96.2020湖北区域阳逻269亩地块定位暨顶层设计.pdf

阳逻向阳逻向上上，大城生长，大城生长湖北区域阳逻湖北区域阳逻269269亩地块定位暨顶层设计亩地块定位暨顶层设计湖北区域事业部|2020年11月8100860090009200102001100087558925937096519840105002021年7月2021年10月2022年1月2020年4月2020年10月2023年5月本案价格竞品均价短期快速走量实现资金回正，中期逐步溢价实现价格跳涨，全盘打造品质生活社区，实现上坤品牌落地前言：项目经营指标前言：项目经营指标地块编号地块编号性质性质占地（亩）占地（亩）占地面积占地面积（）容积率容积率计容建面计容建面（）预估挂牌总价预估挂牌总价（万元）（万元）预估挂牌楼面价预估挂牌楼面价（元（元/）保证金保证金（万元）万元）保证金截止时间保证金截止时间成交时间成交时间暂无住宅、商服269.05179366.542.34125431231902986246382020年12月21日17:00整2020年12月22日9时30分首首开时间：开时间：20212021年年7 7月月15 15日（拿地日（拿地7 7个月开盘）个月开盘）入市价格：入市价格：81008100元元/（首开去化（首开去化500500套）套）高层整体均价：高层整体均价：95009500元元/整盘实现均价：整盘实现均价：1050010500元元/现金流回正时间：现金流回正时间：15 15个月个月整盘实现利润：整盘实现利润：8%8%【投研版量价审视】【投研版经营指标】低开高走低开高走，2年半整体涨幅35.7%（年均14%），月均实现100100套套板块年均涨幅10%10%（万达）（万达）板块毛坯价格85008500元元/平平（金茂）（金茂）正常流速6060-8080套套（金茂）（金茂）VSVSVS注：竞品均价以现价为基础按照年5-7%涨幅预测前言：城市站位前言：城市站位远离主城区，位于政府重点工程长江新城（对标雄安新区）规划范围内，城市远郊板块施岗站（换乘站）金台站桃桥湖站柴泊大道站（换乘站）1010号线（预计号线（预计20242024年通车）年通车）万达广场2.5km地块位于阳逻开发区，汉施公路以北，金阳大道以南，紧邻地铁站施岗站。周边轨道交通线路密集，距离目前已通车的21号线施岗站400米（21号线、10号线的换乘站），近江北快速路。400米2727号线（远期规划）号线（远期规划）2121号线（已通车）号线（已通车）江北快速路江北快速路金阳大道金阳大道阳发东路阳发东路阳逻之心阳逻之心万达广场轨道交通图道路交通图金科桃湖美镇金科桃湖美镇前言前言：项目区位：项目区位南南金阳大道金阳大道翔飞路翔飞路1 1、北边金阳大道，未开发空地北边金阳大道，未开发空地1342待出让住宅地施岗站施岗站2 2、未开发空地，地块内有在拆迁村落未开发空地，地块内有在拆迁村落3 3、南边水潭，高压线塔，施岗轻轨站南边水潭，高压线塔，施岗轻轨站4 4、居民区，树林覆盖的空地居民区，树林覆盖的空地待出让住宅地现状高压线走廊规划绿地规划教育用地西临规划路，北临金阳大道，东临翔飞路，南至施岗地铁站。地块北边东边道路通畅，西边规划路铺设一半，尚未通车，南边有高压线走廊，紧邻施岗轻轨站。前言：前言：地块四至地块四至既要既要量又要价的郊区大盘量又要价的郊区大盘，逻辑逻辑上成立吗？上成立吗？01区域发展Corporate Culture02板块市场Enterprise Brand03客户分析Development History04操盘逻辑Future Planning目录05项目定位Future Planning区域发展区域发展ABOUT US长江新城规划长江新城规划起点高，但尚处于起步阶段起点高，但尚处于起步阶段，短期内价值实现慢，未来想象空间大，短期内价值实现慢，未来想象空间大本案本案一轴：起步区一轴：起步区两翼：临空两翼：临空两翼：临港两翼：临港长江新城规划一轴两翼，目前开发重点仍在起步区阶段武湖谌家矶阶段，盘龙城组团和阳逻组团分别定为大临空、大临港，作为长江新城两翼，长江新城作为远景规划，暂未影响到本案项目所在地：阳逻，更多方案资料关注公众号：精英策划圈国际级新区对标北京雄安新区，规划起点高；17年9月新城管委会才落地，尚处发展初阶，截止目前并无实质性进展；横跨3个行政区，行政壁垒高，主政者变更，存在一定不确定性，但未来潜力仍然巨大。