84.重庆龙景温泉酒店项目发展战略及整体定位报告.pdf

重庆龙景温泉酒店项目2017/8发展战略及整体定位报告Longjing hot spring resort hotel project development strategy and overall positioning reportn纲要一.项目属性界定1.1项目现状、条件和限制因素1.1.1 地块区位1.1.2 地块指标1.1.3 地块四至1.1.4 坡度坡向高程1.1.5 植被覆盖1.1.6 地块交通现状1.2 项目区域发展前景判断1.2.1 区域定位分析1.2.2 区域规划分析1.2.3 区域产业分析1.2.4 区域威胁分析1.2.5 区域道路交通规划影响分析二.企业目标及核心问题三.项目发展方向市场研判 休闲度假3.1 重庆市休闲度假市场发展概述3.2 重庆市休闲度假市场概况3.3 重庆市休闲度假未来发展趋势3.4 区域休闲度假市场发展现状及趋势分析3.5 区域休闲度假产品布局3.6 休闲度假市场发展环境分析3.7 消费者数量及质量3.8 消费者研究四.项目发展战略分析4.1 项目SWOT分析4.2 项目发展战略分析4.3 项目产品功能组合研判五.项目整体概念定位5.1 总体定位5.2 产品功能定位5.3 客群定位六.项目规划布局建议6.1 项目设计理念6.2 项目功能系统布局6.3 景观系统布局七.项目经济测算7.1 建设成本分析现有资产整理，改建项目成本测算新建项目成本测算7.2 效益测算分析出让性物业收益分析，经营性物业收益分析2.1 企业目标2.2 核心问题项目属性界定CHAPTER1 11.1项目现状、条件和限制因素1.1.1 地块区位1.1.2 地块指标1.1.3 地块四至1.1.4 坡度坡向高程1.1.5 植被覆盖1.1.6 地块交通现状1.2 项目区域发展前景判断1.2.1 区域定位分析1.2.2 区域规划分析1.2.3 区域产业分析1.2.4 区域威胁分析1.2.5 区域道路交通规划影响分析1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.1.1 地块区位地块区位项目处于近郊旅游圈核心位置，距离主城各区近，与龙兴古镇、统景温泉形成金三角旅游线，近郊区位条件优势明显。宏观区位：近郊旅游核心位置宏观区位：近郊旅游核心位置重庆近郊旅游发展趋势明显，近郊游范围大致为距离主城2-3小时圈层玉峰山位于城郊结合部、1小时经济圈内，处于近郊旅游核心位置 中观区位：大主城区较中心位置，与主城各区交中观区位：大主城区较中心位置，与主城各区交通距离近通距离近位于两江新区中心、渝北区南面，处于主城区 较中心位置距重庆市主城中心（25KM）、江北国际机场（17KM）、龙头寺火车站（23KM）距离较近 微观区位：四周交通便利，且处于渝北区旅微观区位：四周交通便利，且处于渝北区旅游金三角游金三角四周与319国道、渝长高速路、渝邻高速路、一横线、外环高速路、机场高速路紧密相通；与统景国际温泉度假区和龙兴古镇形成金三 角旅游线。都市区都市区1小时经济圈小时经济圈 近郊游近郊游主城中心主城中心江北机场江北机场 渝北区政府渝北区政府龙头寺火车站龙头寺火车站龙兴古镇龙兴古镇玉峰山玉峰山渝渝北北区区统景温泉统景温泉1.1.2 地块指标地块指标重庆渝北区玉峰山“四山管制区”A9-1号地块，计4.79公顷(47900平方米)土地，2003年已建成重庆龙景温泉度假酒店6534.46平方米（有产权）及其附属设施4066平方米（地平面下建筑，无须办产权证），和22栋别墅计7200平方米的产权，计划按现有市场标准改造（重建）22栋别墅计7200平方米，另再新建19000平方米的房产，用于休闲度假、商务/教育拓展及智慧医疗产业的建设；另外租赁了渝北区石坪镇玉峰山村六社林地246.2355亩；该地块距离重庆市商业中心约21公里，周边多万休闲度假酒店、山庄等，区域内基础设施及生活配套设施基本齐全，环境质量好。1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.1.3 地块四至地块四至重庆龙景温泉度假酒店位于渝北区玉峰山森林公园内（铁山坪），重庆龙景温泉度假酒店距重庆国际机场23公里、龙头寺重庆火车北站28公里、菜园坝火车站35公里、观音桥繁华商业街26公里、市中心近30公里、朝天门35公里、解放碑35公里。