中国德国港项目的公寓以44和92两种平层户型为主，产品线单一，客户的选择空间小，反观本案覆盖多面积段的平层与Loft产品，丰富的户型对应客群面更广。,中国德国港的公寓产品以44的户型作为主力，92作为次主力占33%，其中44采用三段式功能分区的设计，开间3.8m*进深7.9m，预留1.7的阳台位置，保障居住的舒适度。,公寓市场分析核心项目对标,中国德国港的装修标准是3000元/（实际成本约2000元/），采用国际IH全屋智能豪装标准，作为营销噱头，提供“德式”智能化的生活体验。,