阳逻产业支撑阳逻产业支撑依托临港引入航天航运，产业能级较高，产业人口持续扩容依托临港引入航天航运，产业能级较高，产业人口持续扩容武汉航运中心产业总部武汉航运中心产业总部区区武汉长江中游航运中心总体规划提出到2020年 初步建成；包含航运产业配套区18万方，航运企业 办公区12万方，航运核心功能区13.3万方武汉国家航天产业基武汉国家航天产业基地地（16 16年年8 8月获批月获批）基地规划打造68.8平方公里产城融合示范区，目前已有一大 批科技含量高、带动能力强的产业签约，投资金额超500亿，未来将实现超千亿产值输出四大落地产业四大落地产业本案本案武汉物流交易所（总部区武汉物流交易所（总部区）项目总用地面积16.04万平方米（约241亩），总建筑面积约85.28万平方米，总投资约27亿元,交 易操作量达3.2亿吨武船集团总部武船集团总部区区基地规划打造68.8平方公里产城融合示范区，目前 已有一大批科技含量高、带动能力强的产业签约，投资金额超500亿，未来将实现超千亿产值输出产业概述产业概述产业概述开发区依托港口及立体交通优势，依托武钢江北基地的资源优势及重工产业集群优势，重点发展产业概述开发区依托港口及立体交通优势，依托武钢江北基地的资源优势及重工产业集群优势，重点发展以港口物流为主的现代物流业，以重工产业为主的现代制造业，配套发展现代服务业，未来将进一步引以港口物流为主的现代物流业，以重工产业为主的现代制造业，配套发展现代服务业，未来将进一步引入，人工智能、智能制造、航天航空上游产业进入，板块产业有望持续升级。入，人工智能、智能制造、航天航空上游产业进入，板块产业有望持续升级。阳逻商业情况阳逻商业情况万达、爱琴海已经落地，明年开业万达、爱琴海已经落地，明年开业永旺、奥特莱斯、万达文旅城、富力永旺、奥特莱斯、万达文旅城、富力CBDCBD正在积极推进正在积极推进万达万达广场（广场（20212021年年12 12月开业月开业）爱情海购物公园爱情海购物公园（20202020年年11 11月开建月开建）阳逻永阳逻永旺旺阳逻奥特莱阳逻奥特莱斯斯阳逻富力阳逻富力CBDCBD本案万达广场爱情海购物公园富力CBD城市道路交通发展城市道路交通发展快速交通轨交路网相对成熟，快速交通轨交路网相对成熟，30min30min通达武汉通达武汉三镇三镇双柳、光谷大桥落地将拉近与光谷距离双柳、光谷大桥落地将拉近与光谷距离道路：江北快速路、武汉绕城高速：道路：江北快速路、武汉绕城高速：2525分钟直达武汉天地商圈；分钟直达武汉天地商圈；4040分钟可达武昌核心商圈；分钟可达武昌核心商圈；四桥：阳逻长江大桥（已通车）、青山长江大桥四桥：阳逻长江大桥（已通车）、青山长江大桥(2020(2020年年12 12月通车）、双柳长江大桥月通车）、双柳长江大桥(2019(2019年开建，建成后到光谷仅年开建，建成后到光谷仅20min20min）、光谷长江大桥（）、光谷长江大桥（20212021年开工）；年开工）；地铁：地铁：2121号线（已运营）：后湖大道号线（已运营）：后湖大道金台（连接汉口核心）；金台（连接汉口核心）；1010号线（号线（20232023年通车）：规划中，阳逻年通车）：规划中，阳逻武汉站（连接青山、武昌）；武汉站（连接青山、武昌）；2727号线（号线（20252025年年通车）：规划中，天河机场通车）：规划中，天河机场阳逻；阳逻；2222号线（号线（20352035年通车）：规划中，甘棠年通车）：规划中，甘棠双柳（新洲内部）。双柳（新洲内部）。本本案案武汉天武汉天地地25min徐东徐东40min本本案案20min到到光谷光谷本本案案区域发展展望区域发展展望交通、产业的发展开拓阳逻城市开放性，武汉核心主城粘性互动更强交通、产业的发展开拓阳逻城市开放性，武汉核心主城粘性互动更强17年前17-20年21年后区域规划产业定位及发展商业发展交通发展20062006年底，武汉市委市政府正式批准年底，武汉市委市政府正式批准阳逻新城规划阳逻新城规划定位为：华中地区重要物流中心，现定位为：华中地区重要物流中心，现代港口工业新城代港口工业新城大纪事：2011.1.3 阳逻港迈入亿吨大港行列成为中部水上门户；2011.6.22 全国最大内河临港产业园“阳逻港华中国际产业园”开建20172017年上半年“阳逻之心”开启整体规年上半年“阳逻之心”开启整体规划；划；20172017年年9 9月长江新城管委会成立月长江新城管委会成立定位为：以港口水运、物流、航天制造、定位为：以港口水运、物流、航天制造、重工制造为发展引擎的东部新城核心重工制造为发展引擎的东部新城核心大纪事：2016年8月国家航天产业基地获批；2019年5月京东武汉华中总部落户；2019年9月武船总部整体落户2020年12月建成武汉航运中心产业总部区20202020年年2 