1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.1.4 坡向高度坡向高度所在4.79公顷地块上下落差13.33米（516.03M-502.70M）,租赁林地边界线与地块最高点的落差38.43M，整个地块的坡度是18度；坡向是座东朝西。1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.1.5 植被覆盖植被覆盖玉峰山森林公园位于重庆市区东北部，海拔270-848.8米，总面积10平方公里，是目前重庆近郊森林覆盖面积最大且植被保存最好的森林公园，被誉为重庆之肺。内有植物种类326种，还常有野兔、松鼠、锦鸡、蛇、杜鹃等多种野生动物出入，年平均气温17，常年气温比市区低5。玉峰山风含玉润，蔚然深秀;源自于原始山谷净水的枫叶湖、玉泉湖、龙胆潭，因其水净甘诒，当地人及旅客常直接引用。幽美的环境，宜人的气候使玉峰山森林公园成为重庆市民和外地游客盛夏避暑休闲的首选之地。1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.1.6 地块交通现状地块交通现状重庆龙景温泉度假酒店距重庆国际机场23公里、龙头寺重庆火车北站28公里、菜园坝火车站35公里、观音桥繁华商业街26公里、市中心近30公里、朝天门35公里、解放碑35公里。酒店交通情况】公交路线】813路，814路，渝北区龙玉农客线；自驾路线】距离主城25Km；1.1 项目现状、条件和限制因素项目现状、条件和限制因素1.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.1 区域定位分析区域定位分析玉峰山玉峰山素有素有“渝北第一峰渝北第一峰”之称，峰含玉润，蔚然深秀之称，峰含玉润，蔚然深秀玉峰山镇立足区域功能定位，充分发挥比较优势，围绕打造“两江绿城，休闲玉峰”目标，认真实施“活山、守土、服务”战略，统筹抓好“稳增长、促发展、保稳定、惠民生”各项工作，镇域经济社会保持平稳健康发展的良好态势。2017年，玉峰山镇要抢抓渝北建设临空都市区机遇，按照“立足休闲、坚持两手、服务两江、依托两山、发展两带”的总体要求，坚持稳中求进、改革创新、提质增效，努力推进生态休闲基地、台商工业园石坪组团开发建设、两山生态涵养区和政府自身建设的转型升级，全力打造“临空生态城，休闲玉峰山”。1.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.2 区域区域规划规划分析分析玉峰山玉峰山全力打造原生态森林休闲旅游村全力打造原生态森林休闲旅游村玉峰山按照“基础设施配套、生态环境优美、服务功能完善、社会效益凸显”的发展目标，强化“产业基地+都市旅游”模式，大力发展“绿色经济”。一是巩固提升醉美风情葡萄谷基地。按照“一沟两带六园”规划设计方案，加快实施农业综合开发、樱花健身大道、葡萄谷广场、产业道路等基础配套项目，提速推进天山、齐鲁、波尔多等6个风情庄园建设，提档升级“吃、住、行、游、购、娱”6大旅游产品，力争到2016年成功创建4A级景区。二是打造温泉特色小镇。完成龙门温泉项目规划审批和500亩土地出让工作，计划投资40亿元将龙门温泉打造成集温泉养生、休闲度假、商务会议、文化产业、生态体育、民俗商业、科技农业、夕阳红产业于一体的大型旅游综合体，启动香溪龙门片区部分项目建设，加快香溪温泉项目招商引资，力争到2020年龙门温泉小镇基本成型。1.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.3 区域区域产业产业分析分析项目所拥有的温泉、森林公园、气候条件三类资源，从稀缺度、知名度等条件，在旅游度假 市场上非强势资源禀赋，具有较弱的先天市场吸引力，需要多维度构建项目核心竞争力体系。渝北：统景温泉北碚：北碚悦榕庄、缙云大众温泉、心景缙云温泉、柏联SPA 温泉、康乐温泉度假村渝北：铁山坪龙景温泉酒店巴南：东温泉、桥口区温泉度假村、南温 泉九九尚泉、秀全映月温泉、光中温泉山 庄、南泉会、东方民俗温泉酒店等九龙坡：天赐温泉、贝迪颐园温泉度假村、海兰云天温泉、上 邦温泉、九龙桥温泉 沙坪坝、大渡口：融汇温泉、小南海温泉南岸：中央半岛温泉、慈母山温泉、海棠晓月温泉、东方温泉、阳光温泉等 温泉资源知名度不高温泉资源知名度不高重庆温泉分布广泛，集中分布在重庆市主 城区及近郊，“一小时经济圈”范围内占91处。