2月万达广场开建月万达广场开建20202020年年11 11月爱琴海商业公园开建月爱琴海商业公园开建20212021年年12 12月万达广场开业月万达广场开业富力富力CBDCBD、阳逻奥特莱斯、永旺等在积极推进、阳逻奥特莱斯、永旺等在积极推进20072007年年阳逻大桥通车阳逻大桥通车，武汉绕城高速通车武汉绕城高速通车；20172017年年2121号线地铁通车号线地铁通车20192019年江北快速通道通车年江北快速通道通车；20202020年年青山长江大桥通车青山长江大桥通车20212021年光谷长江大桥动工年光谷长江大桥动工20232023年年1010号地铁线通车号地铁线通车20242024年光谷长江大桥通车年光谷长江大桥通车20252025年年2727号地铁线通车号地铁线通车6 6个重点城市组团之一个重点城市组团之一规划容纳规划容纳100100万人口万人口开发区通过近年来的不懈努力，先后引进企开发区通过近年来的不懈努力，先后引进企业业81 81家，初步形成了七大产业集武汉阳逻经家，初步形成了七大产业集武汉阳逻经济济，开发区的远景目标是建成辐射华中、面开发区的远景目标是建成辐射华中、面向全国的区域型港口经济产业区和现代工业向全国的区域型港口经济产业区和现代工业新城。新城。1 1-2 2成外溢客成外溢客/投资客投资客板块客户进一步扩容板块客户进一步扩容外溢外溢客客/投资客占比进一步加大投资客占比进一步加大4 4成成外溢客外溢客/投资客投资客板块客户扩容板块客户扩容板块市场板块市场ABOUT US各区房价等高线各区房价等高线远郊价格洼地，投资价值凸显远郊价格洼地，投资价值凸显：当前武汉外环近郊板块毛坯均价8000-13000元/，阳逻之心毛坯售价7000-8500元/，属于近郊板块价格低位，阳逻板块不限购，首套2成，二套3成首付，置业门槛低于远郊其他板块。武汉外溢格局武汉外溢格局高度外部导客优势高度外部导客优势+先天政策优势，外部导客机会潜力大先天政策优势，外部导客机会潜力大武汉市政府恒大时代新城恒大科技旅游城孔雀城江澜赋卓尔小镇桃花驿孔雀城滨江苑恒大童世界大临空大临空大临港大临港大车都大车都大光谷大光谷主城区光谷东光谷东1.8-2w（含精（含精装）装）鄂州鄂州1-1.2w（毛坯）（毛坯）红莲湖红莲湖0.7w（毛坯）（毛坯）蔡甸蔡甸1.1-1.2w（含装（含装修）修）汉南汉南0.8w（毛（毛坯）坯）前川前川1w（含装（含装修）修）阳逻阳逻0.8w（毛（毛坯）坯）一小时城市圈板块比对一小时城市圈板块比对板块均价限购情况交通情况客户情况大临港阳逻0.8w毛坯不限购规划4条地，已通21号线，铁线30min直达武汉四镇本地客50%汉口客30%青山、光谷客15%,、1+8城市圈15%大光谷光谷中心城1.7w毛坯限购规划5条地，已通11号线铁线20min直达光谷武昌核心50%光谷东产业客、30%关山鲁巷外溢客，20%大武昌投资客或进城客户大车都蔡甸0.95毛坯限购暂规划1条地铁线，4号线已通，横贯武汉，到达柏林60%蔡甸客户，30%汉阳外溢客10%汉口外溢、投资客大临空盘龙城1.1w毛坯限购暂规划5条线，2号线已通，7号线即将通，15min汉口核心距离60%本地客40%汉口客户邾城邾城0.6w（毛（毛坯）坯）作为武汉外环热门板块，在1h武汉城市圈板块，阳逻售价最低且不限购，首贷2成，二贷3成，整体置业门槛相较其他1h都市圈远郊区低很多，阳逻整体规划落地速度较快，自06年起，从阳逻大桥到江北快速通道到地铁21号线，阳逻板块交通落地远好于其他郊区，具有先天外部客户导入优势上下游板块价格关系上下游板块价格关系区域价格挤压及交通导区域价格挤压及交通导入入1.已通车21号地铁线及江北快速通道后湖客户（价差12200）及汉口江岸江汉客户（价差：42200）2.已开通阳逻大桥及2020年12月通车青山大桥青山客户（价差12200）、武昌客户（价差30200）3.未来通车的光谷长江大桥和双柳长江大桥光谷东客户（价差11200）阳逻板块供销存阳逻板块供销存持续供大于求，库存压力较大持续供大于求，库存压力较大新洲区整体供求处于武汉高位，阳逻板块为新洲最热门区域，板块表现为供求两旺，板块库存整体较大，去化周期9.7个月，偏高，竞争激烈，以后板块成交快速恢复，板块项目去化量最高为1539套住宅31.2万30.0万31.6万53.5万53.5万53.5万53.5万54.9万56.4万53.7万49.3万42.0万54.0万55.7万32.735.25.25.25.27.28.38.17.36.99.29.70246810120.0万10.0万20.0万30.0万40.0万50.0万60.0万阳逻港板块近一年库存及去化情况库存面积()去化周期12(月)010002000300040005000600070008000900010000050010001500200025003000阳逻板块近一年量价情况供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)050000010000001500000200000025000003000000350000040000004500000武汉分区域供求情况供应面积()成交面积()2019.10-2020.10月板块成交面积排名排行项目板块供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)1阳逻万达广场御江阳逻港3424153990012阳逻金茂悦阳逻港82272783443武汉诺德逸都阳逻港106169283654东原朗阅阳逻港89263978635德雅国际城阳逻港45358578276华发阳逻金茂逸墅阳逻港65155985707佳阳大都府阳逻港52846876318曦地港city on阳逻港59836574459湖景雅苑阳逻港-283682810海林康桥官邸阳逻港7523127373汇总918161698202010002000300040005000600070008000900002000400060008000100001200014000160002016年2017年2018年2019年2020年阳逻板块近五年量价情况供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)板块进行库存约55万方，板块年去化约68万方阳逻市场竞争格局阳逻市场竞争格局本案处于区域内第一价值梯队板块，区域客户本案处于区域内第一价值梯队板块，区域客户首选首选洺洺悦华府悦华府华发未来城华发未来城中建壹品新苑中建壹品新苑新力金沙湾新力金沙湾东原朗悦东原朗悦华发中城中央公园华发中城中央公园佳兆业浣溪璞园佳兆业浣溪璞园华发金茂逸墅华发金茂逸墅华发中城中央荟华发中城中央荟宝业星毓府宝业星毓府阳逻万达御江阳逻万达御江中铁武汉诺德逸郡中铁武汉诺德逸郡楚天都市蓝玉湾楚天都市蓝玉湾清能熙悦台清能熙悦台19号线阳逻之心阳逻之心开发区板块开发区板块阳逻金茂悦阳逻金茂悦老城板块老城板块p p（20202020）098098本本案案金科桃桥湖地铁小镇金科桃桥湖地铁小镇第一梯队第二梯队第三梯队阳逻之心阳逻之心板块、产品、客户板块、产品、客户毛坯均价：毛坯均价：7800-8580元/平，部分含2000精装；板块最高流速：板块最高流速：170套板块描述：板块描述：阳逻第一价值梯度板块，区域规划利好集中开发区板块开发区板块毛坯均价：毛坯均价：7300-7800元/平，部分含2000精装；板块最高流速：板块最高流速：50套板块描述：板块描述：工业规划聚集，板块认可度较低老城板块老城板块毛坯均价：毛坯均价：6900-7600元/平，板块在售项目均毛坯销售；板块最高流速：板块最高流速：40套板块描述：板块描述：发展成熟，城区老化，可变性小，未来无利好规划，本地认可度较低佳阳大都府佳阳大都府熙地港熙地港city oncity on海林康桥官邸海林康桥官邸中城水岸中城水岸阳逻市场竞争格局阳逻市场竞争格局本案处于阳逻之心最本案处于阳逻之心最北侧，竞争持续激烈北侧，竞争持续激烈本案本案竞品类型在售项目在售项目编编号号首开时间 毛坯售价毛坯售价精装售价流速流速（万方）（万方）月均成交（套）库存库存备注备注一级竞品阳逻万达广场御江12019.06.15高层：8092精装：20002万方/月170套14.82020年08月29日首开推售5、6、7、8#小高层,90-129三四房,共计471套,当天去化40套,开盘去化率8%；华发中城中央公园22019.06.07高层：7800精装：20000.38万方/月35套10.52019年10月1日平推加推2、3、7、8#小高层,108-147三四房,共计384套,当天去化9套,开盘去化率2%；华发阳逻金茂逸墅32018.12.03小高层：8112精装：20001.33万方/月63套40.82019年11