龙景温泉知名度较低，且未与周边形成连 片效应。重庆现有的80多个国家级和市级森林公园，近郊森林公 园分布集中，占比高达50%，且不乏高质量国家级森林 公园。玉峰山森林公园处于众多高质量森林公园中，资源优势 不明显。森林公园稀缺度低森林公园稀缺度低 避暑气候优势不突出避暑气候优势不突出 重庆周边优质避暑胜地众多，十大 高山避暑胜地已积累较高的客群基 础和市场口碑。与高山避暑的清凉气温相比，玉峰 山仅比市区低5，优势不突出。序号序号名称名称避暑气温避暑气温1仙女山平均气温比主城区 低152黑山谷夏天平均气温233四面山夏天平均气温22-254永川茶山竹海年平均气温155千野草场夏季平均气温 16216阿依河夏季平均气温17 左右7黄水森林公园平均气温20C8金刀峡夏季平均气温27-28C9金佛山夏季平均气温20-2410武陵山8月平均气温仅19.71.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.4 区域区域威胁分析（非强势资源禀赋）威胁分析（非强势资源禀赋）近郊市场优质旅游资源众多，项目周边旅游项目发展迅速，未来市场竞争压力较大。近郊同类型优质旅游项目众多，市场竞争激烈近郊同类型优质旅游项目众多，市场竞争激烈重庆近郊旅游资源丰富，类型多样，有世界自然文化遗产、多个中国国家级风景名胜区、中国5A 级旅游景区、国家森林公园等；同类型森林公园较多，重庆近郊分布有缙云山、歌乐山、南山、茶山竹海、玉龙山等众多国家级森 林公园，在不断的完善公园设施和配套，其中缙云山、南山已进行度假区打造，发力明显，未来竞 争压力较大。项目周边优质旅游项目发展迅速，未来竞争压力较大项目周边优质旅游项目发展迅速，未来竞争压力较大 重庆御峰马会重庆御峰马会项目概况项目概况：位于御峰农业生态观光园内，2016年底正式开业，是一所集马术运动、青少年马术培训、生态农业、餐饮娱乐、旅游度假、商务会议、影视拍摄为一体的复合型娱乐休闲 园区。马会规模马会规模：良驹31匹，国际标准室内马馆1座、1000平方米双层高端会所、国际标准室外马术场地1块、初级调教圈4个、豪华马厩2座、员工生活区。马会服务马会服务：青少年马术培训、主办马术赛事、发展马术竞技，为学员搭建教学、考级、参赛、出国马术深造学习等服务。重庆客乐得玉峰山房车营重庆客乐得玉峰山房车营项目概况：项目概况：玉峰山森林公园，营地占地188亩，拥有30多辆房车，配有40余栋低碳、环保、智能、生态的轻钢结构集成别墅，是我市首家森林房车自驾营地。项目特色：项目特色：体验房车酒店、生态别墅、林中露营、特色烧烤、休闲垂钓等项目外，还可参加来自法国的顶级户外运动“飞跃丛林”。重庆御峰马会重庆御峰马会重庆客乐得玉峰山房车营重庆客乐得玉峰山房车营1.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.4 区域区域威胁分析（近郊市场竞争激烈）威胁分析（近郊市场竞争激烈）1.2 项目区域发展前景判断项目区域发展前景判断1.2.5 区域道路交通规划影响分析区域道路交通规划影响分析项目内部形成“四横一纵”的路网结构，主要靠峡峰路连接，其他几条道路目前情况良好，但对项目板块内各地块的利用有一定影响，在地块划分中，尽量利用原有交通路网。企业目标及核心问题CHAPTER2 22.1 企业目标2.2 核心问题2.1 企业目标企业目标打造打造主题酒店典范，树立区域标杆。主题酒店典范，树立区域标杆。重庆龙景温泉度假酒店,于2003年正式对外营业，环境优美，功能设施齐备，是您旅游观光、休闲度假、拓展、举办各类大、中、小型会议的理想之处。酒店设有客房106间，提供24H热水沐浴，独立卫生间，空调，电视网络，大小餐厅8个，可供300余人同时进餐，娱乐设施齐全：品茗、酒吧、阅读、上网、歌舞、运动、网球、羽毛球、篮球、钓鱼、棋牌、健身、足浴、游泳。借力二期工程，对酒店进行全新升级，打造主题酒店典范，树立区域标杆借力二期工程，对酒店进行全新升级，打造主题酒店典范，树立区域标杆重庆龙景温泉度假酒店,将从2017年开始，对酒店二期项目进行升级建设，升级完成后，酒店房间将增加到300个，占地面积将增加到75.9365亩。打造为玉峰山具有代表性的主题度假酒店。