月30日平推004-22、004-27#小高层,95-140三四房,共计120套,整体去化率34%；阳逻金茂悦42019.08.27小高层：8818洋房：9500毛坯0.86万方/月80套10.42020年9月5日推出19#洋房,110-136三四房共计36套,整体去化率22%；二级竞品宝业星毓府52019.12.27高层8120毛坯0.37万方/月30套32.82020年6月14日平推6、16#小高层,102-129三房,共计144套,整体去化率4%；武汉诺德逸都62019.11.23小高层、高层8580毛坯0.8万方/月80套42.72019年12月24日加推2、5、8#小高层,86-116三四房,共计274套,截止开盘结束,整体去化率7%；佳兆业浣溪璞园72020.09.24小高层：85361200（6折价）/25.82020年9月26日1-4#楼首开84-115，推售207套，备案价10800元/（8800+2000），首开精装6折优惠，按时签约3个99折，实际成交均价9736元/开盘当日去化90套，去化率43%。华发中城中央荟82020.06.25小高层：7800毛坯0.92万方/月94套26.92020年6月25日平推4#小高层,87-116三房,共计108套,开盘去化率38%；待售项目待售项目编编号号拿地楼拿地楼面价面价拿地时间拿地时间预计预计开盘时间开盘时间库存库存备注备注清能熙悦台11200201508252020年四季度24主推建面约88-130平米房源楚天都市蓝玉湾21200201510272020年四季度22.9主推建面约105-140平米的毛坯房源金科桃湖小镇430002020/07/242021年1-2月37.97小小学学小小学学小小学学小小学学小小学学引入引入211附小附小附中附中小小学学阳逻阳逻一中一中思思源源学学校校阳逻阳逻中心中心医院医院三三甲甲医医院院小小学学核心问题核心问题：在在快速发展的潜力板块边缘位置快速发展的潜力板块边缘位置，如何如何在激烈竞争下突围在激烈竞争下突围，实现实现价格的高成长？价格的高成长？客户分析客户分析ABOUT US竞品成交客户来源竞品成交客户来源阳逻区置业客户仍以新洲区及周边+阳逻地缘客户为主，主要为区域内改善客户，占比约60%，包括常住客和产业导入客户；其次为汉口主城区+青山区域外溢客，占比约30%；此外还有少量湖北城市圈进城客户以及省外投资客户，占比10%。客户来源客户来源新洲区地缘性客户青山区域地青山区域地铁沿线铁沿线项目名称项目名称阳逻万达广场御江阳逻万达广场御江阳逻金茂悦阳逻金茂悦华发金茂逸墅华发金茂逸墅华发中城中央公园华发中城中央公园客户来源占比武汉客源情况本地改善占比大外地投资偏多本低外地客户差不多外地投资客为主客户需求分析客户发展趋势阳逻本地刚需刚改客户在追求品质的同时，对户型面积和总价要求更加合理，客户逐步对首改产品有一定需求，市内投资客户比例逐步扩大，随着阳逻、双柳片区产业落地和双柳双桥启动，未来将导入更多青山和光谷区域客群5%5%5%3%4%2%35%30%其他青山汉口光谷黄冈炒房团阳逻新洲10%40%45%5%投资刚需改善养老5%10%20%5%5%5%30%20%其他青山汉口光谷黄冈炒房团阳逻新洲5%10%15%7%0%3%30%30%其他青山汉口光谷黄冈炒房团阳逻新洲25%45%25%5%投资刚需改善养老20%35%40%10%投资刚需改善养老5%20%15%5%10%5%25%15%其他青山汉口光谷黄冈炒房团阳逻新洲35%35%10%5%投资刚需改善养老光谷光谷周边项目客户来源以阳逻、新洲及周边地缘性客户，占比近约60%，其次为汉口主城+青山外溢客，占比约30%左右，此外还有少量投资和进城客户占比约10%。竞品分业态产品客户情况竞品分业态产品客户情况高层低密客户来源结构新洲地缘客为主，外溢客以汉口外溢客为主90%外溢客，其中汉口外溢客占比50%置业动机刚需+刚改占比90%居住业态改善、空间尺度改善主力客户特征阳逻老城及乡镇客户，以及新洲范围内其他县城地缘客和本地产业中基层客户，客户整体素质中下等，价格敏感，三房需求起步，看中产品功能性；武汉外溢客主要由交通导入刚需及投资属性为主武汉外溢客主要由江北快速通道和绕城高速导入的汉口武昌核心区寻求空间改善及业态升级客户，以及本地拆迁户和企业中高管，此类客户重视产品打造、关注赠送率，喜欢大门大院的感觉50%新洲地缘客30%汉口外溢客10%青山客户10%武昌光谷以及1+8城市圈客户20%新洲地缘客50%汉口外溢客10%青山客户20%武昌光谷以及1+8城市圈客户板块内生客户购买力有限，高层客户板块内生客户购买力有限，高层客户50%50%本地客，本地客，50%50%外溢客；别墅客户外溢客；别墅客户80%80%外溢客，外溢客，20%20%本地客本地客1717年后阳逻板之心开启整体规划，客户结构产生结构性变化年后阳逻板之心开启整体规划，客户结构产生结构性变化本地为主到外溢占比一半本地为主到外溢占比一半2017前客户来源客户需求18-20年20-25年后主要客户75%地缘客25%汉口+青山投资客60%地缘客40%汉口+青山+光谷+1+8城市圈外溢客汉口+青山+光谷外溢客持续增大本地客购买区域主要为老城，热点板块为柴泊湖板块老城板块，配套齐全柴泊湖景观，价值高地主要看中配套及景观本地客和外地客对半17年阳逻之心开启整体规划，18年-19年板块项目扎堆；板块利好不断释放，热度辐射全武汉，加上不限购，投资属性跃升，吸引大量外来客本地优质客在利好吸引下，购房区域由老城转向阳逻之心，客户主要看中规划及利好外地外溢及投资客占比拉大，客户主要被交通、价格以及规划利好吸附随着板块配套、商业、交通的逐步兑现和利好的进一步释放，板块人口吸附能力，投资板块人口吸附能力，投资吸引力进一步提升，外溢及投资客占比将进吸引力进一步提升，外溢及投资客占比将进一步提升一步提升预计预计更加看中区域配套、规划、更加看中区域配套、规划、利好及其兑现，客户承价能力更利好及其兑现，客户承价能力更高，客户产品需求将逐步提高高，客户产品需求将逐步提高客户趋势演变客户趋势演变阳逻本地36%汉口外溢24%新洲及周边25%青山4%市外投资4%其他区域7%2019年阳逻成交客户结构阳逻本地新洲周边汉口外溢青山市外投资其他区域购买逻辑购买逻辑本地客户市区客户本地刚需本地改善分巢/落户为主，经济能力差当地已有房，地段改善本地塔尖多套房，只买最好的物业市区刚需经济能力弱，外溢，落户市区刚改地段要求，就近改善市区改善多套房，投资/养老本地置业，中小面积高层首选市区，中等面积高层/洋房首选当地，合院高阶产品外溢至本地，小面积高层/洋房首选市区，中等面积高层/洋房流向本地，只选合院等稀缺产品两极分化，中端改善难吸附，刚需主导，高改补充两极分化，中端改善难吸附，刚需主导，高改补充客户特征客户特征本地塔尖（私企业主、产业高管、企事业领导）价格是第一敏感点 产品层面最关注户型 熟悉区域，有地段认知 家长决策，凑首付 经济能力有限 对月供的关注度高于首付（首付2成，可以想办法借）月供集中在3000-4000元/月（主力总价75-100万）市区刚需（交通外溢、就近分巢）本地刚需（分巢、外来务工落户）市区改善（高净值人士）关注档次、品质、圈层 作为第一居所 生活和产业在当地，名下有多套房产 关注居住体验 养老兼投资需求（暂时不住）市区至少一套房，有地域关联性 经济能力强 精明，愿意为好产品买单，目前能接受300-400万 大部分会用足贷款 价格是第一敏感点 品质要求高于本地刚需 主要通过交通关联导入客户类型敏感点承价能力客户标签客户标签见过世界的年轻人见过世界的年轻人追求进阶体验的品质中产追求进阶体验的品质中产回到刚才的核心回到刚才的核心问题问题：在快速发展的潜力板块边缘位置在快速发展的潜力板块边缘位置，如何，如何在激烈竞争下突围在激烈竞争下突围，实现，实现价格的高成长？价格的高成长？交通属性支撑交通属性支撑发展属性支撑发展属性支撑客户属性支撑客户属性支撑1、唯一已通车地铁站：直达后湖2、未来双轨换乘站地铁：直达青山3、江北快速路：直达汉口核心4、光谷/双柳长江大桥：直达光谷1、商业配套落地：万达、爱琴海2、交通规划兑现：双轨四桥快速路3、景观资源成型：蓝玉项链公园4、产业落户升级：航空航天航运1、外溢客户持续导入：刚改产品2、投资客户逐渐增多：刚需产品3、改善客户需求释放：低密产品4、产业客户逐步扩容：刚改产品量的扩容量的扩容价的增长价的增长各产品线流速的保障各产品线流速的保障操盘逻辑操盘逻辑ABOUT US开开放放式式广广场场九年制学校；九年制学校；幼儿园幼儿园宽景宽景househouse情景洋房情景洋房商业中心；商业中心；LoftLoft总占地560亩总建面53.2万平米商业面积3万平米会所3000平米容积率1.42车位比1:1一期总户数726户TOHOTOHO1 1区域价值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰如何克服区域周边配套不成熟？如何克服区域周边配套不成熟？