2005.112006.062017.102017.032018.062015.05完成二期征地重庆市政府全面清理四山，工程停建二期土地再次挂牌出让二期地块使用调整及公示完成升级二期酒店装修二期酒店整体开业2.2 核心问题核心问题重庆已进入城市化发展的第二阶段，市民的旅游方式已发生了质的转变，己从以前的观光旅游转变成现在的休闲度假，从而对旅游酒店产品产生了较大的需求。结合前文对重庆旅游旅游酒店产品发展现状的分析，以及笔者在实践中所接触案例的经验总结，特提出重庆旅游酒店产品开发中所存在的一些不容忽视的问题。盲目开发，轻规划设计盲目开发，轻规划设计重庆旅游酒店产品投资聚集，大多依托风景区景观资源，在产品规划上多为度假村、景区住宅、主题温泉等，定位相似，同质化竞争激烈。这种粗放型开发会使有限的：上地资源告急，同时低质量的旅游酒店产品项目也会降低城市的品质。旅游酒店产品项目在开发前期应进行合理的规划设计，以免后期出现重复性建设和与城乡总体规划设计不相协调的现象。洋人街项目交通拥挤现象以及巴国城项目核心地带耸立的高压输电线桩带来的视觉障碍就是两个很好的教训。定位不够准确，旅游特色开发不够定位不够准确，旅游特色开发不够旅游酒店产品应将地理、人口、民俗、文化、资源、环境等因素整合到开发项目中去，创立鲜明的个性，塑造出独特的市场形象，才能得到本地人的认可，也才以吸引更多的外地游客前来异地置业、消费。同时，旅游酒店产品应该开发多层次多样化的产品，满足不同阶层消费者的不同需求。作为山水之都，重庆有着非常丰富的风景资源，但开发层次较低，几乎都是围绕景点做文章，没有挖掘更多更独特更有吸引力的旅游主题。已开发的旅游酒店产品项目中，富有重庆本地特色的不多，却不乏定位不准的项目。破坏原有的旅游资源破坏原有的旅游资源相比国外先进的理论研究、开发经验、管理水平而言，重庆市旅游酒店产品发展较晚，再加上旅游酒店产品项目比传统酒店产品项目有更大的开发效益，政府和企业在旅游酒店产品的开发过程中中往往可能过度注重经济效益而忽视生态保护。一些旅游酒店产品项目在旅游区内或者附近大兴土木建设，在一定程度上降低了旅游景观的审美功能；有的不注重与周边环境的关系，甚至与原有景观不相协调，影响了观赏效果和游客情绪，不利于景区的长远发展。目前南山的生态破坏已经非常严重，到了南山，双眼所及的已经不是郁郁翠翠、苍山绿水，而是圈地1000亩正在建造的大量别墅。营销活动商业昧过浓，文化气氛不足营销活动商业昧过浓，文化气氛不足重庆现有相当大一部分旅游酒店产品的营销具有较明显的急功近利色彩，为了引诱潜在客户下决心成交，大量采用浮夸、虚构、故弄玄虚的手法，而且常常谎报交易进展，制造抢购假象，强化涨价心理。而这些营销活动过分追求短期经济利益，内容单薄，形式粗糙，普遍具有媚俗风格，缺乏扎实的文化底蕴与和谐的文化气氛，甚至与所在地的旅游文化、地域文化相互冲突，既影响旅游酒店产品的营销效果，又干扰当地的旅游发展。项目发展方向市场研判CHAPTER3 33.1 重庆市休闲度假市场发展概述3.2 重庆市休闲度假市场概况3.3 重庆市休闲度假未来发展趋势3.4 区域休闲度假市场发展现状及趋势分析3.5 区域休闲度假产品布局3.6 休闲度假市场发展环境分析3.7 消费者数量及质量3.8 消费者研究重庆是西部唯一的直辖市，是西部大开发门户所在；2011年初，又被国家定位为全国五大中心城市之一，与京、津、沪和广州比肩。2011年，重庆市旅游业大力实施“大项目、大投入、大营销”三大战略，以搭建“1+5”旅游要素平台为抓手，加大宣传“重庆非去不可”的口号，大力发展六大旅游精品景区，提高消费者旅游满意度，旅游经济高速发展，实现“十二五开门红。3.1 重庆市休闲度假市场发展概述重庆市休闲度假市场发展概述2011年，重庆市入境旅游人数达1864万人次，国内旅游人数22亿人次，实现旅游总收入126862亿元，同比增长3822，相当于全市GDP的127。通常旅游产业的增加值占到GDP的5以上，就可以说是支柱产业，重庆把旅游打造为战略性支柱产业的目标已基本实现。2016年重庆旅游业不但创造了接待游客量的历史新高，旅游总收入也是首次突破千亿元大关，这一方面反映了重庆“魅力之都”的名誉已经远扬，另一方面旅游收入的增加也将反哺于旅游物业建设，带动旅游酒店产品开发。重庆年旅游总人次保持高速增长，但相比于周边省市，2016年旅游接待人数仍较少。