在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。产品价值点如何展现？产品价值点如何展现？如何整合资源形成区域不可复制的另一极？如何整合资源形成区域不可复制的另一极？以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”品牌效应：万科品牌对品质保证和优质服务的承诺1、产品思路：产品思路：由于区域基本无在售项目，采取启动所有物业类型，先期试探市场的方式；更多方案资料关注公众号：精英策划圈2、配套先行：配套先行：3万方商业和教育配套一期全部建成展示，对外开放对整个社区服务内容，提供针对性的配套功能（餐饮、超市、健身）3、商业节点设置商业节点设置：打造哥伦布广场与毕加索大道，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。万科的产品方案万科的产品方案案例案例1 1：深圳万科城：深圳万科城2 23 3商业配套先行，全场景强展示，多产品形态并发，提前呈现未来生活场景。商业配套先行，全场景强展示，多产品形态并发，提前呈现未来生活场景。生活氛围塑造生活氛围塑造 商业配套引入 中央广场、大戏台、花坊实验室呈现 童梦童享园林示范区 超级猩猩健身仓教育资源打造教育资源打造 小学签约仪式配套商业落地配套商业落地 童梦童享实景展示 6万方纯商业规划串联3大社区 扶持保障运营：社区便利店、社区食堂、药店健身房及春雨医生门诊等承诺兑现阶段承诺兑现阶段 学校开学 会所开业 商业街全面开街 产品溢价升级示范区开放示范区开放一期一期二期二期三期三期案例案例2 2：东原启城：东原启城 开发策略：首期商业氛围打造，2期教育资源组团，3期溢价品质产品。商业街串联80万方三大地块，价值标签结合分期策略落位。毛坯毛坯9898、116116平米平米精装修精装修107107、119119、124124、141141平米平米精装修精装修125125、140140平米平米总建面80万平米商业面积6万平米价值标签分期开发落位，逐步实现品质升级，产品迭代。价值标签分期开发落位，逐步实现品质升级，产品迭代。案例案例3 3：中粮祥云地铁小镇中粮祥云地铁小镇中粮祥云地铁小镇中粮祥云地铁小镇占地面积165,459建筑面积480,177容积率2.99绿化率30%产品普通住宅,叠拼,住宅底商,综合体售价高层：10,100 元/（含2000精装）叠拼：15520元/(毛坯)地址楼盘地址为蔡甸大街与西环路交叉口以西（地铁4号线新庙村站100米以内）销售情况 2020年10月6日首开27、30#叠墅,117-142叠拼共计36套,叠拼均价15520元/(毛坯),截止选房结束,去化30套,整体去化率83%；2020年10月24日首开14#高层,95-117三房共计272套,折后均价10100元/(含2000精装),截止选房结束,去化236套,整体去化率87%；月均去化70-100套项目卖点：地铁小镇+TOD开发模式中粮地铁小镇德信江南大院正商书香华府价格：叠拼毛坯15520元/；高层精装10100元/（含2000精装）月均：70-100套价格：洋房11030元/（8F）高层10020元/月均：20套价格：高层精装11100元/（含2000精装）月均：20套红海市场，创造去化高值依托超近地铁距离，打造依托超近地铁距离，打造TODTOD综合体，竞争激烈的市场格局下，快速抢占市场去化高位综合体，竞争激烈的市场格局下，快速抢占市场去化高位依托目标客户发展趋势，构建项目全周期价值依托目标客户发展趋势，构建项目全周期价值体系体系，通过通过持续成功运营实现项目整盘价值升级。持续成功运营实现项目整盘价值升级。1 1、强、强展示性展示性：强调地铁交通优势强调地铁交通优势，着重未来生活方式的塑造，建立品质着重未来生活方式的塑造，建立品质引导引导权权2 2、商业赋、商业赋能能：围绕亲子主题打造商业围绕亲子主题打造商业配套，配套，开发过程中逐步升级完善开发过程中逐步升级完善商业功能商业功能3 3、产品迭代：、产品迭代：基于大盘开盘节奏和周期，最后进行适度的产品、客户升级迭代基于大盘开盘节奏和周期，最后进行适度的产品、客户升级迭代对本案的启发对本案的启发项目定位项目定位ABOUT US围绕围绕客户客户的的项目定位逻辑项目定位逻辑客户想要什么客户想要什么主要主要以高层产品为主，辅以部分合院以高层产品为主，辅以部分合院别墅别墅（容积率条件下最大化），（容积率条件下最大化），实现溢实现溢价及货值最大化。