3.2 重庆市休闲度假市场概况重庆市休闲度假市场概况重庆旅游酒店产品发展空间大重庆旅游酒店产品发展空间大，作为唯一一个省级国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆将大规模扩张城镇建设。通过对重庆市20062010年城镇常住人口和家庭数量的变化分析可知：这五年，全市新增家庭12417万户，增长幅度1205，平均年增幅301；全市人口数量(1丑括常住人口和暂住人口)这五年增长10458万，增长幅度327，平均增幅08；其中城镇常住人口数新增21828万人，增长幅度为1664，平均每年增长416，增长幅度较大。城市化的快速推进，使得越来越多的人洗脚上田，成为市民，相对于其他直辖市，拥有3000万人ISl的重庆，城市化率还非常低，尚处于加速阶段(结合表37)。而在未来，千万级人口的大城市建设，使得重庆旅游酒店产品凸显出越来越大的潜力，城市化的发展，必然导致大量的田园乡村被钢筋水泥替代，而大众的休闲、旅游、度假需求必将引爆整个旅游酒店产品市场。与此同时，交通条件的改善和私家车的普及，使得城市酒店产品发展趋向郊区化、边缘化，地域时空概念逐渐淡化。3.3 重庆市休闲度假未来发展趋势重庆市休闲度假未来发展趋势重庆市作为西部地区的直辖市、全国的中心城市，直辖以来，重庆经济飞速发展，居民收入水平和幸福指数显著增长，再加上越来越开放的消费观念以及重 庆市区域内自身丰富多样的旅游资源禀赋，重庆旅游产业发展逐年升温。在福 布斯发布的 2014 年中国大陆旅游业最发达旅游城市中，重庆位列全国第 3 位。2014 年，全市共接待海内外游客 3.49 亿人次，比上年增长 13.2%；旅游总收入2003.37 亿元，增长 13.1%。（表 1.1）重庆旅游业健康、快速、持续发展的良好势 头必将为重庆地区旅游酒店产品的开发吸引大量投资，为本地旅游地产的快速发展 提供巨大的发展空间和契机。搭载政府旅游大巴车，打造独具特色重庆龙景温泉度假酒店。重庆龙景温泉度假酒店位于渝北区玉峰山森林公园内，后期可打造亲近大自然主题乐园拉动特色酒店消费、聚集人气的主题性乐园消费，树立度假休闲、会议会务追求个性化、舒适化区域标杆。备注：本业态落位方案在结合目前云峰山度假酒店市场及未来3-5年发展趋势的基础上所做的研判和建议。3.4 区域休闲度假市场发展趋势分析区域休闲度假市场发展趋势分析附：区域休闲度假产品发展优势附：区域休闲度假产品发展优势玉峰山森林公园是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一，生态旅游资源丰 富，且拥有温泉资源和避暑气候加持，发展潜力大。温泉资源温泉资源 玉峰山镇温泉资源丰富，已经分别在龙门村、香溪村发现了优质温泉。其中，已开发的龙景温泉，泉水采自地下1139米深处的深层热水，水温45，日流量1000吨。富 含硫酸钙、钙、锂、锶、氟等30余种微量元素。森林公园森林公园 森林植被：在我国植被区划中，属中国亚热带常绿阔叶林区、川东盆地及西南山地常绿阔叶林地带。核心区域植被覆盖率达90，共有97科、219属、326种，木本植物种属丰富。野生动物：野生动物资源丰富，约有兽类、鸟类、两栖和爬行类脊椎动物60余种。森林景观：以“渝北第一峰”的玉峰山为标志，以独特的“雄、奇、险、峻、秀”山体地貌为载体，与丰富的森林植被融为一体，形成风景优美、如诗如画的自然景观。避暑气候避暑气候玉峰山海拔700米，相对高程500米，具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力 小、云雾多、日照少的气候特点。年平均气温17，常年气温比市区低5，成为重庆市民和外地游客盛夏避暑休闲的首选之地。区域在营/在建及规划中的酒店形态及体量盘点。酒店名称酒店风格定价策略促销手段酒店设施重庆卓鼎酒店江北机场店商务休闲165元起礼品卡 机场免费接送会议室重庆合金商务酒店江北机场店商务休闲108元起团购 礼品卡 机场24小时免费接送棋牌室重庆解放碑威斯汀酒店连锁豪华高端商旅1327元起礼品卡西式餐厅、中式餐厅、残疾人设施、室内游泳池、会议室、健身房、SPA、商务中心酒吧、桑拿、棋牌室重庆嘉发希尔顿逸林酒店商旅休闲625元起礼品卡西式餐厅、中式餐厅、室内游泳池、会议室、健身房、商务中心、酒吧、棋牌室重庆柏克利酒店南坪商业街上海城店商务出差，聚会娱乐舒适、便捷、精品性的酒店139元起团购 礼品卡 棋牌室3.5 区域休闲度假产品布局区域休闲度假产品布局作为唯一一个省级国家统筹城乡综合配套改革试验区，重庆将大规模扩张城镇建设。通过对重庆市2016年城镇常住人口和家庭数量的变化分析可知：全市新增家庭12417万户，增长幅度1205，平均年增幅301；全市人口数量(1丑括常住人口和暂住人口)这五年增长10458万，增长幅度327，平均增幅08；其中城镇常住人口数新增21828万人，增长幅度为1664，平均每年增长416，增长幅度较大。城市化的快速推进，使得越来越多的人洗脚上田，成为市民，相对于其他直辖市，拥有3000万人ISl的重庆，城市化率还非常低，尚处于加速阶段(结合表37)。而在未来，千万级人口的大城市建设，使得重庆旅游酒店产品凸显出越来越大的潜力，城市化的发展，必然导致大量的田园乡村被钢筋水泥替代，而大众的休闲、旅游、度假需求必将引爆整个旅游酒店产品市场。与此同时，交通条件的改善和私家车的普及，使得城市酒店产品发展趋向郊区化、边缘化，地域时空概念逐渐淡化。以上分析不难看出，以上分析不难看出，重庆龙景温泉度假酒店重庆龙景温泉度假酒店依托于丰富的山景、水景等自然资源，依托文化依托于丰富的山景、水景等自然资源，依托文化底蕴，在产品类型上，多以度假村、景区住宅、主题温泉为主。目标客户以市区上班族为主。底蕴，在产品类型上，多以度假村、景区住宅、主题温泉为主。目标客户以市区上班族为主。总体上，重庆已经进入了城市化发展的第二阶段，旅游酒店产品开发前景广阔。总体上，重庆已经进入了城市化发展的第二阶段，旅游酒店产品开发前景广阔。3.6 休闲度假市场发展环境分析休闲度假市场发展环境分析3.7 消费者数量及质量消费者数量及质量重庆龙景温泉度假酒店位于渝北区玉峰山森林公园内，属于铜锣山山脉，和重庆缙云山山脉、中梁山山脉、明月山山脉共同称为重庆四山，主要覆盖重庆主城上班族（白领）、重庆城区高校大学生、主城老年群体，超过1000万人，其中白领上班族占78.9%，高校学生占11.3%，主城老年群体占9.8%，市场整体消费潜力巨大。消费习惯说明】主城度假人群，消费习惯多为就近消费，主要前往南山、玉峰山（铁山坪）、歌乐山、缙云山等几大休闲度假胜地，最看重交通便捷度、区位特色、消费水平以及服务态度。；3.8 消费者研究消费者研究旅游偏好旅游偏好出游方式出游方式出游天数出游天数出游天数出游天数住宿费用比例住宿费用比例出游顾忌因素出游顾忌因素项目发展战略分析CHAPTER4 44.1 项目SWOT分析4.2 项目发展战略分析4.3 项目产品功能组合研判4.1 项目项目SWOT分析分析利用项目丰富的资源组合，构建项目核心竞争力体系，打造近郊独具特色的旅游度假目的地。利用项目丰富的资源组合，构建项目核心竞争力体系，打造近郊独具特色的旅游度假目的地。Strenth&Opportunity项目难点及挑战项目难点及挑战I.旅游资源：旅游资源：非强势资源禀赋，先天市场吸引力弱，需要多维度构建核心竞争力；II.市场竞争：市场竞争：近郊市场优质旅游资源众多，项目周边旅游项目发展迅速，未来市场 竞争压力较大。Weakness&Threat项目优势及机遇项目优势及机遇I.区位及交通：区位及交通：处于近郊旅游核心位置，渝北金三角旅游线，距离主城各区近，近郊区位条件优势明显；II.资源丰富：资源丰富：生态旅游资源丰富，拥有温 泉资源和避暑气候加持，发展潜力大。III.客群基础：客群基础：周边项目经过多年经营，已 形成一定的温泉度假及森林休闲客群基 础，为项目发展形成有力支撑。问题问题思考思考4.2 项目发展战略分析项目发展战略分析4.3 项目产品功能组合研判项目产品功能组合研判主题度假国际会务休闲医疗备注：本业态落位方案在结合目前云峰山度假酒店市场及未来3-5年发展趋势的基础上所做的研判和建议。打造区域内主题酒店典范，树立区域标杆。项目整体概念定位CHAPTER5 55.1 总体定位5.2 产品功能定位5.3 客群定位备注：本业态落位方案在结合目前云峰山度假酒店市场及未来3-5年发展趋势的基础上所做的研判和建议。主题度假、会议会务、休闲医疗追求个性化、舒适化打造区域内主题酒店典范，树立区域标杆主题定位：人/自然/农庄/温泉的和谐主题明确分类主体性乐园消费亲近大自然主题乐园拉动特色酒店消费、聚集人气5.1 总体定位总体定位5.2 产品功能定位产品功能定位核心点：将大众文化向私密臻品裂变】效仿日本、台湾，将温泉升级为汤池，打造私密的高品质温泉文化。