价及货值最大化。住宅业态筛选住宅业态筛选合院均价2-2.1万/平，金茂平均2-3套/月（未正式宣传），万达19.12至今月均12套（万达城区老业主导入）容积率：容积率：2.32.3限高限高8080米米别墅别墅联排联排/合院合院叠墅叠墅4 4-6F6F洋房洋房6F6F高层高层26F26F小高层小高层11 11-18F18F华发未来城均价1.1-1.2万/平，6月份开盘，去化不足10套金茂悦6F洋房，均价9500元/平，月均流速20套/月区域现有项目因限高都为18F产品，主力售价8000-8600元/平，主力项目月均去化60-80套11F产品因为溢价、出量都有限，目前区域无该类产品开发区板块，华发、中建高层价格与18F区别不大，客户不敏感流量产品流量产品相比高层不出量相比高层不出量溢价弱溢价弱客户需求不多，客户需求不多，去化慢去化慢有溢价有溢价一、阳一、阳逻近逻近3 3年分面积段去化情况年分面积段去化情况13611628939071251667723672200579175212948622897290544119161562177861557553813715458390%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20年19年18年80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上板块近板块近3年分面积段去化结构基本一致：板块主力去化面积段集中在年分面积段去化结构基本一致：板块主力去化面积段集中在90-130平：其中平：其中110-120平面积段为板块去化最多（占比平面积段为板块去化最多（占比25-30%），其次为），其次为90-100平（占比平（占比20-23%）18-20年8月总价段面积段60万元以下60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元120-130万元130-140万元140-150万元150万元以上80以下539200000000080-9057740562115000000090-100733140528272790000000100-110140111010071220148000000110-120675242986193698987660009120-13065249841443926432450000130-140403674105244099246400140-1501267107407181811005150以上1291440283791730汇总21853488851354142994113732156574419年整年万达广场御江分面积段去化面积段供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)供求比80以下000080-901237284111.7190-10046126582441.74100-11056546281751.22110-12028325679181.11120-13061644877701.37130-140151472481.07140以上13094150851.3819年整年阳逻金茂悦分面积段去化面积段供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/)供求比80以下000080-9034027981611.2290-1000000100-1102289541110-12032125385471.27120-1301025282591.96130-140655990971.1140-1500000前期以供需两旺的前期以供需两旺的9090-120120平产品为主，后期可针对客户变化做面积的调整平产品为主，后期可针对客户变化做面积的调整住宅产品建议住宅产品建议区域合院市场区域合院市场项目名称项目名称别墅类型别墅类型建筑面积建筑面积（）实得面积实得面积（）得房率得房率是否送地下是否送地下室室是否送庭院是否送庭院均价均价（元（元/）总价范围总价范围（万元）（万元）月均去化月均去化赠送方式赠送方式华发未来城合院105180171%否是13000-13200130-150合院于2020年9月开盘截止11月20日推了90套去化80套采光井、屋面、雨棚、挑空、庭院红星天铂合院138361262%两层是21000280-300去年9月推出，截止20年12月去化52套两层地下室、露台、庭院华发中城