将大众医疗升级为医疗疗养，打造重庆首个顶级医疗中心，把酒店优势裂变为胜势。Follow the example of Japan,Taiwan,to upgrade for Shang Chi hot springs,build private high quality hot spring culture.To upgrade for sports health public health,building chongqing first top sports center,The hotel advantage fission for winning.国外类似酒店成功案例】奈良自然自然国外类似酒店成功案例】温泉汤池国外类似酒店成功案例】农庄打造国外类似酒店成功案例】共享医疗5.3 客群定位（总概）客群定位（总概）铁山坪、玉峰山及龙景温泉酒店经过多年经营，已形成一定的温泉度假及森林休闲客群基础，为项目发展形成有力支撑。项目概况项目概况 酒店于2003年开业，占地200余亩，总建筑 面积15000平方米。按照国家三星级酒店标 准建造，有良好的附属接待设施，供270人 住宿，室外泡池10个，室内泡池3个。项目特色项目特色室外温泉浴场和室内梦幻般溶洞温泉 温泉水质温泉水质泉水采自地下1139米深处的深层热水，水温45，日流量1000吨。富含硫酸钙、钙、锂、锶、氟等30余种微量元素。高知名度高知名度 重庆四大天然公园之一，国家AAAA级旅游景 区，荣获第二批“中国森林氧吧”。高游客量高游客量 2015年，铁山坪游客接待量达到113万人次，已成为主城近郊的热门景区。特色农庄和主题活动特色农庄和主题活动 铁山坪上有度假山庄近10家、特色农家乐30 余家。铁山坪森林之旅健身节、“峡江之声”草坪音乐会、铁山坪森林马拉松赛、山地自 行车、拓展训练等温泉度假客群基础温泉度假客群基础森林休闲度假客群基础森林休闲度假客群基础 高品质的森林公园高品质的森林公园 玉峰山森林公园位于铁山坪后山，是目前重 庆近郊森林覆盖面积最大且植被保存最好的 森林公园之一，被誉为“重庆之肺”。完善的功能配套完善的功能配套玉峰山寻幽访古观光区、大毛坪田园风情览 胜区、玉泉湖森林旅游会展区、枫叶湖游乐 渡假区。公园还配套建设风格别致的亭台楼阁、山乡 乐园、天然浴场、植物花卉园等13个景区和 44个景点，持续吸引游客到来。5.3 客群定位（细分）客群定位（细分）5.3 客群定位客群定位（细分）（细分）5.3 客群定位客群定位（细分）（细分）项目规划布局建议CHAPTER6 66.1 项目设计理念6.2 项目功能系统布局6.3 景观系统布局6.1 项目设计理念项目设计理念一家人/一个团队/一个圈层回归自然根据重庆龙景温泉度假酒店业态策划，规划区分主题酒店为自然休闲区、人造婚纱摄影胜地、禅道养生区、复古茶道区、上品汤池区等休闲娱乐及商务会议中心。龙景温泉龙景温泉主题度假区主题度假区龙景温泉龙景温泉商务中心商务中心龙景温泉龙景温泉景观廊道景观廊道龙景温泉龙景温泉生态圈层生态圈层龙景温泉龙景温泉休闲医疗休闲医疗龙景温泉龙景温泉自然农庄自然农庄6.2 项目功能系统布局项目功能系统布局人与自然动物的和谐农庄自然自然人造婚纱摄影胜地大声说爱人造休闲景观复古风茶道道法自然修禅圣地禅道为少数人打造至臻上品汤道整体风格保持一致，分不同的主题乐园。共享医疗首选 共享共享医疗平台附：核销功能附：核销功能系统系统阐述（阐述（1/2）打造农庄自然借力项目新建的26200平方米别墅，约60亩地，打造回归自然的生态农庄，进行别墅农庄的销售，为城区金领一族提供回归自然的空间，同时可以赋予农庄更多意义，都市人的乡愁、安全的食品、传统农村社会的复活、农民生活品质的飞跃、农业高科技的迭代。将项目别墅区主体结构改造为中式宅院，户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系。青瓦白墙的农庄主体建筑一层架空，架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培。青瓦白墙的农庄一个32的垂直多层水培，种菜面积就有160，产量是传统的35倍，还可以半自动或全自动管理。青瓦白墙的农庄内园中，道路都由碎石子铺成，花坛、菜园也是用石头和木块垒起，整饬干净。内园种植大片紫甘蓝和青菜，边缘杂种鲜花、蓝莓，还有专门的葱蒜韭菜区、竹笋区和蜜蜂养殖区，主要用以满足农场主的日常生活。青瓦白墙的农庄附：核销功能附：核销功能系统系统阐述阐述（2/2）打造共享医疗平台共享医疗是历史发展的必然产物，共享医疗在欧美发达国家早有成熟模型。医生自由执业，他们不受雇于医院，大多拥有自己的诊所，但他后面有强大的其他团队，医生背后的第三方检验中心、影像中心、医院住院部、手术中心都是共享的，由支付方商业保险来建立利益分配机制，进行形成一个以家庭医生制度为基础，从业务和财务两条线紧密结合的共享经济体。共享医疗是未来的趋势，国际上的发达国家已经普遍采用这种模式，包括中国的香港和台湾”，因为共享医疗体系的运营效率更高，成本更低，自然会吸引更多患者，当这种优势突显之后，就会有人来复制，最后形成一定规模。共享医疗未来市场规模将达到2万亿左右，现在进入市场可快速建立根基，为后期发展打基础。打造共享医疗平台共享医疗具备高产值市场环境，我国药费在住院费、门诊费等项目中占比较高，市场体量巨大，打造共享医疗品台可减少中间商，有效降低医药费用，且改项目目前在市场上处于蓝海领域。打造共享医疗平台共享医疗在国内已有成型的模块】共享医疗在国内已有成型的模块】打造共享医疗平台思俊外科诊所思俊外科诊所以诊所形态入驻了国内首家Medical Mall坐落于杭州核心商圈的杭州大厦501城市广场，目前有4个专科团队在此设置诊室，检验检查与同在Medical Mall的迪安诊断形成协同，手术、住院则与大楼对面的邵逸夫医院形成联动。大医汇大医汇开设23个临床科室，1个体检中心，146间诊室，几乎覆盖临床所有专业，并吸纳2000名医生 这个体量甚至大过普通三甲医院的门诊部。用詹智勇的话说，平台像是一艘“航空母舰”，医生个人或者医生集团都可入驻，甚至可以承担医生集团的孵化功能。他希望，大医汇可以实现三个层面的共享，即患者共享医生、医生共享平台、医生之间共享影响力。6.3 景观系统布局景观系统布局6.3.1 水体体验景观水体体验景观地面设施实施部分升级改造，配套仿露天、循环式人工河流水态景观建设。将现有两座廊桥升级改建成水幕廊桥，并以此两座廊桥为隔界，配套3组音乐喷泉（含水下彩灯组合）与观赏鱼放养。构建成为以休闲文化为主题的水体景观观光区。6.4 景观系统布局景观系统布局6.3.2 园林体验景观园林体验景观酒店内包含“龙景温泉商务中心”、“龙景温泉休闲组合”、“龙景温泉生活组团”、“龙景温泉景观廊桥”在内的几大区域，需要根据业态与产品互动体验主题要求，配套设计不同类型、不同景致、不同规模的主题园林艺术体验景观建设。6.4 景观系统布局景观系统布局6.3.3 生态运动景观生态运动景观龙景温泉内部交通廊道，除了公路干线之外其它区域以生态步道形成形成网络；并且可以摘取重庆主要的文化名片作为点缀项目经济测算CHAPTER7 77.1 建设成本分析现有资产整理，改建项目成本测算新建项目成本测算7.2 效益测算分许出让性物业收益分析，经营性物业收益分析7.1 建设成本分析建设成本分析原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算；燃料及动力费：项目的燃料及动力为水、电和燃气、燃料及动力消耗根据经营统计数据综合估算；工资及福利费：项目劳动定员为30人，职工平均工资和福利按4万元/人/年估算；包年租客年化收益：项目共300个包年租客，年化收益4万元/人/年；维护费：以固定资产原值为基数按一定比例提取；通过上述计算，满负荷经营年份项目的成为为：900万元，具体经营成本见表7-1。序号费用名称年成本估算说明1原材料费1200万2燃料及动力费320万3工资及福利费120万4包年租客年化收益1200万5维护费50万合计2890万酒店基准租金定价二期改造完成后，酒店房间达到300个，按10万元/三年进行招租。7.2 效益测算分析效益测算分析酒店租金效益分析客户利益】一次性支付10万，3年每年固定房费分成4万（一个房间现有价格200，一年7万，现在入住率超60%，接近4万，三年保底12万），整体包装改造后，房费提升，享受10%-30%增幅利益，（增幅3年结束后享受），且享受每年20天亲友免费度假。酒店利益】按照300个房间计算，一次性融资3000万收入，用于酒店改造及日常运营（支付年化成本）7.2 效益测算分析效益测算分析64谢谢THANKS